　　從博鰲到城市，從思想到觀點。城市觀點論壇依托于觀點新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產年度盛會--博鰲房地產論壇。自2005年啟動以來，城市觀點論壇遍歷青島、南京、濟南、西安、三亞、大連、深圳、青島、長沙、沈陽、呼和浩特、廣州、武漢、鄭州、哈爾濱、重慶、成都、福州等全國眾多著名城市，盛世六載，攜手同行。

　　八月博鰲，我們揭開了房地產未來黃金十年的新篇章；今天，我們在這里，一起求索中國房地產黃金新十年的發(fā)展之道。

　　2010年對于中國房地產而言，是非常重要、非常特殊的一年。在史無前例的政策"組合拳"調控風暴下，房地產行業(yè)與企業(yè)經受了最嚴厲的考驗，但未見凋萎。

　　2011年，調控還在，市場也還在。在這新年氣息逐漸濃厚的氛圍里，我們要收獲一年以來的成功與喜悅；更要擯棄失落或迷茫，創(chuàng)造和擁有新的輝煌未來。

　　重鑄競爭力，全新的思維與非比尋常的視角將決定房地產企業(yè)的未來。2010城市觀點論壇中國行年度論壇，也將再一次盤點中國地產界最具有代表性的企業(yè)，尋找過去一年里那些堪稱為偉大的房地產企業(yè)、勇于追求光榮的房地產企業(yè)以及躋身于中國最優(yōu)秀行列的房地產企業(yè)群體。

　　今天在這里，我們將總結與表彰2010年度行業(yè)30強企業(yè)，并發(fā)布華譽景觀·2010年中國房地產行業(yè)年度30強企業(yè)總評榜(地產G30)。我們希望，通過這樣一次交流分享經驗，通過這樣一個平臺去交流和碰撞，我們房地產會有更多責任感，更有關懷，能夠產生新的事業(yè)和新的思維，能夠更好地面對挑戰(zhàn)。

　　最后，請允許我再一次代表本次論壇主辦方觀點新媒體、各協(xié)辦支持機構、暨地產G30冠名單位華譽景觀歡迎各位朋友的到來！

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　著名經濟學家、天則經濟研究所所長茅于軾先生

　　著名經濟學家、建設部政策研究中心主任陳淮先生

　　國務院發(fā)展研究中心金融所副所長、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經濟學家巴曙松先生

　　海爾地產集團有限公司董事長兼CEO盧鏗先生

　　富力地產集團執(zhí)行董事呂勁先生

　　中國保利集團副總裁、廣州公司總經理余英先生

　　合景泰富集團副總裁羅國慶先生

　　金科集團副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　北京大學國家發(fā)展研究院教授徐建國先生

　　高和投資董事長蘇鑫先生

　　山東省文登市住房保障和房產管理局局長鞠洪廣先生

　　平安物業(yè)投資管理有限公司董事長兼CEO鄒益民先生

　　廣州市政協(xié)委員、廣州新城市投資控股集團董事長曹志偉先生

　　福晟集團常務副總裁何建華先生

　　恒大地產集團總裁助理柯鵬先生

　　和記黃埔地產（廣州）有限公司市場部助理總經理曾潔儀小姐

　　世聯地產首席技術官黎振偉先生

　　合富輝煌集團首席市場分析師黎文江先生

　　復地集團總裁助理蔣朝光先生

　　仁恒置地集團有限公司廣告策劃部副總監(jiān)厲方宏先生

　　美佳華（深圳）實業(yè)有限公司總經理陳培源先生

　　佳兆業(yè)集團廣州公司副總經理韓剛先生

　　經緯房產咨詢有限公司董事總經理區(qū)俊文先生

　　廣州市萬科房地產有限公司辦公室主任陶臻宇先生

　　恒億集團董事局主席、總裁郭建平先生

　　廣東省房協(xié)三舊改造課題組成員，廣東國地規(guī)劃科技有限公司總工程師黃鵬先生

　　三遠集團（福建）有限公司常務副總裁陳章勃先生

　　蘭德咨詢(中國)有限公司董事長宋延慶先生

　　卓越置業(yè)集團有限公司營銷總經理田博先生

　　易城中國副總裁尹寶軍先生

　　珠江實業(yè)集團有限公司副總經理黃青琴女士

　　廣東中原地產代理有限公司總經理黃韜先生

　　遠洋地產（中山）開發(fā)有限公司總經理助理溫冠峰先生

　　碧桂園集團媒體公關總監(jiān)王昊先生

　　華譽景觀工程設計有限公司董事總經理張明燕女士

　　《每日經濟新聞》報社編委黃波先生

　　中山大學教育學院培訓中心主任徐曉良先生

　　觀點新媒體發(fā)行人、博鰲房地產論壇秘書長陳詩濤女士

　　本次論壇獲得眾多全國暨華南實力房地產企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2010城市觀點論壇中國行年度論壇的朋友們！

　　下面有請今天會議的主辦方：觀點新媒體出品人、博鰲房地產論壇秘書長陳詩濤女士為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓，上午好。

陳詩濤

　　21世紀第一個十年以我們開發(fā)企業(yè)的銷售捷報作了一個不錯的總結，那么我們又將怎樣迎接第二個十年？

　　城市觀點年度論壇作為觀點新媒體旗下與博鰲房地產論壇同等重要的活動，區(qū)別在于定位于學術性與技術性，我們希望在每年的歲末年初，大家可以抖落浮躁，更加冷靜地、客觀地以學習的心態(tài)反思走過的一年及怎樣開啟新一年及新的征程。

　　所以我們特別請到茅于軾老師、陳淮主任、巴曙松博士、盧鏗總裁等眾多以思辨性見長的行業(yè)翹楚為我們進行經濟的、政策的、金融的演講，并于上、下午展開更多深層次的對話。

　　今天我們的與會者既有來自北京、山東、四川、上海、浙江、福建、海南、廣西等全國各地的朋友，也有更多來自廣州、深圳、香港、東莞、中山、惠州、清遠、珠海、惠州各地的廣東企業(yè)，作為主辦機構，我對此表示感謝，也更加歡迎你們可以通過觀點努力打造的論壇的平臺進行熱烈的交流、互動，成為朋友成為伙伴！

　　最后再次感謝到會的媒體朋友及一直支持我們的華譽景觀！預祝會議取得成功并祝在座每一位來賓在2011年身體健康、幸福平安！

　　謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳女士。調控經年，當我們日益失去優(yōu)勢之時，什么才是擁有未來的保證？從現在開始、重鑄競爭力，方能在一片莫測的2011年沖破困厄，繪就宏圖。

