目前國(guó)內(nèi)的保障房體系中，廉租房與公租房作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，可被裝入REITs的資產(chǎn)池，但其租金回報(bào)率比國(guó)內(nèi)普通商業(yè)物業(yè)還低。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯陶鯉 近期，廣州市住房保障辦公室副主任張強(qiáng)表示，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局正在研究結(jié)合與房地產(chǎn)有關(guān)的金融工具，比如通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)向社會(huì)融資。廣州保障房投資信托基金作為一種解決地方建設(shè)保障房資金困擾的方案，已經(jīng)被提上日程。

　　廣州設(shè)想

　　資料顯示，自2009年北京、上海、天津成為REITs試點(diǎn)的首批城市之后，2010年6月，央行廣州分行在發(fā)布的《關(guān)于落實(shí)〈珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008~2020年)〉推動(dòng)金融業(yè)科學(xué)發(fā)展的若干意見(jiàn)》中明確提出，將廣州、深圳列為房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)城市。

　　2010年9月，廣東省政府辦公廳正式印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，明確提出積極創(chuàng)造條件支持公租房(REITs)試點(diǎn)。

　　《意見(jiàn)》稱(chēng)，在公共租賃住房建設(shè)任務(wù)重、資金需求量大的城市，積極創(chuàng)造條件支持其開(kāi)展政府出資與社會(huì)籌資相結(jié)合的公共租賃住房股權(quán)信托基金融資試點(diǎn)，探索運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金加快推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)。

　　據(jù)了解，2011年廣東省預(yù)計(jì)建設(shè)公租房4-5萬(wàn)套，面積將嚴(yán)格控制在60平方米以下。

　　有經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，廣州非常有基礎(chǔ)率先進(jìn)行REITs試點(diǎn)。廣州擁有國(guó)內(nèi)首家離岸REITs--越秀房地產(chǎn)投資信托基金，且越秀投資為廣州市政府在香港的窗口公司，在人才積累和經(jīng)驗(yàn)上都有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

　　據(jù)越秀投資相關(guān)人士透露，越秀房地產(chǎn)投資信托基金除了上市時(shí)注入的廣州白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈，越秀房地產(chǎn)投資信托基金還收購(gòu)了大股東越秀集團(tuán)旗下的越秀新都會(huì)大廈72.3%權(quán)益，收購(gòu)?fù)瓿珊螅叫惴康禺a(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)值已增至61.22億元。

　　不過(guò)，越秀地產(chǎn)投資者關(guān)系部相關(guān)人士表示，越秀房地產(chǎn)投資信托基金目前涉足的物業(yè)都是商業(yè)物業(yè)，暫時(shí)并沒(méi)有向住宅物業(yè)及保障房這一塊的發(fā)展計(jì)劃。

　　廣州地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示，目前信托基金用于保障房建設(shè)，還沒(méi)有成功的先例。目前由于保障性住房投資信托基金(REITs)還沒(méi)有一個(gè)的政策與方案，如果廣州成立一個(gè)保障性住房投資信托基金(REITs)，操作的難度將十分困難。

　　韓世同建議利用國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的基金，采取貸款的方式獲取資金。全國(guó)社?；?0億元投資南京保障房項(xiàng)目，以及正待審批的由全國(guó)工商聯(lián)主導(dǎo)設(shè)立的建銀精瑞公租房建設(shè)投資基金，可以作為解決廣州保障房建設(shè)資金短缺的參考案例。

　　REITs現(xiàn)狀

　　目前，國(guó)內(nèi)已拿到保障性住房投資信托基金(REITs)試點(diǎn)資格的有天津、北京、上海和海南，但最終試點(diǎn)方案均尚未經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

　　一直以來(lái)，除政策因素，普通商業(yè)地產(chǎn)REITs在中國(guó)的推出被認(rèn)為有兩大技術(shù)障礙：其一，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)率較低(5%-6%)，難以滿足市場(chǎng)預(yù)期(凈回報(bào)率至少為7%-8%)；其二，國(guó)內(nèi)尚無(wú)稅收優(yōu)惠政策，以支撐REITs產(chǎn)品的凈回報(bào)率。

　　進(jìn)行保障性住房投資信托基金(REITs)，最需要解決的還是回報(bào)率問(wèn)題。在目前國(guó)內(nèi)的保障房體系中，廉租房與公租房作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，可被裝入REITs的資產(chǎn)池，但其租金回報(bào)率比國(guó)內(nèi)普通商業(yè)物業(yè)還低。

　　在天津遞交國(guó)務(wù)院的保障房REITs方案中，基礎(chǔ)資產(chǎn)為天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司持有并管理的4萬(wàn)套廉租房，建筑面積200余萬(wàn)平方米，假設(shè)出租率為100%。

　　天房集團(tuán)代表政府以實(shí)物配租的方式向符合條件的低收入家庭提供房源。按照現(xiàn)在假定的收入模型，實(shí)際收取月租約為每平方米1.85元，但周邊租賃市場(chǎng)的可比租金約為每平方米27元左右。

　　這一廉租房設(shè)計(jì)成REITs產(chǎn)品對(duì)外發(fā)售時(shí)，也以月租金27元為基礎(chǔ)給投資者計(jì)算回報(bào)。這意味著，在這一產(chǎn)品中，每平方米廉租房的月租金中隱含著25.15元的政府租金補(bǔ)貼。

　　金融分析家杜麗虹表示，做保障性住房投資信托基金(REITs)，最主要還是一個(gè)回報(bào)率的問(wèn)題，如果回報(bào)率太低，或者政府沒(méi)有補(bǔ)貼到一個(gè)合理的回報(bào)，保障性住房投資信托基金(REITs)的收益率不超過(guò)銀行的利率，那么為此發(fā)出來(lái)的REITs也沒(méi)有用。

　　一般來(lái)說(shuō)，至少要比無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率高2-4個(gè)百分點(diǎn)才可以，至少要高2個(gè)百分點(diǎn)。目前根據(jù)銀行的利率，REITs發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品至少要有5%左右的收益才是合理的，所以做保障性住房投資信托基金REITs，面臨的問(wèn)題還是給它提供一個(gè)合理的回報(bào)。

　　而中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇建議：香港政府的第一支REITS就是利用廉租房和下面的商鋪和停車(chē)場(chǎng)發(fā)行的。在我國(guó)家目前財(cái)政資金緊張的情況下，發(fā)行REITS需要學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。廉租房資金低，成本也低，政府有義務(wù)向租戶進(jìn)行一些補(bǔ)貼，或者直接補(bǔ)貼給金融機(jī)構(gòu)，當(dāng)廉租房的收益率達(dá)到7-8%，還是可以的。