2011年1月6日，全國百家媒體、幾十家金融、專業(yè)機(jī)構(gòu)及權(quán)威經(jīng)濟(jì)學(xué)家、政府官員、行業(yè)精英將駕臨羊城，共同分享城市觀點論壇中國行2010年度論壇的精彩。觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對會議進(jìn)行獨家全程網(wǎng)絡(luò)直播，敬請關(guān)注！

　　進(jìn)入專題：城市觀點論壇中國行2010年度論壇

　　直播實錄（一）：城市觀點論壇中國行2010年度論壇

　　直播實錄（二）：2010年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)總評榜（地產(chǎn)G30）暨卓越表現(xiàn)榜發(fā)布儀式

　　直播實錄（三）：城市觀點論壇中國行2010年度精英對話

　　直播實錄（四）：城市觀點論壇中國行2010年度論壇

　　主持人：接下來進(jìn)入今天下午的年度討論環(huán)節(jié)，2011年中國房地產(chǎn)行業(yè)必然受到政策與經(jīng)濟(jì)形勢的巨大影響。在艱難時刻，從企業(yè)模式、戰(zhàn)略財務(wù)安全到營銷等方面，如何更進(jìn)一步？

　　這個環(huán)節(jié)的主題是戰(zhàn)國策，重籌競爭力之模式、研判、個案、融資。就從四各環(huán)節(jié)分別討論2011年房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的方向。首先請出這個環(huán)節(jié)的總主持世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生。

　　黎振偉：謝謝主持人。很榮幸會議在廣州召開，我自己也是廣州人。在白天鵝賓館來到廣州一定會看廣州是什么，他是中國改革開放的先行者，也是中國房地產(chǎn)創(chuàng)新的先行者，今天的會議在中國即將面臨新挑戰(zhàn)的開始，這個賓館是1979年建設(shè)的，已經(jīng)31年，是中國第一個五星級級。下面的論壇改變方式，上午用了專家、學(xué)者很多數(shù)字，我想大家聽了覺得這么多數(shù)字，我們該怎么做，當(dāng)然對話已經(jīng)有案例操作。陳詩濤見到我問我在廣州有什么建議呢？我說廣州最大的兩個事，一個是亞運城，這是非常令人振奮的。上個地王在長沙，拍完了兩年還沒有建設(shè)。而廣州的地王拍完馬上就建設(shè)了。還有一個案例就是大家一定很關(guān)心的我們從事土地的解決，我推薦三舊改造，是廣州廣東省在2009年開始中央給廣州的特殊政策。大家很關(guān)心，后面還有競爭力的討論，但是我想大家來到廣州我希望奉獻(xiàn)兩個比較接近廣州的案例。

　　第一個對話討論關(guān)于三舊改造與土地面粉的，先請出廣東省房協(xié)三舊改造課題組成員，廣東國土規(guī)劃科技公司總工程師黃鵬，他剛才已經(jīng)做了演講。第二位嘉賓是廣東新城市投資控股集團(tuán)董事長曹志偉先生，他是老廣州人，他的項目都在廣州老城區(qū)，是長期做舊城改造的。第三位是廣東市社會科學(xué)院研究所彭澎博士，他是廣東地產(chǎn)也是新聞界的熱點人物，很多的話題都跟他有關(guān)，他提了對廣州幾年的城市發(fā)展有很多的見解。第四位是恒億集團(tuán)董事局主席、總裁郭建平先生，他是福建人。第五位是著名的城市規(guī)劃及建筑評論家賀承軍先生，他也是博士。深圳和廣州都是中國兩個房地產(chǎn)發(fā)展最迅速的地方，他的改造也很特點。還有一位來自華南理工大學(xué)土木與交通建設(shè)研究員、經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所的所長王幼松教授，他是清華大學(xué)畢業(yè)的，他對香港地產(chǎn)很有研究。最后一位是廣州市華譽景觀工程設(shè)計有限公司董事總經(jīng)理張明燕女士，她們公司做園林設(shè)計跟很多大公司是合作的。

　　黎振偉：我做主持有點難了，在座這么多都是專家，我們怎么樣拿出精采的對話給大家分享，我要求嘉賓這個環(huán)節(jié)不要說虛話。第一位還是先問開發(fā)商開始。曹總拍地很高，三舊改造給了我們的好的機(jī)會，因為不需要競拍，你怎么看待廣州這次機(jī)會呢？三舊改造參與怎么參與更好呢？

　　曹志偉：我只是一點感受，三舊改造的話題很熱，經(jīng)常開發(fā)商坐在一起就說你簽了多少村。中介公司也簽村，實際我感覺到現(xiàn)在村長受歡迎的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出政府官員。我感覺到土地資源在利用和再分配，我們自己本身有兩加工廠很多年前買的，這次也在三舊的范圍內(nèi)。當(dāng)然也碰到一些實際操作上的問題，我們在改造過程中也面臨選擇，實際上的操作上不是招拍掛，如果是住宅的話，大家看到南站廣鐵的也拍上去了，大家覺得廣鐵自己拍回來很劃算，只給三成的錢。但是這本身就是他的地啊，我想企業(yè)還是要企業(yè)所得稅，然后拍賣得價我不知道要不要交營業(yè)稅，實際上原來的地主沒有拿很多。而且這些地都是長期投資，很大的壓在那里，我們也碰到這些問題，另外從社會的角度大家看，如果做政協(xié)委員的角度，我們一邊在不斷做舊村的改造，當(dāng)然也不斷創(chuàng)造新的三舊。這段時間我在廣東地區(qū)周邊看，廣東省建設(shè)特別有差異，哪怕跟安徽這個地方比都感覺亂。樓比較亂，新的三舊已經(jīng)不斷地出現(xiàn)，并且三舊改造的政策，等于鼓勵新的三舊亂的出現(xiàn)。另外三舊的目的在于把原來的宅基地舊廠房改造，但是現(xiàn)在相當(dāng)大部分單純把這部圈進(jìn)去改造根本不行。當(dāng)時去做征地的時候，我也幫他們劃過平方，改得七八成也照配，這種只有提高容積率去解決問題，我們往后的所有的宅基地盡管違章盡管往上蓋。這種做法我想市場讓出一部分份額，出來做一件好事情，但是實際上的管理能不能系統(tǒng)地管理到位，我深表疑慮，我也有這些疑問，包括是不是所有三舊都改造，這也是在舊城的基礎(chǔ)上。當(dāng)年我是提出方案怎么保護(hù)安寧路，把它改造稱廣州的新天地，這也是規(guī)劃上的問題。當(dāng)然我們當(dāng)年也些專家說廣州是沒有文化的，所以就沒有保留。我那天晚上大概去看了一下西關(guān)，去請這個專家吃了一碗云吞面。他說我能不能再吃一碗。我說不請了，你不是說廣州沒有文化嗎？其實這也是文化。