　　各位來賓，接下來我們將進行論壇今天上午的議程。上午的議程主題是：宏圖繪重鑄競爭力之宏觀篇。

　　下面即將展開的是我們濃墨重彩的年度演講環(huán)節(jié)。今天上午，著名經濟學家、天則經濟研究所所長茅于軾先生；著名經濟學家、建設部政策研究中心主任陳淮先生；國務院發(fā)展研究中心金融所副所長、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經濟學家巴曙松先生等演講嘉賓，將為我們奉獻精彩的年度演講。

　　本次論壇年度演講，我們也一如既往地安排了觀點答問環(huán)節(jié)。演講嘉賓除了回答臺下聽眾的提問之外，我們將專門請出特約評論員來與我們的演講嘉賓互動。

　　首先我們有請今天第一環(huán)節(jié)的特約評論員上臺就坐。他們是合富輝煌集團首席市場分析師黎文江先生；平安物業(yè)投資管理有限公司董事長鄒益民先生。有請二位上臺就坐！

　　接下來馬上開始今天論的第一場年度演講，有請演講嘉賓著名經濟學家、建設部政策研究中心主任陳淮先生。陳淮先生演講的題目是：限購令與房產稅，房地產調控與政策回顧。有請！

　　陳淮：謝謝主持人，謝謝大家！

　　剛才我過來的時候巴老師對我說，他開會從來不帶筆和本，因為今天我在他前面發(fā)言，因為很少有機會我是在他前面發(fā)言的，所以他準備好筆和本，我發(fā)現他越來越像官員了。

　　今天剛才主持人所說的題目不是我選定，是會議給我指定，但是我對這個題目我覺得本身存在很大的誤區(qū)。誤區(qū)是隱含著把政府的政策作為市場的決定性因素的誤區(qū)。我們在去年從央視開頭提出了一個不好的命題，這個市場是總經理說了算還是總理說了算，在媒體上充斥著同樣的思想，在中國住宅建設、城鎮(zhèn)化和解決老百姓住房的諸多事情的主要矛盾歸結于政府和市場、政府和企業(yè)的矛盾。錯了，錯在忘了十七大提出的要高舉有中國特色的社會主義旗幟這個立足點，忘了要強調中國國情這個問題，這是一個錯誤的命題。

　　中國房地產市場的主要矛盾是第一個首先發(fā)展不足。有十個人吃飯只有八個饅頭，饅頭貴不貴不說，首先有兩個人吃不上饅頭。第二是發(fā)展不平衡，大城市和中小城市，人們急于涌入的核心、沿海特大城市以及中小城鎮(zhèn)發(fā)展嚴重不平衡，城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡、窮和富發(fā)展不平衡，市場和保障發(fā)展不平衡，這是我們面對的真實問題。第三我們面對的是一個不規(guī)范的房地產市場。比如大家所說投機性橫行，比如政府調整產業(yè)政策的時候，政府提供公共產品的時候反而引發(fā)了很多的公開的、隱蔽的、個別的、團體的，比如公務員建小區(qū)等諸多問題，不規(guī)范投機性炒作盛行是這個市場的主要問題。

　　最后一個我們還得關注中國特有的國情，比如說農民工進城問題，比如城市化過程中的基礎設施和城市承載力問題，我想這才是我們研究問題、貫徹問題的首要試點。如果我們延續(xù)過去的思路，在過去幾年內我們的房地產市場，房地產企業(yè)的主要對手是政府，是總理，政策這個市場是沒有前途的市場。什么時候真正發(fā)揮的優(yōu)勝劣汰的作用，競爭成為市場的主要關注問題的時候，這個市場才真正走到合理和規(guī)范健康的地步。一個年輕人你的上進、成功取決于市場中的競爭，不是和你爹娘的博弈。這是第一個我要說明的問題。

　　我對這個題目首先做一個評論，以為限購令是2011年要討論的問題，這個是值得討論但不是要我們持續(xù)關注的地方。限購令是限制一些過多、過渡占用資源的需求，到現在為止沒有人說不讓老百姓買房，也沒有人說老百姓適度改善要抑制。明確說部分城市房價上漲過快地方政府有權根據需要在一段時間內決定限購甚至禁購，這只是一個調整供求管理的政策，也是一個長期政策。什么長期政策呢？如果我們的市場需求量成交量、景氣狀態(tài)不讓買第三套房子成交量是零，這個是沒有前途的。飯館也不是靠吃飽的人多吃一頓就能活過去的。任何國家對過多占有資源都會有調整，這個道理很簡單。如果一個人很有錢，把全廣州的房子都買了讓全廣州的人住在馬路上，你覺得合理嗎？這嚴重侵犯了社會利益。隨著發(fā)展老百姓的需求逐步得到滿足是一個必然的過程。如果你指望2011年開放第三套房你就趁早死了心。

　　第二利率。我對2011年媒體老說最嚴厲的調控政策這句話，始終不予贊同。你覺得那是最嚴厲的，剛才說第三套房會有限制措施，沒有懸念。利率是這樣，首付也是這樣，是全世界各國住房按揭貸款中債權人、債務人風險和利益的平衡點。兩成優(yōu)惠是特殊的，不能恢復常態(tài)就說是最嚴厲的。中國的利率已經是一個比較長的時間基準利率低于通脹率，這個利率恢復常態(tài)宏觀經濟的也是必然過程。一年定期存款利率不過是2.75，大家熟悉的11月統(tǒng)計局發(fā)布的發(fā)布的CPI總水平上漲速度是5.1了，我們至少利率提高的一倍，才能滿足宏觀經濟的運行。用不著提一、兩次，也不用媒體的標題，利率調整是針對國民經濟短期物價最水平以及國情貨幣總需求。我們現在面對通脹有一個特殊性，和80年代末期、90年代中期所面臨的兩次通脹不一樣。11月5.1的物價總水平上漲，統(tǒng)計局告訴我們其中是3/4的部分是農產品價格上漲。但是我們也明確地說中國的農產品不存在大的缺口，主要農產品比如糧食是明顯的連續(xù)過年的供大于求的。2010年中國受了很多的災害，也澄清一點2010年下雨沒有在莊稼地了，主要是在廣州和深圳這樣的大城市里。我們的糧食2010年有史以來最大的豐收年，中國不缺農產品，這是輸入性成本推動型心外來因素導致的。巴曙松博士研究的美國量化寬松的政策，美國拿不值錢的紙幣往往會買國債。美元添水，用美元標價的產品，包括石油、天然氣、糧食產品等價格，價格就表現為上漲了，其實是和食物相關的貨幣貶值了。不是石油貴了，是美元便宜了。我們現在面對的一個兩難是，要么是忍受人民幣過高、過快的升值，要么是輸入型的通脹。即便美元貶值石油價格上漲，我們的國際市場對國內影響下大多數商品價格反而可以便宜。中國現在面對的通脹不是簡單的農產品不收費，或者把媒體所說的最后一公里到小區(qū)賣菜的打擊就能便宜的沒有這么簡單，我們面對的國際化的戰(zhàn)爭。

