恒大還曾表示，要從二三線向三四線轉移布局。但誰也未曾料到，恒大會突然來一個一線城市的轉身。

　　觀點網 武瑾瑩 在依靠二三線策略取得不錯的銷售業(yè)績之后，恒大終于將擴張的腳步邁向了一線城市。從1月到2月底不足2個月的時間里，恒大先后進入了深圳、北京和上海三個一線城市，加上其大本營廣州，恒大悄然之間完成四個一線城市的布局。

　　在2011年伊始，恒大突然進軍高房價的一線城市，與其以往的定位確實有些不同。此前，恒大一直宣稱自己是布局二三線的企業(yè)，除了廣州市郊之外，在北京、上?；緵]有業(yè)務。

　　恒大入城

　　2月底，據上海媒體消息，恒大地產以及富力地產等多家房企目前正在制定方案，擬競標正在招標的上海奉賢區(qū)海灣旅游開發(fā)項目。

　　奉賢區(qū)相關部門表示，該區(qū)的旅游項目未來計劃打造成包括住宅、旅游娛樂、酒店等在內的綜合性物業(yè)。

　　在上海市2月16日舉行的首屆旅游產業(yè)發(fā)展大會上，上海旅游業(yè)被規(guī)劃培育成上海的戰(zhàn)略性支柱產業(yè)，經《上海市旅游業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃(討論稿)》細化，分成了13個市級重點項目，總投資額超過400億元，其中就包括了奉賢區(qū)的海灣旅游開發(fā)項目。

　　按照規(guī)劃，上海將重點打造“一圈四區(qū)三帶一島”的旅游新格局：以市中心各區(qū)域為范圍的“都市旅游中心圈”；以迪士尼為核心的東部商務會展與主題游樂旅游區(qū)，西部山水游憩與休閑度假旅游區(qū)，南部鄉(xiāng)村度假與濱海娛樂旅游區(qū)，以及北部生態(tài)休閑與產業(yè)體驗旅游區(qū)；“三帶”重在構建黃浦江、蘇州河、杭州灣北岸；崇明國際生態(tài)旅游島則被稱為“一島”。

　　這塊看上去前途無限好的地塊自然也是惹來了無數人的關注和追捧，恒大傳言只是其中一家。

　　不過，雖還未有最終結果，看恒大有意進入上海的意圖或許已經顯露無疑。

　　而在上海之外，恒大的目光也投向了北京。

　　2月中旬，恒大地產投資的6家文化創(chuàng)意產業(yè)獨立法人公司成功落戶北京，注冊資本共計人民幣8.5億元。

　　雖然恒大相關人士并未透露相關的創(chuàng)業(yè)產業(yè)計劃，但其表示此次投資的文化創(chuàng)意產業(yè)公司與公司的地產業(yè)務相關聯。

　　相對而言，恒大進入深圳市場則要更早一些。今年1月15日，恒大在深圳聯合產權交易所以16.6億元競得深圳建設(集團)有限公司71%股權。

　　此次深圳建設拍賣的71%的股權，包括了深圳市建設(集團)有限公司工會委員會和深圳市建設家園服務有限公司工會委員會分別所擁有的深圳建設集團有限公司51%和20%的股權，股權起拍價約為11億元。經歷二十余輪舉牌，最終，恒大地產以16.64億元競得該部分出讓股權。

　　看上去，恒大早有一線城市布局的藍圖。

　　恒大難題

　　事實上，恒大向來宣稱二三線城市才是恒大未來發(fā)展的根本。

　　在2010年恒大首份全年業(yè)績會上，其主席許家印曾公開表示：“我們相信，二、三線城市未來是中國房地產增長的核心區(qū)，不盡早的占領這個區(qū)域，我們將失去未來發(fā)展的先機。”

　　隨后，恒大還曾表示，要從二三線向三四線轉移布局。但誰也未曾料到，恒大會突然來一個一線城市的轉身。

　　事實上，在恒大進入深圳的時候，深圳眾廈地產總經理助理林曉華就對其此舉表示有待觀察，林曉華表示，深圳房地產的市場化程度很高，企業(yè)能否在深圳站穩(wěn)不光光是由企業(yè)知名度和實力決定的，產品本身的因素也占了很大的比例。“合生在深圳最后就失敗了，保利也沒有順利進入”，上述人士稱。