　　黎振偉：謝謝曹總，你是也責(zé)任感和文化的開發(fā)商，他不是拿了地拆。如何保護(hù)城市，如何拆改造，還有很多難題，這方面我想請彭澎博士，怎么看三舊改造，其他城市做的時候如何吸取經(jīng)驗和教訓(xùn)。

　　彭澎：我正在做幾個和三舊改造有關(guān)的項目和策劃。其中有一個是舊村的對開發(fā)商是必須跟村里面談的，完全可以合作。還有一個舊廠房的，我看了一下里面實際上很優(yōu)美的環(huán)境，但是如果說保護(hù)性地開發(fā)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，從商業(yè)上成功得不多，所以大家還是想把它轉(zhuǎn)變成住宅。這里面對開發(fā)商講我跟很多開發(fā)商談過，開發(fā)商最頭痛不得不合作。原來的企業(yè)是遷走了，現(xiàn)在很多企業(yè)都知道有油水就去做。有些開發(fā)商是非常討厭合作，長期合作可能對舊廠、舊村的改造是比較大的難題。我想舊城改造當(dāng)中是不是全部拆掉，那么多當(dāng)年的地產(chǎn)我們都搞不清楚，現(xiàn)在能不能保護(hù)下來，提升他的使用價值，這些是我們舊城改造的面臨的體系的問題。廣州和深圳是兩個一線的城市，除了北京、上海是兩個一線城市，廣東在房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中一舉一動都會影響全國。三舊改造給廣東乃至全國提出了一個新的土地路徑。廣東土地沒有了，只能去想三舊土地。這可能增加了我們獲得土地的難度和復(fù)雜性，這點是講具有今后普遍意義的事情。這是我的看法。

　　黎振偉：謝謝彭博士，他講看起來是一個好機(jī)會，但是這個機(jī)會背后非常復(fù)雜，因為量大要普及。如果他們錯過了就不行了，大家很精明。這個話題真的很復(fù)雜。不過廣州是一個千年老城，三舊改造是不用說了。但是深圳從一個漁村發(fā)展到現(xiàn)在只有30年的城市，為什么也同樣需要改造。深圳改造說起來是一個很難的話題，這么短的城市，以后城市發(fā)展當(dāng)中如何發(fā)展得更好避免改造。

　　賀承軍：可能亞運會的時候微博老百姓可以罵政府，今天上午來了一個廣州的朋友，他是亞運會的策劃。節(jié)目單討論一個月出來。公布了一個順序，廣東很中國這是一個調(diào)侃。通過調(diào)侃來說三舊改造的問題，前面是開發(fā)商一位是研究專家，我當(dāng)過開發(fā)商，現(xiàn)在在深圳搞研究。首先確定一個問題，土地政策三舊改造不光是廣州連深圳也要重視了。到2002年-2004年轉(zhuǎn)變，招牌掛還是有問題，立馬舊改就出來了。我個人非常反對土地壟斷，覺得這是一個很壞的東西。在合法的土地壟斷的市場上來建房地產(chǎn)市場。我個人來說，違法建筑，中國不是一個純粹的市場，政策式的。政策也是運動員，沒有辦法，利潤博一下，歷史階段看大市場。反而我覺得高房價不怕，大量的違法建筑占地占了50%，住的人超過了70%。所以在這個問題上我們談就改，為什么深圳搞了6年就改實際上真正完善的沒有什么。據(jù)我所知，推動最快的項目最公正透明的唯一一個項目是村民占股份的。我覺得這就是未來三舊改造的真正的實際情況。我們的村集體土地是可以和開發(fā)商合作來做，這是政府愿不愿意做開發(fā)商的馬前卒，和平談判必須村民參股。剛才兩個基本的建議，一個是透明的收入，另外可以不靠你，治安、涉外公共服務(wù)，作為舊城改造的必由之路。非常切實地合法化成本太高。謝謝。

　　黎振偉：賀先生談的要點是政府參股。賀先生講廣州真的是一個很平和的城市，寬松的城市。我想問一下恒億集團(tuán)的主席郭建平先生，你們企業(yè)做了很多年的房地產(chǎn)，你們對土地拿地很厲害，你們對三舊改造是怎么樣考慮的，你們覺得拍第更好還是三舊改造好呢？

　　郭建平：我覺得國土資源部給廣東非常好的政策，三舊改造。實際上這二十年發(fā)展都留下的城中村需要改造。農(nóng)民是具體地沒有收益你要強(qiáng)行征用很難，只有政府出臺政策可以改造，談起來就容易了。第二隨著二十年的發(fā)展早期規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)，隨著二十年變成了中心城市，這些廠房實際上也是可以作為商業(yè)的，只是沒有政策。第三就是一些城里面?zhèn)鹘y(tǒng)的建筑風(fēng)格需要保留。像上海新天地保留了傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑，所以我覺得三舊改造一個是非常好地節(jié)約利潤土地，一個是可以改造城市的大面貌。拍賣地的時候不去用，沿街的全部買，后面全國下來了成了城中村。每年撥款很多去改造城中村，所以我覺得三舊政策出臺之后，能夠盡快地想全國推，也讓我們其他省份能夠早日受益。聽說福建也要馬上出臺，如果能夠及時地出臺，我想給可以大大緩解土地的壓力。

　　黎振偉：有沒有想來廣州嘗試一下

　　郭建平：我覺得像這種舊城改造適合本地做，因為要跟老百姓打交道。

　　主持人：希望福建也盡快開始。有一個敏感話題是容積率，還有如何補償，容積率抬高會破壞環(huán)境，這個帳很難算，所以廣州有一段時間都是跟一幫專家提出來政府拆遷過程中太高容積率了，所以政府和專家吵起來了。還有建筑文物怎么保護(hù)的問題，所以挺不容易的。王博士你是做房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的，怎么平衡這個更合適，這也是廣東的經(jīng)驗，怎么找到平衡點更好一點。

　　王幼松：關(guān)于三舊改造我覺得最重要的是合法，經(jīng)濟(jì)利益能夠均衡，第二個問題實際上今天我們在廣東省的房地產(chǎn)協(xié)會聯(lián)會上有一篇論文做了分析。今天很有幸來參加觀點的論壇，所以我也把我的觀點說一下。因為在業(yè)界主要是做地產(chǎn)的。第一是依托文化和實物，建筑和住宅都是歷史的文化的載體，在歷史發(fā)展里面是一條軌跡。像廣州2000年的歷史有長的軌跡，不應(yīng)該用新的點來看，對大量的拆建我們要留一下文化文脈。第二要尊重科學(xué)和專業(yè)，通過國內(nèi)發(fā)展的情況來看，還是主要靠行政力量主導(dǎo)。這個過程在未來的發(fā)展應(yīng)該逐漸地淡化。第三我們現(xiàn)在從市場的了解，中國經(jīng)過了30年的房地產(chǎn)的發(fā)展，人均居民的面積在世界上不低，而且發(fā)現(xiàn)控制率很高，現(xiàn)在很多子建了之后沒有人住在里面額資源浪費了。謝謝。

