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　　一個(gè)公司要能駕馭起伏，就是市場(chǎng)發(fā)瘋的時(shí)候你該做什么，市場(chǎng)低迷的時(shí)候你該做什么，把這個(gè)平衡好就行了。

　　受訪者：SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹

　　南方周末：北京連續(xù)出地王后，地王又在上海、蘇州出現(xiàn)，而且最近上海紀(jì)錄又被刷新。地王為何如此頻繁出現(xiàn)？

　　潘石屹：第一個(gè)原因就是錢(qián)多。政府的救市計(jì)劃，包括寬松的貨幣政策，使放到市場(chǎng)的錢(qián)的量很大，錢(qián)的成本很低。

　　第二個(gè)原因就是我們國(guó)家的土地政策造成土地資源稀缺：農(nóng)村土地和城市土地被區(qū)隔；在中國(guó)城市化的進(jìn)程中，18億畝的紅線一定不能突破。

　　第三點(diǎn)原因，可能影響最大的，是資本市場(chǎng)對(duì)上市公司的一個(gè)評(píng)價(jià)。

　　資本市場(chǎng)對(duì)別的行業(yè)的評(píng)價(jià)，一般是通過(guò)銷(xiāo)售額和利潤(rùn)派生的指標(biāo)去評(píng)價(jià)，例如PE值。只有房地產(chǎn)例外。除了銷(xiāo)售額、利潤(rùn)、稅收指標(biāo)以外，還有一個(gè)比這三個(gè)指標(biāo)還要重要的指標(biāo)，就是土地儲(chǔ)備。

　　南方周末：為什么會(huì)以此為評(píng)價(jià)指標(biāo)？

　　潘石屹：這個(gè)資本市場(chǎng)的評(píng)價(jià)，不僅在中國(guó)（大陸）的，還包括香港國(guó)外的股票市場(chǎng)，對(duì)房產(chǎn)公司的評(píng)價(jià)，都如此。一個(gè)房地產(chǎn)公司可以供多少年開(kāi)發(fā)的土地，是人們掛到嘴邊的一句話。時(shí)時(shí)刻刻的都在說(shuō)，如果在香港、新加坡、美國(guó)、英國(guó)，是完全合理的，因?yàn)樗麄兊耐恋厥撬接谢耐恋?，土地的年限是無(wú)限期的，也有短期的，一百年的，兩百年的，五十年的，可是占的比重非常非常少。如果是擁有土地的話，不存政府還要收回。

　　中國(guó)的土地所有權(quán)是屬于國(guó)家，是使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓這樣一種方式。中國(guó)還有一條就是附加的政策，就是兩年不開(kāi)發(fā)的土地，要無(wú)償收回?？墒琴Y本市場(chǎng)的評(píng)價(jià)跟法律是完全抵觸的，就是誰(shuí)儲(chǔ)備的土地多，誰(shuí)的市值就可以高，人們就看好，覺(jué)得你有未來(lái)。

　　南方周末：為何會(huì)跟法律抵觸？

　　潘石屹：資本市場(chǎng)的評(píng)價(jià)首先的前提是要合法，可是這個(gè)評(píng)價(jià)的土地儲(chǔ)備指標(biāo)是游離于中國(guó)法律之外的。中國(guó)政府光說(shuō)不做。就是兩年不開(kāi)發(fā)土地要無(wú)償收回，說(shuō)了十年，也不收回。所以資本市場(chǎng)認(rèn)為這個(gè)法律是不會(huì)執(zhí)行的。在這種情況下，當(dāng)然每一家上市公司都會(huì)囤地。

　　很多上市公司說(shuō)土地儲(chǔ)備只夠五年十年的開(kāi)發(fā)。實(shí)際上，我們把中國(guó)九家房地產(chǎn)上市公司2008年年報(bào)上面公布的數(shù)據(jù)，土地儲(chǔ)備的數(shù)據(jù)，和2008年建成的建筑面積計(jì)算，最高的一家上市公司的土地儲(chǔ)備是151年。最低的是20年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了政府規(guī)定。所以房地開(kāi)發(fā)商有了一個(gè)趨向，就是我可以不賺錢(qián)，賺錢(qián)少一點(diǎn)不要緊，土地儲(chǔ)備一定要多，沒(méi)有土地儲(chǔ)備的話，他們就給我在這個(gè)市值上面打折。而利潤(rùn)方面，哪怕今年的利潤(rùn)少，說(shuō)我有一百年的土地儲(chǔ)備，別人說(shuō)你今年賺不到錢(qián)，但你明年后年可以賺錢(qián)。

