如果去庫存與去投資過程逐步結(jié)束，那么房地產(chǎn)需求的投資主導(dǎo)向消費(fèi)品主導(dǎo)的轉(zhuǎn)化就會(huì)推進(jìn)，除非現(xiàn)出現(xiàn)極度寬松的貨幣條件。

　　從需求方面的因素看，新一輪調(diào)控以來，一線城市以及全國各主要城市的成交量已經(jīng)大幅度萎縮，僅從6月份的數(shù)據(jù)看，四大一線城市的成交量同比下滑約在65%--75%之間。

　　因此，從房地產(chǎn)市場供給與需求的基本情況，我們可以判斷，一線城市的房價(jià)上漲預(yù)期已初步得到抑制。

　?。ㄈ┚o縮的信貸政策將嚴(yán)厲抑制投機(jī)性需求

　　首先，2009年底M2同比增速創(chuàng)下歷史高點(diǎn)，但是2010年以來信貸投放大幅度回落，并且在連續(xù)3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和公開市場回籠資金的沖擊下，M2增速已經(jīng)持續(xù)、快速下滑，連續(xù)6個(gè)月累計(jì)回落近9個(gè)百分點(diǎn)。如果采用“M2-實(shí)際GDP增速-CPI”這個(gè)指標(biāo)來衡量當(dāng)前貨幣市場的寬松程度，那么到目前為止，貨幣市場持續(xù)收縮，已經(jīng)接近歷史平均值即5%左右的水平。

　　其次，居民中長期消費(fèi)貸款和個(gè)人按揭貸款的減少意味著家庭正在經(jīng)歷去杠桿化，投機(jī)性需求可能在一些局部城市會(huì)陸續(xù)離場。截至5月份，居民中長期消費(fèi)貸款與按揭貸款保持了一致性下降趨勢，其中較4月份新增中長期消費(fèi)貸款下降330億，按揭貸款較4月份累計(jì)同比下降了13個(gè)百分點(diǎn)。除非三、四季度信貸政策有年放松，否則未來個(gè)人按揭貸款將保持下降趨勢，投機(jī)性需求將持續(xù)萎縮。

　　四、去庫存周期：投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)化進(jìn)程中的估值調(diào)整

　　市場供給與需求結(jié)構(gòu)的逆轉(zhuǎn)、緊縮性信貸政策對價(jià)格上漲預(yù)期的抑制意味著在當(dāng)前的情況下，房地產(chǎn)從投資屬性主導(dǎo)，逐步轉(zhuǎn)型到消費(fèi)品屬性主導(dǎo)正在成為政策努力引導(dǎo)的目標(biāo)之一，而去庫存是完成這種轉(zhuǎn)化和短周期調(diào)控的重要觀察階段。

　?。ㄒ唬┤齑嬷芷谡{(diào)整下，房地產(chǎn)行業(yè)趨勢性成長機(jī)會(huì)降低

　　首先，去庫存的第一階段通常表現(xiàn)為量縮價(jià)滯，估值處于動(dòng)蕩調(diào)整期。在當(dāng)前環(huán)境下，去庫存是房地產(chǎn)需求向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)化的起步，而去庫存的第一階段通常表現(xiàn)為量縮價(jià)滯：在這一階段，從開發(fā)商的角度看，在資金流的緊縮達(dá)到臨界水平之前，沒有降價(jià)銷售的動(dòng)力，從購房者的角度看，由于房價(jià)下跌趨勢沒有形成，或者下跌預(yù)期不明朗，只有部分自住性需求或改善性需求開始釋放。

　　在去庫存調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)巨幅波動(dòng)，從新一輪調(diào)控開始，資本市場上的房地產(chǎn)板塊指數(shù)已連續(xù)大幅度下調(diào)。綜合來看，板塊較2009年的高點(diǎn)，累計(jì)跌幅超過50%。從估值水平來看，歷史上房地產(chǎn)板塊的動(dòng)態(tài)PE一般高于上市A股平均的動(dòng)態(tài)PE，折價(jià)的情況很少發(fā)生。最近的一次折價(jià)出現(xiàn)2008年的宏觀調(diào)控，使行業(yè)趨勢發(fā)生改變，從而使2008年9-10月份的最高折價(jià)高達(dá)-7.7。截至到目前，房地產(chǎn)板塊的動(dòng)態(tài)PE對A股溢價(jià)已處于歷史低位。

　　其次，去庫存的第二階段通常表現(xiàn)為量升價(jià)跌，房地產(chǎn)上市公司的估值水平處于徘徊調(diào)整期。