一個男人如果像今典集團董事長那樣既有藝術(shù)才華，又有商業(yè)天賦，以及擁有施展這種天賦的時機與舞臺，身邊還有一個羨煞旁人的妻子，想不成為話題也難。

　　關(guān)于張寶全，他的簡歷上寫著木匠、炮兵、戰(zhàn)地記者、貓兒洞作家、導(dǎo)演、書法家、今日美術(shù)館館長、今典集團董事長、EVD聯(lián)盟秘書長、北京工商聯(lián)副主席等幾種職業(yè)，工農(nóng)商學兵，他是個“全才”。張寶全拿自己的名字調(diào)侃稱：“搞經(jīng)營、懂電影，還愛搞藝術(shù)的，沒有比我更全的了。”

　　在淡出房地產(chǎn)江湖幾年后，張寶全突然高調(diào)出現(xiàn)在公眾的視線里，逆市擴張，以三亞為起點，從南到北，將一塊一線海景地悄然收入囊中，掀起了創(chuàng)新模式的紅樹林“酒店風暴”，與此同時，張寶全正在考慮通過“度假地產(chǎn)”一舉實現(xiàn)上市。

　　2010年5月25日，今典集團宣布在云南麗江古城束河古鎮(zhèn)拿下600余畝土地，該地塊欲打造云南紅樹林連鎖酒店，將在2年內(nèi)完成開發(fā)，規(guī)劃建酒店客房1800間，并配建劇院、音樂廳、電影院、美術(shù)館等相關(guān)文化休閑設(shè)施，以及會議會展設(shè)施。

　　5月28日，今典集團投資70億元的青島紅樹林酒店的奠基儀式在青島靈山灣正式舉行，占地450畝、客房4000余間，欲打造成為中國北方最大酒店。

　　從三亞灣酒店開始，張寶全采用了“股權(quán)式酒店”的方法銷售。股權(quán)式酒店即業(yè)主購買酒店的房間可以獲得免費居住權(quán)和酒店利潤分紅等。

　　三亞灣酒店拿出15%來銷售，至今銷售額十幾億元，已經(jīng)把前期的土地成本收回來了，整個三亞灣預(yù)計總銷售額在80億元。而在嘗到了股權(quán)式酒店的甜頭之后，張寶全已經(jīng)決心將此經(jīng)營策略進行到底。

　　從亞龍灣、海棠灣、三亞灣、清水灣再到靈山灣，截至目前，今典集團在全國擁有三個紅樹林度假酒店——亞龍灣紅樹林、三亞灣紅樹林、青島紅樹林，再加上即將動工的麗江紅樹林、海棠灣紅樹林費爾蒙度假酒店、廣東從化紅樹林,在全國性規(guī)模的高端度假酒店交換使用平臺的背景下，張寶全順理成章成為中國第一個“高端度假酒店交換使用平臺”創(chuàng)始人。

　　值得注意的是，2010年，今典集團將繼續(xù)向無錫、大理、騰沖這些具有旅游潛力的城市進軍，開始全國布局。

　　用張寶全自己的話說，就是年底要將紅樹林酒店擴展至15家左右。其中，還包含了張寶全的一個宏大的設(shè)想，其表示正在建設(shè)比世界最大單體酒店威尼斯人還要大一倍的三亞灣酒店，威尼斯人酒店房間數(shù)量為2800余套，而三亞灣酒店有5000多套。

　　2010博鰲房地產(chǎn)論壇是張寶全在六年之后重回博鰲。在2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，張寶全發(fā)表了題為《商業(yè)地產(chǎn)從陪嫁的丫頭到搶手的新娘》的主題演講，張寶全認為，當功能消費到體驗轉(zhuǎn)型的時候，旅游地產(chǎn)也正全面向度假轉(zhuǎn)型，旅游產(chǎn)業(yè)和度假產(chǎn)業(yè)是兩個完全不同的產(chǎn)業(yè)。當人均收入達到3000美金的時候，就進入度假時代。

　　張寶全一再強調(diào)，“旅游產(chǎn)業(yè)資源主要是人文資源，比如西安兵馬俑，度假資源主要是山、水、海浪，是完全不同。如果在一個度假城市做旅游，是非常糟糕的，這是對資源的浪費甚至破壞。旅游是靠人頭掙錢，如果你想掙很多錢，你就要很多人。但是當真的很多人進來，你這塊旅游資源也就不存在了”。

　　對畢業(yè)于北京電影學院導(dǎo)演系的張寶全來說，在從商近20年之后，其一直沒有忘記自己的“本行”。在《葉問》獲2009年香港金像獎最佳影片之后，張寶全重新回歸自己的電影夢更是一發(fā)不可收拾。

　　在今年的戛納電影節(jié)上，張寶全宣布今典影業(yè)即將開拍的這10部影片，所有影片將于2011年底前上映。投資超億元的有3部，包括中國首部IMAX戰(zhàn)爭劇情大片《胭脂》、鄒靜之編劇的3D魔幻動畫片《天命》及中法大型合拍片《龍之吻》。另外還有中國搖滾領(lǐng)軍人物崔健執(zhí)導(dǎo)的長片處女作、電影大師北野武擔任監(jiān)制的《藍色骨頭》，以及著名老導(dǎo)演謝飛的回歸之作《紅煤》，王坪執(zhí)導(dǎo)、蘆葦編劇的《紅嫂》，莫文蔚首次擔任制片人的RunningGirl等影片。

