如果去庫存與去投資過程逐步結(jié)束，那么房地產(chǎn)需求的投資主導(dǎo)向消費品主導(dǎo)的轉(zhuǎn)化就會推進(jìn)，除非現(xiàn)出現(xiàn)極度寬松的貨幣條件。

　?。ㄒ唬┻^于強(qiáng)烈的房地產(chǎn)投資品特性導(dǎo)致稀缺資源的無效使用

　　房地產(chǎn)過于強(qiáng)烈的投資品特性所引發(fā)的第一個結(jié)構(gòu)性問題就是：土地有效供給的減少、低效利用及房屋的空置。

　　首先是土地有效供給的減少和低效使用。在土地作為資產(chǎn)被保有的情況下，對于土地所有者即政府而言，在希望或急需土地出讓收入補(bǔ)充財政缺口之前，會傾向于選擇等待最好的時機(jī)或最高的價格將其出讓。

　　其次是房屋空置面積居高不下。房地產(chǎn)作為資產(chǎn)被保有的情況下，為了降低資產(chǎn)變現(xiàn)的交易成本，所有者可能不會輕易將其出租，而是選擇空置。因為如果出租出去，房客遷入，就會使房地產(chǎn)的權(quán)利關(guān)系變得復(fù)雜，從而增加將其出售時的困難。同時快速上漲的房價也使得投資者忽視租金的收入等。

　?。ǘ┻^于強(qiáng)烈的房地產(chǎn)投資品特性使得資產(chǎn)保有和財富分配的兩極分化

　　過于強(qiáng)烈的房地產(chǎn)投資品特性所引發(fā)的第二個問題是資產(chǎn)保有和財富分配的兩極分化。

　　首先是，土地所有者與土地使用者之間財富分配的兩極分化。在當(dāng)今中國，地方政府是唯一的土地所有者，在地價高漲的情況下，這種所有者身份為地方政府提供了源源不斷的資產(chǎn)性收入，相反，土地使用者，無論是商業(yè)用地還是住宅用地的使用者，都不得不承擔(dān)土地價格高漲的成本。這一關(guān)鍵性區(qū)別成為政府部門與非部門之間財富分配兩極分化的一種最重要的機(jī)制。

　　據(jù)初步統(tǒng)計，2009年全國通過土地招拍掛實現(xiàn)的出讓價款高達(dá)1.5萬億，相對于2008年的9070億上漲了65%，這種的財富獲取機(jī)制造成土地所有者與使用者之間嚴(yán)重的收入分配不公。

　　其次是不同區(qū)域、不同城市之間財富分配的兩極分化。由于城市化進(jìn)程在不同區(qū)域、不同城市之間存在巨大的差距，地價上漲的分布在區(qū)域性上是極不平衡的。這樣以來，并非所有的地方政府都能均等地享受到土地資產(chǎn)溢價的收益。2009年北京、上海、深圳和杭州的平均地價分別是7582、10338、11607、19533元，而武漢、重慶、西安和沈陽等二線城市的平均地價僅為2535、2143、2424和1885元，同時，一線城市的地價上漲率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二線城市。

　　這樣以來，不同區(qū)域的地方政府所享受的土地資產(chǎn)收益存在巨大的差距，考慮到地方政府土地出讓收入的大部分用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，那么這種財富分配機(jī)制一定程度上惡化了區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡。

　　再者是有房者與無房者之間財富分配的兩極分化。房價高漲的情況下，在一線城市保有房產(chǎn)的家庭與二、三線城市保有房產(chǎn)的家庭之間、有房者與無房者之間，資產(chǎn)和財富的差距被嚴(yán)重拉開，從而在不同家庭之間產(chǎn)生資產(chǎn)保有的兩極分化。

　?。ㄈ┻^于強(qiáng)烈的房地產(chǎn)投資品特性成為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的障礙

　　擴(kuò)大內(nèi)需一直是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和宏觀政策最重要課題之一。然而反觀現(xiàn)狀，擴(kuò)大內(nèi)需的一個最主要的方面就是增加對住宅的消費，以及與住宅相關(guān)的市政工程與公共服務(wù)投資支出。目前，即使與世界發(fā)達(dá)國家相比，中國家庭的消費生活水平應(yīng)該說已有明顯進(jìn)步，然而在居住生活方面，卻與發(fā)達(dá)國家甚至許多新興國家都存在很大的差距，其中的重要原因是地價與房價高漲，基于此，家庭收入的絕大部分預(yù)算不得不花費在購買住宅上，或者將收入的絕大部分用于儲蓄以備未來的購房支出，由于多數(shù)家庭仍未滿足改善性住房需求，因此房價高漲、儲蓄持續(xù)增加、消費持續(xù)下降成為同一問題的三個方面。從初步的相關(guān)性分析結(jié)果來看，房價每上漲一個百分點，儲蓄率會提高近0.5個百分點。

　　三、房地產(chǎn)需求從投資需求向向消費主導(dǎo)的轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)條件初步顯現(xiàn)

　　從多個層面的情況判斷，當(dāng)前實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)條件已初步顯現(xiàn)。

　?。ㄒ唬┩恋赝瞥雠c成交數(shù)量明顯上升，地價上升預(yù)期得到抑制

　　土地有效供給的增加是抑制地價與房價上漲預(yù)期的必要條件。從中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)看，近期（6.28-7.04）監(jiān)測的20個主要城市共推出土地211宗，環(huán)比增加115%，推出土地面積1162萬平方米，環(huán)比增加112%。成交面積480萬平方米，環(huán)比增加98%。同時，由于土地供給的大幅度增加，這20個城市土地成交均價降幅十分明顯，環(huán)比下降49%。

　　（二）房屋供給量上升與成交量下降，抑制房價上漲的預(yù)期

　　從供給方面的因素看，目前北京、上海、深圳和廣州的住宅可售套數(shù)分別是91412、40551、23060、37655套，按照最近的消費進(jìn)度，這四大城市的庫存消化周期將分別是14、5、17.5、7個月。