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　　2009年，在寬松的貨幣政策及一系列救市政策的刺激下，因全球金融危機(jī)而陷入低谷的中國(guó)樓市，經(jīng)歷了短暫的調(diào)整之后，奇跡性反彈。

　　中國(guó)樓市的再次繁榮，成為了2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇的重要引擎，前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率高達(dá)38%，超過歷年平均水平。然而，這也更加凸現(xiàn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)階段嚴(yán)重存在的結(jié)構(gòu)性問題。盡管剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議已明確未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性調(diào)整，但房地產(chǎn)的支柱地位在近期將依然舉足輕重。城市化進(jìn)程的提速，工業(yè)化的升級(jí)，這實(shí)際上使得整體支撐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要素獲得進(jìn)一步的加強(qiáng)。因此，我們認(rèn)為，未來一年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的扶持政策將可能有選擇性的微調(diào)，但基于2010年央行繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策的基調(diào)已定，整體市場(chǎng)仍將保持活躍，依然高位運(yùn)行。

　　(一)資金依然寬松　樓市高位運(yùn)行

　　2007年、2008年、及2009年，中國(guó)樓市兩興一衰的跌宕起伏，可以看到基本面并未發(fā)生質(zhì)的變化，關(guān)鍵性的影響因素是融資環(huán)境及資金的流動(dòng)性。在上升周期中，資金的流動(dòng)性對(duì)市場(chǎng)的短期走向起到了關(guān)鍵性作用，實(shí)為市場(chǎng)的發(fā)展源泉和動(dòng)力。在資金流動(dòng)性旺盛的情況下，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，融資順暢促進(jìn)其擴(kuò)張及投資開發(fā)，從而帶動(dòng)土地市場(chǎng)的活躍、開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的繁榮；而對(duì)消費(fèi)者而言，信貸寬松刺激投資性需求入市，進(jìn)而助燃成交氛圍，加大市場(chǎng)的活躍。反之，若流動(dòng)性嚴(yán)重不足，企業(yè)則收縮戰(zhàn)場(chǎng)、減少開發(fā)，而消費(fèi)者亦將觀望，市場(chǎng)頓陷萎靡。

　　通過對(duì)比我國(guó)近年貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)開發(fā)、銷售情況的關(guān)系，可以清晰地看到，隨著貨幣供應(yīng)量的起伏變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售亦同步變化，其中銷售市場(chǎng)更為敏感，變化更為顯著。這一關(guān)系在過去的2007-2009三年內(nèi)，呈現(xiàn)出經(jīng)歷了明顯的三個(gè)階段——增長(zhǎng)期(2007年1-10月)、增速回落期(2007年11月-2009年1月)、快速反彈期(2009年2月-2010年)。

　　增長(zhǎng)期(2007年1-10月)：貨幣供應(yīng)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，平均增速為21%，相應(yīng)地，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售亦保持較高的增長(zhǎng)速度，平均增速均達(dá)29%，但銷售增長(zhǎng)的波動(dòng)更大。

　　增速回落期(2007年11月-2009年1月)：2007年底始，隨著信貸政策的收緊，貨幣供應(yīng)量增速放緩，由2007年10月的22%下降至2009年1月的6.7%。在此期間，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)亦呈減速，由2007年10月的39%回落至2009年1月的5%。而銷售面積增速波動(dòng)更為顯著，由2007年11月的24%回落至2009年1月的負(fù)5%，其中2008年11月為負(fù)33%。

　　快速反彈期(2009年2月-2010年)：2008年底貨幣政策再次寬松，貨幣供應(yīng)量增速開始上漲。隨之，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始回升，由2009年2月的1%快速上升至9月的35%。雖然10月份投資增速略有下降，但仍與2007年增長(zhǎng)期的平均水平相當(dāng)。銷售市場(chǎng)在回落期下跌尤為劇烈，在反彈期上升同樣強(qiáng)勁。銷售面積增速由2008年的負(fù)增長(zhǎng)快速反彈，其中2009年8月和10月的增速均超過80%。從目前開發(fā)及銷售增速的發(fā)展趨勢(shì)來看，供需兩旺的勢(shì)頭仍將繼續(xù)保持。