　　身為作協(xié)的一員，寫作對張寶全來說無疑是興之所至的事情，他寫的《天命》小說一面市就受到讀者狂熱“追捧”，對于很多人關(guān)心的《天命》何時拍成電影，張寶全表示，已經(jīng)計劃于明年春天開拍，但這部電影成功與否的關(guān)鍵，就是誰是“天命少年”。

　　在創(chuàng)作《天命》的過程中，張寶全寫下這樣的文字：我也在回憶自己的人生經(jīng)歷——下鄉(xiāng)、當木匠、放電影、打仗、學無線電、寫小說、畫畫、當導(dǎo)演、當?shù)禺a(chǎn)商……一路走來，盡管有迂回和阻礙，但回頭看時，那些迂回和阻礙也是實現(xiàn)夢想不可或缺的部分，北斗七星一直在我的星空閃爍…張寶全自言，“在商業(yè)拼搏的過程中商業(yè)有商業(yè)的規(guī)律，我最大的特點是把商業(yè)和藝術(shù)分得很清。”以下是觀點新媒體在博鰲現(xiàn)場對張寶全先生的采訪實錄：

　　商業(yè)模式

　　觀點新媒體：張總，您在地產(chǎn)江湖沉默幾年后又悄然上陣，逆市擴張，以三亞為起點，從南到北，掀起了創(chuàng)新模式的紅樹林“酒店風暴”，能向我們介紹一下您構(gòu)思的商業(yè)模式和盈利模式嗎？

　　張寶全：其實中國地產(chǎn)商早已經(jīng)賺錢了,大家對市場的判斷還是懷有一種留戀或者說熱情。比方說，前15年，中國房地產(chǎn)市場那種火爆。我個人認為那不是一個常態(tài)，那是一個特殊時期、特殊狀態(tài)。

　　以后將進入一個正常狀態(tài)，應(yīng)當是一個以二手房為主體，以一手房為補充的這樣一個市場。其次就是以開發(fā)和經(jīng)營相結(jié)合的一種運作方式。

　　純粹以單純的開發(fā)，靠建房賣房來賺錢的話，其實在今天，在很成熟的房地產(chǎn)市場是很難做大的。比如說萬科，以前單純做住宅，我相信萬科現(xiàn)在也一定要轉(zhuǎn)型，也會把開發(fā)和投資相結(jié)合，就是經(jīng)營型的物業(yè)。

　　我們轉(zhuǎn)型也大概源于三年前。那時候也就是考慮怎么走下去，我們發(fā)現(xiàn)，要是光開發(fā)，不停拿地，不停地開發(fā)，盡管房價高了，但銷量依然在下降，這是因為初始投資依然在繼續(xù)增長，土地的成本一再提高，實際上就意味著你一開始投入大了。投入大了以后，就意味著投資利潤下降。

　　比方說，以前投一千萬，增一千萬，這百分之一百，那你現(xiàn)在投一個億，增兩千萬，才20%。這意味著，你唯一一條道路就是去上市，做資本市場，甚至是把資本的利益看得更重，或者看得比開發(fā)利益更重。這些是我們想不明白的地方。

　　另外，中國房地產(chǎn)市場最后會逐步向二手房市場轉(zhuǎn)型。要想高速運轉(zhuǎn)，開發(fā)商也是有困難的，不可能今年一千萬，明年1200萬，也不能依賴高運轉(zhuǎn)，中國房地產(chǎn)的高潮期已經(jīng)過去了。

　　所以，我們也在全國各地在一邊看著地，一邊做準備上市的時候，就是考慮得很慎重。但是，當時我們動作相當快。比方說像三亞“海棠灣”七星酒店這塊地，從我們知道它到拿下這個地只有一個月的時間。

　　還有三亞灣，全亞洲最大住宅酒店，當我們知道這塊地到拿下它，也是一個月的時間，也包括青島寧夏灣那塊地，從我們知道到迅速決定拿下不到一個月?；疽粋€星期就決定下來，然后迅速進入到程序。

　　其實我們在尋找出路。就是說你可能需要找到一種新的運營模式，而且一定要把開發(fā)和投資能夠結(jié)合起來。因為，如果你全靠開發(fā)賺錢的話，地產(chǎn)企業(yè)太累了，但投資的話，你要找到一個很好的產(chǎn)品，這個很模糊。所以，最后我們選擇了度假酒店這一模式。

　　中國目前正在發(fā)生一個非常大的轉(zhuǎn)型，這個轉(zhuǎn)型是消費的轉(zhuǎn)型。因為中國現(xiàn)在剛好達到了人均3千美元的消費水平。在全世界所有國家里面，當人均達到2千到3千美金的時候，就是國家消費發(fā)生轉(zhuǎn)型的時候，從功能消費向體驗消費轉(zhuǎn)型，接著轉(zhuǎn)到文化上去。

　　就像我們?nèi)昵白鲭娪暗臅r候，大家也都覺得是玩票，或者覺得莫名其妙，當然了我們現(xiàn)在已經(jīng)是中國民營最大的電影集團。通過兩三年時間的鋪墊，其實已經(jīng)給未來這樣一個發(fā)展空間。

