一等再等的限購(gòu)傳言仿佛石沉大海，在逐漸被人遺忘之際，又驟然而出，再度引發(fā)市場(chǎng)熱議。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李寧 懸浮在珠海上空傳說(shuō)已久的“限購(gòu)令”最終塵埃落定。說(shuō)是突然，卻也在市場(chǎng)的預(yù)料中；說(shuō)不突然，也不盡然，畢竟出臺(tái)和執(zhí)行的時(shí)間同步?jīng)]有間隔，完全沒(méi)有給市場(chǎng)喘息的機(jī)會(huì)。

　　10月31日晚，珠海市政府發(fā)布通知稱(chēng)，將于11月1日正式在全市執(zhí)行限購(gòu)、限價(jià)政策。據(jù)了解，珠海此次限購(gòu)的范圍主要是在主城區(qū)。具體內(nèi)容為本地居民、在珠海繳納了一年以上社保的非本地居民，只能在主城區(qū)新增一套住宅，外地居民無(wú)購(gòu)買(mǎi)社保和納稅的不能在香洲區(qū)買(mǎi)房。

　　傳言到落實(shí)的“限購(gòu)”

　　同時(shí)，珠海市的房地產(chǎn)企業(yè)要按照《廣東省物價(jià)局關(guān)于商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》，將商品房預(yù)售價(jià)格報(bào)價(jià)格主管部門(mén)備案，持同意備案的文件向商品房預(yù)售管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售。

　　如果報(bào)備項(xiàng)目的住房平均價(jià)格超過(guò)珠海市2011年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)(11285元/平方米建筑面積)的，價(jià)格主管部門(mén)將暫停備案，商品房預(yù)售管理部，也將暫停核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

　　算起來(lái)，珠海將成為繼廣州、深圳、佛山之后，廣東省第四個(gè)施行限購(gòu)令的城市，同時(shí)也與深圳一樣：“限價(jià)尾隨其后”。

　　對(duì)于珠海的“雙限”措施，據(jù)珠海市住建局對(duì)外表示，出臺(tái)這樣的政策組合核心調(diào)控措施是根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策與珠海市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況來(lái)確定的，措施首要目的就是要確保珠海能完成今年價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)。

　　珠海市住建局還稱(chēng)，“限購(gòu)調(diào)控的時(shí)間可能更長(zhǎng)，產(chǎn)生作用的過(guò)程可能更慢；限價(jià)產(chǎn)生作用的措施更快，這個(gè)更加傾向作為臨時(shí)性的措施。因此限購(gòu)持續(xù)的時(shí)間可能會(huì)長(zhǎng)，限價(jià)可能更短。這2個(gè)措施都是經(jīng)過(guò)深入研究的，只要國(guó)家要求調(diào)控，珠海就會(huì)一直調(diào)控下去。”

　　關(guān)于限價(jià)11285元/平方米的制定依據(jù)，住建局指出，11285元/平方米是根據(jù)年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，即去年基數(shù)上增長(zhǎng)11%計(jì)算。根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策制定的，與GDP發(fā)展掛鉤，今年珠海的GDP預(yù)定指標(biāo)是增長(zhǎng)11%。

　　事實(shí)上，珠海限購(gòu)的傳言由來(lái)已久。早在7月12日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，就明確指出，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。該表態(tài)一出，市場(chǎng)人士紛紛預(yù)計(jì)，珠海也在限購(gòu)名單之列。

　　因?yàn)榻衲暌詠?lái)，珠海的房?jī)r(jià)漲幅已然超過(guò)了11%的增長(zhǎng)指標(biāo)。據(jù)珠海住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，珠海1-9月新房住宅成交均價(jià)11967元/平方米，比去年全年均價(jià)上漲17.7%，約高于當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)幅度5-7個(gè)百分點(diǎn)；并且從8月開(kāi)始，價(jià)格同比漲幅由1-7月的8.8%迅速提升至17.3%。

　　然而，一等再等的限購(gòu)傳言仿佛石沉大海，在逐漸被人遺忘之際，又驟然而出，再度引發(fā)市場(chǎng)熱議。

　　“雙限”打擊下的樓市

　　觀點(diǎn)新媒體第一時(shí)間聯(lián)系了珠海某大型上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人，該人士表示，珠海限購(gòu)、限價(jià)的出臺(tái)對(duì)于公司來(lái)說(shuō)有點(diǎn)突然，自己也是今天早上才剛剛得到消息，之前政府并沒(méi)有提前進(jìn)行告知，因此公司今天也馬上開(kāi)會(huì)進(jìn)行商討，討論的內(nèi)容主要是政策方面的解讀，以及公司可能采取的應(yīng)對(duì)之策。