　　因此，基于2010年央行繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策的基調(diào)已定，我們可以預(yù)計(jì)，充沛的流動(dòng)性將繼續(xù)引領(lǐng)開發(fā)投資與銷售增速保持上行，2010年市場(chǎng)依然將高位運(yùn)行。

　　(二)后市政策微調(diào)　市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性變化

　　2008年出臺(tái)實(shí)施的房地產(chǎn)救市政策貫徹于2009年全年并奏效顯著，促使2009年市場(chǎng)快速反彈。然而，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的基調(diào)確定，以及房?jī)r(jià)快速攀升的泡沫現(xiàn)象又現(xiàn)，房地產(chǎn)政策將面臨微調(diào)的局面已定。我們認(rèn)為，2010年政策導(dǎo)向?qū)⒖赡苡?ldquo;全面刺激”到“區(qū)別對(duì)待”。

　　由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有典型的“政策市”特征，隨著政策微調(diào)時(shí)代的來臨，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦將迎來結(jié)構(gòu)性的變化。

　　增加大眾住宅　抑制投資需求膨脹

　　2009年住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，首先由前期積壓的自住性需求的釋放所帶動(dòng)，隨之由投資性需求的跟進(jìn)而推波助瀾。因此，保障自住需求穩(wěn)定成長(zhǎng)，抑制投資需求過度膨脹應(yīng)該將成為政策微調(diào)的核心。針對(duì)當(dāng)前住宅市場(chǎng)，尤其是普通大眾住宅市場(chǎng)存在的階段性供應(yīng)不足、投資氛圍濃郁的問題，政策必須在供求兩方面同時(shí)作出調(diào)整，缺一不可。

　　在供應(yīng)開發(fā)環(huán)節(jié)，政府將采取積極措施增加供應(yīng)，尤其是大眾住宅的供應(yīng)。盡管2007年以來，保障性住房建設(shè)作為政府的重點(diǎn)工程之一，然而十年的欠賬難以短期解決，需長(zhǎng)期的努力方能奏效。因此，普通商品住宅的供應(yīng)仍將是市場(chǎng)的主角。預(yù)計(jì)，一方面政府將會(huì)在增加土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上加大對(duì)囤地的打擊力度；同時(shí)，亦將繼續(xù)放寬企業(yè)的融資環(huán)境進(jìn)而鼓勵(lì)企業(yè)加速開發(fā)從而增加供應(yīng)，以緩解供應(yīng)不足的局面。

　　在流通環(huán)節(jié)上，對(duì)于即將到期的優(yōu)惠稅費(fèi)，政策應(yīng)區(qū)別對(duì)待。針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，政府可能采取終止優(yōu)惠、或收緊部分優(yōu)惠等舉措；針對(duì)不同物業(yè)類型，政府應(yīng)適當(dāng)延長(zhǎng)并放寬對(duì)普通住房的政策優(yōu)惠時(shí)限，尤其在信貸政策應(yīng)持續(xù)對(duì)自住購(gòu)房尤其是首次購(gòu)房的需求予以傾斜。而對(duì)日益膨脹的投資性需求應(yīng)予適度的抑制，但不可矯枉過正，進(jìn)而打擊整個(gè)市場(chǎng)的置業(yè)需求。

　　替代效應(yīng)加劇　一二手住宅演繹互動(dòng)

　　2008年全國(guó)住宅市場(chǎng)萎靡，一手住宅開發(fā)建設(shè)減速，新開工面積連續(xù)回落。2009年成交量迅速持續(xù)地又攀高位，而新增供應(yīng)無法及時(shí)跟進(jìn)，市場(chǎng)短期供應(yīng)不足的現(xiàn)象明顯。受建設(shè)周期的影響，這種短期供不應(yīng)求的現(xiàn)象在2010年的上半年之前，尤其在一線城市，表現(xiàn)將更為突出。

