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　　政府需要吸取前幾輪調(diào)控的教訓(xùn)，保障供應(yīng)，退出房市的刺激政策，同時(shí)需要考慮“4萬(wàn)億”刺激政策的順延效果。

　　上周，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了12月份的房?jī)r(jià)漲幅等系列數(shù)據(jù)，由于環(huán)比上漲達(dá)到1.5%，同比漲幅也因此出現(xiàn)了快速上漲，達(dá)到7.8%，筆者此前也預(yù)測(cè)過(guò)，按照目前的環(huán)比增長(zhǎng)速度，房?jī)r(jià)同比漲幅將很快超過(guò)10%。

　　從歷史上來(lái)看，2007年房?jī)r(jià)同比漲幅也達(dá)到了雙位數(shù)，監(jiān)管層也因此出臺(tái)了“二套房”等相對(duì)嚴(yán)厲的調(diào)控措施，最終房?jī)r(jià)的同比漲幅在2007年逐漸見(jiàn)頂，并回落到2009年初的負(fù)值水平，在此期間，各部門(mén)及地方政府又相應(yīng)出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)的措施。從目前的情況看，由于上漲趨勢(shì)已經(jīng)形成，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)兩位數(shù)只是時(shí)間問(wèn)題，這也將導(dǎo)致監(jiān)管層出臺(tái)相對(duì)嚴(yán)格和密集的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

　　筆者認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)開(kāi)始，但政府需要吸取前幾輪調(diào)控的教訓(xùn)，保障供應(yīng)，退出房市的刺激政策，同時(shí)需要考慮“4萬(wàn)億”刺激政策的順延效果。

　　從歷史上來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控針對(duì)房地產(chǎn)商的多，針對(duì)購(gòu)房者的相對(duì)較少。多次房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)表明，監(jiān)管機(jī)構(gòu)傾向于收縮“地根”和“銀根”，同時(shí)由于考慮到“自住需求”和各種貨幣政策的因素，往往不愿意或者較晚對(duì)利率水平進(jìn)行調(diào)整。這樣的調(diào)控的問(wèn)題是，供應(yīng)量減少，而需求量卻沒(méi)有相應(yīng)調(diào)整，容易導(dǎo)致在一輪調(diào)控周期結(jié)束后出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的情況。在本輪調(diào)控中，政府需要考慮吸取的教訓(xùn)是，穩(wěn)定樓市供應(yīng)是保障樓市健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，為了快速打壓房?jī)r(jià)而導(dǎo)致供應(yīng)量銳減，只會(huì)導(dǎo)致下一輪調(diào)控來(lái)的更早。

　　前來(lái)看，中國(guó)政府幾乎每?jī)赡昃蛯?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一次大規(guī)模的宏觀調(diào)控，頻率不僅太多，而且容易導(dǎo)致資源浪費(fèi)。在本輪調(diào)控中，政府應(yīng)該考慮加大土地供應(yīng)，并及時(shí)地公布來(lái)年的土地供應(yīng)量和樓市竣工量，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。從目前的情況看，幾乎沒(méi)有人能說(shuō)清全國(guó)性的土地供應(yīng)情況，而從媒體上除了能得到“地王”的消息外，也很難得到相對(duì)宏觀的對(duì)土地供應(yīng)的描述，這樣的信息不透明不僅容易讓購(gòu)房者心慌，也讓很多研究者無(wú)法對(duì)樓市情況進(jìn)行準(zhǔn)確的分析。

　　此外，政府也應(yīng)取消房貸優(yōu)惠利率等刺激性政策，既然刺激已經(jīng)見(jiàn)效，而房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)快速接近歷史的高位，讓更多的“刺激”留在體內(nèi)只能導(dǎo)致未來(lái)更加迅猛的調(diào)控加碼。同時(shí)，對(duì)二套房貸政策的執(zhí)行也應(yīng)該更加嚴(yán)格，投資性和投機(jī)性的需求容易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，這在香港和臺(tái)灣的市場(chǎng)上已經(jīng)得到證實(shí)。由于通脹率將逐漸回歸到3-4%的歷史正常區(qū)間，中國(guó)央行也應(yīng)該調(diào)整利率，不僅為了保證通脹不至于失控，同時(shí)通過(guò)抑制樓市的需求也能夠減輕資本市場(chǎng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求的“傳導(dǎo)效應(yīng)”。另外，政府應(yīng)考慮對(duì)二套房征收房產(chǎn)稅。這對(duì)收入分配不均和住房空置高的狀況都有改善作用。

　　在政策上，中國(guó)政府在本輪調(diào)控中提出的關(guān)鍵步驟是“政策性住房”的建設(shè)，這對(duì)于樓市調(diào)控來(lái)說(shuō)，是正確的也是必需的一步，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整來(lái)說(shuō)，也異常重要。我們知道，香港和新加坡超過(guò)一半的居民居住在政府提供的“公屋”里，這對(duì)于保證城市的正常運(yùn)行和普通居民的生活來(lái)說(shuō)，起到了重要的保障作用。在房?jī)r(jià)逐漸升高的過(guò)程中，保障弱勢(shì)居民的利益，應(yīng)該是分內(nèi)之事。我們的研究也顯示，經(jīng)濟(jì)適用房的提供量與城市房?jī)r(jià)存在著一定的負(fù)相關(guān)關(guān)系，這表明政策性住房不僅有利于改善一部分人的居住條件，也有利于平抑房?jī)r(jià)。

　　在這次調(diào)控中，政府也需要考慮目前的政策性住房的已在建的供應(yīng)量，在“4萬(wàn)億”的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃中，中國(guó)政府已經(jīng)提出了規(guī)模龐大的政策性住房的提供計(jì)劃，相信這部分供應(yīng)將會(huì)在今明兩年逐步推向市場(chǎng)，如果這些保障幾乎被嚴(yán)格執(zhí)行的話，我們將很可能看到某些城市集中推出大量的保障性住房，這對(duì)于平抑房?jī)r(jià)肯定是有正面作用的。因此在考慮其他政策時(shí)，也應(yīng)該考慮未來(lái)一年內(nèi)可能上市的政策性住房的效果，以防政策調(diào)控在一段時(shí)間內(nèi)過(guò)于密集地出臺(tái)，從而導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度降溫，影響宏觀經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。