　　那么地產(chǎn)這一塊，中國正在從全民旅游到全民度假轉(zhuǎn)型。中國其實是一個非常大的市場，因為人口基數(shù)多，如果能夠把握住中國市場的脈搏，或者說能夠?qū)ふ抑袊袌龅囊粋€新的增長點，這個利益非常巨大。

　　但是如果中國真的從旅游向度假轉(zhuǎn)型的時候，其實各個城市根本沒有準備好。很多城市我們?nèi)タ吹臅r候，還是以旅游為中心。

　　我個人認為，城市有兩個資源，人文資源及自然資源，這兩個資源是不會發(fā)生變化的，比方說像西安的兵馬俑。但是人文資源一般都是旅游資源，而自然資源應(yīng)該是度假的資源，很多地方把度假村當旅游做的時候，他們做的時候也很困惑，實際上這是一種破壞。

　　那么城市也想去尋找改變，這種改變是需要通過供需雙方的，需求有了，供應(yīng)怎么來實現(xiàn)？那么我們可能在這個過程中結(jié)合了我們所有的優(yōu)勢，就是把簡單的傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品變成金融產(chǎn)品，這就是我們過去的追求點。

　　因為，中國現(xiàn)在有很多產(chǎn)權(quán)的酒店，盡管叫產(chǎn)權(quán)的酒店，但并不代表是酒店。因為酒店由兩方面構(gòu)成，硬件和軟件。但是，中國產(chǎn)權(quán)的酒店，大部分硬件就不是酒店，依然是一個公寓或者住宅雖然它被定義地域銷售，這個產(chǎn)權(quán)就確定了，但是它并沒有真的去做酒店。

　　第二就是一些產(chǎn)權(quán)的酒店，硬件上有一定的設(shè)施，或者說沒有硬件設(shè)施，如果有很好的軟件去管理的話，也是可以的。但是中國大部分產(chǎn)權(quán)酒店都不具備，或者說都還沒有，因為這是一個很專業(yè)的一個領(lǐng)域。

　　觀點新媒體：今典現(xiàn)在的紅樹林度假酒店“產(chǎn)權(quán)式酒店”運作模式與傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)酒店最大的區(qū)別在哪里？

　　張寶全：應(yīng)該說它最大區(qū)別就是一個產(chǎn)權(quán)可以分成一個產(chǎn)權(quán)，不分割，應(yīng)該最大區(qū)別在這，但是實際上不是。實際上很多叫產(chǎn)權(quán)的酒店它不是叫酒店，這是中國市場上現(xiàn)在最大的一個問題，其實后來所有出現(xiàn)問題都是出現(xiàn)在這個地方。

　　但是我們可能在轉(zhuǎn)型的過程中，可以結(jié)合我們的優(yōu)勢，我們要讓“紅樹林酒店”從02年拿地，到04年我們開工到開八個月，開始來運營，包括到今天，依然保持著不僅是中國，就是在全世界范圍的毛利率最高，就是綜合下來也在60%以上。

　　觀點新媒體：做度假酒店是有門檻的，除了會管理，還要能經(jīng)營好現(xiàn)金流，您能不能具體談?wù)勥@方面的一些經(jīng)驗？

　　張寶全：做旅游度假地產(chǎn)，其實應(yīng)該說對企業(yè)是有要求的。就是不僅你要有資金最重要的是還要有那個專業(yè)和軟件，就這個品牌和管理軟件。我們之所以轉(zhuǎn)型能夠成功，就和我們“亞龍灣紅樹林酒店”從04年的開業(yè)一直運營到今天有關(guān)。

　　這是第一，就剛才我講的，首先產(chǎn)品的專業(yè)化，酒店來說應(yīng)該要求非常高。像“亞龍灣酒店”當初第一次出來的時候，大堂包括走道的開放，在整個中國度假酒店里面可以說基本上還沒有。大家對度假酒店的認識，就是把商務(wù)酒店搬到海邊就是度假酒店，實際上不是這樣的。

　　我覺得三亞，或者整個海南島可能會在明年會成為全國房地產(chǎn)供需買賣雙方糾紛最多的一年。旅游度假產(chǎn)品的出現(xiàn)，就是專業(yè)的、不專業(yè)的，成熟的、不成熟的，包括消費和供應(yīng)的這種信息的對稱或者是不對稱的不磨合，都可能會在明年形成一種博弈。

　　觀點新媒體：張總，你曾說過，養(yǎng)老是下一輪中國房地產(chǎn)的最大突破口，請問紅樹林養(yǎng)生養(yǎng)老商業(yè)模式是什么？

　　張寶全：養(yǎng)老、休閑度假是地產(chǎn)的一小部分，不是全部。我們現(xiàn)在就是把這種傳統(tǒng)地產(chǎn)變成一個金融產(chǎn)品，變成股權(quán)式。

　　經(jīng)營不動產(chǎn)就是權(quán)利和優(yōu)惠。如果你擁有產(chǎn)權(quán)，你可以抵押，同時你可以一年享受免費到里面去住，這些都是不動產(chǎn)給你帶來的一種權(quán)利。例如你可以用買房的初始價格，來決定你在這個酒店的分紅比例等等。那么，現(xiàn)在推出的這個產(chǎn)品不僅滿足各種度假的需求，甚至也滿足了一些養(yǎng)老的需求。

