凱德置地：持續(xù)加大在中國的投資力度，爭(zhēng)取在3-5年實(shí)現(xiàn)500億的目標(biāo)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)生 陳鍵文 12月11日，凱德置地在上海舉辦慶典，慶祝凱德進(jìn)入中國市場(chǎng)15年。

　　今年6月，凱德中國常務(wù)委員會(huì)成立，其母公司新加坡嘉德置地集團(tuán)將在中國的房地產(chǎn)、商用房產(chǎn)、服務(wù)公寓及房地產(chǎn)金融整合到同一平臺(tái)，并在融資、人力資源、品牌建設(shè)等方面實(shí)現(xiàn)協(xié)同。

　　慶典會(huì)上，凱德中國高管林明彥、廖茸桐、林明志、吳順永和李志勤等接受了媒體的采訪，介紹了凱德在中國的發(fā)展現(xiàn)狀與未來計(jì)劃，并表示，要持續(xù)加大在中國的投資力度，爭(zhēng)取在3-5年實(shí)現(xiàn)500億的目標(biāo)。

　　以下為采訪實(shí)錄：

　　Q：鑒于目前中國的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，凱德明年在中國還會(huì)有哪些項(xiàng)目，在上海會(huì)有新項(xiàng)目嗎？還會(huì)加大投資力度嗎？

　　凱德置地：在回答前我想說一下集團(tuán)在中國大的投資方向及策略。在未來的資金安排上，大概會(huì)安排75%資金投向新加坡以外的三大市場(chǎng)，如中國、澳大利亞和近期的越南，而中國為最大、最重要的一個(gè)市場(chǎng)。從這個(gè)大的背景和環(huán)境角度考慮，我們對(duì)中國未來的市場(chǎng)非常有信心，長(zhǎng)遠(yuǎn)來說看好中國的城市化進(jìn)程，因此我們會(huì)加大在中國的投資力度。

　　上海是凱德中國進(jìn)入中國第一個(gè)發(fā)軔地，而我們一直都有堅(jiān)持在上海投資，所以在2010年我們也會(huì)重點(diǎn)關(guān)注上海的市場(chǎng)，也希望在上海有更多的投資。

　　Q：現(xiàn)在凱德置地在中國的大部分一線城市和一些二線城市都有落點(diǎn)，那么在明年的計(jì)劃中看好中國哪些城市？凱德商用和雅詩閣在中國將在哪些城市有落點(diǎn)呢？

　　凱德置地：凱德置地目前在中國拓展的業(yè)務(wù)中，一塊是住宅開發(fā)，一塊是寫字樓開發(fā)，還有一塊是綜合體開發(fā)，就是來福士廣場(chǎng)，目前進(jìn)入了7個(gè)城市，包括上海、北京、廣州、佛山、深圳、寧波、杭州、成都等，接下來我們會(huì)加大開發(fā)其他城市，2010年我們會(huì)重點(diǎn)關(guān)注上海、北京、廣州三個(gè)重要城市以及其輻射范圍的周邊新城市。

　　雅詩閣在中國現(xiàn)在十多個(gè)城市都有業(yè)務(wù)，明年將推出的項(xiàng)目分布在沈陽、武漢、西安、上海和廣州等地。

　　凱德商用目前在中國已經(jīng)進(jìn)入到三、四十個(gè)城市，包含一線和二線等城市，目前我們一直都尋找機(jī)會(huì)拓展業(yè)務(wù)，如果有機(jī)會(huì)我們會(huì)繼續(xù)在其他城市拓展我們的業(yè)務(wù)。凱德商用主要以商場(chǎng)為主，所以還會(huì)主要考慮國內(nèi)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　Q：2007年中國房地產(chǎn)火熱的一年，沒看到凱德置地在土地市場(chǎng)上舉牌，而在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷的08年也沒看到凱德拿地，今年地王頻現(xiàn)，也沒怎么看到凱德拿地，那凱德目前對(duì)土地市場(chǎng)和凱地模式是怎么看的？在目前全球經(jīng)濟(jì)還不是很明確的情況下，凱德商用的擴(kuò)張會(huì)怎樣考慮？

　　凱德置地：我們大概有80%的土地是通過協(xié)議或其他方式取得，僅有20%是通過招拍掛市場(chǎng)方式取得。很多項(xiàng)目如北京的錦秀項(xiàng)目當(dāng)時(shí)也是通過協(xié)轉(zhuǎn)的形式獲得，雖然當(dāng)時(shí)的價(jià)格比較合理，但也承擔(dān)了一些不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)過時(shí)間的磨合，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)變成一個(gè)很好的項(xiàng)目了。