　　房地產稅從來都不是調控房價的工具，有資產就要收稅這是一個世界各國皆然的規(guī)律，只要是市場經濟。30年前眾位的父、兄都是無產階級，那個時候社會價值取向是越窮越光榮，越窮越革命。有產者是社會的敵人，是打倒的對象，對你適應無產階級鐵拳，把你打翻在地，令你永世不得翻身。如果你不是有產，但是腦袋老想著有產，這些的人還不應該受到批判嗎，一定是他們的思想把你腐蝕壞了。在那個時代老百姓的錢掙工資都吃不到月底，到溫飽實現之后，每個月衣食有余了，政府就要找你收費了。當你資產費有了利息費的時候，當一定老百姓積累了一定的不動了，一定會對資產收費。這個和調控房價沒有關系。不動產稅主要功能是三個：第一是調動閑置資源提高利用率。所以必須讓這些存量資源起來。第二調整社會公平尺度，我們不去更多論述。任何叫稅的東西不管是海關稅都具有調整社會的公平尺度的重要。第三解決我們前期的地方政府承擔前期建設任務的收入來源問題，任何國家都是這樣的。解決這個問題不難，各個歷史都有先成的經驗，地鐵是發(fā)債，剛才說當地的不動實行財產稅，這個在房地產價格上可以分長和短。短期內供給會增加，同時會抑制那些過大的占有需求超過自己風險承受能夠的需求以及超過自己實際需要的需求，需求的短期內會減少。短期內供和求的調整有一定的作用。作為長遠的制度不是調房價的，我沒有聽過政府強加于市場的做法，他收費是改善城市的居住環(huán)境。導致居住環(huán)境改善下不動產的增值，城市增值，這些循環(huán)是有意義的。通過我們目前2010年一個短期的任務是繼續(xù)加大住房保障的力度，我們已經明確提出了2010年保障放建設的規(guī)模是1000萬套。我們在過去十年的住房大約建80億平方米的城鎮(zhèn)住宅，相當于現在的1/3。每年這樣的最高也就700-800萬套包括商品房、保障性、城鎮(zhèn)居民自建多種類型。2010年我們保障房要建1000萬套，這樣加大加快速度的態(tài)勢，我也特別強調并不是說將來要在這樣1000萬套不斷價碼，要形成大多數人住保障房我們需要三、五年的需要較快地優(yōu)先解決大多數人有房子住到所有人有房子住的轉變。

　　我們的市場來說，我建議企業(yè)家們、參與者們，更多關注市場本身的規(guī)律，如果"十二五"期間和政策博弈是你每天想的問題，那么你還將面對的市場殘酷競爭。這個市場溫度就是這樣，這是常態(tài)，沒有史上最嚴，你要適應這個環(huán)境，如果不能在這個環(huán)境活下去，那就是被淘汰的個體。別以為淘汰個體是市場的悲劇，未來五年淘汰1/3是市場的性質。80年代90年代初中國百姓電器普及，在這個過程中當初輝煌的基本死光了，當初政府名牌牡丹牌電視機，基本都死了。但是并不妨礙中國成為一流家電大國，并不妨礙2010年電器大戰(zhàn)導致中國的企業(yè)真正經歷了過程。這就是我們所說的優(yōu)勝劣汰的過程。

　　我想已經回答了主辦方給我提出的主要問題。以上僅供大家參考！

　　謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳淮先生，接下來有請今天第二位演講嘉賓，國務院發(fā)展研究中心金融所副所長，中國銀行業(yè)協(xié)會首席經濟學家巴曙松。他演講的題目是熱錢、匯率、資產、通貨膨脹的投資者。

　　巴曙松：謝謝主持人。尊敬的茅于軾老師，陳淮主任。剛才陳淮主任做了非常風趣的點評，本來主辦方讓他講的題目，但是他可以自己改成另外一個題目，誰叫人家是官員呢？可以自己定題目，想說什么說什么，我們不行，我們作為研究人員，主辦方讓說什么我們就準備什么。陳主任我一年演講難得在他后面講一次，所以我要對一年的不滿給他報告一下。我先花5分鐘批駁一下他。

巴曙松

　　第一他說市場總經理和政府之間的博弈是假問題。一個購買市場良方供給和需求都是有一定的，地方政府在市場上最主要的利益是土地，供應土地是政府供應的，什么人可以在市場上買房子，需求都是你來引導，然后你讓在座的各位不要研究我們，不要來這次博弈。這不是讓我們做鴕鳥嗎？本來我們對官員的講話都很迷信的，大家去琢磨琢磨政策理性有道理，他剛才說的不對，我個人覺得有很大的研究空間。很多地方土地2010年供應土地保證了嗎？多少城市沒有完成任務，怎么問責，多少城市要讓房價下跌，地價卻上漲，還要說不要跟政策博弈。

　　第二點不要指望說讓有錢的高端人士來買房子。為什么加拿大這些國家都在吸引中國的富人去買房子呢？你怎么能因為自己在市場上的缺位，房地產結構上的重大的缺陷，而把中國本土的購買力擠出去了呢？這本來是誰的錯，怎么能怪到市場上去呢。大家到加拿大或者新加坡去買房子，移民我們是歡迎的，這一部分購買力付了高價的土地價格，各種復雜的稅費，幫助城市的建設，滿足各種消費，現在這些人變成有罪了。

　　第三點陳淮經常批評我結構沒有搞好，搞出泡沫。但是我要糾正他，他其實原來是我們做產業(yè)經濟非常優(yōu)秀的同學，有的批評是對的，有的是不對的，但是他結論沒有錯，我想的是指出我愛我的朋友也愛真理。？？？？這樣不合適，夸大了負利率，但是不用一個月的物價和一年期的做比較，這樣不對。我后面還會講利率調整很大程度是指向資產指向房地產，這也是我跟他看法不同的地方。為什么挑在年底，中國在中長期是一年一定的，過了1月1號調，要全面生效要2012年重新定的時候才見效。馬上就按新的更高的利率當然有抑制作用了，當然銀行的同志不給大家講這么細。

