綠城要做的是一個(gè)有完整價(jià)值的房地產(chǎn)企業(yè)，做第一還是第二不是一個(gè)主要的工作目標(biāo)。

　　說(shuō)實(shí)話(huà)，境外融資對(duì)公司的營(yíng)運(yùn)上也是有一定的制約，比如說(shuō)綠城負(fù)債率比較高，而且我們公司合作項(xiàng)目多，許多錢(qián)是要投到合營(yíng)公司，境外投資者相對(duì)不太喜歡高負(fù)債以及合作策略。我們目前在境外的資本市場(chǎng)沒(méi)有融資計(jì)劃，在今年可能會(huì)擴(kuò)大與銀行和其他信托機(jī)構(gòu)的合作。

　　Q：綠城的負(fù)債率105%，是不是下降的空間還很大？

　　壽柏年：下降的空間是大大的有。我們有強(qiáng)大的現(xiàn)金流，如果綠城不買(mǎi)地，都拿這部分資金去還債，那負(fù)債肯定一下子就降下來(lái)了。盡管很多投資者以及市場(chǎng)對(duì)綠城的負(fù)債一直居高不下向來(lái)頗有指責(zé)，但是公司現(xiàn)在認(rèn)為目前這樣的一個(gè)負(fù)債比例，甚至更高，對(duì)綠城發(fā)展是有利的，是安全的。

　　現(xiàn)在這樣的負(fù)債率計(jì)算并非十分合理。因?yàn)楣拘枰I(mǎi)地，買(mǎi)地的時(shí)候，綠城出一半的錢(qián)，銀行出一半的錢(qián)，其中綠城的凈資產(chǎn)是不會(huì)增加的，相反負(fù)債是一定會(huì)增加的。公司目前凈資產(chǎn)現(xiàn)在大概100億。若是市場(chǎng)的評(píng)估，起碼有200億。但是銀行借錢(qián)給綠城的時(shí)候，是根據(jù)公司所持有的資產(chǎn)的現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格來(lái)進(jìn)行抵押后貸款的。

　　此外綠城有一個(gè)特點(diǎn)，就是預(yù)售款特別高，到去年年底有480個(gè)億的預(yù)售款，這個(gè)是因?yàn)橘u(mài)得早，一下子就賣(mài)光了，這個(gè)錢(qián)是不需要還的。盡管在資本負(fù)債表也是算公司的負(fù)債。在這筆預(yù)收款里面，至少應(yīng)該有15%是利潤(rùn)，但卻沒(méi)有轉(zhuǎn)到賬面里。

　　再者，綠城95%以上的資產(chǎn)是住宅，是土地和住宅物業(yè)，公司變現(xiàn)能力是非?？斓摹Ｈ绻Y金一旦發(fā)生問(wèn)題，我們可以有機(jī)會(huì)用合作的方式變現(xiàn)，我們有大量的戰(zhàn)略合作伙伴，他們有錢(qián)。如果我們出讓一些項(xiàng)目股份，他們還是非常樂(lè)意接收的。

　　但是我們認(rèn)為現(xiàn)在銀行的錢(qián)很便宜，而且市場(chǎng)機(jī)會(huì)很好。當(dāng)然我們也明白高負(fù)債所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也非常謹(jǐn)慎的在評(píng)估市場(chǎng)的變化，但這個(gè)負(fù)債率對(duì)公司發(fā)展是有利的。要降低實(shí)在太容易了，但今年綠城不會(huì)把負(fù)債率降低。

　　Q：剛才說(shuō)今年平均售價(jià)1.9萬(wàn)元/平米左右，是不是表示綠城今年的毛利率會(huì)上升？

　　壽柏年：不是的，今年的毛利率估計(jì)也是會(huì)在20-30%之間。因?yàn)榫G城并不追求高毛利率，其實(shí)賣(mài)得貴一點(diǎn)，這部分也會(huì)給政府拿走。

　　再者，現(xiàn)在綠城還在一個(gè)擴(kuò)張階段中，我們還在進(jìn)入一些新的城市，開(kāi)始的時(shí)候，可能品牌認(rèn)知度相對(duì)會(huì)低一些，因此毛利率需要一個(gè)提升的過(guò)程。而且綠城現(xiàn)在大量的房子開(kāi)始做精裝修，精裝修一定是好的，但是精裝修投了是沒(méi)有同比例的毛利率的。所以精裝修做出來(lái)，可能毛利率反而會(huì)下降一點(diǎn)。

　　Q：綠城目前有沒(méi)考慮追趕第一的萬(wàn)科？跟萬(wàn)科的距離有沒(méi)有一個(gè)可以超越的預(yù)期？

　　壽柏年：綠城要做的是一個(gè)有完整價(jià)值的房地產(chǎn)企業(yè)，做第一還是第二不是一個(gè)主要的工作目標(biāo)。我們主要是要把我們的規(guī)模做大，如果順便能做第一也是一件好事。

　　其實(shí)綠城也并非把第一作為一個(gè)目標(biāo)，綠城目標(biāo)是把產(chǎn)品做好了，把服務(wù)做好了，進(jìn)入更多城市，能做多大做多大，能做到第一當(dāng)然是好。我們也不會(huì)說(shuō)不想做第一，但是這不會(huì)是作為一個(gè)主要的目標(biāo)，所以說(shuō)綠城有沒(méi)有制定做第一的計(jì)劃？沒(méi)有。