中國新城鎮(zhèn)目前擁有上海羅店北歐新鎮(zhèn)項(xiàng)目、無錫鴻山新鎮(zhèn)項(xiàng)目及沈陽李相新鎮(zhèn)項(xiàng)目，總占地面積超過36平方公里。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 2010年10月20日，中國新城鎮(zhèn)發(fā)展有限公司在香港召開了介紹上市之前的媒體見面會，在活動(dòng)上，公司高管仔細(xì)介紹了中國新城鎮(zhèn)作為房地產(chǎn)行業(yè)一級開發(fā)商的特殊發(fā)展模式。

　　介紹上市

　　事實(shí)上，由上市方式的選擇就可以看出中國新城鎮(zhèn)和一般的房地產(chǎn)公司并不相同。

　　一般來講，房企在香港上市基本都是發(fā)行新股（IPO）的方式，而根據(jù)香港交易所的上市規(guī)則，介紹上市不需要在上市時(shí)再發(fā)行新股，即不涉及融資。主要分為三種情況：一是申請上市的證券已在一家證券交易所上市，爭取在另一家交易所上市，或?yàn)橥唤灰姿?ldquo;轉(zhuǎn)板上市”；二是“分拆上市”，即發(fā)行人的證券由一名上市發(fā)行人以實(shí)物方式，分派給其股東或另一上市發(fā)行人的股東；第三種方式則為換股上市，即由海外發(fā)行人發(fā)行證券，以交換一名或多名香港上市發(fā)行人的證券，而該等香港發(fā)行人的上市地位在海外發(fā)行人的證券上市的同時(shí)將被撤銷。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2009年到今年年中，在87家香港交易所新上市公司中，總共有9家企業(yè)采取介紹方式在香港掛牌，其中有5家為由創(chuàng)業(yè)板轉(zhuǎn)為主板掛牌，3家為已在其他交易所上市，另赴香港上市，而1家屬于分拆上市。

　　2007年，中國新城鎮(zhèn)已經(jīng)在新加坡上市成功，因此，其本次在港上市屬于第一種情況。

　　中國新城鎮(zhèn)主席施建稱，之所以選擇以“介紹上市”的形式登陸香港資本市場主要有三點(diǎn)理由：一是進(jìn)一步擴(kuò)大投資公司的基礎(chǔ)股東；二是上市后股票交投量將更為活躍；三是可以將公司盈利更好地回報(bào)給香港股東。

　　獨(dú)特商業(yè)模式

　　據(jù)資料介紹，中國新城鎮(zhèn)發(fā)展有限公司于2002年成立，擁有獨(dú)特的商業(yè)模式，即通過與地方政府的相關(guān)企業(yè)組成合資公司開發(fā)有關(guān)項(xiàng)目，將“生地”開發(fā)為有價(jià)值的土地資源，并從中獲得地塊銷售收益的相當(dāng)一部分分成。

　　中國新城鎮(zhèn)在項(xiàng)目發(fā)展過程中擁有土地獨(dú)家開發(fā)及管理權(quán)，除了從事城鎮(zhèn)整體規(guī)劃、土地清理及準(zhǔn)備、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等城鎮(zhèn)發(fā)展工程，還透過建造高素質(zhì)的配套設(shè)施，引入優(yōu)質(zhì)品牌及領(lǐng)先房地產(chǎn)開發(fā)商等提升城鎮(zhèn)的長遠(yuǎn)價(jià)值。

　　中國新城鎮(zhèn)目前擁有上海羅店北歐新鎮(zhèn)項(xiàng)目、無錫鴻山新鎮(zhèn)項(xiàng)目及沈陽李相新鎮(zhèn)項(xiàng)目，總占地面積超過36平方公里。其中羅店項(xiàng)目已售出約6成土地，其余二個(gè)項(xiàng)目則仍有8至9成的土地待售。

　　中國新城鎮(zhèn)首席財(cái)務(wù)官宋亦清在媒體見面會上表示，新城鎮(zhèn)從事一級開發(fā)業(yè)務(wù)，與一般內(nèi)房企的不同之處，是由于新城鎮(zhèn)不擁有土地開發(fā)權(quán)，故毋須繳納土地增值稅。而且新城鎮(zhèn)毛利率高達(dá)60%，高于內(nèi)房股平均20%至30%。