　　該人士還稱(chēng)，珠海房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，很大一部分原因是因?yàn)橥顿Y客的拉動(dòng)。珠海的地理位置決定了會(huì)吸引港澳居民的投資熱情，而出臺(tái)雙限調(diào)控，可見(jiàn)力度確實(shí)很大，公司也理解政府的不得已做法，因?yàn)閷⒉扇》e極措施應(yīng)對(duì)。

　　據(jù)了解，珠海全市常住人口約有156萬(wàn)人，占廣東省常住人口總量的1.5%，是廣東常住人口最少的市。

　　相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，珠海的新房大多是由外地人來(lái)買(mǎi)，其中大部分以港澳臺(tái)為主，其次是浙江、上海、山西的一些投資客。珠海市住建局局長(zhǎng)陳哈理也強(qiáng)調(diào)，限購(gòu)對(duì)于港澳居民同樣一視同仁，只分本地戶(hù)籍與非本地戶(hù)籍。

　　雙限落地，對(duì)珠海樓市的影響到底有多大，可謂智者見(jiàn)智。珠海天澤地產(chǎn)副總經(jīng)理徐立新向觀點(diǎn)新媒體表示，“市場(chǎng)早就估計(jì)珠海將限購(gòu)，所以限購(gòu)一出，并沒(méi)有太大意外，傳言了這么久，現(xiàn)在正式落地，應(yīng)該說(shuō)對(duì)市場(chǎng)的沖擊要小一些。”

　　因?yàn)檎贫ǖ慕衲攴績(jī)r(jià)目標(biāo)，目前僅剩2個(gè)月，明年又要出臺(tái)新的房?jī)r(jià)目標(biāo)，也要跟明年的GDP、CPI相掛鉤，所以明年的調(diào)控政策不排除會(huì)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。另外，作為市場(chǎng)本身，最近一段時(shí)間已經(jīng)出現(xiàn)了下跌的趨勢(shì)。因此，在目前市場(chǎng)逐漸冷卻的情況下，調(diào)控政策出臺(tái)反而對(duì)市場(chǎng)的影響不大。徐立新認(rèn)為。

　　不過(guò)，也有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，限購(gòu)、限價(jià)肯定會(huì)對(duì)一些比較依賴(lài)于珠海市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商影響重大，比如華發(fā)股份、格力地產(chǎn)等房企。

　　房企們的何去何從？

　　的確是這樣，作為珠海本地的兩大龍頭，華發(fā)和格力的大部分項(xiàng)目都集中在當(dāng)?shù)?，而且從兩家公司的?cái)務(wù)報(bào)表上看，珠海區(qū)域的營(yíng)收確實(shí)是公司最主要的收入來(lái)源地。

　　公開(kāi)資料顯示，華發(fā)股份在珠海共擁有8個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備面積252.48萬(wàn)平方米，今年公司主要的結(jié)算項(xiàng)目大都集中在珠海，其中包括華發(fā)世紀(jì)城四期、華發(fā)水郡等項(xiàng)目。

　　格力地產(chǎn)目前累計(jì)土地儲(chǔ)備面積有160萬(wàn)平方米，全部都在珠海，主要包括了6個(gè)項(xiàng)目，分別是格力廣場(chǎng)一期A區(qū)、格力廣場(chǎng)一期B區(qū)、格力廣場(chǎng)一期C區(qū)、格力廣場(chǎng)二期、拱北夏灣C區(qū)、香樟美筑和格力海岸項(xiàng)目。

　　此前就有券商指出，珠海作為少數(shù)幾個(gè)房?jī)r(jià)早已破萬(wàn)而未限購(gòu)的城市，如果出臺(tái)限購(gòu)措施，作為對(duì)外依存度非常高的珠海樓市將遭重創(chuàng)，同時(shí)，對(duì)于在珠海項(xiàng)目集中度過(guò)高的房企也將是不小的打擊。

　　而據(jù)接近格力地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士也坦言，格力目前的大部分項(xiàng)目都在主城區(qū)，對(duì)于沒(méi)有取得預(yù)售證的項(xiàng)目現(xiàn)在確實(shí)是個(gè)問(wèn)題，格力最近也在跟政府接觸，應(yīng)該是與調(diào)控有關(guān)，它很可能在銷(xiāo)售策略、定價(jià)方面會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

　　徐立新也認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商自我調(diào)整的空間還是有很大的，因?yàn)槟壳爸楹Ｔ谑鄣捻?xiàng)目，許多的銷(xiāo)售價(jià)格里是包括精裝修的，限價(jià)出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商完全可能把精裝修改成毛坯房，這樣價(jià)格也可以避免被限而不能賣(mài)。