　　在這一階段，隨著新一輪調控政策的落實引向深入，從開發(fā)商的角度看，資金流壓力不斷加大，降價銷售的動力逐漸強化，而且原有庫存和新庫存的累積（新庫存將在2010年四季度初大量增加）開發(fā)商的承受能力不斷減弱；從購房者的角度看，基于比較明確的、普遍的降價預期，成本與收益的權衡促使住房的真實需求較快釋放，表現(xiàn)在相關指標上，就是可能觀察到成交量逐漸見底回升。

　　更為重要的是，在去庫存的最后時期，隨著成交量的不斷回升，房價也將止跌回調，政策趨于穩(wěn)定，此時，估值水平在低位經過較長時期的徘徊與盤整后，很可能在一個新的起點上完成動量的切換。

　　那么，這種徘徊何時會趨于結束？從目前的情況看，2010年第三、四季度是新增庫存大量形成的時期，因此這將會是房價出現(xiàn)最大幅度下調的時期。一旦房價下調的最大幅度已經完成，那么去庫存的速度會大大加快，短周期調整也可能接近尾聲，以實際需求推動的消費主導型需求進場，啟動新一輪房地產行業(yè)發(fā)展的增長動力的“換擋”。

　　（三）房地產上市公司的新一輪估值驅動因素將逐步切換到消費層面

　　如果去庫存與去投資過程逐步結束，那么房地產需求的投資主導向消費品主導的轉化就會推進，除非現(xiàn)出現(xiàn)極度寬松的貨幣條件，否則消費主導轉移到投資主導將是一個不容易完成的趨勢。如果這個判斷成立，則房地產行業(yè)新一輪的行業(yè)價值增長點也將由消費品屬性所產生的價值增量空間所決定。

　　1、總體上，消費驅動下的估值水平將由“量”而非“價”主導

　　如果房地產市場需求的主導因素由投資層面轉化到消費層面，那么估值水平的驅動將由“量”而非“價”主導。大量保障性住房的建設，也抑制了總體房價水平的大幅上漲。這意味著行業(yè)利潤率的上升空間將取決于成交量的上升，而非價格的高漲。

　　那么，從這個角度看，中長期來看，驅動“量”的最大因素仍然來源于持續(xù)的城市化進程，帶來堅實的實質性消費需求。這既包括大量保障性住房的建設，也包括商品住宅的建設。

　　2、結構上，估值水平的價值增“量”來源于多個渠道

　　價值增量之一：一線城市郊區(qū)化進程帶來對住宅的需求增量

　　目前，北京、上海、深圳、廣州和天津等一線城市的城市化率已經接近發(fā)達國家的城市化水平。從國際經驗看，這些一線城市將進入郊區(qū)化階段，未來可能將形成以其為中心的城市圈。未來隨著郊區(qū)化的逐步推進，這些城市中心的人口將不斷向郊區(qū)分流，同時也將提供潛在的住宅需求。

　　消費品屬性的價值增量之二：二、三線城市加速推進的城市化產生的真實需求

　　整體上，盡管2009年中國的城市化率已接近46.6%，但是中國的城市化進程在區(qū)域之間以及各城市之間存在較大的差距，目前仍有17個省市的城市化率低于全國水平，甚至還有部分省市的城市化率尚不足30%。因此，從區(qū)域上看，未來中西部地區(qū)，從城市上看，未來二、三線城市將會面臨更為廣闊的城市化空間。這也將為房地產市場的提供相應的發(fā)展機會。

　　消費品屬性的價值增量之三：居住條件的標準提高以及家庭的小型化、農民工的市民化等將催生更大的改善性需求

　　按照相關規(guī)劃，未來10年中國的人均居住面積將達到35平方米，而2008年這一數(shù)字為28平方米左右。這意味著未來10年全國城市住宅的改善性需求會達到42億平米，相當于每年新增4.2億平米。如果考慮到2020年中國總體上的城市化將達到55%左右，平均每年提高一個百分點，那么加上這部分新增城市人口，未來每年產生的真實住宅需求將在8億平米左右。另外，家庭的小型化和農民工的市民化，同樣會累積新的市場需求空間。