　　黎振偉：王博士提出另外一個觀點，城市不能大拆大建，改完之后就沒有歷史沒有文化了。那是廣州的歷史，在廣州沒有很多了，一下子恢復(fù)了廣州對自己都很自信了，我覺得對廣州我也很贊同三舊改造不能大拆大建，否則這個城市就完了。來自華譽景觀公司的，剛才聽到王博士很多舊村的改造拆遷之后密度減少了，你們作為景觀公司如何在智能改造中創(chuàng)造新的居住環(huán)境，你們有什么好的經(jīng)驗給大家分享。

　　張明燕：剛才幾位專家談到在這個過程當(dāng)中有很多的潛在的問題，在這個過程中我發(fā)現(xiàn)真正做這一塊經(jīng)營者是非常沒有經(jīng)驗的。我們提到舊城改造就是到舊城鎮(zhèn)到新居住的改造，實際上并不是把拆掉的農(nóng)民房建城高樓大廈就可以了，實際上也很需要城市功能的體現(xiàn)。在這一塊所體現(xiàn)的城市功能是什么，是從居住層面。從城市層面和商業(yè)的層面，我們接觸到在佛山那邊有一個項目，跟村落里面去合作的，但是他的問題他想建很多的商業(yè)的，但是做什么產(chǎn)業(yè)不知道，完全是帶著很大的偶然性的。這樣很可能當(dāng)你把產(chǎn)業(yè)建起來之后沒有人來你這里組沒有買，有很多跟經(jīng)濟(jì)相關(guān)的方面。在我們的工作當(dāng)中是跟很多地產(chǎn)商大交道，我們有很深的體會。另外關(guān)于環(huán)境方面，實際上作為對于國外的案例我們會研究地比較多，實際上現(xiàn)在中國的地產(chǎn)粗放型的經(jīng)營，將來到不可持續(xù)將來更高的水準(zhǔn)經(jīng)營模式，所以我們看到國外當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展地越來越高，他的三舊改造的比例會越來越大。我不知道大家留意到?jīng)]有，世博會德國的展館里面他們有專門的舊區(qū)域改造，舊的是什么樣，新的建成是什么樣，實際上發(fā)達(dá)國家到了一定程度他的這種改造已經(jīng)占到開發(fā)量的大半。而我們國家現(xiàn)在還是拿新的土地占絕大多數(shù)，所以我想通過這樣的論壇給大家一個更新的信息，重視這一塊將來土地獲取的重要的方面。這是我們在設(shè)計中看到的一些方面。

　　黎振偉：謝謝張總。張總說的問題他們見了很多開發(fā)商沒有經(jīng)驗，所以結(jié)果很多一時的沒有了，講到綠化，看這個城市有沒有歷史，就看這個城市有沒有大樹。在廣州有兩個項目其實是值得大家去研究的，他們都是在2000年前策劃，我參與了一個廣島花園，創(chuàng)造了很好的主題叫做大榕樹下建造生活。另外一個中海做的，這個項目是一個老的紡織廠，他有一個很好的概念叫做嶺南新加坡都市新生活。但是他里面生態(tài)概念很好，所以張總我很認(rèn)同你，其實環(huán)境在舊城改造有很多的題目要做。黃博士你研究了很多的三舊改造的案例，現(xiàn)在給你換一個角色，你是開發(fā)商你明天拿到舊村你怎么做？

　　黃鵬：如果換一個角度來說，作為開發(fā)商我可能不管怎么樣都會把利益放在第一位。在這個利益包括的情況下我要盡可能維護(hù)好相關(guān)的剛才各個專家、領(lǐng)導(dǎo)提出來的各種方面的景觀怎么處理我才能去改造。如果拿到一個項目即便做得再高我沒有錢賺也不會做。大家在任何城市那到的地如果是三舊，當(dāng)然廣東不一樣因為有政策要采取不同的應(yīng)對措施。就一般而言，你拿到這個東西你不是一拿到實際上在前期要做很多的工作。比如城中村你要做大量的調(diào)查去協(xié)調(diào)，如果真正意義上要做最終要歸結(jié)到拆遷的難度，風(fēng)險的控制，在前期要完成。另外專家也提出來我有些產(chǎn)權(quán)東西，專家提了，深圳有專家公司，廣州其他地方城中村是散的，有一個經(jīng)濟(jì)聯(lián)社就不錯了。對于這種產(chǎn)權(quán)和有些時候房屋的產(chǎn)權(quán)人不清楚的情況下怎么去辦。我要對整個區(qū)域情況要有初步的摸查。為了使拆遷更順利一下，第一輪咨詢90%愿意拆遷，做方案，這個方案有2/3的人簽了你才能去拆。實際上可能在時間讓你帶來的利益是成本提高的問題，可能使你后面很多面臨的釘子戶、問題戶減少到最低。我認(rèn)為前提的研究居民的基本的狀況對方案的理解程度都要有一個理解。然后才能實行拆遷。對這塊包括房源安置，包括廣州這個地方愿意原地安置，都有他自己的特點，我作為開發(fā)商我愿意原地安置，你首先還是把它安置出去，他有地方住你才能去拆。另外要控制自己的風(fēng)險和時間進(jìn)度，這樣才能讓你的效益最大。

　　黎振偉：利益第一、風(fēng)險第二，方式方法第三。好，進(jìn)行下一場討論，有請第一位嘉賓也是第二場論壇主持黎文江先生。

　　黎文江：還是繼續(xù)請你主持，我知道有一些觀點碰撞，還是你來。

　　黎振偉：好，第二位三遠(yuǎn)集團(tuán)副總裁陳章勃先生，第三位是廣州房地產(chǎn)專業(yè)的名嘴寒銅投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同，第四是自身地產(chǎn)評論人王世泰先生，最后是中山大學(xué)教育學(xué)員培訓(xùn)中心主任徐曉良先生。