　　第四個我覺得從目前為止的物價形成壓力要很謹慎分析構成來源。到目前為止5.1的構成主要還是被陳主任批評的媒體主流的看法。因為石油燃料的核心通脹11月份有1.5，所以輸入型通脹到目前也止是輕微的。所以我跟他不同的看法是輸入型通脹的影響沒有想象的那么大。

　　最后有一點，我看他現在有一點不爽了，再說一條。這一塊地方要有需求就要收費，要花多少錢就收多少稅，你怎么不想轉換一下支出方式嗎？溫總理要說結構性減稅，已經收8.1萬億了還要收。核心還是要轉換政府的職能。要不然花的錢不夠，十萬億的時候不夠，8.1萬億是中央財政收的，還有沒有別的費用的收入，還不夠還要加。我們要反思轉換一下職能，轉換一下定位。

　　我看剛才他笑了一下，說明他很寬宏大量。那我再駁他一條，他做的比喻和案例不合理，他用的案例比喻是家電，家電這個過程是放松管制，市場自由進入給市場充足的決策，被淘汰的是那些首先政策扶持定點優(yōu)惠的企業(yè)。而現在房地產的淘汰是一個常態(tài)嗎？在危機的時候補貼、優(yōu)惠貸款是2009-2010年的時候，過了兩年要加稅、信貸、緊縮這個大起大落的環(huán)境，市場把行業(yè)弄得大起大落一部分市場企業(yè)就淘汰，我覺得是非常態(tài)的。

　　今天我的題目是叫做熱錢、匯率、資產和通貨膨脹的投資者。

　　首先講通脹，因為熱錢和資產直接相關。要分清通脹的來源和形成的動力，這個對政策及時有針對性地采取相應的措施有很重要的因素，不然很容易導致政策的錯誤操作?，F在通常批評根據貨幣供應量，貨幣多了物價通脹就上漲了。一般意義而言是對的，但是實際上貨幣多了引起了一般的價格總水平的上漲，但是對于在不同的商品和服務之間同樣的貨幣增長的速度漲幅有很大的差異。我想說的一點就是中國目前的發(fā)展階段，多數工業(yè)制造業(yè)產能過勝。剛才陳主任提出來農業(yè)已經連續(xù)七年豐收，在這樣的情況下我們多投入的一部分，相當于流入到資產。15年時間M2廣義貨幣增加的8倍，今年已經到72萬億。中國正式世界第一大貨幣發(fā)行國。美國每年的M2每年大概是8.2萬億，增加投放是6000億，加起來不到9萬億。我們今年年底是72萬億，超過10萬億，它的GDP增速是它M2增速的三倍，但是我們貨幣發(fā)行量已經超過他們了。但是引發(fā)物價上漲的構成有很大的差異。1997年到2010年M2增加了8倍，CPI只增長了19%，房價指數漲了一倍、股票指數漲了兩倍。從這個官方的數字看，超發(fā)的貨幣遭到了資產的上漲而不是CPI的上漲，這是目前近十年的上漲。當然大家也可以說數據的質量有問題，只能這樣相信沒有其他的渠道，即使犯錯也是一貫的犯錯，有一定的價值含量在。大家不同的收入不同的地區(qū)不同的階層感受不一樣，但是我們現在只能用這一個，不排除溫度調不下來，調溫度計也有可能。但是至少我算了一下美國、日本、英國、新加坡和中國香港近十幾二十年的情況也大致是這樣，增量的這一部分貨幣比較少地導致CPI的上漲，這在美國稱為之謎。那么多資產怎么CPI上漲不了，中國也是這樣的情況。我們看到11月份5.1確實出乎意料，但是增幅最大是食品達到了11.7%，非食品的通脹只有1.9%。如果去掉食品和能源價格的核心CPI只有1.5%%。這就是我想說的第一點。貨幣超發(fā)實現并不一定導致現行的簡單相關的CPI上漲，在中國和發(fā)達國家主要表現為資產價格的大起大落，剛才陳淮老師半開玩笑的討論，其中有一點是嚴肅的，直接影響最大的是資產。因為在增量部分導致貨幣，實體經濟受到的影響比較小。理解這一點可以理解當前的很多政策有一個基調上的把握。

　　現在目前的緊縮政策核心我理解，兩條線一個是農產品保護，另外一個作出緊縮的姿態(tài)來管理通脹預期，防止從糧食蔬菜價格的上漲廣泛了擴散開來，這是當前的基調。這是第一點，要區(qū)分推動當前物價上漲的動力，才能理解我們應該采取的政策的基調，我們貨幣增發(fā)的流動性，叫熱錢也好，叫投機性需求也好，基本上反映在資產市場上，所以我的結論是根據歷史的經驗，近十年來2004年的物價上漲，基本上直接推動力是糧食，豬肉和蔬菜。所以等到蔬菜供應跟上了，基本上我們的CPI也就下來了，但是由此引發(fā)的貨幣鴻宏觀政策的因所比對蔬菜影響要大。

　　第二，我們現在談談什么叫熱錢。關于這個界定爭議很大，怎么區(qū)分熱錢問題，非常難。嚴格意義上如果以短期目標為投資目標的錢叫熱錢，你說改革開放進入中國的投資都是熱錢，下一步發(fā)展怎么樣。在東莞搞一個小企業(yè)怎么讓熱錢變成冷錢，就看宏觀經濟發(fā)展好不好。如果宏觀經濟大起大落，即使是冷錢也可能變成熱錢。這個區(qū)分我感覺意義不是很大。經過前一階段的分析，檢測跟蹤，目前流入的熱錢規(guī)模很小。按照國際金融界的計算公式今年是流出，所以外匯部門的主觀讓這個熱錢很少，但是我愿意把沒有進入實體經濟的，其實給一個小的牌照，但是沒有投資機會流動的投資叫熱錢，熱錢的形成在不同的時期有不同的看法，這一次主要的來源我個人認為是來自于同類。有幾個測算方法，第一個2009年和2010年的信貸，今年數字沒有出來，肯定超過7.5萬億，12月份停了固定資產，有哪個資金沒有進入實體經濟呢？中國歷史上每年的中長期貸款和固定資產投資規(guī)模之間基本上要比中長期貸款高一些。2009年和2010年中長期比固定資產要多出一大截，這一部分不論是什么，可以算是沒有進入實體的部分。這個算下來2009年大概多了1萬3億。另外不是固定資產投資貸款這部分是通過短期貸款，因為銀行當時擔心監(jiān)管部門控制規(guī)模，所以又沒有好的項目，銀行現在要商業(yè)化怕承擔風險，通過票據來占座。如果控制規(guī)模就把上半年的規(guī)模挪出來用，這部分錢沒有具體的項目也是隨即游走的。這一部分大概是2009年7000多億，2010年不到2000億。所以外部的熱錢的統(tǒng)計率可以夸大，所以由此得到的結論下一步宏觀調控政策對房地產的影響確實不小，關鍵是看市場上的，現在資本市場有兩派觀點，中國資本市場的看法投資策略報告，盡量預測不準，但是我們可以看大致的看法，一派觀點認為如果根據以前的經驗，宏觀滯后于實體的物價，往往要等到物價高點出來，導致經濟的明顯的回落，市場會出現調整。另外第一是樂觀的，市場反映靈敏了，很可能在一季度物價壓力大的時候出手，可能市場是年初調整，下半年有機會。

