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　　經(jīng)歷過(guò)2008政策緊縮和金融海嘯雙雙洗禮之后，開發(fā)商在2009年更多的享受到了政策上優(yōu)待和投機(jī)資金入市所帶來(lái)的機(jī)遇。自2008年底以來(lái)，為拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)，政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)大力傾斜，最重要的融資大門重新開啟，冷卻許久的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了轉(zhuǎn)機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略迅速轉(zhuǎn)向，由“去庫(kù)存化”轉(zhuǎn)為購(gòu)地融資，以謀發(fā)展。

　　(一)政策傾斜，融資決定盛衰

　　分析過(guò)去兩年國(guó)內(nèi)開發(fā)行業(yè)的大起大落不難看出，行業(yè)發(fā)展與外部融資密切相關(guān)。而隨著市場(chǎng)份額增加，標(biāo)桿房企1通過(guò)定價(jià)權(quán)引導(dǎo)市場(chǎng)(包括一二手)走向。因此融資環(huán)境的變化，即能決定整個(gè)行業(yè)及市場(chǎng)的發(fā)展。

　　2007年，資本市場(chǎng)空前繁榮，通過(guò)銀行貸款和股市增發(fā)而大量融資的房企大舉購(gòu)地。通過(guò)分析十大標(biāo)桿房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)(表4)，其平均銷售凈利潤(rùn)率僅15%，相比高額的購(gòu)地開支，僅靠自有利潤(rùn)顯然無(wú)法滿足房企購(gòu)地需要，更不足以維持其在過(guò)往5年內(nèi)(2004-2008)將近50%的年銷售額增長(zhǎng)率以及55%的總資產(chǎn)年增長(zhǎng)率?？梢?，外部融資(包括債務(wù)融資和股權(quán)融資)才是2007標(biāo)桿房企資產(chǎn)高速增長(zhǎng)的主要原因，也是開發(fā)企業(yè)得以持續(xù)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模的保證。2008年政策全面收緊，使當(dāng)年開發(fā)行業(yè)融資困難，又遭逢銷售低迷，全行業(yè)陷入資金困境，開發(fā)商被迫降價(jià)以換取銷售回款，亦鮮有購(gòu)地?cái)U(kuò)張。2009年，受金融海嘯影響，政策方面為內(nèi)地房企，尤是大型房企打破了融資桎梏，從而為2009年全行業(yè)的集體擴(kuò)張奠定了基礎(chǔ)。

　　截至2009年11月底，十大標(biāo)桿房企共計(jì)獲得各類融資2344億元，其中包含新增授信額度1222億，以授信額中約一半可于年內(nèi)落實(shí)計(jì)算，預(yù)計(jì)全年各類融資金額共計(jì)可達(dá)2000億，比2008年增加169%，全年外來(lái)資金規(guī)模(融資額)相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)性收入(銷售額)的79%。各類融資中，傳統(tǒng)類的貸款形式(銀行貸款+授信額度)依然占有最大份額，而股權(quán)融資占比次高，“萬(wàn)保招金”、綠城、中海紛紛從增發(fā)中直接獲益。

　　2009年10月之后，新保險(xiǎn)法的出臺(tái)為房企和金融企業(yè)間又搭起橋梁，資信高，規(guī)模大的房企將陸續(xù)受益于這一新的融資渠道。今年以來(lái)綠城，金地先后與中國(guó)平安集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，規(guī)模共計(jì)達(dá)250億。2009年11月底，金地、平安首款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品“平安財(cái)富安鑫一號(hào)房地產(chǎn)信托計(jì)劃”已開始上市推介。合作金融衍生產(chǎn)品上市后短期內(nèi)亦無(wú)需再受限于政策波動(dòng)，規(guī)模大，穩(wěn)定成為吸引房企的重要因素。預(yù)計(jì)這兩宗合作將為其他開發(fā)商找到新的融資方向，明年亦會(huì)有更多房地產(chǎn)信托產(chǎn)品上市。

　　融資促成了2007年的繁榮，造就了2008年的頹勢(shì)，亦為2009年的全行業(yè)復(fù)蘇創(chuàng)造了條件，而2010年市場(chǎng)如何更取決于融資環(huán)境。金融海嘯余波未平，從保障整體經(jīng)濟(jì)的角度考慮，預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)行業(yè)政策仍以保穩(wěn)為主，略緊于2009年。同時(shí)，2009年10月新保險(xiǎn)法出臺(tái)后已陸續(xù)有多宗保險(xiǎn)資金投資地產(chǎn)項(xiàng)目的案例，新興合作方式或?qū)?010的融資市場(chǎng)注入新鮮活力。受此兩方面影響，2010房企融資預(yù)計(jì)仍將總體保持平穩(wěn)，或有小幅調(diào)整。