　　值得注意的是，隨著城市的發(fā)展，新房開發(fā)建設(shè)的同時(shí)也在不斷地轉(zhuǎn)化為存量房，新房和存量房是個(gè)互動(dòng)的過程，從而構(gòu)成住宅市場(chǎng)的總量不斷擴(kuò)大。因此，城市住宅市場(chǎng)的可供房源，不僅來自于新房市場(chǎng)，同時(shí)也來自存量房市場(chǎng)。隨著市場(chǎng)的成熟，存量房市場(chǎng)的比重也將不斷的提升。2009年，這種一二手住宅市場(chǎng)之間的替代效應(yīng)已經(jīng)在我國(guó)大城市中開始充分顯現(xiàn)。根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，2009年五大城市(北京、上海、廣州、深圳、天津)二手住宅比重顯著提升。其中深圳二手住宅成交比重已逾63%；北京、上海和廣州均在50%左右；天津最低，但也已接近40%。

　　從目前我國(guó)大城市二手住宅租金回報(bào)率屢創(chuàng)新低也可以看出，二手住宅的空置率居高不下。這也說明，二手住宅市場(chǎng)的可供房源充足。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至2009年11月底，北京、上海和深圳的租金回報(bào)率均已處于3%以下。因此，在一手住宅供應(yīng)相對(duì)緊缺的一線城市，政府應(yīng)開拓政策調(diào)整思路，在增加供應(yīng)、嚴(yán)厲打擊囤地的同時(shí)，可以適度刺激二手住宅特別是普通二手住宅的流通，同樣可以達(dá)到增加普通住宅供給的效果。

　　但是，一手住宅項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的風(fēng)向標(biāo)作用。根據(jù)二手住宅比重超過8成的香港市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，一手住宅的成交態(tài)勢(shì)將直接左右二手住宅的價(jià)格和成交態(tài)勢(shì)。因此，我們預(yù)計(jì)，一二手替代互動(dòng)的效應(yīng)將在2010年繼續(xù)演繹，尤其是在新房市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)緊缺的一線城市，二手房市場(chǎng)份額將逐漸擴(kuò)大，同時(shí)一二手住宅價(jià)格也將互相影響，互相帶動(dòng)，處于高位難下。

　　投資價(jià)值隱現(xiàn)　商辦市場(chǎng)平穩(wěn)筑底

　　在金融危機(jī)和政策不作為的雙重影響下，2009年商辦市場(chǎng)延續(xù)了2008年低迷的走勢(shì)，與住宅市場(chǎng)的如火如荼相比，其表現(xiàn)則相形見絀。但隨著住宅市場(chǎng)的回暖、價(jià)格的快速攀升，商辦市場(chǎng)的投資價(jià)值日益顯現(xiàn)。2009年資金充裕的國(guó)內(nèi)銀行、券商、以及保險(xiǎn)公司紛紛出手購(gòu)買寫字樓，在自用的同時(shí)可兼作投資。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2009年內(nèi)資整購(gòu)寫字樓16單，涉及金額高達(dá)75億元。

　　盡管2009年商辦市場(chǎng)銷售及租賃仍處弱勢(shì)格局，但在住宅用地火爆成交的刺激下，綜合性用地供求也開始活躍。2009年下半年開始，各地政府逐步加大了對(duì)商辦用地的推出。從2009年各地?zé)衢T成交地塊的分析可以看出，綜合性用地和商辦用地開始受到市場(chǎng)追捧，尤其是一線城市商辦及綜合用地供需兩旺。根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)12個(gè)城市土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，一線城市商辦用地所占成交比重已由2007年的20%增加至2009年的近40%。但受限于綜合性用地和商辦用地的開發(fā)難度，市場(chǎng)進(jìn)入的門檻較高，商辦及綜合用地的爭(zhēng)奪者多以大型房企為主，如綠地在上海摘得的總價(jià)地王。