　　在分析物價和政策出手的揣測十分遺憾的是中國的宏觀政策具有很大隨機性和不確定性。美聯美聯儲預期未來12個月核心CPI的定位是多少，市場大致上能夠預期到政策的走向，是透明大致可把握的。我們現在基本上難以把握的，大家關心宏觀政策也有道理。以今年為例，還是以市場經濟學家分析預測為利，今年上半年大家預測到物價下半年會上漲，銀行會加息。銀行一直扛到10月份，大家都覺得不會加了，結果到10月份加了一大部分。大家都覺得加了一次息不會再調了，結果過了兩周有加了一次。使得專家很狼狽，核心CPI增長速度不清晰，政策變動的規(guī)則也不清晰，所以大家在中國特別關心宏觀政策我覺得是完全可以理解的。

　　謝謝大家！

　　主持人：謝謝巴教授，請您在臺上就坐，也請陳淮教授就坐?，F在開始進行互動，先請臺上的嘉賓展開互動。

　　黎文江：兩位的觀點是互補，所以我們能夠得出比較準確的對形勢的看法，這是我們今天的收獲。我想給兩位提一個問題，因為陳老師說黨的十七大報告里面一句話是說要創(chuàng)造條件，讓群眾增加財產性收入。巴老師也說了這是增發(fā)的貨幣對資產的價值有很大的影響，我想代表一些老百姓他有一些小錢想請兩位老師就大家的理財，今年應該怎么理解錢放哪里好，給一些建議。陳老師先說。

　　陳淮：投資指導我是不大會做，我還是守我自己的規(guī)矩。至于錢放在哪里好要看你有多少錢。買得起和買不起房子能不能做房地產投資和你有多少錢有關系。剛才提問者說讓老百姓有財產性收入，到十七大的時候提高中等階級的收入，什么叫中產階級，有的人說30萬，有人說50萬，還有人說說要有房有車，才算是中產階級，這些都不準確。我發(fā)表一些看法，如果你年家庭收入中用于正常生活支出的部分所占收入在80%以上，你基本不具備資產累計能力。我指的正常收入是該做什么做什么，支出在80%以上，如果你的支出收入比一年的家庭正常占家庭總收入的60、70%你就具備了資產累計能力。這個時候你就可能形成金融資產，你可以買國庫券。存點銀行存款，炒點股票也可以。如果你的支出占50%你才具備投入不動產的能力，但是你擁有不動產抗風險能力還不夠。如果你去年買的房子是在兩成優(yōu)惠買的房子，但是你后來月供風險你能不能承受，而且困難確確實實有可能就在眼前。你具體的家庭收入50%具備持有不動產能力但是抗擊風險能力很脆弱。當你支出在30%的時候，這個時候才真正有能力。這是我們要討論的問題。

　　鄒益民：近來不是很多，現在美國如果支持政策帶來人民幣的升值或是繼續(xù)往前走，如果人民幣繼續(xù)升值，會不會真正地引來一些國外的熱錢往里面走。進來的時候會不會反過來抵消了我們貨幣政策的問題，造成我們資產價格的進一步的上漲。

　　巴曙松：到目前為止數字是流出的不到30億美元，確實存在這個擔心，國際市場大家想從美國銀行界做金融投資幾乎為零，金融升值得好具有利率的好處。所以在升值和加息預期下可能加強自身管制是比較重要的。大家看長三角、珠三角有很多外匯檢查，再一個給企業(yè)更多的外匯使用的自主權，原來是要求強制的把資金調回鏡內，現在可以留在境外了。外匯的分散多元化，剛才你說的問題確實存在。剛才陳老師講得很全面，小老百姓的達到陳老師說的30萬50萬很難，怎么辦呢？剛才陳老師說改革開放10年才建了7000萬套房子，一年是700萬套。而今年光是廉租房就是1000萬套。建設當然是好事，但是非常有必要改變缺位。但是廉租房過程中分配、流通、退出維護是非常巨大的課題。所以我們怎么樣把它公平地分到最需要的人手里，這可能比我們想象的難度大。我在香港生活了6年，這么一個彈丸之地還可能存在個人資料不實的情況，中國這么大量的人口，房地產1000萬套怎么分配，怎么維護，有一個環(huán)節(jié)出現問題將來都是很大的問題。所以如果你說有可能積極爭取分上廉租房，或者租上廉租房，77塊錢在北京45平米生活在新聞聯播里面是最好的。

　　主持人：如果臺下嘉賓有問題，可以提問，我們的工作人員請準備好。

　　嘉賓：我特別想問巴老師，從去年前年開始國家就很鼓勵人民幣的出境，在這個過程當中國家的態(tài)度發(fā)生的微妙的變化，從一開始想盡各種手段非常鼓勵的態(tài)度變成似乎要去限制的情況，我就不知道從今年1月份或者從今年下半年開始國家在這方面會不會有新的想法手段出現？

　　巴曙松：人民幣國際化是只能多做不能多講的問題，鼓勵境外的人民幣在香港集結形成一個離岸的交易的中心，現在在香港人民幣有2000-3000億，我剛才給大家匯報今年M2是72萬億，所以我倒覺得下一步政策的重要在香港市場上形成有深度的人民幣交易市場。比如達到2萬-3萬人民幣跟現在在香港流通的美元差不多，在境外形成的市場沒有管制的貨幣自由地交易對于推動國內的貨幣管制形成參照，而且?guī)酉愀劢鹑谥行牡牡匚混柟?。一個是在貿易鼓勵人更多地使用人民幣，第二發(fā)展香港離岸。