　　施健也介紹表示，集團(tuán)業(yè)務(wù)主要受政府邀請為土地進(jìn)行規(guī)劃，先與政府成立合資公司，以上述三個(gè)項(xiàng)目為例，政府一般持合資公司權(quán)益介乎10%至30%。新城鎮(zhèn)負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施，如地上的水電、排污及交通等基礎(chǔ)設(shè)施，亦會興建醫(yī)院、學(xué)校及一般商業(yè)項(xiàng)目；完成后將交回政府通過招拍掛運(yùn)作，賣給二級開發(fā)的發(fā)展商。

　　宋亦清稱，有關(guān)土地出讓不是非要等土地完成建設(shè)后才可，開發(fā)的第2年政府便可以將土地進(jìn)行“招拍掛”，收入與新城鎮(zhèn)分成。新城鎮(zhèn)上海羅店、無錫及沈陽項(xiàng)目的分成百分比依次為64%、83%及70%。其中無錫項(xiàng)目還可經(jīng)營10年，而沈陽項(xiàng)目足夠未來20年發(fā)展。

　　宋亦清還表示，新城鎮(zhèn)的負(fù)債水平也遠(yuǎn)低于房企平均水平，其稱去年公司的負(fù)債率為31%，為香港內(nèi)房股平均為40%。據(jù)悉，截至8 月底止，該集團(tuán)持有現(xiàn)金約10億元，現(xiàn)持有三個(gè)項(xiàng)目估計(jì)還需投放104億元。

　　在介紹了新城鎮(zhèn)獨(dú)特的商業(yè)模式之后，其執(zhí)行主席施建、副主席兼行政總裁李耀民和執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官宋亦清也接受了媒體的提問，以下為問題實(shí)錄：

　　媒體提問：上半年公司的毛利率跌到了19%，那么下半年有沒有信心回復(fù)到60%？另外，公司這次上市選擇了用介紹上市的方式，是出于什么原因？接下來有沒有融資的計(jì)劃？

　　宋亦清：關(guān)于公司的盈利因?yàn)槭艿缴鲜泄芾項(xiàng)l例所限不方便講得太清楚，但是可以說的是，因?yàn)槲覀兊馁u地已經(jīng)在8月4日完成，根據(jù)我們公開的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，可以很容易計(jì)算得出自己的判斷。

　　施建：采取介紹上市的方式是因?yàn)槲覀儧]有募集資金的要求，我們認(rèn)為通過這樣的上市方式，可以使香港的股東來共同分享我們高速成長的盈利空間。目前也還沒有融資配股方面的計(jì)劃。

　　媒體提問：公司在項(xiàng)目方面的發(fā)展計(jì)劃是什么？什么時(shí)候會從三個(gè)項(xiàng)目擴(kuò)展到更多的項(xiàng)目呢？如果開發(fā)商受到政策影響對未來形勢不明確從而減少拿地的話對公司有沒有影響呢？

　　李耀民：新城鎮(zhèn)的發(fā)展的確是受惠于國家城鎮(zhèn)化。我們進(jìn)入這個(gè)行業(yè)是在八年前，八年前還很少人提城鎮(zhèn)化這個(gè)概念，現(xiàn)在已經(jīng)提得很多了，中國的媒體、外國的媒體，包括我們國家的領(lǐng)導(dǎo)人都在講。

　　應(yīng)該說城鎮(zhèn)化是中國未來十年乃至二十年擴(kuò)大內(nèi)需、發(fā)展國家的重要支柱，可以說和過去的房地產(chǎn)開發(fā)、擴(kuò)大加工出口起到同樣的作用。

　　從宏觀上來講，這些項(xiàng)目都比較大，不是我們一個(gè)公司就可以做完的，只不過我們介入得比較早，在八年前就參與了。這么大的項(xiàng)目必須市場化運(yùn)作，中國今后堅(jiān)持改革開放，堅(jiān)持市場化永遠(yuǎn)不變，我們的城鎮(zhèn)化也是市場化運(yùn)作，我們只不過走在前面一點(diǎn)。

　　微觀上來講，我們公司的這三個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該說是穩(wěn)扎穩(wěn)打向前推進(jìn)的。上海羅店項(xiàng)目已經(jīng)取得了豐厚的成果，無錫和沈陽項(xiàng)目也有大量儲備。在未來15年中，維持現(xiàn)在的盈利水平是沒有問題的。當(dāng)然了，要去做擴(kuò)展還得看整個(gè)市場的情況。