　　黎振偉：亞運城是大家都很關(guān)注的大盤，做得這么成功不容易，我們來解剖一下這個事情。首先合富輝煌集團(tuán)，我們請黎文江先生做介紹。

　　黎文江：因為我覺得有五個特別的地方和一般的案例有區(qū)別：第一是地段特別，離中心城區(qū)很遠(yuǎn)，一般做押運村亞運會的運動員居住的地方，離主要的運動場比較遠(yuǎn)，為什么會在這個地點，是由于廣州市政府對廣東新城的規(guī)劃，把它起動廣東新城的意向，所以放得很偏遠(yuǎn)，大概是在番禺的西南邊。第二他是樓盤比較特別，這個樓盤是政府全部做好之后，8000套，運動員、媒體、官員都住在里面，全部建好把打包賣給開發(fā)商，這是跟其他樓盤不一樣的地方，政府完全做好之后，包括小區(qū)、運動場、道路全部做好了。政府在這方面投入了160億，然后賣了255億，雖然255億是比較高的價，實際上政府拿了90個億，所以這個是第二個比較特別的地方。第三是比較特別的時間，銷售時間是比較特別，9月16日開始銷售，過了十幾天來了一個外地人不能買，本地人只能買一套。這8000套怎么銷售時間上也是很特點的。第四本身的營銷也是非常特別，本來還要邀請經(jīng)緯等營銷專家，第一個有現(xiàn)樓不能去看，由于安保的原因，除了運動員不能進(jìn)去，其他只能在外面遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看，而且還沒有樣板房，直到有4000套買了之后搞了一個樣板房。在賣的時候9月16日沒有戶型圖、樣板房只有一個沙盤。價錢也比原來的要高，但是我們拿出來的時候是12000，超過媒體預(yù)期。第五是銷售得非常好，我們沒有銷售場，只有兩個賣點。13天里面就認(rèn)購了4000多套，到現(xiàn)在基本上超過了50億。最近上個星期也賣了103套，基本上每天15套到20套，到現(xiàn)在限購令之后也是這樣。

　　黎振偉：黎先生做了介紹，那我在里面聽這個項目營銷案例很好，對這么大的項目是不是營銷特別，特別的項目特別的營銷項目，特別的時間特別的價格，現(xiàn)在還有許多不同的觀點呢，在營銷上面還有更多的東西決定成功？

　　韓世同：這個調(diào)控整個市場在8月份之前幾乎沒有投機(jī)性的購購房需求的情況下可以造出這樣的情況，我覺得還有幾點，第一他是五大開發(fā)商聯(lián)手，有了輿論效應(yīng)。包括我都要封口，我這個罪名絕對擔(dān)當(dāng)不起，但是我再問亞運城把房價這么高，未來怎么辦，這是一個問題。還有廣州新城發(fā)展是200平方公里，不是僅僅地738萬的建筑面積，未來的發(fā)展空間到底是猛火滾湯好呢，還是老火燉湯好呢？還有政府為什么要把這個好處給開發(fā)商呢，那么你剩下的300多萬平方米，這樣做到底合適不合適，我們要提什么價值，政府亞運會的確給廣州帶來了翻天覆地的變化，要不要一次性地?fù)苹貋怼５俏页姓J(rèn)這次五大開發(fā)商聯(lián)手，讓所有的媒體驚聲，甚至導(dǎo)致的或了第三波調(diào)控都有關(guān)系，到底好還是不好。我們現(xiàn)在所處的環(huán)境我認(rèn)為是對經(jīng)濟(jì)、政府、開發(fā)商、銀行、消費者都不好，后面的生意該怎么做這是我的擔(dān)憂。

　　黎振偉：當(dāng)時拍這個地是萬科、保利、中海，后來按道理國企不比民企差，這個項目立意很大，拍不到這個很后悔；我想問一下三遠(yuǎn)集團(tuán)，如果你是開發(fā)商遇到這種情況你們怎么去面對這么大的項目？

　　陳章勃：我們福建開發(fā)商這種大項目很少，我們福建從福建跑到廣東開發(fā)樓盤，在大家眼里也算大盤，但是比起亞運城還是小巫見大巫了。這個強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手是民營企業(yè)可以借鑒的地方，因為強(qiáng)強(qiáng)優(yōu)勢都結(jié)合起來了。我認(rèn)為這個是亞運城是最成功的一點，能這樣成功地銷售出去，我認(rèn)為是主要的原因跟力量。這是我們應(yīng)該學(xué)習(xí)的地方。

　　黎振偉：如果有機(jī)會去看看這個項目會更加深刻。深圳大運會有沒有項目，如果有你怎么操作，王世泰你從深圳的角度怎么看這個項目？

　　王世泰：在2010年史上最嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，亞運城取得如此驕人的銷售，我覺得可以寫入中國房地產(chǎn)經(jīng)典大全。向廣州同行致敬，很了不起。第二表達(dá)一種感觸，我們現(xiàn)在亞運開過了，我們今天坐在這里其實是后亞運時刻，可以使我們從熱鬧和喧囂當(dāng)中走出來，回顧這個經(jīng)歷，能保持對樓市觀察和思考的理性。我想說一種判斷，但是都說營銷是很多國企和民營企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，我承認(rèn)這是對的。同時不要忘記了亞運城頭上的符號，亞運。政府超過1000億的投入讓公眾對這塊的期望值飆升，我們除了要向廣州的同行致敬，其實向政府表達(dá)心中的敬意。還有為什么政府花了這么多錢來投入，使這個亞運城的價值有了極大的提升，其實他是城市的公共利益被誰分享了？政府得了好嗎？政府目前的狀況我用家鄉(xiāng)一句老化，花了燈油錢、坐了黑地上。因為政府要限貸要限購，少錢的鋼需會買你限貸。2010年的民間的評論，調(diào)控很猛，結(jié)局很窘，樓市很瘋、百姓很蒙。同樣廣州市政府不能避開這個層面。1000多億公共的投入一個直接的指向是為了辦亞運會，改善交通。所以政府很難以逃過民間輿論的這種批評，包括韓世同老師說的。謝謝。

　　黎振偉：這是來自深圳的聲音，確實這種現(xiàn)象今后講很多，因為在中國很多城市我聽說在深圳開大運會的時候，世界都很驚訝，我相信亞運會也會驚訝，奧運會也會驚訝，這就是中國。所以回過頭去亞運的成功政府的作用最大。這個最大的作用是否最大的利益怎么去分享，這要冷靜地思考。作為開發(fā)商考慮的是自己的，你作為評論人考慮公眾的利益這是不矛盾。徐教授你作為學(xué)者的教授這個案例你怎么評估？

　　徐曉良：亞運城的成功從各個層面進(jìn)行了剖析，我作為學(xué)?？傮w的判斷，我覺得亞運城也好，還是其他成功的項目都有共同的共性，今天討論這個主題，重籌競爭力要進(jìn)一步剖析一下，我覺得可能從五個方面來進(jìn)行解讀。

　　第一、做好一個項目要有經(jīng)濟(jì)的硬實力。說白了就是地產(chǎn)商口袋里有多少錢，但是今天討論還不僅僅是從這個層面解決，剛才蘇鑫經(jīng)濟(jì)的硬實力，這個可能是現(xiàn)在時下大家比較關(guān)注的房地產(chǎn)基金。因為在學(xué)校里面我們也要比較，但是都很關(guān)注這塊，我們自己也有資金，今天在座的還有幾位同學(xué)都是這方面的專業(yè)人士，有專業(yè)做券商的同學(xué)，也有做法律事物方面的同學(xué)。我們的基金之前是投一些企業(yè)的項目，我相信蘇總的判斷，2010年基金元年，2011年可能是房地產(chǎn)基金元年。

