股票市場(chǎng)“熔斷”新政的短命，鬧了一個(gè)莫大的笑話(huà)，也讓中央政府的權(quán)威受到極大的影響?；仡櫧荒甑墓墒凶兓芍^是跌宕起伏、波瀾壯闊，實(shí)際上，無(wú)論是推出新三板、注冊(cè)制，還是限制兩融、推行熔斷，都對(duì)完善股市的市場(chǎng)化運(yùn)作、打破行政審批壟斷、建立廉潔高效精簡(jiǎn)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)都起到積極的推動(dòng)作用。

大方向無(wú)疑是非常正確的，但是和尚念歪了經(jīng)，總是在股市稍稍平穩(wěn)的時(shí)候折騰一下，讓股市大起大落，千股跌停接連不斷，就使得股市改革功虧一簣，股民和國(guó)家損失巨大，政府公信力被削弱。

房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題也同樣棘手。房地產(chǎn)拖累了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)投資將進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，不僅拖累第二產(chǎn)業(yè)投資下降，還影響了金融業(yè)的GDP增長(zhǎng)。

問(wèn)題的關(guān)鍵是房地產(chǎn)庫(kù)存巨大，庫(kù)存不去，投資不來(lái)，房地產(chǎn)就會(huì)繼續(xù)拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)的庫(kù)存絕不僅僅是待售面積的近7億平方米，而是7億平米待售面積+56億平米未售的在建施工面積+至少20億平米的房企未開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備面積（可詳見(jiàn)原微信公眾號(hào)《新城歐陽(yáng)捷》11月8號(hào)“5年，見(jiàn)證永不沉沒(méi)的泰坦尼克號(hào)”篇），按照近三年年均銷(xiāo)售13億平方米，哪怕不再出讓一畝土地，至少可以銷(xiāo)售5年）。

習(xí)總書(shū)記發(fā)出了“去庫(kù)存”的號(hào)召，表明房地產(chǎn)去庫(kù)存已成為保增長(zhǎng)、保就業(yè)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)的政治任務(wù)，房地產(chǎn)必須在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型完成之前承擔(dān)確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長(zhǎng)的政治目標(biāo)！

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確給出了去庫(kù)存的路徑：那就是讓農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房租房，擔(dān)當(dāng)去庫(kù)存的白衣騎士。

但是城鎮(zhèn)化的路在農(nóng)民腳下，農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房有“3+1”的痛點(diǎn)，這些痛點(diǎn)不解決，農(nóng)民工是擔(dān)當(dāng)不了白衣騎士的。

首先是農(nóng)民工沒(méi)有進(jìn)城安居的資本，農(nóng)民只有農(nóng)村宅基地、農(nóng)村住房和農(nóng)村承包地，這些土地和房產(chǎn)還不能自由流轉(zhuǎn)，無(wú)法轉(zhuǎn)換成農(nóng)民進(jìn)城的資本。其次是農(nóng)民工子女還不能享受平等的教育機(jī)會(huì)，哪個(gè)城市能夠把大量存在的農(nóng)民工子弟學(xué)校并入當(dāng)?shù)刂行W(xué)，那個(gè)城市就能率先抓住農(nóng)民工的心！再次是農(nóng)民工沒(méi)有社保和公積金，如果讓農(nóng)民工享受同保同權(quán)，不僅可以吸引農(nóng)民工安定下來(lái)，至少一時(shí)半會(huì)找不到工作也不至于立即離開(kāi)或鋌而走險(xiǎn)，而且可以幫助社保和公積金擴(kuò)面、增加社保公積金總量和兌付能力。

最重要的是農(nóng)民工的就業(yè)。我們已經(jīng)進(jìn)入后工業(yè)化時(shí)代，產(chǎn)能過(guò)剩、庫(kù)存巨大成為國(guó)家最大的痛點(diǎn)，農(nóng)民工的就業(yè)機(jī)會(huì)也少了很多，哪個(gè)城市能夠提供就業(yè)機(jī)會(huì)，農(nóng)民工就會(huì)如潮水一般流向那里。

去庫(kù)存，農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房租房是最大的增量，解決農(nóng)民工痛點(diǎn)需要從中央政府到地方政府同心同德、齊心協(xié)力，政策統(tǒng)分結(jié)合，因城制宜。

如果1億進(jìn)城常住的農(nóng)民工及其子女落戶(hù)城鎮(zhèn)，不論是購(gòu)房還是租房，大致可以消化3000萬(wàn)套住房，加上1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)就地進(jìn)城，也可以消化大約3000萬(wàn)套住房，目前商品住宅庫(kù)存大致80多億平米，按照套均100平米、大致8000萬(wàn)套，加上城鎮(zhèn)存量需求，如果政府暫停供地，3-4年即可完成去庫(kù)存任務(wù)。

目前，庫(kù)存主要在三四線(xiàn)城市，降低農(nóng)民工降低購(gòu)房門(mén)檻是關(guān)鍵之一。政策引導(dǎo)還需要統(tǒng)分結(jié)合。

從中央政策引導(dǎo)來(lái)說(shuō)，落戶(hù)口、降首付、降利率、返稅收、促簡(jiǎn)政。當(dāng)然， 如果農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革提到議事日程，加速推進(jìn)，讓農(nóng)民有了進(jìn)城落戶(hù)的資本，城鎮(zhèn)化的速度會(huì)更快。而地方政府則通過(guò)農(nóng)民工子女準(zhǔn)入學(xué)、農(nóng)民工進(jìn)社保、擴(kuò)公積金、購(gòu)房降稅費(fèi)與給補(bǔ)貼等辦法幫助農(nóng)民工進(jìn)城安居、購(gòu)房或租房，同時(shí)，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，簡(jiǎn)化行政審批，降低行政管制門(mén)檻，為農(nóng)民工進(jìn)城就業(yè)創(chuàng)造更多機(jī)會(huì)。

從中央到地方都應(yīng)當(dāng)立刻停止大范圍的政府保障房建設(shè)項(xiàng)目，所有保障房、棚戶(hù)區(qū)均實(shí)行貨幣化，貨幣化不僅僅是全部實(shí)行補(bǔ)償金一次性給付，而是可以采用給付租金方式，讓被保障戶(hù)、棚改戶(hù)有更好的選擇和居住環(huán)境，同時(shí)政府管理也可以更加簡(jiǎn)單高效。

去庫(kù)存不難，時(shí)間總是可以消化一切的。關(guān)鍵是，如何加速去庫(kù)存，這一切都要看中央和地方政府的決心、力度和韌性。

農(nóng)民這個(gè)白衣騎士可以創(chuàng)造一個(gè)新中國(guó)，可以支持中國(guó)重工業(yè)發(fā)展，可以解決中國(guó)人吃飯，可以創(chuàng)造出鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的蘇南模式，相比之下，白衣騎士去庫(kù)存并不是難事，但愿政府是真心想清楚、真心做清楚，真心為農(nóng)民工進(jìn)城安居辦實(shí)事，不然自說(shuō)自話(huà)、徒有號(hào)召，結(jié)果又會(huì)變成房地產(chǎn)的“熔斷”或者不了了之。到最后，反而讓房地產(chǎn)如股市一般深陷泥潭、難以自拔。

如果去庫(kù)存真的被熔斷，當(dāng)然也沒(méi)什么了不起，房企日子再難過(guò)，也不會(huì)比鋼企、煤企難過(guò)，只不過(guò)讓農(nóng)民工喪失了信心，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程必將延緩！中國(guó)經(jīng)濟(jì)也很難快速見(jiàn)底。

歐陽(yáng)捷 新城控股高級(jí)副總裁

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