　　我們紅樹林酒店項目主要推50萬15年，每年三個月，你可以去度假。我們把青島和從化等地的酒店當中的4千多家客房里拿出幾百間，針對退休人群，提供快樂的度假生活。你就可以在這呆上一兩個月，然后去別的地方呆半個月，然后再回來住一段，再出去呆一呆。

　　如果買這樣的產(chǎn)品，他等于就是擁有了我們所有的紅樹林酒店的度假權(quán)利。大概在五年之內(nèi)，我們大約會有12家紅樹灣酒店，總建筑面積約在4百萬平米。那么，這就意味著我們的群落有將近4萬多家五星級度假酒店的客房。

　　觀點新媒體：在目前開發(fā)的度假酒店項目中是否會配有住宅呢？

　　張寶全：沒有，我們在全國所有酒店，一平米住宅都沒有。我到深圳東部華僑城和他們的高層做交流的時候，人家看我們紅樹林酒店介紹就非常意外。為什么非常意外呢？可能在他們的項目里面，這些東西本身是不賺錢的，甚至于只是配套住宅或者別墅賣到深圳的最高價，是最好的價，其實和他這些配套有絕對關(guān)系的。但是，這些配套在運營過程中往往反而成了一個拖累，或者說一個累贅。

　　我們在各個城市去做的時候，也是這樣的，所有的住宅一平米不要。往往是我們酒店一路下來以后，周邊的地，特別是住宅的地價一下子飚升很多。我們酒店地也很便宜，平均下來，所有的土地到目前的儲備，每平米的樓面價大約就在1千塊錢左右。

      觀點新媒體：公司主要是通過哪種形式拿地呢？

　　張寶全：還是招拍掛。像這種大型目的地酒店，在中國沒有第二家去做。所以，例如青島靈山灣酒店，總計有70萬平米，掛牌之后就我們一家競投，沒有第二家。

　　另外，無論是紅樹林酒店或者度假目的地酒店，在幫助一個城市從旅游向度假轉(zhuǎn)型的過程中，硬件所起的作用，給所在的城市的發(fā)展也帶來一個新的平臺。所以無論我們到什么地方，都會受到地方政府的支持。

　　麗江最典型，麗江在快速的旅游發(fā)展過程中，現(xiàn)在麗江已經(jīng)變成一個旅游、度假休閑的城市，休閑旅游占了一半。但實際上，旅游人群是中低端消費人群，度假人群才是中高端消費人群。所以，麗江也需要賺錢，要向會議、會展、向度假目的地轉(zhuǎn)型，但如果沒有這樣的度假目的地酒店，麗江也很難實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

　　據(jù)我所知，博鰲現(xiàn)在有一個地方正在做一個完整的規(guī)劃，大概是40平方公里，我們也是他們的顧問。其實，旅游度假休閑最重要的就是要成為國際度假休閑的目的地，其實真正來得最多的人群是會議、會展，所以一定要成為會議、會展目的地。而且，當你要成為會議、會展目的地的時候，首先你要成為度假休閑目的地，這就是兩者之間的關(guān)系。

　　所以說，我們紅樹林酒店，應(yīng)該說在市場的商業(yè)模式上是這樣一種形態(tài)。當然，在經(jīng)濟上，我們采用了中國房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略方式，來完成一個大型酒店投資的一個壓力。

　　比方說像三亞灣總投資就將近50個億，青島酒店總投資就60多個億。那么，像我們的地產(chǎn)公司投資這么大是不太可能的，面臨的壓力和風險也很大。那么，我可以通過一種方式來分債，這不僅對政府有利，對消費者有利，對我們也有利。

　　例如作為個人，要想成為一個五星級酒店的股東，這是很難的。那么，我們會把你變成不僅是五星級酒店的產(chǎn)權(quán)擁有所有人，最重要你還會變成一個股東。我們當初做原始定股的時候很簡單，就定分紅系統(tǒng)。就一百萬為分紅系統(tǒng)一個，所以當年好的房子120萬，爛的地方80萬，那分紅很簡單，就1或0.8。那么，你分紅的時候，用這個系統(tǒng)出來分配。免費居住的時候，也是拿30乘以分紅系數(shù)。假如你買的1.2的分紅系數(shù)，一年算一下有36的免費入住期。而0.8的這個房，他也是這樣，24免費居住。另外就打破你能和你這個房子掛邊。

　　觀點新媒體：目前今典在各地拿到的土地已經(jīng)達到六七千畝，請問您計劃如何把旗下的產(chǎn)業(yè)包裝上市呢？很多企業(yè)上市的關(guān)鍵目標是為了融資搶地，而您是為了什么？

　　張寶全：中國很多地產(chǎn)企業(yè)上市主要是為了融資，因為房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，再加上招拍掛，土地資源的稀缺，地價的上漲，所以說，如果沒有資本平臺支撐，房地產(chǎn)這個門檻基本上你是踏不進去的。

　　我們也會上市，但是我們的上市目的可能會不一樣。我們上市的目的，還是主要考慮把企業(yè)的公眾意識做到規(guī)范。因為從目前來看，如果發(fā)展得很快，如果還是用個性化的企業(yè)方式來管理，這是不規(guī)范的，也會帶來一些隱患。

　　其實，酒店是一種很標準的產(chǎn)品，運營企業(yè)也是一種很標準的東西。實際上它是最適合去上市的，或者做成一種公共的資源和公司。所以，我們上市的主要目的是規(guī)范企業(yè)，使企業(yè)在發(fā)展過程中，能夠更好、更安全，或更穩(wěn)定。