　　我們不會(huì)考慮高價(jià)位去拿地，先考慮的是客戶需求和市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力。我們?cè)陂_發(fā)、管理和售后服務(wù)等方面都是比較完善的，所以在投資上還是在市場(chǎng)的需求和客戶的需求上會(huì)考慮得多一點(diǎn)。

　　從商業(yè)的角度，我們的模式跟別人不一樣，更多的是會(huì)考慮購買別人的商場(chǎng)或者原生并購或者通過協(xié)轉(zhuǎn)形式取得土地開發(fā)，所以拍地會(huì)相對(duì)比較少。而目前很多開發(fā)商在經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)的管理和硬件方面都已經(jīng)提升了，但是在經(jīng)營(yíng)上還是不完善，所以凱德在管理專業(yè)方面有這個(gè)機(jī)會(huì)能在這方面提升業(yè)務(wù)。

　　Q：凱德商用最近剛在新加坡上市，而且創(chuàng)造了很好的融資規(guī)模，那上市的情況怎樣？比如說有哪些機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入和進(jìn)展得怎樣以及接下來怎樣開展？凱德在資金或者信托上一直有優(yōu)勢(shì)，那么為什么還采取海外上市的方式股權(quán)融資？

　　凱德置地：凱德商用的購物中心體量比較大，而且資金沉淀周期比較長(zhǎng)，目前整個(gè)資產(chǎn)規(guī)?，F(xiàn)在有約一千個(gè)億人民幣，凈資產(chǎn)大概200多億，如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來看，需要比較好的融資平臺(tái)。嘉德集團(tuán)注重資金調(diào)配的平衡，如果需要不斷擴(kuò)張，本身若沒有一個(gè)好的融資平臺(tái)就會(huì)造成整個(gè)集團(tuán)的資金失衡，所以11月份決定在新加坡上市融資。

　　從融資的角度看，上市的好處就是可以讓公司跟大眾一起分享，每一個(gè)小投資者都可以跟公司一起投資長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目，而這種方式也可以拓寬公司的融資渠道。凱德商用主要業(yè)務(wù)在新加坡和中國，但從機(jī)構(gòu)成熟度看，新加坡是一個(gè)比較成熟的市場(chǎng)，項(xiàng)目也相對(duì)比較成熟，有比較穩(wěn)健的現(xiàn)金流；凱德商用在2005年才進(jìn)入中國，還需要一個(gè)培育期，而且很多機(jī)構(gòu)投資者需要一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因此還不是很成熟。

　　投資者或機(jī)構(gòu)大部分是來自歐美，都有比較穩(wěn)健的管理團(tuán)隊(duì)。凱德商用上市后，未來在中國將加大投資力度，希望以后在中國的投資跟新加坡持平，合共約77%，其他的大概23%投資在馬來西亞等地。

　　Q：凱德商用在11月成功上市之后，對(duì)華南地區(qū)的投資方向與投資區(qū)域是怎樣的？而對(duì)城市的選擇標(biāo)準(zhǔn)又是怎樣確定？另外凱德置地今后在華南地區(qū)的拿地策略是怎樣的？

　　凱德置地：在廣州及周邊城市如深圳、佛山等地區(qū)都有項(xiàng)目，因此這些城市也將是我們今后的重點(diǎn)投資方向。除此之外，包括茂名、湛江等地都有項(xiàng)目。

　　至于拿地的策略還是很積極的，選址的標(biāo)準(zhǔn)上也一直在總結(jié)。凱德在拿地上憑借自己的優(yōu)勢(shì)，跟廣州的開發(fā)商不一樣，廣州的開發(fā)商都比較單一，只做住宅項(xiàng)目，而我們除了住宅外還包括商業(yè)項(xiàng)目，也積極在尋找來福士的機(jī)會(huì)，不完全以住宅進(jìn)入廣州市場(chǎng)。

　　Q：今年廣東市政府與新加坡政府簽定協(xié)議在廣州共同建設(shè)知識(shí)城，嘉德作為新加坡最大的地產(chǎn)公司，有沒有參與到這個(gè)項(xiàng)目中？明年廣州舉行亞運(yùn)會(huì)，廣州最近推出幾十大型商場(chǎng)項(xiàng)目招商，凱德商用有沒有計(jì)劃進(jìn)入廣州這個(gè)市場(chǎng)？