　　第二、文化的軟實力。亞運城做得這么成功，還有海爾的云社區(qū)解決的問題，主要是對樓盤軟實力的體現(xiàn)，一方面通過產(chǎn)品大家能看到確實認(rèn)為很好?？赡懿粌H要從產(chǎn)品體現(xiàn)因為文化產(chǎn)品體現(xiàn)不出來，要通過人品來實現(xiàn)。有的人說人品不能直接看，可能好的項目做出來別人也不一定能聽懂，但是通過良好的信息好的方面來解讀，競爭力很重要的一點，在座的各位高層管理者，對人品和產(chǎn)品的加工的能力。

　　第三、政治的巧實力。我覺得政商互動在中國是很大的課題?？赡芪疫@里解讀的巧實力是關(guān)注整個社會的變化，因為我也在思考，說城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了需求，所以很多人要買房子。背后的工業(yè)化是在工業(yè)需求，更多的人到了城鎮(zhèn)，但是我前段時間去了東莞考察，是不是伴隨了調(diào)整工業(yè)化進(jìn)程是在加快還是在減退。

　　第四、社會的和實力。剛才談到土地征收，也看到一個數(shù)據(jù)有70%的上訪是跟土地有關(guān)，在城市里面就是三舊改造，在農(nóng)村就是土地征收。怎么樣能夠用一種社會的和實力構(gòu)建和諧的社會不至于出現(xiàn)釘子戶，不至于澆汽油把自己燒死，這是開發(fā)商的技巧。

　　第五、我接到觀點的任務(wù)之后，又去了一次亞運城就是感覺就是生態(tài)的美實力。我平時在生態(tài)大學(xué)，剛才說看一個歷史就要看大樹。我們吃了一頓兩百塊錢超大火鍋那未來確實會非常旺，整個環(huán)境非常優(yōu)美。謝謝。

　　黎振偉：果然是教授，我想他的硬實力、軟實力、巧實力、和實力、美實力不光是對亞運城對所有的項目都是一樣的。謝謝各位！

　　黎振偉：我在講課的時候經(jīng)常講項目，最近經(jīng)常要將企業(yè)管理，我推薦許多講企業(yè)管理的老師，注重企業(yè)競爭力進(jìn)入下一環(huán)節(jié)的討論，上午我記得大家有一個論壇，金科地產(chǎn)的管理機(jī)制，下一個環(huán)節(jié)就由李總來主持，企業(yè)的萬科三千億與模式之辯。順便我?guī)屠羁傇谘垘孜患钨e：美佳華事業(yè)有限公司總經(jīng)理陳培源先生；北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長朱仝；蘭德咨詢中國有限公司董事長宋延慶；深圳眾廈事業(yè)發(fā)展有限公司董事長郭澍楠；《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報社編委黃波。把主持交給李總。

　　李戰(zhàn)洪：主持了很多場對話，第一個是讓自己說話得時間非常少，第二控制時間，第三讓嘉賓不想說不敢說的盡量說出來。我們的題目是萬科三千億與模式之辯。首先我自己是開發(fā)商，我就想讓開發(fā)商這一塊后講，先請黃波，我現(xiàn)在看到三千億很吃驚，怎么想包括亞運城50個億也完成第這么漂亮，這造就了千萬的樓。我認(rèn)為包括限購包括央視和媒體一直說房子的事情，我想請媒體的角度請黃總談一談。

　　黃波：我想我是代表媒體說兩句。李總說到一個話題大家誰在做營銷，我毫不夸張地說一句，李總本人就是營銷大師。說起做營銷其實我覺得整個市場圈層和跟房子有關(guān)的方方面面的機(jī)構(gòu)和企業(yè)，甚至包括所有的學(xué)員都在做營銷。打廣告是營銷，買房子口碑宣傳也是一種營銷。他這個政策是好是壞不論，但是給房地產(chǎn)傳遞出來一個信號。

　　李戰(zhàn)洪：如果央視不天天說房價，如果政策進(jìn)入常態(tài)，我想這個房地產(chǎn)更正常一點，你認(rèn)同不認(rèn)同？

　　黃波：李總不能把責(zé)任推到媒體身上。其實在開始的時候，我覺得三千億已經(jīng)萬科放言了，很具有浪漫情節(jié)。我看了觀點這次的G30的排序，從2010年房地產(chǎn)超過600萬有3家，超過500萬的有7家。未來從今年到2011年到2012年三年的時候，我覺得200億以下的規(guī)模的銷售額在國內(nèi)市場上不管是話語權(quán)、聲音不如以前那么風(fēng)生水起了。所以我覺得三千億很浪漫，但是我覺得也不是遙不可及的。萬科和現(xiàn)在正在異軍突起的保利，不管是上市公司企業(yè)管理模式能不能跟得上服務(wù)，現(xiàn)在我們知道萬科在城市公司之上和總部之間設(shè)置了一個層級，從總部到華東大區(qū)，能不能起到真正的有效的管理。其實分擔(dān)總部的職能有些比較務(wù)實有些不行。

　　李戰(zhàn)洪：我說當(dāng)萬科三千億的時候，說明市場集中度越來越高，其實不需要看到中國房地產(chǎn)的中石油，如果出現(xiàn)的時候未來的分家G30將控制話語權(quán)，萬科是一種模式，大家商業(yè)模式不一樣，各自發(fā)展。在面臨產(chǎn)業(yè)洗牌集中"越來越高的情況下，我們的企業(yè)就要開一個什么樣的模具，請北京的朱總，在這種態(tài)勢之下我們要開一個什么樣的模具？

　　朱仝：剛才聽了各位的發(fā)言很有啟發(fā)，首先說一下咱們這個論壇的主題是三千億，現(xiàn)在萬科實現(xiàn)的一千億，三千億可能在不遠(yuǎn)的將來。2003年的時候博鰲王石的辯論能不能達(dá)到100億，從那個時候到現(xiàn)在沒有多少年。當(dāng)然當(dāng)年不一樣，當(dāng)然的房價是5000塊現(xiàn)在不一樣了，肯定要增長。就拿我們公司北京賣分是8000多塊一平米，等到后期的時候建設(shè)了地鐵，一下子就賣到18000一平米，一平米漲了1萬塊錢。關(guān)于錢數(shù)的問題可以說得很漂亮，萬科也可以說得非常好聽，但是實際上欣喜之余，我認(rèn)為要清醒地看到整個價格漲上去了之后的數(shù)字。一定要鎮(zhèn)定地安靜地想一想到底是怎么回事兒。第二關(guān)于發(fā)展模式，我認(rèn)為在中國來說，是一個大政府小社會的模式，跟歐美不一樣，市場經(jīng)濟(jì)充分?，F(xiàn)在尤其在北京，大政府小社會的概念我們充分地體會到了非常厲害。想讓你供多少地就供多少地，說不好聽土地局就那么幾十號人忙死了也供應(yīng)不過來。在這種模式下開發(fā)商的發(fā)展就落實到企業(yè)上，采取什么變化和模式做。都說咱們是在夾縫中生存，住宅不行了，是不是轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)也很多形式，像旅游、文化我們是不是模式上轉(zhuǎn)變一下。最近北京十家地產(chǎn)和少林寺談文化旅游，最后張藝謀有意向理想，在少林寺可能跟馮小剛音樂家、導(dǎo)演合作做少林禪宗文化大典，在少林寺旁邊的山上已經(jīng)有這個東西了?？赡茉诃h(huán)北京地區(qū)有北少林寺，在那兒京地區(qū)做文化地產(chǎn)可能也是新的發(fā)展的模式。所以在中國政策不斷變化，幾個開發(fā)商包括萬科，萬科原來是堅持做住宅地產(chǎn)，我們也是跟萬科學(xué)我們就做住宅不要做別的。但是現(xiàn)在萬科也在轉(zhuǎn)變，只有變才能順應(yīng)形勢適者生存。