　　當然從私人角度來講，隨著年齡越來越大，我自己的思想越來越往后退，而不是說年紀越來越大，我越來越往前靠。因為，我覺得中國電影其實已經(jīng)開始起來，這幾年會發(fā)展特別迅速。包括今年拍的“胭脂”，因為章子怡看了本子以后，很喜歡這個角色。但是，她跟美國已經(jīng)簽了花木蘭了，花木蘭在九月份開機。所以，我們商量了一下，后來還是把戲推到明年二月份，正好她是明年一月份，她花木蘭關(guān)機就進了我們這。

　　所以，我自己也想過，其實原來我就學電影的，本來電影才是我這輩子真正最想做的一件事情。盡管地產(chǎn)很好，但我更想把它變成標準化、職業(yè)化、規(guī)范化，我還是想將來能三年拍兩部電影。因為，拍電影、藝術(shù)創(chuàng)作跟商業(yè)不一樣。

　　觀點新媒體：今典集團旗下已包括地產(chǎn)、文化藝術(shù)和影視業(yè)三大板塊，您的構(gòu)想中，房地產(chǎn)是否仍是今典最重要的支柱產(chǎn)業(yè)？

　　張寶全：目前來看，從投資比例來看，地產(chǎn)的占比大概有90%。所以，地產(chǎn)依然會成為我們的主體，并會成為收入來源或者經(jīng)濟活動的主體。

　　但是，我相信電影也會越來越大，但我不認為電影會大于酒店，因為不動產(chǎn)還是很貴的。電影現(xiàn)在利潤不大，中國去年整個電影票房就60多個億，全年收益還沒有一個三亞灣酒店的投資高，你說電影怎么可能會比它大？

　　但是，中國電影才剛剛開始復(fù)蘇，未來的前景很大，畢竟未來電影的品牌會給你帶來一些其他的商業(yè)形態(tài)和其他東西。所以，我們現(xiàn)在就是兩個主題板塊——酒店和電影，花的精力是一樣的，但投資和效益不同。

　　觀點新媒體：您曾多次強調(diào)，從歷史上看，今典集團一直是一家保守的公司，不過從今年在土地市場的擴展來看，您是否在嘗試改變一些風格？

　　張寶全：沒有，我們還是比較保守。在我的觀念，只有標準化，我們才能做大。

　　以前我們只做北京，外地也給我們提供很好的資源，甚至政府也希望我們?nèi)?，?ldquo;金鼎”別墅，二、三級酒店，我不去。我認為住宅是非常個性化的產(chǎn)品，要在北京的東城和西城做一樣的產(chǎn)品，那肯定自己找麻煩。不同區(qū)域肯定要做得不一樣，你要想做好，這完全是要針對不同的人群。

　　所以，我覺得沒有那么大的精力，就也不可能把每個細節(jié)都控制得很好。因此，很多這樣的機會，我們基本上都放棄了。別人一直說拿了這個機會擴張得很快，例如上市。但是，到了我們上市的時候，就發(fā)現(xiàn)資源儲備得很少。不過我們覺得，我儲備得好是好，儲備不好就會有風險，所以沒想好，于是就放棄。

　　例如酒店，這是標準化的產(chǎn)品，他需要用一種標準化的方式來擴張。這就要解決兩個問題，經(jīng)營資源的儲備決定大量的拿地，但光有這些不夠，還要有管理的儲備和人才的儲備。

　　樓市調(diào)控

　　觀點新媒體：7月份70個大中城市房價環(huán)比持平，有觀點認為調(diào)控價格已經(jīng)見底，您同意這個觀點嗎？

　　張寶全：7月份數(shù)據(jù)環(huán)比是持平，但我一直認為中國房地產(chǎn)基本是穩(wěn)定的，不用大驚小怪。

　　在前兩年變化大的是一線城市，北京、上海、廣州、深圳，這些城市占整個中國地產(chǎn)的比例非常大。但是在整個中國來看，這些大城市變化其實對整個地產(chǎn)市場影響并不大。

　　前年北京、上海等地出現(xiàn)迅速回暖，價格也上了兩個層次。但是全國其他二、三線城市沒有什么動靜，所以從數(shù)據(jù)來看，中國房地產(chǎn)整體還是穩(wěn)定提升，這是健康的、正常的。

　　但是調(diào)控對大城市和一線城市，特別去年房價、地價一下子升得比較多的城市，效果還是比較明顯?？梢哉f，遏制了這些一線城市由于供需的特殊時期的緊張所造成的價格的虛假上揚。

　　我認為，中國房地產(chǎn)從現(xiàn)在開始已經(jīng)進入到一個成熟的狀態(tài)了，因為成熟的標志就是“二次房為基礎(chǔ)，一次房為中心”。所以，在這種狀態(tài)下，地產(chǎn)并不需要大驚小怪，或者說，大驚小怪也不會對地產(chǎn)產(chǎn)生太大的影響。

　　觀點新媒體：對于目前的房地產(chǎn)形勢您有何看法？

　　張寶全：我覺得房地產(chǎn)早就轉(zhuǎn)型了，只不過有些事情大家還不愿意承認，成為一個資本密集型的行業(yè)，所以這就決定了大的金融政策，或者大的經(jīng)濟環(huán)境對房市的影響很大。其實前年、去年的升，包括今年的抑，我覺得都和這些有關(guān)。