　　南方周末：這個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)是錯(cuò)誤的？

　　潘石屹：我覺(jué)得這個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)現(xiàn)在是一個(gè)錯(cuò)誤。為什么中國(guó)的資本市場(chǎng)和國(guó)外的資本市場(chǎng)都會(huì)發(fā)生這個(gè)錯(cuò)誤呢？是因?yàn)槲覀冋叩脑?，頒布的法律不執(zhí)行，放任出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象。國(guó)土資源部隔一段時(shí)間說(shuō)一次逾期要收回，我覺(jué)得說(shuō)的話都是隔靴搔癢，就是沒(méi)有抓到問(wèn)題的實(shí)質(zhì)。問(wèn)題的實(shí)質(zhì)就是要警告資本市場(chǎng)，逾期馬上就要收回了，不行就抓一個(gè)案例示范。

　　南方周末：有規(guī)定，有法規(guī)，但是不執(zhí)法。

　　潘石屹：沒(méi)有執(zhí)行過(guò)，十多年了沒(méi)執(zhí)行過(guò)。不用管地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，只要把資本市場(chǎng)這個(gè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)給他轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，這些人自然就好好的去蓋房子，就不用圈地了。因?yàn)槿Φ貨](méi)用了。不必罵地方政府因?yàn)橥恋刎?cái)政，跟開(kāi)發(fā)商狼狽為奸。圈土的根源在資本市場(chǎng)。

　　國(guó)土部應(yīng)該要嚴(yán)格警告這些上市公司。沒(méi)有上市的公司，跟不準(zhǔn)備上市的公司才不圈地，拿一塊地就建房子，他就算我有利潤(rùn)就得了。國(guó)土資源部該警告資本市場(chǎng)，說(shuō)這個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)是非法的。

　　南方周末：能說(shuō)房?jī)r(jià)上漲是地王推動(dòng)的么？

　　潘石屹：實(shí)際上最核心的問(wèn)題是我們國(guó)家非私有化的土地制度，商人一定是趨利的，商人能夠賣(mài)兩萬(wàn)塊錢(qián)，為什么賣(mài)一萬(wàn)塊錢(qián)呢？可是一萬(wàn)塊錢(qián)賣(mài)不出去，就只有五千塊錢(qián)出去。

　　另外全社會(huì)大聲呼吁要讓開(kāi)發(fā)商降來(lái)價(jià)，他若降價(jià)賣(mài)給別人，別人二手房再轉(zhuǎn)讓出去的話，價(jià)格一樣會(huì)起來(lái)。

　　第三個(gè)原因是對(duì)通貨膨脹預(yù)期，還有一個(gè)就是不動(dòng)產(chǎn)會(huì)升值。這兩個(gè)是一個(gè)長(zhǎng)期的原因。

　　南方周末：寬松的貨幣政策對(duì)地產(chǎn)商的影響到底有多大？

　　潘石屹：比如利率的調(diào)整，原來(lái)是一檔一檔調(diào)，最后都是三檔三檔調(diào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金的比例原來(lái)35％，一調(diào)就調(diào)到20％。從杠桿來(lái)說(shuō)，35的杠桿是3倍的杠桿，而20的杠桿就變成5倍的杠桿了，中間就越過(guò)了4倍的杠桿，4倍的就是25％了。

　　南方周末：由于地王頻現(xiàn)，開(kāi)始有人對(duì)土地招拍掛制度有非議。你如何看？

　　潘石屹：我的觀點(diǎn)是市場(chǎng)一定要公開(kāi)，只有公開(kāi)，才能夠達(dá)到公平，才能夠少一些腐敗。

　　土地招拍掛制度，實(shí)際上他是有三種：招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌。現(xiàn)在掛牌和拍賣(mài)，實(shí)際上都變成拍賣(mài)了。而招標(biāo)里面有好多問(wèn)題，就是在標(biāo)書(shū)上面設(shè)置各種各樣的條件什么東西，就這個(gè)腐敗。