　　李戰(zhàn)洪：面對新的形式有硬工夫怎么都不怕。國家有一些企業(yè)通過這些早早就進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，包括收購和兼并、合作，我們現(xiàn)在請了深圳陳培源。

　　陳培源：我是深圳美佳實業(yè)專門做商業(yè)地產(chǎn)的，尤其是在三線城市。從今天早上有很多嘉賓談到轉(zhuǎn)型，原來很多大的住宅開發(fā)商現(xiàn)在也逐步進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。但是我們企業(yè)現(xiàn)在商業(yè)模式堅持在三線城市的核心位置開發(fā)，這個模式比較穩(wěn)妥?，F(xiàn)在一二線城市個別城市的開發(fā)蛋糕有點過了，所以我們對三線城市的開發(fā)比較有相信。有幾個原因：一個是城市化，今天大家都談到城市化進(jìn)程。一個是消費的增長。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在很多沿海城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到內(nèi)地，這個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對將來三、四線城市有非常大的空間。第二點通過我們做了這么多年的體會，真正要把商業(yè)地產(chǎn)項目成功地運營，有一定的難度會碰到很多困難?，F(xiàn)在大家都拼命地開發(fā)通過轉(zhuǎn)型實際上各種的一些苦衷我們也是深有體會。所以整個成功的運營商業(yè)中心、購物中心不容易。第三我們覺得對三線城市的意識，他運營好不太容易，如果商業(yè)地產(chǎn)運營開發(fā)過勝了之后可能比住宅過量開發(fā)更加可怕和被動，所以也希望在轉(zhuǎn)型期間大家有一個適度的合理的安排。我接這個機(jī)會講一些體會。

　　李戰(zhàn)洪：是不是開一個關(guān)健詞三線城市，三線項目，中心地段。難得的宋總經(jīng)常寫文章，你最后做總結(jié)發(fā)言，因為你把他們最后的建議。

　　郭澍楠：我是眾廈地產(chǎn)的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，我們有15年的經(jīng)驗，我個人有18年的從事經(jīng)驗。我看從房地產(chǎn)發(fā)展到高潮到低潮、低潮又高潮，從今天和下午聽的各個專家對市場的看法，我覺得整體總結(jié)一下目前我們中國房地產(chǎn)的市場。有些是怨政府，有些是怨開發(fā)商，有些是怨我們的民間財務(wù)太多，但是我覺得這些都是正常的現(xiàn)象。我把中國房地產(chǎn)市場形容在健康發(fā)展中的部分不健康的現(xiàn)象。我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)從規(guī)劃和產(chǎn)品來講，我覺得我們所有老百姓都獲益了，在這個過程中有13億多的人，房地產(chǎn)開發(fā)只有12年，我們要對房地產(chǎn)市場有那么完美的要求我覺得是不現(xiàn)實的。第二今天話題是萬科三千億，我自己認(rèn)為萬科的三千億如果從今年的1000多億我估算在第五年他就能達(dá)到三千億，或者未來可能會出現(xiàn)凡壟斷的階段。我曾經(jīng)看過萬科的預(yù)測在2014年可以達(dá)到兩千億。這些不是以開發(fā)商是神，或者不是他們有多大能耐，我覺得以來的是中國龐大的市場，我們在這樣的民間財務(wù)不段增加，消費方式也不斷增加。所以未來的市場我甚為是一個巨大的市場。所以我一直對開發(fā)商所的話，我們大膽地去發(fā)展。

　　另外代說一下重籌競爭力，早期的是資源型的競爭?，F(xiàn)在是產(chǎn)品型的競爭。我今天下午聽了海爾盧董事長的云社區(qū)我覺得這就是他對產(chǎn)品競爭力的開始。我覺得未來不管市場政策怎么走，我們?nèi)绾未蛟飚a(chǎn)品，讓這樣一種用家、商家、政府能共贏的現(xiàn)狀。要提升產(chǎn)品的品質(zhì)，我覺得可能要兩個。1、在未來房產(chǎn)開發(fā)要產(chǎn)業(yè)化。2、不但要產(chǎn)業(yè)化還要產(chǎn)業(yè)整合。所以未來如果是一個整合者的身份變化產(chǎn)業(yè)化的方式，我想我們的方式會更大。謝謝大家。

　　李戰(zhàn)洪：給我們提一下建議。

　　宋延慶：10余家媒體簽了協(xié)議，說三點：剛才李總說要說點真話、實話、大膽的話。第一、三千億有兩點值得置疑。首先是不是真的是3000億。我們看了他們的數(shù)據(jù)也分析了萬科2010年的數(shù)據(jù)，會發(fā)現(xiàn)一個非常詭異的曲線，詭異在什么地方？比如去年合同額是600多家，合同銷售額是400多家，我個人覺得他個人結(jié)算是700多個億。這就是做財務(wù)的技巧。第二1000億是不是第一，也未必。我為了求證這個事情我問了萬達(dá)，萬達(dá)是這樣說的我們今年合同銷售額能夠確保600多億以上，同時還沉淀300萬平米的持有物業(yè)，如果按照15000千來算保守來算是什么概念。另外還有一個中海的兩家企業(yè)，這兩家加起來也是非常高的。所以我說的第一點是不是1000億，是不是第一。我個人表示疑問的。

　　第二、三千億，也懷疑也不懷疑。所謂不懷疑如果未來10年符合遞增的話，絕對沒有問題。但是我表示懷疑有三點：1、王石要退居二線，因為沒有一個企業(yè)家的旺盛精力保持20年。2、目前萬科的產(chǎn)品線還不是全覆蓋的。我們真正房地產(chǎn)的產(chǎn)品線可能在六七個才能全覆蓋，目前萬科的產(chǎn)品線略窄了一些。3、是模式。1月份給樓市寫了兩萬之爭的后世，萬達(dá)的商業(yè)模式是現(xiàn)金滾動資產(chǎn)模式，他通過滾動讓自己的資產(chǎn)越來越多，越玩越輕松的模式。一個是越玩越累計模式，大家可以比較一下。另外還有模式之外，他兩個比較可喜的都是標(biāo)準(zhǔn)化的連鎖開發(fā)復(fù)制，我們在座的大多數(shù)開發(fā)企業(yè)走得是差異化的模式，一個項目一個樣，差異化的模式很難整合幾個專家，我們建議要向兩家學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制模式。