　　主持人：謝謝陳淮先生，謝謝巴曙松先生，謝謝兩位特約評論員。接下來馬上進入第三場年度演講，在演講開始之前，我們先請今天第二回合的特約評論員上臺就坐，他們是世聯地產首席技術官黎振偉；廣州新城市投資控股集團董事長曹志偉先生。

　　下面我們請出今天年度論壇的第三位演講嘉賓，他是：著名經濟學家、天則經濟研究所所長茅于軾（先生），有請！

　　茅于軾：謝謝！剛才聽了兩位演講嘉賓的發(fā)言有了很多的觀點，有一些是針鋒相對的，我覺得給大家提供了思考的素材，我們這個會議就是叫觀點，我也提出一些觀點。

　　所謂觀點會引起爭論和看法，使得這個會議有神采，要不然大家都在說一套官話簡直就是浪費大家的時間。我今天講的題目是金融業(yè)和房地產業(yè)，因為首先這個會跟房地產相關，跟金融業(yè)也相關。我感覺中國行業(yè)中間問題最大的兩個行業(yè)就是房地產和金融行業(yè)。我們各行各業(yè)都有問題，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、通訊業(yè)、石油業(yè)都也問題，但是他們的問題跟房地產和金融業(yè)比起來都算小問題。所以我就在這個場合下談談我對這兩個行業(yè)的一些分析。

　　首先講講房地產的問題：我一個觀點是房地產分布不公平是人類社會不公平的集中表現，什么意思呢？人類社會好幾萬年，中國有各種制度不同的歷史階段，有沒有共產主義、社會主義、資本主義、奴隸社會千千萬萬不同的人類社會，他們有一個同樣的表現就是住房極端的供應水平。他表現在最闊氣的房、最豪華的房住的人最少、人口最稀。最破爛的房人口入住最高，這是很明顯的不公平。人口不公平的集中表現也意味著這種不公平恐怕還會持續(xù)下去，當然我們也不必失望，我們可以對不公平加以限制、調整。這個是我們可以做到的，這個跟其他方面的不公平是一樣的，我們不能消滅所有的不公平我們要保留一下，消滅所有的不公平對人類是大災難，必須是一個不平衡的社會。但是這個不平要有一定的限度，不然對這個社會本身就不安定了。因為有這樣的問題政府就要出來幫助解決房地產業(yè)內的不公平，而且住房是人權的一部分，他跟你有沒有汽車不一樣。人類經濟人群首先要有吃不能餓，要有教育沒有錢有可以上學，還要就醫(yī)，沒有錢也可以就醫(yī)。我們來滿足這個人權，當然政府自己是沒有錢的，他的錢是靠大家老百姓出的錢，也就是說我們老百姓大家都同意那我們出的錢主要是交得稅有包括國有資產每個人都有份，這些東西來緩解問題，這個問題在中國不存在了，沒有人挨餓了，接下來就要解決醫(yī)療、教育、住房。

　　住房不公平我們看看舉個例子，大家都北京看故宮，這是皇帝住的地方，這是不公平的極端的例子。在國際上大家看過比爾蓋茨的住宅沒有，我看過了，簡直是超乎想象的。最近印度也出了一個了不起的事，印度有一個富豪花了20多億蓋了一個超級豪華的住宅。很多的城市都有貧民窟，條件非常差。同樣是印度，印度不算是很有錢的國家，竟然也有富豪能蓋這么豪華的房子。我們國家在舊社會有沒有很豪華的房子，除了皇帝就沒有了。就是資本家住的房子也很可憐，蔣介石的別墅我去看過跟現在比談不上豪華?，F在我們不同了，現在住豪宅的還是不少的，這些都是誰在住呢？我感覺不是政治家，而是企業(yè)家在住。政治家住的房也不錯，但是沒有這么豪華。但是現在的豪宅700-800平米，這個差距在整個社會中間都是一樣的?，F在我們政府采取什么辦法來緩解住房不公平的問題呢？我知道我們最多的經濟適用房，其次有廉租房，現在還有限價房。我覺得這些房有一個基本的出發(fā)點是有問題的。就所謂的住是人權，人權是解決住的問題，要有地方住，而且這個地方也不能太差了，但是肯定也不可能很好。但是能比你現在住的條件更好一點，現在住的條件按照北京市的規(guī)定16、17個人一間房是犯法的?，F在很多農民工進城找工作，一間房子住十幾人，這個條件是不可容忍的。我們提供一個住房能夠有三、五個人一間，這樣的條件我覺得還可以。而且大家知道這樣的房子是沒有私人廁所的，全部都是公共廁所。就像過去的筒子樓，一條走廊兩邊是房間，那個時候連廚房都沒有，廚房就在走廊上擺鍋灶，廁所是公用的，一間房里面大概住3-4個人。我們看看香港的廉租房，雖然我沒有去過但是看我香港的電影，他們廉租房的住戶早上上廁所是排隊的，這就說明也是沒有廁所的。當然如果我們錢很多，我們可以建好一點，但是我們的錢跟香港比差遠了，香港的GDP是我們的四五倍，我們怎么可能建廉租房有廁所，而且建筑成本越高，能解決的問題越少，那么多人等著要房子，你蓋的很高標準的房子其他人就沒有房子了。這個道理很簡單，我還是主張廉租房應該是簡陋的，應該是沒有私人廁所的。等到將來國力強大了、錢多了，我們可以蓋好一點點的廉租房。

　　有人說我是歧視窮人，到底是歧視還是優(yōu)惠窮人呢？我覺得是優(yōu)惠不是歧視。市場是一個不平的分配，這樣才能讓人有動力就在這里，如果大家都一樣，資本災難就來了?，F在很多人抱一個公平的理想希望消除一切的不平，這個思想是會造成巨大后害的。不光我們有這樣的教訓，全世界很多地方都有這這樣的教訓，我們對不平有這樣的限制，而不是消滅他。我覺得比廉租房更好的政策是補貼，因為集中建立一批廉租房，第一每個人上班的地方不一樣，而住的地方在一個地方肯定上班不方便。第二廉租房都是一樣格式化、標準化，當你人口變了你還還住在這個地方，或者你的收入提高了想稍微改善一點也不行，就是這個房子?；蛘哒f工作地點變了，就綁住這個人死在廉租房里面了，所以我主張給錢讓他自己找房子去住。開發(fā)商可以根據這個要求開發(fā)一點簡陋的房，這個道理很簡單，市場能夠配制的資源效率是最高的，所以廉租房破壞了房地產的市場，房地產市場最好不要破壞，開發(fā)商會根據需要建各式各樣的房子，適應不同人的需要。他們會在合適的地方建合適的房子。

