2016年初，我去拜訪了一位非常尊重的大師級(jí)老者。他判斷2015年是人類(lèi)歷史上重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。主要有三個(gè)觀點(diǎn)：第一、中國(guó)進(jìn)入了全球權(quán)力與財(cái)富再分配的游戲中且不可逆；第二、中國(guó)內(nèi)部進(jìn)入了財(cái)富再分配的歷史時(shí)期；第三、中國(guó)國(guó)運(yùn)尚在，但風(fēng)險(xiǎn)在加劇，從全球角度和視野配置資產(chǎn)成為必然。簡(jiǎn)言之，就是投資要有全球視野及極強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

開(kāi)始時(shí)我還覺(jué)得有點(diǎn)危言聳聽(tīng)。但2016年過(guò)去短短十多天，我們經(jīng)歷了熔斷機(jī)制、千股跌停，以及匯率的忽高忽低等。究竟是什么原因引發(fā)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)如此大的變動(dòng)呢？細(xì)細(xì)想來(lái)，病因還是在于資本對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)普遍性的悲觀預(yù)期。從政府的角度而言，短期之內(nèi)只能通過(guò)貨幣放水緩解這種陣痛，甚至從更長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，泡沫化生存可能成為常態(tài)。

從資本的角度而言，避險(xiǎn)是第一要?jiǎng)?wù)。具體的路徑有兩種：第一、資本成規(guī)模的選擇出海投資，追逐海外的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，典型的案例就是去年安邦收購(gòu)華爾道夫酒店。資本出海的規(guī)模如果太大，便會(huì)引發(fā)匯率的波動(dòng)；第二、撤離浮動(dòng)收益的股市轉(zhuǎn)向低風(fēng)險(xiǎn)的債市，或者收購(gòu)核心資產(chǎn)。典型的事件就是2015年上市房企公司債的大規(guī)模發(fā)行。據(jù)高通智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，僅去年前10個(gè)月近50家房企共發(fā)行了1400億元公司債。地方型開(kāi)發(fā)商評(píng)級(jí)AA＋，3＋2年的公司債發(fā)行成本為4.5-5%；萬(wàn)科這類(lèi)評(píng)級(jí)更高的房企5年期50億元的公司債發(fā)行成本只有3.5%，與5年期國(guó)債3.13%的發(fā)行成本相差無(wú)幾。

面對(duì)這樣的資本環(huán)境，匯市股市波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)有什么影響呢？

2015年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了巨變。就像互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)從PC時(shí)代轉(zhuǎn)向移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，在轉(zhuǎn)型的過(guò)程中即蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也蘊(yùn)含著巨大的機(jī)會(huì)。以前的房地產(chǎn)是高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)和高利潤(rùn)的行業(yè)，更像是百米沖刺，不需要關(guān)注用戶體驗(yàn)，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)也不是特別明顯。但轉(zhuǎn)型之后的房地產(chǎn)行業(yè)更像是馬拉松賽道，單項(xiàng)目的毛利潤(rùn)在下降，用戶體驗(yàn)的圈層口碑價(jià)值凸顯。房地產(chǎn)無(wú)疑從制造業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向了服務(wù)業(yè)，而且它的實(shí)業(yè)屬性越來(lái)越轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑趯傩浴?015年的“萬(wàn)寶事件”已經(jīng)充分證明了這一點(diǎn)。

在這種趨勢(shì)轉(zhuǎn)變的背景下，資本的避險(xiǎn)心態(tài)非常明顯。正是因?yàn)榇罅康馁Y本從二三線城市回歸一線城市，才使得豐臺(tái)的樓面地價(jià)超過(guò)7.5萬(wàn)/平米。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年北京共成交了108宗地塊，同比減少了33宗；用地面積為697萬(wàn)平米，同比下降25.6%；但土地出讓金1，983.5億元，反而上漲了3.48%。無(wú)獨(dú)有偶，2015年上海成交的樓面地價(jià)為1.75萬(wàn)/平米，同比上漲了36%。

面對(duì)這樣的市場(chǎng)環(huán)境，2016年我們?cè)撊绾瓮顿Y房地產(chǎn)呢？

沒(méi)有人能做精準(zhǔn)的預(yù)測(cè)。不妨我們換個(gè)角度思考，哪些地產(chǎn)投資是明顯錯(cuò)誤的？

第一大錯(cuò)誤：投資一線城市邊緣地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)。

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)低迷大量資本回歸一線城市，同時(shí)又因?yàn)橄拶?gòu)不能購(gòu)買(mǎi)住宅。所以非核心區(qū)域低價(jià)的不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)可能成為投資人的選擇。類(lèi)似于通州、豐臺(tái)等板塊，本身有區(qū)域規(guī)劃等熱點(diǎn)概念。到底這些區(qū)域是我們投資的首選嗎？不妨我們做個(gè)類(lèi)比，在股票投資中理性投資者的選擇不是低價(jià)股，而是績(jī)優(yōu)股。

判斷商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值的指標(biāo)很多，但最實(shí)用的指標(biāo)是租金回報(bào)率。從北京整體而言，商辦物業(yè)合理的租金回報(bào)率是5%左右。即便通州寫(xiě)字樓的資產(chǎn)價(jià)格更低，但同時(shí)租金也更低。價(jià)格不是我們投資選擇的標(biāo)準(zhǔn)，更應(yīng)該關(guān)注租金回報(bào)率。投資非核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)，除了價(jià)格可能被高估之外，最大的風(fēng)險(xiǎn)是資產(chǎn)的流動(dòng)性差。這些區(qū)域周邊有大量的商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)供應(yīng)，政府同時(shí)推地，同時(shí)完工，集中供應(yīng)使得租金長(zhǎng)期低迷。

第二大錯(cuò)誤：投資一線城市邊緣地區(qū)的期房豪宅。

期房豪宅有三個(gè)顯而易見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)：其一、豪宅房?jī)r(jià)過(guò)高，近期市場(chǎng)中的地王以非核心板塊為主，地王級(jí)的樓面地價(jià)必然后倒推高房?jī)r(jià)；其二、購(gòu)買(mǎi)之后再轉(zhuǎn)讓時(shí)，市區(qū)內(nèi)低價(jià)的二手房會(huì)加大再變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；其三、期房的交房時(shí)間較長(zhǎng)，如果中間出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，投資潛在風(fēng)險(xiǎn)加大。

第三大錯(cuò)誤：投資中小房企的高收益?zhèn)援a(chǎn)品。

中小房企一定是這一輪調(diào)整的最大受害者。如果收益率較高，說(shuō)明其資金風(fēng)險(xiǎn)在加劇。建議還是投資大品牌機(jī)構(gòu)的金融產(chǎn)品，或者基礎(chǔ)資產(chǎn)是核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量才是根本。

綜上所述，在地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)加劇的大背景下，我們認(rèn)為2016年值得投資的方向主要有兩個(gè)：第一、核心城市核心位置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如城市更新類(lèi)項(xiàng)目，這更多指實(shí)物資產(chǎn)投資；第二、屬于未來(lái)趨勢(shì)可能快速增長(zhǎng)的資產(chǎn)，尤其是特定高增長(zhǎng)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司股權(quán)，如青年公寓、養(yǎng)老社區(qū)、藍(lán)領(lǐng)公寓、創(chuàng)新辦公等。

2016注定是高風(fēng)險(xiǎn)的一年，預(yù)祝大家投資平穩(wěn)。

蘇鑫 高和資本董事長(zhǎng)

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