綠城要做的是一個(gè)有完整價(jià)值的房地產(chǎn)企業(yè)，做第一還是第二不是一個(gè)主要的工作目標(biāo)。

　　回顧公司歷史上的銷售數(shù)據(jù)，07年公司可銷售房源的銷售率達(dá)到了85%；金融危機(jī)最嚴(yán)重的08年，我們的銷售率是52%；09年是最好的一年，達(dá)到了89%。要是今年1140個(gè)億的銷售能夠賣到60%的話，綠城就能夠完成670億的銷售計(jì)劃，所以我們還是有比較大的信心。

　　此外綠城今年1-4月的銷售情況不錯(cuò)。1、2月份綠城沒多少房子供應(yīng)，但是我們現(xiàn)在也已經(jīng)完成148億的銷售，其中127億是合同，21億是協(xié)議。因此綠城到目前為止還沒有計(jì)劃調(diào)低670億的計(jì)劃，我們還要繼續(xù)履行。

　　Q：最近政策主要是針對(duì)一些大戶型的高端的物業(yè)，這正是綠城主要的產(chǎn)品，因此綠城在實(shí)現(xiàn)今年銷售目標(biāo)的時(shí)候是否面臨一定的降價(jià)壓力？

　　壽柏年：我認(rèn)為今年成交量可能會(huì)受一定的影響，房?jī)r(jià)則不會(huì)有太大的影響。

　　對(duì)綠城來說，現(xiàn)在是處于相對(duì)比較主動(dòng)的位置。其實(shí)09年綠城的房子已經(jīng)剩下很少了，一共就只有40多億尾貨。而今年投放市場(chǎng)的項(xiàng)目，現(xiàn)在賣得也比較好，一個(gè)月就銷售了80%，因此不存在降價(jià)的問題，而是我們?cè)谕菩卤P的時(shí)候合理定價(jià)的問題。

　　綠城當(dāng)然會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化情況進(jìn)行計(jì)劃，但我可以很肯定說，綠城今年的銷售均價(jià)一定比去年有提高。我們?nèi)ツ耆甑匿N售均價(jià)大概是1.4萬/平米；今年1到4月的平均售價(jià)是1.7萬元/平米。而我們?cè)谥贫ㄓ?jì)劃的時(shí)候，均價(jià)是1.9萬元/平米。

　　Q：綠城今年的總現(xiàn)金流大概有多少，公司有沒有風(fēng)險(xiǎn)管理，如果真的下半年樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的話，公司會(huì)做如何的最壞打算？

　　林戰(zhàn)：假設(shè)我們能完成670億銷售目標(biāo)，加上我們今年安排的新增銀行貸款是400億，這個(gè)加起來現(xiàn)金流入大概是1000億。土地費(fèi)用，我們已經(jīng)付掉100億，大概還有100個(gè)億待付，工程費(fèi)用大概是160億，其他的費(fèi)用150億，還貸款150億，這樣加起來大概是700億，因此大概還有300億左右現(xiàn)金。

　　壽柏年：風(fēng)險(xiǎn)有兩個(gè)前提，如果完成670億的銷售目標(biāo)，加上今年不買地的話，綠城年底會(huì)有300億的資金，還是非常充裕的。當(dāng)然今年是要買地的，公司會(huì)評(píng)估目前宏觀調(diào)控對(duì)公司項(xiàng)目帶來的影響，然后按照量入為出和謹(jǐn)慎的原則來決定我們的土地購買量。

　　土地是一定會(huì)買的，如果賣到670億，我們預(yù)算里也還有100億可以買地。同時(shí)我們也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化來控制我們買地的量和工程開工的進(jìn)度。具體這方面還有待評(píng)估，公司會(huì)靈活的根據(jù)市場(chǎng)變化的情況來及時(shí)做相應(yīng)的調(diào)整，目前我們現(xiàn)在沒有調(diào)整的計(jì)劃。

　　Q：近期有很多房企，在公布業(yè)績(jī)之后，馬上就去融資了，尤其是發(fā)票據(jù)，綠城有沒有這樣的計(jì)劃？

　　壽柏年：其實(shí)綠城剛上市的時(shí)候也像一些同行一樣。綠城06年7月份上市，10月份就做了4億美金的高息債，第二年我們又配股，又發(fā)CB。我們非常理解同行們最近融資的這些需求。

　　但是綠城去年把高息債還掉了，今年也把CB還掉了，外債就剩下4、5億人民幣，已經(jīng)很小了，對(duì)公司沒有制約。而且目前綠城國(guó)內(nèi)的資金還是非常充裕，除了有非常多的商業(yè)銀行授信可以使用以外，我們也在尋找一些信托公司的合作，通過信托公司的平臺(tái)去募集資金來投房地產(chǎn)。因?yàn)榫G城在房地產(chǎn)界已經(jīng)有一定的信譽(yù)和地位，所以募集起來并非十分困難。

　　這部分錢用起來可能比境外的債好用一些，募集時(shí)間也快一些。尤其是把境外的錢搬進(jìn)來，這個(gè)非常麻煩，成本高。所以我們采取用信托的錢，而不用境外資本市場(chǎng)的錢。