　　但是現(xiàn)在有一個不可忽視的事實就是區(qū)域內(nèi)地價、房價還是穩(wěn)定升值，有些相對漲得比較大。這個和經(jīng)濟發(fā)展的狀況有關(guān)，比方說通貨膨脹，經(jīng)濟的發(fā)展指數(shù)，這些東西決定了我們的基本價格。

　　這些指數(shù)都決定了我們成本的構(gòu)成。當成本發(fā)生變化，尤其是土地制度的改變，其實也意味著土地成本的改變，這些都會使地價房價發(fā)生一系列的變化。

　　所以，我覺得這一次宏觀調(diào)控可以說是幾年來最具效果的一次，措施和辦法比較具體、到位。

　　觀點新媒體：在這輪調(diào)控政策中，您覺得哪一條實施效果最明顯？

　　張寶全：應(yīng)當這么講，所有的效果可能都不如“銀根”的效果。“銀根”真的要是從嚴或者徹嚴的話，一定會對這個市場造成影響。

　　我覺得一個就是觀念上的這種影響可能大于實際，因為房地產(chǎn)是有未來預(yù)期的。當大家都認為調(diào)控會帶來一個價格下?lián)P的預(yù)期，這對整個市場的影響應(yīng)當是很大的，因為房地產(chǎn)歷來是買漲不買落的。

　　其次，這一回在“銀根”從源頭、消費端，包括對第二套房、第三套房，以及提出的一些比較具體的辦法，對消費心理的影響，還有就是真的是對供應(yīng)端源頭和信貸、按揭這樣實際的操作上的一種調(diào)控。這些加在一起，使得去年一些不正常的狀態(tài)開始向正常狀態(tài)回歸。

　　觀點新媒體：經(jīng)濟學家樊綱認為中國出現(xiàn)一批空置房，是因為一直沒有征收房產(chǎn)稅的原因，對此，您怎么看？

　　張寶全：我覺得房產(chǎn)稅是一定要開征的，只不過是在什么時候、用什么方法。也有人說，房產(chǎn)稅可以采取第一年半征，或者兩年半征等等方式。這個如果出來的話，對投資型的物業(yè)會有極大的影響。

       觀點新媒體：最近央行強調(diào)貸款利率差異化，對此，您怎么看？

　　張寶全：其實金融方面我不太關(guān)心，原因是我們的企業(yè)歷來還是負債比例很低，不太依靠銀行。

　　目前公司的負債率大概在7%左右，在前兩三年的話是沒有負債?，F(xiàn)在相對擴張速度快一點，就有相應(yīng)的負債，但負債還是很低。

　　另外就是像“紅樹林酒店”這類產(chǎn)品，其實我們已經(jīng)把它從一個傳統(tǒng)的地產(chǎn)產(chǎn)品變成一個金融產(chǎn)品。所以，它和房地產(chǎn)很多金融政策的關(guān)系不太緊密。像在三亞買房，像做投資產(chǎn)品的，大部分都是第三套房，但是這種對于按揭的依賴度不強。

　　觀點新媒體：2010年接連出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控對象為住宅市場，這對旅游地產(chǎn)而言是否是一種機遇呢？

　　張寶全：不能說是機遇，只能說是對于旅游地產(chǎn)的影響小于住宅地產(chǎn)，為什么？就是我剛才講的，購買旅游地產(chǎn)這一塊，或者是購買旅游地產(chǎn)加物業(yè)，大部分都不是第一套房，也不是第二套房，而是第三套房。像購買第一套房的人，是大部分人是依靠按揭的，購買第二套房的人是有一半是需要依賴按揭，而購買第三套房的人大部分是不需要按揭的。

　　所以這次金融調(diào)控，就不僅在供應(yīng)端，逼你在需求端也給你做了一定的限制。

　　所以，從這一點來講，也就是說從三亞，從海南在這一輪調(diào)控過程中，應(yīng)當說我覺得影響還不大。今年總體來看跟去年相比，覺得受了一點影響。但是，我感覺等到今年下半年，就是或到今年年底的時候，大概到九、十月份的時候，我覺得海南和三亞的地產(chǎn)會復(fù)蘇。

　　觀點新媒體：市場對于下半年調(diào)控走勢非常關(guān)注，在您看來，此輪調(diào)控已經(jīng)到位還是會繼續(xù)出呢？

　　張寶全：這個事情不是我們說的，其實我說也是瞎說。我覺得，因為所有經(jīng)營都是有風險的，房地產(chǎn)經(jīng)營應(yīng)該說風險更大，經(jīng)常有人抱怨政策調(diào)整，這是不對的。做經(jīng)營永遠都有政策風險，市場風險也是企業(yè)自身的管理風險。

　　從國家來講，宏觀調(diào)控沒有什么不對的。國家是通過他的方式來調(diào)節(jié)和整合國家經(jīng)濟運營的體系，包括產(chǎn)業(yè)之間的平衡。