　　我們在爭取融資、爭取擴(kuò)大合作范圍的情況下，要和政府的發(fā)展速度配合完成推進(jìn)，因?yàn)槌擎?zhèn)化不是一刀切的?？赡苎睾５貐^(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展比較快，西部比較偏僻的地區(qū)發(fā)展比較慢，這是由點(diǎn)到面逐步的過程。我們的發(fā)展過程也是這樣，選擇先進(jìn)的地區(qū)，選擇開明的、有上進(jìn)心的地方政府來進(jìn)行城鎮(zhèn)化合作。

　　我們做土地一級開發(fā)，土地會不會流拍，對我們有什么影響？大家其實(shí)可以想一想，房地產(chǎn)二十年開發(fā)的過程中，土地出讓的流拍現(xiàn)象是很少的，那都是有特殊情況的?？傮w來講土地供應(yīng)量還是不夠的，中國一些主要城市現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的主要原因從根本上還是供求關(guān)系。

　　要是土地多了，我們經(jīng)濟(jì)適用房多搞一點(diǎn)，價(jià)格就會平抑下來。土地流拍的影響我認(rèn)為不是問題，因?yàn)槲覀冊诔擎?zhèn)開發(fā)中，對土地有兩種想法。

　　一是土地不能原始賤賣出去，不能拆遷了就賤賣，一萬一畝就給別人拿跑了不行的。我們是完成動(dòng)遷后，還要完成基礎(chǔ)設(shè)施，還要完成道路配套、公建項(xiàng)目等等，比如優(yōu)秀的幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、賓館、會議中心、高爾夫球場等等體育文化設(shè)施。這些東西加進(jìn)去以后，土地自然就升值了，對二級市場的吸引力一定很大。所以我們羅店土地拍賣到現(xiàn)在為止，沒有一次流拍，每次都是順利進(jìn)入市場，每次價(jià)格都比預(yù)期高。

　　媒體提問：在土地拍賣的過程中，時(shí)間安排新城鎮(zhèn)有沒有決定權(quán)？還是由政府決定？

　　李耀民：賣土地是我們盈利模式的主要方面，這是很獨(dú)特的。實(shí)際上我們的土地和國家招拍掛的土地都是同一個(gè)渠道、同一個(gè)形式，只不過和政府合作的時(shí)候，我們在協(xié)議上會寫明幾個(gè)內(nèi)容：一個(gè)是土地要經(jīng)過政府招拍掛，合法銷售合法轉(zhuǎn)讓；第二個(gè)是，這個(gè)項(xiàng)目每年有多少土地出讓要納入政府的計(jì)劃。

　　比如羅店項(xiàng)目，我們就有300畝納入政府計(jì)劃，適當(dāng)時(shí)機(jī)我們和政府共同核實(shí)成本定價(jià)，然后由政府招拍掛出去。無錫有500畝，沈陽有800畝，這都是協(xié)議上寫明的，這也是我們運(yùn)營的一個(gè)保證。

　　媒體提問：我們看見其他很多開發(fā)商如果涉及到拆遷問題都會比較麻煩，你們有沒有方法去降低搬遷風(fēng)險(xiǎn)？另外，因?yàn)橥恋厥钦贸鰜碣u得，那你們在價(jià)格方面有沒有一定的主導(dǎo)權(quán)？

　　施建：農(nóng)民的動(dòng)拆遷和市區(qū)的動(dòng)拆遷是兩個(gè)概念。我們做的是新城鎮(zhèn)的發(fā)展，農(nóng)民對動(dòng)遷持一種積極地、主動(dòng)地、配合地態(tài)度，這里面有幾點(diǎn)積極性。一，農(nóng)民動(dòng)遷之后變?yōu)槌鞘芯用瘢瑩碛辛顺鞘凶畹偷纳畋Ｕ?、擁有了城市的商品房、也擁有了承包土地的補(bǔ)償費(fèi)用，所以對農(nóng)民來說是很配合政府城鎮(zhèn)化的發(fā)展來做好動(dòng)拆遷。

　　第二個(gè)問題，每次土地的拍賣，政府都會和我們公司一起協(xié)商土地拍賣的最低價(jià)格。在協(xié)商成最低價(jià)格以后在市場上按照最低價(jià)格來拍賣，最后拍賣過程中招拍掛的形式是價(jià)高者得。