　　我在今年年初的時(shí)候，聯(lián)合了三十多個(gè)人大代表，專(zhuān)門(mén)給北京市政府寫(xiě)了一個(gè)議案，提議以后盡量不要用招標(biāo)的方式。招標(biāo)的方式腐敗太多了，就在里面設(shè)置各種各樣排他的條款。標(biāo)書(shū)為你定，頭發(fā)什么樣，穿黑衣服，皮膚是什么樣的，別人的話就不能過(guò)來(lái)。這個(gè)東西對(duì)社會(huì)風(fēng)氣各方面都是非常不好的。還是要放在陽(yáng)光下。

　　北京市從今年年初以來(lái)，所有的土地出讓方式全是掛牌，掛牌最后就是拍賣(mài)。北京市去年大部分是招標(biāo)。我覺(jué)得可能我以人大代表牽頭人的身份，提的這個(gè)議案，還是見(jiàn)到效果了。

　　南方周末：從2004年，感覺(jué)地王的形成，最終會(huì)成為一種風(fēng)向標(biāo)，就是某個(gè)時(shí)間段內(nèi)房?jī)r(jià)見(jiàn)頂?shù)男盘?hào)。地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的真實(shí)關(guān)系是怎樣的？

　　潘石屹：廣渠路這塊地，拍賣(mài)成這樣的價(jià)格，周?chē)膬r(jià)格馬上就會(huì)起來(lái)。完全是一個(gè)市場(chǎng)氣氛的影響，就是價(jià)格跟市場(chǎng)氣氛是有一定的關(guān)系的。如果政府供應(yīng)的土地量大了，這個(gè)氣氛就變成不了現(xiàn)實(shí)。

　　南方周末：2008年的時(shí)候，您曾經(jīng)預(yù)言會(huì)百日劇變。后來(lái)土地政策改變，一個(gè)開(kāi)發(fā)商說(shuō)直接從冬天到了夏天。您是感受我們處于房地產(chǎn)市場(chǎng)的哪一個(gè)季節(jié)？

　　潘石屹：現(xiàn)在好像就是突然地，全球的金融危機(jī)一下自動(dòng)化就把中國(guó)的銀根給放開(kāi)了。銀根放開(kāi)之后，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一下子就被救活了。所以我跟他們開(kāi)玩笑說(shuō)，全球經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，房地產(chǎn)快倒閉了，全球經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，房地產(chǎn)公司現(xiàn)在是全都喜氣洋洋。我說(shuō)這跟做棺材生意似的，人家哭的時(shí)候我們笑著，人家笑著時(shí)候我們哭著，正好是反著。做棺材生意就是這樣，人家家死人的時(shí)候哭的時(shí)候說(shuō)，哎呦，好在有一個(gè)生意可以做了；人家高高興興都活的健康的時(shí)候，他坐在這兒愁眉不展的，說(shuō)這兒棺材銷(xiāo)售不出去。所以我覺(jué)得處在一個(gè)不太正常的階段。

　　南方周末：博鰲論壇時(shí)，香港恒隆的董事長(zhǎng)陳啟宗專(zhuān)門(mén)跟你講了，沒(méi)當(dāng)?shù)赝鯌?yīng)該高興才對(duì)，他說(shuō)買(mǎi)地王的大半都要后悔，歷史都證明他們是傻瓜。你怎么看？

　　潘石屹：歷史有的時(shí)候不是簡(jiǎn)單重復(fù)的。明天到底發(fā)生什么事情，尤其在這樣大的起伏的過(guò)程中，很難預(yù)測(cè)。一個(gè)公司要能駕馭起伏，就是市場(chǎng)發(fā)瘋的時(shí)候你該做什么，市場(chǎng)低迷的時(shí)候你該做什么，把這個(gè)平衡好就行了。

　　南方周末：關(guān)于地王，您在博客上專(zhuān)門(mén)也有談到過(guò)，就是說(shuō)準(zhǔn)備去拍的時(shí)候，心里也是提心吊膽的，因?yàn)橐仓篮芏噙^(guò)去拍得了地王的下場(chǎng)都不太好。感受最深的例子？

　　潘石屹：很多了。比較近的，2007年的來(lái)看，就是這些公司拍到地王的又給地方政府退回去，說(shuō)不要了。這個(gè)對(duì)公司的聲譽(yù)的影響非常不好。我去到這些地方政府去談，人家都在說(shuō)以后別讓他到房產(chǎn)市場(chǎng)上瞎混了。

　　孫宏斌也是一個(gè)。前一段我見(jiàn)了他，他說(shuō)就把這個(gè)爛攤子交給別人吧。