　　一直以來，深圳的樓盤慣以設計獨特，產品多樣化而著稱，而恒大一直卻堅持的是“精品化、工業(yè)化”之路，這樣的定位讓恒大的產品在很多城市大受歡迎，因為集約式的生產使得恒大的樓盤成本節(jié)約較大，價格也不高，頗受普通老百姓的認可。而這招極可能在深圳并不吃香。

　　此外，2010年，恒大拿地超過5000萬平方米，其中大部分的項目都是幾十上百萬平米，開發(fā)周期都是在三五十年，而深圳建設手中涉及到城市更新的項目大多集中在深圳市區(qū)，且會涉及到很多拆遷、舊改等方面，這也并非恒大所擅長。

　　相對而言，世聯地產首席分析師王海濱卻對此比較樂觀，其認為，“凡是技術層面的東西都好解決”。

　　王海濱表示，雖然恒大在二三線城市的開發(fā)周期很快，但在一線城市發(fā)展的速度自然會放緩。就北京而言，現在北京中心城區(qū)的項目也不多，即使進入，恒大很可能也是從北京長陽、房山這些比較偏遠的地方做起，那么這些地方的要求和中心城區(qū)對樓盤的要求也是不一樣的。

　　事實上，王海濱對恒大選擇于此時完成一線城市的布局頗為贊同，其認為這些中心城市中心地段的市場未來是趨于飽和的，未來好的項目將更加稀缺，而在目前的宏調之下很多本地企業(yè)容易出現資金鏈危機，這就為別的大型房企創(chuàng)造了并購的機會。

　　“萬科為什么能從前幾年的百億迅速發(fā)展到去年的過千億，就是因為萬科這幾年在積極的并購、收購，這一定會是房企未來發(fā)展的趨勢。”王海濱表示。

　　時機選擇

　　但另一個疑問在于，在目前調控風緊的情況下，恒大何以選擇在此時機進入受調控影響更嚴重的一線城市進軍。

　　對此，王海濱認為，雖然目前處于調控的風口浪尖之上，但調控向來都是階段性的，而不是長期持久的。因此，等企業(yè)進入之后落地發(fā)展了，就可能恰好是調控已經過去了。如果等調控結束了大家都往里面擠的時候，就很難說還有沒有好的機會了。

　　其實，王海濱對恒大今年的預期很是看好，其表示今年銷售可能過千億的不只萬科一家，恒大也很有可能。

　　但事實上，從已經公布了2月銷售業(yè)績的富力、雅居樂來看，其2月的銷售紛紛大跌，跌幅全部過半，在對此大環(huán)境下，恒大真能保持去年那樣的增幅是在尚不好判斷。

　　對于企業(yè)和市場在2月表現出來的情況，王海濱對此解釋，一是由于1月剛出臺新的國八條，2月尚屬于觀望期，二是有春節(jié)等季節(jié)性因素，三是從今年的新開工數量統(tǒng)計，全國的供應量充足。

　　“因此，我們判斷接下來市場會逐漸走高。按照我們的預期，如果今年表現樂觀，全國樓市銷量可以比去年上漲7%，如果悲觀，那么就是下降7%，如果呈中性觀望則上漲約4.7%。”王海濱表示，通過世聯的研究，對今年全國樓市呈如此判斷。

　　國信證券地產分析師方焱也有類似的看法，其認為這兩年房地產的火爆是由于過去兩年信貸過于寬松導致，如果不從這方面來進行調控，即使很多城市實行了限購，資金也會尋找別的出路的。

　　方焱認為，如果想要使房地產調控一步到位，中央政府直接宣布按揭貸款取消一年，自然可使寬松的資金不在民間流動。

　　此外，方焱還表示，房價高和賺不賺錢是兩回事。即使北京、上海的房價被迫下調，但其依然有足夠的利潤空間，而二三線城市本身的價格就不高，即使賣的再好，也很難和一線城市的盈利相比。因此對于恒大來講，就算其在一線城市的銷售速度比不上而在二三線城市的水平，但其賺的錢可能更多。