雍景灣項目7月正式開售之后，九龍倉與招商在國內(nèi)合作開發(fā)的所有項目全部將進入銷售階段。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 5月1日，招商地產(chǎn)與九龍倉在天津合作開發(fā)的“雍華府”項目開盤，開盤當天銷售7億。

　　此前一天，招商已在蘇州市第14屆住博會上宣布，其與九龍倉合作的另一個項目蘇州雍景灣預計5月份公開，7月份開盤。

　　再加上佛山的兩個項目，兩家公司合作的項目至此已全面入市。

　　雍景灣入市壓力

　　招商雍景灣位于蘇州青劍湖板塊，占地面積18萬平方米，容積率為0.92，項目以高檔別墅為主，項目配套包括了商場、酒店、高爾夫、醫(yī)院、教育等。

　　負責該項目的銷售人士表示，雍景灣項目首期將推出獨棟別墅和雙拼別墅，其中一期共168套房源，雙拼26套、獨棟142套。

　　但有蘇州業(yè)內(nèi)人士對該項目表示了擔憂，其稱目前該區(qū)域新入市的別墅價位為3-4萬元/平方米，但銷售狀況并不是特別理想。以九龍倉項目一貫的品質(zhì)，預期該項目的價格可以到5萬元/平方米，這樣的價位顯然會有一定的銷售壓力。

　　該業(yè)內(nèi)人士表示，蘇州近期的住宅成交量表現(xiàn)平平，與去年同比下降較多。

　　在雍景灣項目入市之前，九龍倉在蘇州已有一在售項目名為國濱一號，據(jù)九龍倉年報公布，國濱一號于2010年八月推出市場，年底時已售出101幢別墅，占推出單位的91%，售出面積的每平方米平均售價逾4.1萬元，總銷售所得為15億元。

　　蘇州業(yè)內(nèi)人士也表示，雖然招商在蘇州也有項目，但其表現(xiàn)比較一般，并沒有成為蘇州的典型樓盤，其在品牌號召力方面不如九龍倉。

　　此外，雍景灣項目7月正式開售之后，九龍倉與招商在國內(nèi)合作開發(fā)的所有項目全部將進入銷售階段。

　　據(jù)了解，在雙方的合作中，九龍倉主要負責財務和資金方面，而項目的開發(fā)、建造、項目的推廣等等主要是由招商來處理。

　　虧損預言未落實

　　九龍倉與招商的合作最早可以追溯至2007年。

　　在2007年，招商地產(chǎn)和九龍倉也曾有三次聯(lián)手拿地的記錄，分別拿下了蘇州工業(yè)園、佛山魁奇路和南京仙林地塊，地價分別為10.1億、15.1億、24.1億，三幅地塊雙方各占50%股權(quán)。

　　2010年9月17日，招商又偕同九龍倉在天津拿下一塊總價6.41億元的地皮，雙方各占50%的股權(quán)。

　　2010年2月，上述南京仙林地塊因未如期簽訂土地出讓合同及繳納任何款項，因此已遭取消競得該幅土地的資格，并沒收已交付的2.45億港元競買保證金。

　　南京地塊被收回后，九龍倉聲明稱，早在2008年，合作公司雙方已經(jīng)決定終止有關項目的投資計劃，集團于2008財年對有關項目的已繳付金額作出全數(shù)撥備。

　　“后來經(jīng)過測算，覺得南京地王沒有錢賺，于是2008年底決定放棄，在2008年的年報中也做了相應計提。”招商地產(chǎn)也曾如此表示。

　　其實，不被看好的并不止南京項目，2008年，雙方于2007年所拿的三個項目皆被質(zhì)疑將陷入虧損。

　　2008年12月31日，國金證券發(fā)布研究報告稱，上述三個項目面臨虧損，招商地產(chǎn)年報中可能會對上述地塊計提減值準備，按權(quán)益計算的減值合計2.29億元。

　　國金證券認為，以佛山魁奇路地塊為例，其樓面地價為5611元/平方米，按照預計售價為8300元/平方米，建安成本2000元/平方米計算，毛利率僅為8%，除去營業(yè)稅5.5%，期間費率8.5%，會產(chǎn)生473元/平方米的虧損。因此按照50%的權(quán)益計算，預計招商地產(chǎn)會計提減值準備1.27億元。有業(yè)內(nèi)人士認為，按照佛山現(xiàn)在的市場行情，招商地產(chǎn)在佛山的這一項目很難賣到8000元/平米以上。

　　不過，最后因中央政府的救市行動，內(nèi)地樓市迅速于2009年回暖，再加上受惠于“廣佛一體化”，佛山魁奇路項目2010上半年售價已經(jīng)逼近萬元。而與該項目一河之隔的九龍倉招商合作開發(fā)的東平新城依云水岸，均價也由2009年上半年的7000元升至14000元。