　　還有憂患意識，我認為也是商人一個很重要的意識，也是風險的意識，我們之所以保守是因為我們有風險的意識。

　　觀點新媒體：作為兩輪海南樓市熱潮的親歷者，請問海南給您最大的收獲是什么？

　　張寶全：我當初下海真正開始的地方就是海南。海南實際上才是我們真正夢想開始之地，充滿了熱情，當時去深圳一看就沒有機會了，海南還有很大的空間，但是海南也是中國唯一的一個熱帶島。這個資源非常稀缺，尤其當中國全面進入度假休閑的時代。

　　同時，我覺得可能在我們從傳統(tǒng)房地產(chǎn)向這個度假房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的過程中，海南成為我們一個非常重要的大平臺。我偏愛三亞，是因為覺得它是中國唯一的熱帶海濱城市。我認為三亞灣里面最好的酒店都是我們的。比方說像“海棠灣七星級酒店”，包括三亞灣酒店都是全亞洲最大的目的地度假酒店。品牌的建立是和我們這套度假休閑的模式至關(guān)重要，因為三亞可以說是度假的頂級資源。

　　另外，我們紅樹林也采取交換的模式，例如你買的青島可以住三亞，你買的廣東同樣可以住三亞。所以，這個資源對我們整個這種模式的支撐是非常重要的。包括這里面不僅有“亞龍灣”，還有“海棠灣”的七星級酒店。

　　觀點新媒體：從您的角度審視著中國房地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在和未來，您最想說些什么？

　　張寶全：我認為中國的房地產(chǎn)已經(jīng)成熟了，標志就是20萬為主體的房地產(chǎn)市場逐步在形成。那么，一個成熟的房地產(chǎn)市場，無論從政府，從消費者，還是從開發(fā)商來講，都應(yīng)當要有一個正當態(tài)度來對待，自己要有能力自我完善、自我調(diào)節(jié)。

　　像去年那樣的擴張，包括今年，漲跌的差距比較大，包括下降的房價和個別樓盤，或者個別城市的這些漲冒的，說降15%，20%這樣的形式，我個人認為從現(xiàn)在開始，以后不會再出現(xiàn)了。

　　第二個，作為房地產(chǎn)企業(yè)，單純的靠開發(fā)是很難做大的，一定要把開發(fā)和經(jīng)營相結(jié)合。而且現(xiàn)在很多企業(yè)所有的轉(zhuǎn)型都是向投資轉(zhuǎn)型，經(jīng)營型的物業(yè)的結(jié)合和開發(fā)型的物業(yè)成為下一輪每個企業(yè)要研究的對象。

　　所以中國地產(chǎn)市場會進入一個穩(wěn)定狀態(tài)，總的態(tài)勢來講，這個不會改變。

　　觀點新媒體：我們知道，您一開始做公司就不是為了經(jīng)商，當初是為了籌錢拍電影，才踏入了地產(chǎn)行業(yè)，并一發(fā)不可收拾，做過的地產(chǎn)項目幾乎都是經(jīng)典名盤，現(xiàn)在回頭看，您覺得您更適合做商人還是藝術(shù)家？

　　張寶全：現(xiàn)實的講還是商人，是房地產(chǎn)商。藝術(shù)可能更是你的理想，但是在中國的社會，特別像在前十幾年中，藝術(shù)很難是一種有效的商業(yè)價值。但是，作為一個商人，你想涉及很多東西，沒有很好的商業(yè)平臺和商業(yè)基礎(chǔ)的支撐，你很多事也做不成。所以，我覺得依然會選擇把商業(yè)平臺做好，把商業(yè)基礎(chǔ)做好，再去實現(xiàn)很多東西。盡管損失了很多，但是我覺得總體來講還是得大于失。

　　比方說我最近又看了一下89年在電影學院寫的一個本叫《諜海同仇》，是動作片。覺得還不錯，但不是非常新鮮。不過如果在89年拍出來，會是當時中國最好的動作片。

　　有時候，我也會想，如果那個時候給你一點點錢，搞個好本，你也依然拍不倫不類的東西，也未必能正經(jīng)把他拍好。

　　所以這次“亂世胭脂”這個片子，對我來說是很重要的。這么多年的籌備，從去年推到今年，今年又推到明年二月份，我現(xiàn)在對這個片子已經(jīng)基本上很清楚。

　　對我來講最重要的是，能把想做的事情做成。不僅有這樣一個做的過程，而且真正做一個好的東西出來。我相信這部片子不僅票房，可能拿獎都不是問題。

　　觀點新媒體：盡管您在商業(yè)上取得了成功，但卻評價“我不是一個好商人”，您覺得一個好的商人應(yīng)該是怎樣的？您認為最理想的狀態(tài)應(yīng)該是如何的？

　　張寶全：好的商人就是不放棄一切掙錢的機會。我覺得我不是，因為我做很多事情沒有把利潤最大化和企業(yè)最大化放在前面。更愿意做創(chuàng)新、創(chuàng)意，但是這種東西做起來是有風險的。你做成了呢，就像走在前面的羊，最先吃到草，但也可能最先遇到狼。從目前來看，應(yīng)當說我們還是吃到了頭草，還順利避開了狼，但是這個過程也是挺艱難的。

　　一般的商人不會選擇這樣的一種方式，弄不好把自己玩完?？赡苓@些都不是一個好商人所提倡的。

　　比方賣三亞灣，第一期才開了10%的面積了，當時我就說必須得按照我說的比例定價，不管外面怎么賣，你們都不要管他，所以我們開盤就28000。人家都賣三萬、四萬，我不賣。他們建議是三萬以上開盤，是覺得低價讓人感覺你建的不如別人，我覺得不是。