　　(二)銷售開啟，成交屢創(chuàng)新高

　　銷售反彈，豪宅引領(lǐng)風(fēng)騷

　　金融海嘯的背景下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍面臨重重考驗(yàn)，不動(dòng)產(chǎn)投資作為資金避風(fēng)港逐漸成為市場(chǎng)共識(shí)。2009年以來(lái)，房?jī)r(jià)一路上漲。截止6月底，十大標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目成交均價(jià)已比年初最低潮時(shí)增長(zhǎng)了16%，8月為全年銷售均價(jià)最高值，達(dá)10893元/平方米。2009年下半年以來(lái)豪宅市場(chǎng)在資本追逐下成交日益旺盛，8月被市場(chǎng)公認(rèn)為“豪宅月”，高端住宅成交量爆發(fā)到達(dá)頂峰。標(biāo)桿房企的項(xiàng)目中亦不乏高端住宅、別墅，因而全年成交均價(jià)最高的一個(gè)月也恰與“豪宅月”吻合。

　　截至2009年11月底，十大標(biāo)桿房企總成交面積達(dá)2815萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年將達(dá)3000萬(wàn)平方米，比2008年增長(zhǎng)73%。其中，3至6月需求呈井噴式爆發(fā)，頻創(chuàng)高峰，帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的活躍，并進(jìn)一步為住宅市場(chǎng)注入活力。

　　庫(kù)存滑落，行業(yè)整合加速

　　庫(kù)存方面，各標(biāo)桿房企已領(lǐng)預(yù)售證而未銷售的庫(kù)存面積在年內(nèi)大幅降低。截至11月底，標(biāo)桿房企庫(kù)存面積總量為432萬(wàn)平方米，比今年6月的1012萬(wàn)平方米減少一半。標(biāo)桿房企每月庫(kù)存消化量約保持在200萬(wàn)平方米，庫(kù)存率從年初的12個(gè)月下降至年底的僅2個(gè)月。房企9月份以來(lái)紛紛提高推盤速度，9、10兩月新增上市面積比今年前9個(gè)月平均水平上升約30%。新建住宅市場(chǎng)已進(jìn)入供不應(yīng)求的階段，而可售量也成為了制約房企銷售的主要原因，亦成為新盤價(jià)格一路高漲的原因。

　　此輪市場(chǎng)反彈中，十家標(biāo)桿房企銷售跑贏大市，市場(chǎng)份額繼續(xù)攀升?？v觀從2006年到2009年上半年各房企的銷售金額及市場(chǎng)占有率，雖短短四年間市場(chǎng)大起大落，標(biāo)桿房企已然具有品牌、資源、規(guī)模等各方面的優(yōu)勢(shì)地位，在競(jìng)爭(zhēng)中與其他中小競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手間的差距正在加大。經(jīng)歷過(guò)2008年高峰與低谷后行業(yè)進(jìn)一步走向成熟，至2009年上半年行業(yè)集中度亦再次上升。

　　從成交量角度考慮，預(yù)計(jì)2010年政策對(duì)豪宅交易將有所控制。加之房?jī)r(jià)已攀升至高位，自住需求將受影響，但預(yù)計(jì)政策面仍將繼續(xù)鼓勵(lì)自住性需求。綜合兩方面考慮，全年成交量將保持穩(wěn)定，或有小幅調(diào)整。從價(jià)格角度來(lái)看，新房市場(chǎng)存量較低，開發(fā)商融資順暢又無(wú)降價(jià)意愿，房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)上漲，而且這一漲勢(shì)在新增供應(yīng)沒有明顯增加之前預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)改觀。

　　從新增供應(yīng)角度考慮，明年部分城市上市量大于今年，但仍有部分城市供應(yīng)緊張，總體新增供應(yīng)與今年持平。綜合而言，預(yù)計(jì)明年標(biāo)桿房企銷售量平價(jià)升，總體收入仍將有所上升，在今年的基礎(chǔ)上出現(xiàn)10%~20%的增長(zhǎng)幅度。

　　(三)土地回暖，融資促生地王

　　財(cái)力改善，土地投入增加

　　2009年初以來(lái)，在資金鏈面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)之后的短短半年時(shí)間里，在銷售和融資的雙雙助力下，各大房企又生龍活虎起來(lái)：一季度以來(lái)各房企業(yè)績(jī)捷報(bào)頻傳，二季度之后開發(fā)商紛紛大舉購(gòu)地，與此前境遇形成了鮮明對(duì)比，這也無(wú)疑成為2009年房地產(chǎn)行業(yè)的最大亮點(diǎn)。

　　2008年整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)充滿波折，年初政策緊縮開發(fā)商借貸無(wú)門，到四季度金融海嘯又波及全行業(yè)銷售低迷，至年底開發(fā)商曾一度資金鏈岌岌可危，降價(jià)促銷頻頻。10月以后，降息、減稅等救市政策集中發(fā)力，雖促成2008年12月各地新房成交量回升，但眾房企對(duì)后市的預(yù)期仍有著“V”型，“U”型，“W”型，甚至“L”型等不確定的猜測(cè)。

