男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　如果一個企業(yè)認為自己的物業(yè)管理、產(chǎn)品研發(fā)沒有問題，那你什么時候拿地都可以。

　　一個問題擺在了我的面前，面對河北“三年大變樣”的城市建設(shè)策略，面對未來可能5年的之久的土地供給過剩，面對很多沒有經(jīng)驗的開發(fā)商開發(fā)的百萬平米大盤，那些沒有取得城中村項目的開發(fā)商該不該拿地？昨天一天兩個開發(fā)商與我談起了這個問題。

　　說實話我最近也很迷茫，我也不知道地方政府會如何出手，不夠就現(xiàn)在我們參與的三個城市的現(xiàn)狀都是大量的城中村在同時開發(fā)，開發(fā)的水平明顯偏低，未來三年的市場會是什么樣？我姑且預(yù)測一下：

　　第一年：需求大于供給，這個時候先開發(fā)的開發(fā)商會得到好處；房價會繼續(xù)上揚，因為城中村改造的土地價格明顯高于現(xiàn)在的土地價格。

　　第二年：需求等于供給，開發(fā)商的品位和樓盤的質(zhì)量開始顯現(xiàn)作用，房價會繼續(xù)上揚。

　　第三年：供給大于需求，很多拆遷戶的安置住宅開始投入市場，形成市場中兩個供給線，一個是低價格、低品質(zhì)的安置用房；一個是高價格但不都是高品質(zhì)的商品住宅。客戶也進行了分類，一類以品質(zhì)為導(dǎo)向，一類以價格為導(dǎo)向。

　　至于第四年到第五年，我認為市場要求開發(fā)商從效率型開發(fā)必須向效能型企業(yè)過渡，物業(yè)管理，企業(yè)品牌，規(guī)劃水平，物業(yè)品質(zhì)，業(yè)主口碑會成為一個項目的真正核心競爭力。有的樓盤可能開盤繼續(xù)就能銷售70%，而有的樓盤會回到2001年，開盤銷售率30%成為生死線。

　　按照以上的規(guī)劃，我認為該不該拿地，首先要看拿多大的地，什么時候拿，企業(yè)的運作速度如何，企業(yè)對于自己開發(fā)是如何定位的（是投機還是戰(zhàn)略）。

　　如果現(xiàn)在一個企業(yè)要那位置好不錯的地塊，規(guī)模在100畝以下，我認為至少在明年10月之前都可以，但是這要求企業(yè)從拿地到產(chǎn)品投放市場不能超過6個月。如果一個企業(yè)認為自己的物業(yè)管理、產(chǎn)品研發(fā)沒有問題，那你什么時候拿地都可以；如果你就是想投機賺點錢，我建議你最好馬上拿地，越快越好，最好在最短的時間內(nèi)投放市場，最快的速度銷售完成。

　　實際上每個企業(yè)和每個企業(yè)的狀況不一樣，因此戰(zhàn)略也會不一樣，但是我可以告訴你在供給嚴重過剩的情況下，什么樣的企業(yè)能夠脫穎而出：

　　一個突破重圍的企業(yè)肯定具備以下幾個要素，當然可能全有，也可能擁有幾項，開發(fā)商可以自己對照一下，決定自己拿不拿地。

　　1.土地成本相對地段而言較低；

　　2.企業(yè)資金充裕，現(xiàn)金流順暢。

　　3.企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)能力和營銷能力超強；

　　4.企業(yè)物業(yè)管理非常優(yōu)秀。

　　5.企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量和工程施工速度排在前列。

　　6.開發(fā)策略嚴禁，開發(fā)節(jié)奏合拍。