　　凱德置地：知識(shí)城是一個(gè)非常長(zhǎng)周期的項(xiàng)目，對(duì)于企業(yè)來說有一定的難度，凱德現(xiàn)在要考慮的是短期、中期、長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益。但這個(gè)大項(xiàng)目里面也許有其他小的項(xiàng)目，這也不排除凱德會(huì)在未來參與某一部分的項(xiàng)目，但這個(gè)項(xiàng)目更多的是政府與政府之間的合作。

　　凱德商用對(duì)廣州市場(chǎng)是非?？春靡卜浅Ｓ行判模瑥倪M(jìn)入廣州就一直在留意適合建設(shè)來福士的地點(diǎn)，但目前還沒有落實(shí)。

　　Q：廣州市政府很積極主動(dòng)進(jìn)行招商，比如說大連萬達(dá)就是廣州市政府請(qǐng)來做白云新城的項(xiàng)目，那么凱德有沒有跟廣州市政府進(jìn)行對(duì)接操作幾個(gè)項(xiàng)目？

　　凱德置地：凱德一直都跟廣州市政府有交流，最近也跟廣州市長(zhǎng)見面談了具體在廣州操作幾個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)然操作項(xiàng)目需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，希望在不久的將來能操作幾個(gè)項(xiàng)目。

　　Q：在面對(duì)兩次金融危機(jī)的時(shí)候，凱德的策略是加大投入穩(wěn)定市場(chǎng)，而在四川地震后，廖總在成都表示，在最困難的時(shí)候凱德要與成都一起發(fā)展，那成都跟其他城市相比最大優(yōu)勢(shì)是什么，或者說最吸引凱德置地的地方是什么？

　　凱德置地：成都這個(gè)城市的定位是非常好的，是四川省的中心，而且可以輻射成都以外的很多城市和人口，超過一個(gè)億，所以這個(gè)市場(chǎng)是非常大的。

　　凱德在2006年就已經(jīng)跟成都置信合作開發(fā)項(xiàng)目，之后也在成都拍下一塊地，接下來在世博館附近建成都來福士，所以凱德目前在成都的規(guī)模是在很短的時(shí)間里有住宅項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目還有一個(gè)綜合體，這個(gè)速度也是比較快的。而且凱德在成都的市場(chǎng)也受到成都市政府的鼓勵(lì)和支持，所以接下來會(huì)在成都加大投入。目前成都仍沒有雅詩閣，所以雅詩閣方面也開始考慮投資到這個(gè)市場(chǎng)。

　　Q：我們預(yù)計(jì)成都來福士廣場(chǎng)將在2011年左右投入使用，而在2011至2012年將有很多綜合體項(xiàng)目，包括華潤(rùn)、萬達(dá)、中良等接近國際水準(zhǔn)的競(jìng)爭(zhēng)者，那么成都來福士的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪？能給成都帶來什么新的東西？

　　凱德中國：目前成都屬于快速發(fā)展的城市，但該區(qū)域的甲級(jí)寫字樓和豪宅酒店、商場(chǎng)比較缺乏。成都來福士廣場(chǎng)的商場(chǎng)、服務(wù)性公寓和甲級(jí)寫字樓等物業(yè)，形成比較完善的城市綜合體，在成都市場(chǎng)還是有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。

　　Q：凱德怎樣看待北京明年的房地產(chǎn)業(yè)？凱德明年在北京的房地產(chǎn)如何規(guī)劃？凱德在北京是如何定位的，也就是說凱德將在北京安排怎樣的份額？

　　凱德置地：目前在北京有22個(gè)項(xiàng)目，包括住宅和商業(yè)項(xiàng)目。凱德對(duì)北京非常看好，因?yàn)楸本┊吘故鞘锥肌Ｄ壳皠P德在北京發(fā)展了幾個(gè)商場(chǎng)項(xiàng)目，明年還有3、4個(gè)項(xiàng)目將推出市場(chǎng)，而北京目前乃至未來將是凱德投資的重中之重。

　　Q：實(shí)現(xiàn)500億的目標(biāo)在哪一年？

　　凱德置地：要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)需要有一個(gè)資本市場(chǎng)的支撐，需要看政策在什么時(shí)候?qū)ν赓Y市場(chǎng)明確開放。目前國內(nèi)資本市場(chǎng)比較謹(jǐn)慎，國家在這方面還是有一定的限制。不明確的因素太多了，希望在未來3至5年內(nèi)中國會(huì)對(duì)外資市場(chǎng)開放，我們也爭(zhēng)取在3-5年實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。