　　2009年伊始，金融海嘯余波仍在。一季度，開發(fā)商對(duì)后市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有著諸多顧慮，而龐大的庫(kù)存壓力亦促使房企經(jīng)營(yíng)重心牢牢鎖定在提高銷量。體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，標(biāo)桿房企中首季僅萬(wàn)科，金地各添一地塊。自二季度開始開發(fā)商資金壓力才有所緩解，參與購(gòu)地的房企逐月增加。從前所述，土地市場(chǎng)的繁榮無(wú)不仰賴融資市場(chǎng)的活躍，在寬松的融資環(huán)境下，房企“融資-圈地”鏈條重啟，年初以來(lái)的融資意向于下半年陸續(xù)得到落實(shí)，8月以后融資額驟增，9月起房企的土地投入開始增加。得益于銷售融資兩方面助力。截至2009年11月底，標(biāo)桿房企共拿地150幅，斥資1667億元。

　　地價(jià)疾升，拿地策略各異

　　從拿地價(jià)格來(lái)看，若以各幅新增土地的樓面價(jià)和地塊所在城市的房?jī)r(jià)(商品住宅成交均價(jià))比較，2009年上半年各房企平均地價(jià)占當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的44%，下半年該比值達(dá)65%，比上半年增加47%，拉動(dòng)全年均值達(dá)到60%。土地價(jià)格水平上升彰顯出下半年房企火拼購(gòu)地的激烈。

　　從拿地策略來(lái)看(圖5)，除富力以外，其余九家標(biāo)桿房企下半年新增土地價(jià)格水平均高于上半年。其中雅居樂(lè)、招商、中海上半年均未購(gòu)地，下半年銷售融資各有收獲后才開始擴(kuò)張，策略較保守；萬(wàn)科全年拿地價(jià)占當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)比值始終在41%~43%區(qū)間內(nèi)，凸顯其企業(yè)的穩(wěn)健策略；而綠城擅長(zhǎng)打造高附加值產(chǎn)品，地價(jià)水平明顯高于其他房企。

　　資金寬松，房企借勢(shì)擴(kuò)張

　　2009年2季度以來(lái)房企快速調(diào)整銷售，購(gòu)地，融資策略，各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)明顯，一時(shí)間輿論各方普遍認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“非理性膨脹”的跡象。但通過(guò)與歷年土地投入數(shù)據(jù)所對(duì)比，標(biāo)桿房企2009年在土地市場(chǎng)的投入并未超過(guò)歷史最高水平。一方面是由于標(biāo)桿房企經(jīng)過(guò)前兩年的擴(kuò)張，已經(jīng)積累了相當(dāng)數(shù)量的土地儲(chǔ)備。另一方面則是經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)調(diào)整后，購(gòu)地策略趨于謹(jǐn)慎。2009年標(biāo)桿房企購(gòu)地開支和實(shí)際融資額大致相當(dāng)。充分利用難得的融資機(jī)會(huì)，換取優(yōu)質(zhì)土地保值增值是標(biāo)桿房企普遍的心態(tài)。

　　與歷年數(shù)據(jù)相比，2009年房企購(gòu)地支出占銷售收入的比例為52%，僅相當(dāng)于2007年的一半水平。顯示標(biāo)桿房企2009年的擴(kuò)張程度遠(yuǎn)低于2年前的“瘋狂”程度。而2009年購(gòu)地支出占融資金額的比例達(dá)89%，凸顯了眾房企充分利用融資窗口的心態(tài)。

　　(四)布局全國(guó)，局部競(jìng)爭(zhēng)激烈

　　融資環(huán)境的變化決定了過(guò)往三年房地產(chǎn)行業(yè)的興衰。2009年的寬松政策導(dǎo)致了銷售的火爆、庫(kù)存下降和地王頻現(xiàn)。展望2010年，為保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，預(yù)計(jì)政策面仍將以保穩(wěn)為主，略緊于2009年。房企融資、銷售、購(gòu)地等方面總體將保持平穩(wěn)，或有小幅調(diào)整。

　　從當(dāng)前十大標(biāo)桿房企土地儲(chǔ)備來(lái)看(表3)，一線城市土地儲(chǔ)備平均只占各自總儲(chǔ)備的19%，比2008年下降約10%。而房企于四大城市項(xiàng)目的銷量占到其總成交面積的27%，表明房企對(duì)一線城市土地需求甚為迫切。四大城市屬兵家必爭(zhēng)之地，地王仍難避免。

　　二三線城市近幾年逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。2009年標(biāo)桿房企在二三線城市的銷售、拿地比重上升明顯。標(biāo)桿房企2009年在二三線城市的銷售面積占總銷售面積的73%，而新增土地儲(chǔ)備卻占到總新增儲(chǔ)備的85%，即新增速率遠(yuǎn)大于消化速率。鑒于最近一期中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議明確指出將加快二三線城市的城市化發(fā)展步伐，且土地資源較為豐富，預(yù)期未來(lái)政府于這些區(qū)域仍將大力推地。相較于一線城市的住宅土地日漸稀缺而競(jìng)爭(zhēng)激烈，二三線城市土地資源充裕，地價(jià)門檻較低，預(yù)計(jì)后市將繼續(xù)成為房企發(fā)展的重點(diǎn)，土地成交也將持續(xù)旺盛。