　　我認為，往往你可能沒有把利潤最大化，或者企業(yè)最大化，倒反而來做自己的事情的時候，也會給你帶來很多好處?，F(xiàn)在回歸正常的時候，好像也許是透支了未來兩三年房價的樓盤，很尷尬，就是他的價格下不來。下來，比以前買地要老實。

　　由于去年這個價格的一升，很多一些樓盤漲價速度過快，甚至對于未來房價相對的透支，這些都會使消費者心理不爽，這些不爽最后都在明年集中在交房的時候，特別是今年年底交房的時候，我覺得可能會產(chǎn)生很多沖突。

　　觀點新媒體：從一個企業(yè)家的角度來看，您對其他開發(fā)商有一些什么樣好的建議？

　　張寶全：我覺得企業(yè)發(fā)展和企業(yè)的人有關(guān)。每個人的長項不一樣，優(yōu)勢也不一樣，所以我覺得還是發(fā)揮自己的優(yōu)勢，發(fā)揮自己的長項。

　　我們公司做酒店都做得很好，其實跟我有關(guān)。因為以前搞藝術(shù)，我之所以對房地產(chǎn)有興趣，因為我會做設(shè)計。其實，設(shè)計在我感覺里面，就像電影的編劇，就和做一個雕塑作品的構(gòu)思是一樣的。

　　北京東貿(mào)那個規(guī)劃，所有評委評論說，你這個規(guī)劃完全是新創(chuàng)意，跟傳統(tǒng)的不一樣。所以，我覺得還是要發(fā)揮自己的長項。

　　另外一點，我認為，任何事都不要看重眼前?？傮w來講，還是要把產(chǎn)品做好，這是最重要的。轉(zhuǎn)型是必然的，因為房地產(chǎn)整個管理的三叉口，能轉(zhuǎn)過去，你接著往下走，轉(zhuǎn)不過去你就到此為止。能轉(zhuǎn)就轉(zhuǎn)，不能轉(zhuǎn)不要硬轉(zhuǎn)。或者說通過地產(chǎn)積累一些資金，覺得在其他方面更有優(yōu)勢，也不妨去做一些其他的，總體來講，中國地產(chǎn)前15年是中國一個特殊狀態(tài)，但是我們還是抱著前15年那樣的經(jīng)驗和想法來做今天的地產(chǎn)是很危險的。

　　關(guān)于個人

　　觀點新媒體：張總，您時常拿自己的名字來調(diào)侃，“搞經(jīng)營、懂電影，還愛搞藝術(shù)的，沒有比我更全的了。”在中國地產(chǎn)商中，SOHO中國的潘石屹被公認最具娛樂氣質(zhì)，相比之下，您如何評價自己？

　　張寶全：我覺得我在地產(chǎn)界里面可能還跟其他人不一樣，我覺得還是充滿著一種理想藝術(shù)交流，充滿一種創(chuàng)作的欲望。無論在產(chǎn)品還是模式，我覺得可能區(qū)別于其他人。也正因為這樣，所以很多人感覺很難用一個好商人定位我。

　　也算就是老天成就吧。正好有這樣的一個藝術(shù)創(chuàng)新，創(chuàng)作的思維方式，我先天的憂患意識，就做什么事情，自然會幻想。也許可能當創(chuàng)業(yè)者太艱難，或者風險太大，很多藝術(shù)家做商人，都把自己做死了。因為他光想好的，不想壞的。一想這個事情好做，又熱，然后一頭就做，做了才發(fā)現(xiàn)到處都是障礙，到處都是麻煩，還沒有跑到頭就已經(jīng)跑死。

　　但是，我真的跑的時候，就覺得一定要把可能遇到的麻煩想清楚。我想完了之后，我覺得能做我才做。這是要求我們公司的一些高管一定要把最壞的都想到。把最壞都想完了之后，你覺得你還能做的話，你的成功率就一定在50%以上。

　　這種風險意識是好商人必備的素質(zhì)。把一個藝術(shù)家的創(chuàng)新思維和一個商人非常好的這種風險意識捆在一起，所以就保證我們創(chuàng)新的成功可能性就更高。像這個酒店模式，我覺得全世界都沒有。我相信在中國做了三年五年就中國最大，再做就可能真的全世界最大，我認為最重要是形成一個最核心的東西，它給所有跟你有關(guān)聯(lián)的人帶來了比別人更好的利益。我覺得這也反映了創(chuàng)新的價值觀，如果光對你有利，一定玩不成，如果光對別人有利，你就玩不大。所以，就一定是對所有人都有利，你才能就大家都玩得很好，而且越玩越大。

　　觀點新媒體：您和夫人之間的感情一直是商界一段佳話，您覺得雙方是怎樣做到如此默契的？

　　張寶全：其實我覺得每個人都是很獨立的，我覺得當兩個比較獨立的人一起的時候，自然會帶來一種尊重相互的獨立。可能一種共同和相互的獨立，最后就構(gòu)成一種和諧，因為我也沒覺得有其他的，我覺得大家還是差不多。

　　所以，所有人和人的關(guān)系都是因為個人內(nèi)在的東西怎么樣，就是好壞是合適與否，合適就覺得好，不合適就是不好，可能合適也就好。我覺得她也是有很多面的。