　　李戰(zhàn)洪：最后問一句話就結(jié)束這個環(huán)節(jié)。首先問陳總，就三線城市做五萬平方米需要自主資金

　　陳培源：每個城市沒個地塊都不一樣，具體沒有辦法說。

　　李戰(zhàn)洪：朱總你說什么樣的三線模式企業(yè)單項目才能讓自己的企業(yè)立于不敗之地。

　　朱仝：我們也是出擊把自己的事情做好，其他的變化再說，只有把自己的事情做好了，才能已不變應(yīng)便謝謝。

　　宋延慶：關(guān)于模式的研究我有很多文章，說起來比較復(fù)雜。

　　李戰(zhàn)洪：做顧問公司現(xiàn)在很不好做。

　　郭澍楠：的確很難做，這個市場很嚴(yán)格，政策也很難作，大概是20%左右。

　　李戰(zhàn)洪：認(rèn)為真的許多房價降嗎，大多數(shù)都買了，我想問一下你覺得人真正的愿意房價降嗎？

　　黃波：每一個人希望自己的不動產(chǎn)增值，又希望自己買的下一套越來越便宜，我想整個人類都是在整個糾結(jié)不斷前進(jìn)。

　　李戰(zhàn)洪：感謝各位專家，感謝在座的嘉賓。

　　黎振偉：好的，最后的環(huán)節(jié)最關(guān)注的資金，今天上午曹總給我說現(xiàn)在很多公司都在抓緊安排年底銷售，所以資金回籠很重要。最后一個環(huán)節(jié)艱難時刻、上市、信托、基金無余融資，這一輪的主持是平安物業(yè)投資管理有限公司董事長鄒益民先生，請上來主持。

　　第二位嘉賓是廣州政協(xié)委員新城市投資控股集團(tuán)董事長曹志偉先生，他是論壇的活躍分子。第三位福晟集團(tuán)常務(wù)副總裁何建華先生。第四為寧波白龍房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理謝耀生先生。還有高和投資董事主長蘇鑫先生以及莊凌顧問張映光。

　　鄒益民：各位朋友，現(xiàn)在講到這個問題，講到了錢的問題，我想我們就干脆放開來大家各自第一大家認(rèn)為是不是艱難時刻，第二認(rèn)為未來的一年或者最起碼本年會不會是最艱難的時刻，你作為開發(fā)商你怎么去渡過這個艱難時刻，作為投資公司你有什么好的絕招告訴大家，應(yīng)該還有些什么方法可以做。

　　曹志偉：我們有太多的感受，說艱難時刻我做這一行因為分配到房管部門到國企、外企、民企每一年都是艱難的。只是說你自己怎么認(rèn)清自己的定位，做企業(yè)還是做對能做的事情，至于說上市很有融資這些，也面臨很多的東西，比如說在企業(yè)角度講面臨生存和企業(yè)良性競爭，因為涉及到上市公司。大家看一下上市公司的分紅，根據(jù)上千家的公司給股東的分紅能不能拿到銀行的利息。也有過發(fā)展與誠信之爭，我們的照顧項目的內(nèi)容和資產(chǎn)評價，這些很難說。還有規(guī)模和責(zé)任爭這些掙扎的過程中我們還沒有選擇上市，只按照自己發(fā)展的速度自己能做的事情去經(jīng)營。你說艱難也艱難不艱難也挺輕松。按照今年國家政策，既然中央的會議已經(jīng)開了，一定不會超過10天之內(nèi)，一定會出另外的調(diào)控政策。所以會不會說像做股市一樣。

　　鄒益民：曹總用平常心對待，現(xiàn)在說的最嚴(yán)厲的調(diào)控可能跟以往的相對最多就是多了一個限購，其他一直都是一樣的。

　　曹志偉：限購我現(xiàn)在壓制你趕緊買，到我松手的時候你還能買。

　　鄒益民：用這個心態(tài)去對帶就行了。

　　何建華：剛才曹總說艱難不艱難年年都艱難，我贊成這個觀點，每年都說艱難但是到年底還是一樣，中國還沒有出現(xiàn)雷曼兄弟，我覺得困難肯定有。我個人觀點2011年比2010年艱難很多，這個應(yīng)該說從最近的一段時間跟一些溝通的時候大家都感覺到2011年相關(guān)的政策也會出來。但是也不要悲觀，我覺得還是有很多的渠道，有信托、基金、私募等等，隨著說2010年中央對融資信托開始把關(guān)了，我想銀行其實跟信托一樣也是企業(yè)也要賺錢，資金我可以把它比喻成很簡單的例子，就像水庫一樣，這個閘不防水，其他閘也要防水。很多渠道就是融資創(chuàng)新，今天談到上市，福晟集團(tuán)上市，企業(yè)做大做強(qiáng)企業(yè)是一個重要的途徑。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)上市太難了，我們有一個想法，我們在進(jìn)入福建這個市場，我們收購了福建的一個一級建筑企業(yè)是國家一級建筑企業(yè)也是福建省唯一上過魯班獎的企業(yè)。最后我們還是剝離起來建筑做，我們想地產(chǎn)不行我們就借殼，要借助資本市場。所以我想上市這個也是企業(yè)做大做強(qiáng)的重要的途徑，所以其他細(xì)的方面就不重點講了。

　　鄒益民：何總講的是新年還會繼續(xù)艱難，盡量做上市是好的路子，寧波百隆房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理謝耀生。

　　謝耀生：房地產(chǎn)行業(yè)年年都不好過，我感覺有一年比較好過，就是2009年。大家銷售把忖量房子都賣完了，應(yīng)該說是比較好的。這個論壇的討論的題目是錢的問題，實際上對我們這個房地產(chǎn)行業(yè)來講，錢是最重要的。為什么論壇前面說是艱難時刻呢？實際上很敏感，從去年開始到現(xiàn)在實際上我們房地產(chǎn)行業(yè)要步入艱難時刻了。都是因為錢的問題在作怪，本來貨幣政策是寬松、放松的，從去年下半年開始幾次調(diào)高利息利率，這說明貨幣政策進(jìn)入的觀點，像提息通道了。我們房地產(chǎn)行業(yè)來講，不管是開發(fā)商要錢，買房的人也要錢。沒有一個樓盤100%是全部自己付款的人，肯定要50、60%的人需要按揭。把我們的供應(yīng)的需求的這一量給壓縮了，所以我們明年的日子確實會慢慢開始不好過。但是在座的也不要太灰心，因為通過2009年大放松的環(huán)境下，現(xiàn)在逐步收起，到今天這個位置上我們還是在比較寬松的情況下生活的。還是在一個低利率的狀況下進(jìn)行，如果說我預(yù)計一下，把貸款提高到8%左右，在座的人要緊張起來。不要說三千億，這個要跟政策配套。我想談這幾個點