　　經濟適用房錯了，為什么呢？它把政府的義務搞錯了，政府有義務讓每一個人都有一個最起碼的住的條件，政府沒有義務滿足一些人對房產的占有欲望。不但想住還想占有他，這不是政府的義務，政府的義務是滿足他有地方住，而不是滿足他的占有欲。占有欲也沒有錯，你可以占有汽車、鉆戒，你只要有錢就可以了。你如果沒有錢想讓政府幫你滿足是不可能的。何況經濟適用房有沒有受損失呢？如果沒有人受損失就天上掉下來一個房子了，這都是消耗的錢建設出來的，所以不可能沒有人受損失。受損失的有的是郊區(qū)的農民，政府用地價把他的土地買下來了，政府拿它去蓋經濟適用房就不合理了。也有時候政府用了農民的土地，那這個土地去便宜了某些人，我覺得完全講不通。更何況我們的經濟適用放出了很多的腐敗案例。有錢有勢的人有了得便宜的機會，我覺得經濟適用房趕緊停下來，廉租房可以鼓勵，但是更好地是給住房補貼。當然住房補貼是也有他的困難，不知道給誰。但是廉租房你也是不知道給誰，困難差不多，只能想辦法解決。

　　我們現在的情況是房價非常地高，從經濟學來看，無非是需求高，供不應求了。所以房價要從兩方面分析，首先看一下供給方面：住房的供給不足房價就高了，為什么供給不足。比較一下，這些年汽車的價格不斷上升，十幾年前兩輛車就可以買房，現在十輛也買不起房子了，差價非常大。主要原因是供給不足，汽車沒有供給不足，房子供給不足，土地供給不足。土地為什么貴了？是不是中國政府沒有土地了，不是的！我們還有很多可用的土地，但是受到限制了，農用地不許可轉變成開發(fā)地，為了糧食安全有了18億畝農用地紅線的規(guī)定，任何農用地轉變成開發(fā)地都是不許可的。在我看這個政策完全錯了，糧食安全我們要的是糧食不是土地。我們要的是單產機構而不是土地，我給大家說一個數據，解放的時候是5億人口，現在是13億，人口增加了150%。人口糧食跟那個時候比糧食增加的2/3。人均消費責備2/3，因為糧食消費增加的3倍。本來是100現在變400了增加了3倍。被耕地減少了，原因是畝產提高了4倍還不止。所以我們這60年以來，我們解決糧食問題的辦法不是限制耕地，而是提高畝產量。在前幾年我們設計了紅線是21億畝，現在是18億畝，很多人著急，說保護土地的政策失敗了。我覺得不對，應該高興。一塊農用地永遠是種糧食最好，這完全講不過去，一塊地干什么用要看當地的位置。有的要修高速公路，這就看你這塊地的具體位置了。

　　我今天這個觀點，這個錯誤的認識造成國民經濟巨大的損失，而且也造成腐敗。土地轉換用途要審批，審批就有腐敗的機會了。從需求來講，大家手里有很多的錢，不怕房子貴。需求為什么那么高，一個是國家經濟增長很高，每年GDP10%的增長。第二我們的消費少，這在全世界是少有的，我們的儲蓄率在全世界是遠遠超過他們的。大家都存了很多的錢，沒有花掉。第三分配財富不公平，富人多，窮人少。因此富人的財富增加遠遠超過10%的速度，他們的錢非常多，他們也花不完，有很多的剩余的錢，這些錢就拿來買房子了。但是這些多出來的錢能不能做別的呢？這就涉及到金融業(yè)了，它如果不能提供大家的投資機會，你沒有辦法只能存銀行，拿負債利息。設想一下如果有機會賺10%的回報，我想很多人都不想買房子了，如果能賺20%的回報就沒有人買房子了，都拿去賺錢去了。事實上我們有這個機會，我們的民間借貸的利息是超過20%，這個我很清楚。所以我說金融業(yè)沒有效率就是低利率3%的利率，高利率30%的利息同時存在，說明金融業(yè)沒有效果，沒有本事把大家存錢的利潤提高做民間借貸。這是一個房地產價格這么高的根本原因，資金配制不當，資金配制是誰在起作用，是金融業(yè)務起作用。起什么作用？就是把用向低的錢調到用向高的地方去花。

　　我們還有一個看法，不僅僅是看法，還寫在法律里頭。金融業(yè)如何賺錢，把效率低的地方提升大效率高的地方，我問過學金融業(yè)專業(yè)的同學，金融業(yè)創(chuàng)不創(chuàng)造財富，他說創(chuàng)造財富。怎么創(chuàng)造財富呢？他說我們把錢借給了好的項目，項目能賺錢就是創(chuàng)造財富。這個不對，這是項目創(chuàng)造的財富，不是金融業(yè)的財富。金融業(yè)績創(chuàng)造財富就是把效率低的錢掉到效率高的地方，這是金融業(yè)創(chuàng)造財富的原因。金融業(yè)里面有生產，做銀行的保險、股票，他們工作的對象就是計算里的符號、數字，因此他們是不創(chuàng)造財富的。如果不創(chuàng)造財富他們有賺了這么多錢，那他就是剝削了別人的。到底創(chuàng)不創(chuàng)造財富，我認為是創(chuàng)造的。我們對這點到現在還是有很錯誤的看法，認為你沒有生產勞動賺這么多錢就是剝削。就好象在80年代國家有法律沒有生產勞動靠買賣賺錢就是犯罪?，F在這一條沒有了，但是金融業(yè)里面還保留這一條，刑法里面有一條說轉貸獲利的方法就是犯罪，整個把金融業(yè)看錯了，金融業(yè)就是干這個事的，他就是這樣創(chuàng)造財富的?，F在由于我們的金融業(yè)缺乏效率，有很多這樣的機會沒有利用，現在有一個人出來了，我來利用這個社會提高利用價值創(chuàng)造財富，他說我們的是犯罪。所以提出這幾點觀點，轉貸套利是不是犯罪。