　　高端寫字樓市場(chǎng)及零售業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)變化更為敏感。因此，一線城市商辦用地市場(chǎng)的日漸活躍，反映出市場(chǎng)對(duì)未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的的樂觀預(yù)期。2010年一線城市商辦市場(chǎng)將有大量落成，供應(yīng)充裕，租售價(jià)格面臨上漲壓力，顯示出階段性的價(jià)格洼地價(jià)值。因此，我們預(yù)計(jì)，2010年商辦市場(chǎng)將平穩(wěn)筑底。

　　(三)城市化進(jìn)程提速　二三線高潮爆發(fā)

　　隨著二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)市場(chǎng)中所占份額及比重已開始下降。從1998年至2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重由40%下降至15%左右，商品房銷售金額比重由20%下降至10%左右。然而，一線城市對(duì)區(qū)域內(nèi)其他城市的影響依然重要。無論在市場(chǎng)低潮或高潮階段，一線城市的風(fēng)向標(biāo)作用顯著。2008年市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，是一線城市深圳、廣州、上海、北京率先進(jìn)入調(diào)整；而在2009年市場(chǎng)反彈時(shí)，同樣是一線城市先行，其他二三線城市開始逐步跟進(jìn)。一線城市的引導(dǎo)作用不容小覷，2009年一線城市火熱的市場(chǎng)氛圍將進(jìn)一步蔓延至二三線城市。

　　土地儲(chǔ)備充沛　開發(fā)進(jìn)入高峰

　　在2007年的融資圈地?zé)岢敝?，長(zhǎng)三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域以及中西部的二三線城市都受到了開發(fā)商的追捧。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2007年重點(diǎn)城市新增土地可建面積較為豐富。按照建設(shè)周期，2010年，這些土地將陸續(xù)相應(yīng)進(jìn)入開發(fā)建設(shè)及銷售階段。

　　根據(jù)中原對(duì)標(biāo)桿房企的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，標(biāo)桿房企在二三線城市的土地儲(chǔ)備量比較充足，2008年和2009年標(biāo)桿房企在一線城市土地儲(chǔ)備的比重僅為20%左右，而在其他城市的土地儲(chǔ)備比例高達(dá)80%。因此，在一線城市擴(kuò)容仍存壓力的情況下，二三線城市將成為市場(chǎng)開發(fā)的重點(diǎn)。

　　城市化進(jìn)程提速　樓市供求兩旺

　　2009年，國(guó)務(wù)院批復(fù)了九個(gè)區(qū)域規(guī)劃，其數(shù)量相當(dāng)于過去3~4年的總和，出臺(tái)速度前所未有。至此，我國(guó)新的區(qū)域經(jīng)濟(jì)版圖逐漸成型，包括以下八大經(jīng)濟(jì)區(qū)域：長(zhǎng)三角、珠三角、北部灣、環(huán)渤海、海峽西岸、東北三省、中部和西部。隨著區(qū)域規(guī)劃的大舉推進(jìn)，城市空間將進(jìn)一步擴(kuò)容，大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資即將啟動(dòng)。2009年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出穩(wěn)步推進(jìn)城市化進(jìn)程，這對(duì)二三線城市的未來發(fā)展影響將更為顯著。

　　無論是區(qū)域規(guī)劃的密集批復(fù)還是城市化進(jìn)程的推進(jìn)，都為二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了空間和能量，從而夯實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求。隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加速，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求也隨之增加。需求的持續(xù)增加促使近幾年大部分二三線城市呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。過去5年住宅供求比為0.8，供不應(yīng)求狀況凸顯。因此，在國(guó)家政策扶持以及寬松的信貸環(huán)境下，2010年二三線城市將迎來樓市的銷售高潮。