　　鄒益民：現(xiàn)在請高和的蘇總。

　　蘇鑫：我們在市場上怎么融資，無外乎是銀行、信托、基金。如果是銀行先要看你有沒有東西可以抵押。如果我們找信托，我前兩天跟一個比較大的訂購資產(chǎn)，我發(fā)現(xiàn)旁邊站一個男一個女的，我說你怎么兩個秘書。他說有一個是信托。我說你跟信托合作基本上沒有希望了。你需要什么樣的錢看你企業(yè)的狀態(tài)，后面發(fā)現(xiàn)很多的開發(fā)商做基金了，這時候跟基金合作是最好的、最被尊重的。但是我們要問一個問題，是不是我們開發(fā)商不缺錢，但是我不知道銀行是有資金來源，你會不會都去做銀行。其實沒有必要，我們最需要改變的是金融思維，關(guān)鍵只要市場還有錢有需要錢的地方就一定有機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。但是作為開發(fā)商來說，在你不缺錢的時候你能不能一些安排，在資金不緊張的時候做一些貸款。在2009年的時候好的企業(yè)大量借款發(fā)展，包括外幣和人民幣。我們會不會讓出一些股權(quán)給一些有資金來源的機(jī)構(gòu)，這樣實際上你的滾動和發(fā)展會更快，可能也是一種思維的想法。我想在未來前景的情況下，趨勢緊的情況下對開發(fā)商還不是每一個人都去做基金公司，而是要有金融的思維。

　　鄒益民：信托現(xiàn)在也是比較難進(jìn)入的門檻，下面請張映光發(fā)言。

　　張映光：這可以說是沙龍里面是有一些專家的經(jīng)常探討問題，說明我們在年初做這一年的預(yù)測的時候往往是失策的，所以覺得意義不大。第一個錢到底是松還是緊。第二政策到底怎么走。這是大家每個人思考的問題，對房地產(chǎn)行業(yè)也影響最大。我覺得談一談觀點不做預(yù)測-錢是松還是緊，可能大家都認(rèn)為加息連加了兩次，錢可能是緊的。但是有沒有回到2008年的那個時候。我們今天看到去年的銀行貸款7.5萬億，但是沒有體現(xiàn)在7.5萬億。比如現(xiàn)在蘇總提到一個很有意思的事情，天津有一些公司用公司的名義買住宅、商業(yè)，買了之后用公司貸款的名義120%貸款出來。所以這些都說明什么情況，說明錢在往房地產(chǎn)行業(yè)涌。而且到今年2011年我們將探討的問題是假如錢還是這么多，有什么概念呢？第一蓄水池里面是水往下抽在降低還是添水的速度在降低呢？我覺得是添水的速度在降低。我們貸出去的錢能不能停下來，不能。這些工程也是不能停下來的，在這個問題是兩害相全取其輕，在這個問題上政府不敢實現(xiàn)收貨幣。所以我覺得2011年錢還是很多，但是錢并不是均勻地放在每一個人那里，有的人很多錢，有的人沒有錢，所以在2011年有可能有很多的并購出現(xiàn)。

　　第二是政策。政策誰不敢臆段，但是最近溫家寶總理在采訪的時候兩段話，我們可以思考一下是什么意思。第一個問題是問溫家寶總理對房地產(chǎn)調(diào)控滿意嗎？他說不滿意，過去的兩次調(diào)控都沒有達(dá)到效果，所以還會加深。一下做房地產(chǎn)的人都寒了。第二個問題總理說不如總經(jīng)理。他說不同意，總理管得是保障房，商品市場只是市場管，我只能管保障房。這兩個問題第一個是讓我寒第二讓我暖。政策不會把房地產(chǎn)打死，所以房地產(chǎn)對國民經(jīng)過沒有影響，所以誰都不敢舍房地產(chǎn)。這兩個觀點供大家參考，是什么走勢不干判斷，可以思考錢是多還是少，政策是緊還是松。

　　鄒益民：政府的調(diào)控會繼續(xù)做下去，但是房地產(chǎn)的生存空間還是在的。我回過頭請較一下蘇總，房地產(chǎn)商開發(fā)商對對象字樣的資金的安排，除了何總談到通過上市來募集資金是很重要的渠道，其他關(guān)于基金信托都談的比較少，你是做基金的你怎么樣看現(xiàn)在的開發(fā)商以開發(fā)商的名義在募集一些基金。

　　蘇鑫：當(dāng)時很多開發(fā)商在做基金的時候社會上有兩個觀點，一種覺得是到了困境很難解決。另外對我來說很容易理解，這都是中國特色。因為基金需要，開發(fā)商他也有他的好處和優(yōu)勢，但是我相信他可是一個過程，或者慢慢也些開發(fā)商有些機(jī)構(gòu)壯大了，這是中國特色很正常。還有從基金因為畢竟是給自己壯大，通過基金房地產(chǎn)融資，基金大家可以算一下。中國對房地產(chǎn)融資的主要模式不可能短期改變，銀行還是大方向，預(yù)售也還是大方向。這個跟金融環(huán)境有關(guān)系，金融環(huán)境沒有放開，談基金也不是大方向。我們應(yīng)該關(guān)注作為開發(fā)商金融的思維來判斷房地產(chǎn)，這個可能啟發(fā)更大一些。

　　鄒益民：總得來講，大家都看到去年的房產(chǎn)調(diào)控，今年還會繼續(xù)存在，只要我們開發(fā)商把這種平淡的心態(tài)去看問題，然后你自己有一個自己控制自己的能力，不要一下子太急的特別是做商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的公司，因為商業(yè)房地產(chǎn)是沉淀資金很厲害的行業(yè)，如果能夠把握好自己的節(jié)奏，多有金融的思維除了傳統(tǒng)的銀行之外，通過其他的模式包括信托、基金，基金今后會是更大的更主要的瑞子的手段。通過各種各樣的想法發(fā)現(xiàn)你自己要把握住自己的節(jié)奏，自己的金融的想法。我想我們都是可以渡過這個時期，然后讓房地產(chǎn)走得更好。謝謝各位。

　　主持人：各位來賓，各位到最后的朋友們。親愛的朋友我們的城市觀點論壇中國行2010年度論壇馬上就要結(jié)束了。我們相信通過我們所有人的努力，2011年將會是房地產(chǎn)值得期待的一年。再一次感謝今天參加論壇的各位來賓、各位朋友。

　　接下來請今天參與演講和對話的嘉賓到臺上留影。