　　談到對高利貸的看法，大家都說高利談怎么怎么壞，是割人的肉。高利貸好不好？不好！但是為什么會形成高利貸，就是中間的供給和需求造成的。所以解決高利貸的問題恰好是讓大家都去放高利貸，一個好的金融市場就是要起到這個作用，我們國家恰好是金融業(yè)非常沒有效率，所以民間借貸有巨大的賺錢的機會。這就是聯系到整個房地產和金融業(yè)?，F在房地產巨大的風險就是泡沫。有人問我2011年我最擔心的問題是什么？我說我擔心的就是房地產泡沫。其實這個想法至少三年以前就有了，我的房地產業(yè)內的朋友最討厭我說房地產有泡沫，但是我還是要說?，F在房地產行業(yè)內的朋友自己都在說有泡沫了。這個泡沫的結果有兩個：一個是馬上消化掉，消化不掉就是二個結果破裂。我看這個泡沫比例非?？膳?，這么大的泡沫消化不消化得掉，消化恐怕要五年、八年的時間，這個時間里頭不破裂效率很低。我很擔心這個遲早有發(fā)生，因為消化不了就要破裂，破裂之后破壞力非常大。我們看看日本、臺灣，還有香港也有過這樣的問題。特別是日本和臺灣，我到臺灣去我朋友說你們要特別注意臺灣的房地產泡沫。這些問題是值得我們關注的問題。我就談這些，如果有不同意見歡迎他們提出來。

　　主持人：謝謝茅于軾老師的精采演講，請您在臺上就坐和評論員談互動。

　　觀點問答：泡沫中的理想國

　　曹志偉：我有一個問題請教茅于軾教授，人民幣與歐美的匯率不斷攀升，人民幣存款利率有較大的套利空間，房地產企業(yè)上市融資，這些都是房地產業(yè)與金融業(yè)僅僅地捆在一起了，互相滲透，讓本來是為了滿足居住而生產的房地產業(yè)逐漸淪為賺錢工具。隨著過度的投資和高頻率的還手交易，也形成了高度增長的GDP和創(chuàng)造財富收入，于是虛擬的財富增長就形成了泡沫。我個人認為在這個過程中其實房地產業(yè)吸納了相當大部分的通脹，延緩了泡沫的爆破，在目前我想這種情境如何避免形成嚴重的國內金融風險？

　　茅于軾：房地產泡沫或者價格虛高的原因，我想是供給和需求。需求金融市場沒有效率，大家的錢沒有地方去，大家就去買房，也不是為了住而是為了想有升值。這個虛高泡沫，不管是什么東西是一朵花也有升值，甚至連花都沒有只有一個名稱也可以造成泡沫。供給方面18億畝農產品紅線，這是非常重要的一條，因為不僅僅妨礙的房地產，也妨礙了一切土地的合理使用。在需求方面我希望財富的分配比較公平，多給一點給窮人，但是這個事一時半會很難解決。或者說少儲蓄多消費，這個也很難做到。所以現在人比較現實的人就是開放金融市場。金融市場有很多的發(fā)展機會，問題在于政府的管制到現在政府還是一個壟斷管制的狀態(tài)。大家知道中國的普通公民是不能辦銀行的，而美國都不是政府辦的銀行?，F在政府開的一個小口子，鄉(xiāng)村銀行，但這只是個小口子沒有大開。中國要解決金融業(yè)的問題我覺得要放開。當然我不是金融業(yè)專家，但是從一般的道理里看，我覺得中國金融業(yè)是缺乏效率的，解決的方案在我想就是取消壟斷，要這方面加強，但是更重要的是取消壟斷。這樣房地產的價格就不會虛高，大家都不會去買房子了。一個市場他能夠優(yōu)化資源的配制，可是我們現在沒有優(yōu)化配置，那么多的空房是不是浪費。這個市場沒有起到好的作用，就是金融業(yè)缺乏效率，我提出方案就是要取消土地轉移用途的限制和金融業(yè)更多創(chuàng)造財富的機會。

　　黎振偉：從傳統(tǒng)經濟的概念來解釋，你剛才說的房價影響是供求。而海南島現在的土地很多，但是海南房價非常高。如果簡單說加強土地供應就可以解決方案，投資和投機很盛的情況，光解決土地估計還是解決不了問題。我們對房價很難預測，很多可能是政策造成的，這個現在我不知道怎么解決。

　　茅于軾：房價高我覺得一定是供求的因素，但是有幾百個因素都是通過供和求來解決。是不是解決了土地的供應房價都可以下來了，我不是房地產的專家?，F在你怎么得到一塊土地，要通過拍賣。我就問了為什么你不用招標的辦法，拍賣是把土地價提高了，招標是相反誰提供的土地價格低我買誰的。招標是很多人來投標，這個技術上是很復雜的，但是我覺得我們只用拍賣的辦法把土地價格提高了，而且拍賣的時候又不是同時很多地方的拍賣，當然價錢高了。這是地方政府有欲望，他想提高土地的價格，用各種措施包括18億畝紅線的規(guī)定。土地使用不止是房地產，還有交通等等。所以這一我覺得也是有把握的，用18億畝紅線計劃經濟的思想來應對土地稀缺的問題完全錯了。

　　黎振偉：大家很關注的今年泡沫的破滅，其實我是廣州人，我們經過了1995年廣州價格的破滅，但是問題是今天我們回頭看中國的整個經濟的發(fā)展，包括房地產扶持。我們的金融還有很多的地方政府，他們這種泡沫的房價下降，所以這一點泡沫的問題似乎是好象很擔心，但是總是不對。很多人不擔心，說破不了。這是中國國情所特定的因素，跟國際的規(guī)律有一點不一樣。

　　茅于軾：我還是說我不是房地產的專家，對于國內的國外的房地產發(fā)展的經驗，我知道的非常少。但我有一個判斷，第一：我們有泡沫，這個90%的人都同意。第二：泡沫最后怎么樣不是這兩個結果，消化掉泡沫，泡沫破裂。沒有第三個結果。如果消化不了最后一定要泡沫。能不能消化掉，現在供房太多，每個房自這么多人怎么周轉，一定要有一定比例的增長。但是空房太多，現在中國的情況肯定是空房太多，但是你要在破裂之前消化掉。所以我的判斷大概是要破滅，這個情況非?？膳拢驗榉康禺a有大量的資金、就業(yè)。泡沫是眼看國家在下降，我的住房趕緊賣了，我不賣明天就下降了。供給太過了，降價就更快了，這是泡沫破滅的過程。現在的房子賣不掉，怎么可能開新盤呢？不開盤，建筑工人就要失業(yè)了。所以房地產是支撐國民經濟的重要支柱，這個支柱倒了，破壞國民經濟。所以我的判斷泡沫遲早要破滅，我們現在研究的方法就是怎么樣破滅之后趕緊恢復，這是我們要研究的問題。所以我希望專家和企業(yè)花時間來研究這個問題。