今年中央對(duì)于房地產(chǎn)庫(kù)存的去化問(wèn)題高度重視，也從側(cè)面反映出目前房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題的嚴(yán)重?？疾煳覈?guó)房地產(chǎn)庫(kù)存絕對(duì)規(guī)模，較常用的權(quán)威指標(biāo)就是統(tǒng)計(jì)局每月公布的商品房待售面積，但待售面積僅是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)告期末已竣工可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，通俗來(lái)說(shuō)，就是房企竣工未售的項(xiàng)目。若要全面考察我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模，還需把在建未售的項(xiàng)目、尚未開(kāi)工的土地也并入計(jì)算。

目前我國(guó)公布的待開(kāi)發(fā)土地面積為4.2億平米，然這一數(shù)值很可能要遠(yuǎn)小于我國(guó)至今未開(kāi)工的實(shí)際規(guī)模。根據(jù)中信建設(shè)的估算，2015年末全國(guó)商品房庫(kù)存約在143億平米左右，其中拿地未開(kāi)發(fā)建筑面積82億平方米、在建未售+竣工未售規(guī)模在60億平方米左右，按照過(guò)去3年的平均銷(xiāo)售面積計(jì)算，去化周期大約10-11年左右。

此外，雖然近年一線城市的土地出讓占比有所回升，但三四線城市的比重依然占據(jù)最大比重，一線、二線、三四線城市在近幾年的出讓結(jié)構(gòu)分別為3%、37%和60%，如果考慮全國(guó)口徑，三四線的比重預(yù)計(jì)更高。

另一方面。我國(guó)庫(kù)存壓力的根源除了本身供需節(jié)奏的失衡，還和供需結(jié)構(gòu)有關(guān)。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的《城鎮(zhèn)住房空臵率與住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》報(bào)告，調(diào)查統(tǒng)計(jì)的我國(guó)房屋空臵率在22.4%（2013年），遠(yuǎn)高于美國(guó)、香港、日本。其中二三線城市多套房屋家庭空臵率遠(yuǎn)高于一線城市，說(shuō)明當(dāng)前這些城市人均住房面積的充裕程度顯著高于一線城市，其結(jié)論也與當(dāng)前行業(yè)共識(shí)基本一致：對(duì)于我國(guó)部分二線及大部分三四線城市，在現(xiàn)有環(huán)境下挖掘存量需求已經(jīng)難以立竿見(jiàn)影。

無(wú)論是十三五規(guī)劃綱要還是本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，農(nóng)民工市民化都被視作是房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要方式，這可能也將是未來(lái)政策方面重點(diǎn)發(fā)力的方向；特別是近日發(fā)改委已經(jīng)明確將制定實(shí)施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶方案。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國(guó)2014年農(nóng)民工總?cè)藬?shù)2.74億，占我國(guó)鄉(xiāng)村總?cè)丝诘?4.3%，其中外出農(nóng)民工1.68億，占農(nóng)民工總數(shù)的61%。

從農(nóng)民工的龐大基數(shù)、年齡結(jié)構(gòu)等考慮，農(nóng)民工城鎮(zhèn)化的確能夠帶來(lái)一定的住宅增量需求，但現(xiàn)實(shí)中大部分農(nóng)民工并不具備購(gòu)買(mǎi)力。

按照全國(guó)三四線4700元/平均價(jià)，假設(shè)的100平商品房3成首付，那么僅僅首付款也需要14.1萬(wàn)元；而根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的2013年的中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，我國(guó)農(nóng)村家庭平均凈資產(chǎn)28萬(wàn)元，除去17.6萬(wàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)后，剩余資產(chǎn)為12.8萬(wàn)，距離14.1萬(wàn)元尚有一定差距；而其中最具流動(dòng)性的金融資產(chǎn)僅不足2.4萬(wàn)元，表明我國(guó)大部分農(nóng)民家庭還不具備支付城鎮(zhèn)商品房首付的能力。

此外，農(nóng)民工是否有足夠的城鎮(zhèn)落戶意愿也需要加以考量。根據(jù)清華大學(xué)城鎮(zhèn)化調(diào)查數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工沒(méi)有明確落戶意向的占大多數(shù)，比重達(dá)65.3%。而計(jì)生委調(diào)查結(jié)果也顯示出相同的結(jié)果，不愿意轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)戶口的農(nóng)民工占大多數(shù)，80前、80后占比分別達(dá)到79.85%、75.34%。

而對(duì)于農(nóng)民工轉(zhuǎn)變態(tài)度起關(guān)鍵作用的就在于承包土地的保留問(wèn)題。若轉(zhuǎn)變非農(nóng)戶口需交出承包土地，則80前、80后愿意轉(zhuǎn)變的比例分別從20.2%、24.7%下降至11%、12.9%，降幅約50%，反映了農(nóng)民較強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)保全意識(shí)。

除了最主要的承包土地之外，城鄉(xiāng)戶口差別縮小、城市較高房?jī)r(jià)和生活壓力也是阻礙農(nóng)民工定居城市的重要因素。一方面，隨著養(yǎng)老金、醫(yī)保等社會(huì)保障資源對(duì)農(nóng)村覆蓋力度的加強(qiáng)以及電商等新興消費(fèi)業(yè)態(tài)的崛起，城鄉(xiāng)公共資源、生活水平存在縮小的趨勢(shì)，城鎮(zhèn)戶口的地位在農(nóng)民工心里開(kāi)始下降，尤其80后農(nóng)民工，認(rèn)為城鄉(xiāng)戶口差別縮小比例比80前農(nóng)民工高5.2個(gè)百分點(diǎn)；另一方面，城市房?jī)r(jià)的居高不下和較高的生活成本也降低了城市對(duì)農(nóng)民工的吸引力，城市是工作謀生的絕佳選擇，卻非生活定居的理想場(chǎng)所。

如前所述，要激發(fā)農(nóng)民工群體潛在的城鎮(zhèn)購(gòu)房需求，顯然應(yīng)從公共服務(wù)均等化、住房金融支持等痛點(diǎn)著手；事實(shí)上，十三五規(guī)劃綱要中也特別提到，未來(lái)將通過(guò)戶籍改革讓渡公共服務(wù)，加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，釋放這部分新市民此前被人為抑制的需求，著力消化房地產(chǎn)庫(kù)存。但考慮地方財(cái)力緊張、農(nóng)民工低收入及貸款難等客觀因素，政策落實(shí)存在挑戰(zhàn)，綜合而言，雖然農(nóng)民工市民化的方向依然正確，但中短期內(nèi)通過(guò)農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的愿景依然較遠(yuǎn)。

本文來(lái)源：安邦集團(tuán)房地產(chǎn)通訊總第1025期

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