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2009博鰲房地產(chǎn)論壇_復(fù)蘇與改變中的房地產(chǎn)新未來
福布斯:未來世界之都

  上海

  紐約和巴黎的地位遭受挑戰(zhàn)。

  曾經(jīng)的大都市如今大多衰落;而曾經(jīng)的小地方在我的有生之年卻繁榮壯大。因此,我們要知道,人類繁榮從不會停留在同一個(gè)地方,我會對兩者都給與關(guān)注。——希羅多德,公元前5世紀(jì)如果偉大的希臘編年史學(xué)家、“歷史之父”希羅多德今天還活著,他可能會對城市興衰速度之快感到震驚。在不到一生的時(shí)間里,我們看到了很多充滿活力的全球化新興都市迅速崛起——同時(shí)伴隨著其他許多城市的相對衰落。由于全球大多數(shù)人目前都居住在城市中,這些城市用它們的新財(cái)富所做的一切將最終塑造出第一個(gè)真正的城市世紀(jì)。

  僅僅在25年前,當(dāng)你漫步在上海外灘,你很少能看到汽車,也沒有現(xiàn)代化的高樓。簡陋的人行道與街道相互交錯(cuò),到處是衣著寒酸的人群。十年后,莫斯科還處于極度的荒涼時(shí)期,到處都可以看到人們面無表情地在排隊(duì)等著購買劣質(zhì)商品。你可以打出租車,然后用一包Kent香煙來付車費(fèi)。

  如今,這兩座城市都已經(jīng)沖破了社會主義禁錮,一座座高樓平地而起。這當(dāng)然也意味著高消費(fèi)的出現(xiàn);莫斯科的酒店住宿價(jià)格去年位居全球之首——而如果像25年前一樣,酒店條件較差,就便宜的多。與此同時(shí),上海也呈現(xiàn)出一派交通繁忙的景象,在擁有了新地鐵和一座100層的辦公大樓后,它又將開始建造另一座高達(dá)121層的摩天大廈。

  同樣值得關(guān)注的還有其它一些大城市的崛起,如印度的孟買、班加羅爾和海得拉巴;北京;巴西圣保羅;以及迪拜。25年前,這些城市要么是名不見經(jīng)傳,要么是因?yàn)樨毟F而非快速的發(fā)展而出名。

  當(dāng)然,這些城市的財(cái)富或經(jīng)濟(jì)實(shí)力都沒有超過東京、倫敦、巴黎、紐約、芝加哥、洛杉磯、首爾、新加坡和香港等國際中心城市。但是,這些新興的全球化城市正憑借驚人的發(fā)展速度追趕這些中心城市。

  經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是這些城市興起的主要原因。過去25年,印度的人均收入(根據(jù)購買力平價(jià)計(jì)算得出)增長逾400%,而中國的增幅則達(dá)到驚人的1500%。這些財(cái)富大部分來自于孟買和上海等中心城市,而農(nóng)村仍然是最大的貧困人口集中地。同一時(shí)期內(nèi),美國的人均收入增長了245%,大多數(shù)西歐國家更為遜色。

  初露端倪的全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢必會擴(kuò)大這些趨勢。引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、從世界各地不斷壯大的商業(yè)伙伴那里購買商品的不是美國,而是中國。

  大多數(shù)情況下,基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)發(fā)展之路。制造業(yè)推動(dòng)中國大都市的崛起。在巴西圣保羅,從制鞋、航天到科技業(yè)均增長強(qiáng)勁。這座城市還主宰著巴西日益繁榮的可再生和傳統(tǒng)能源產(chǎn)業(yè)。能源——多數(shù)是礦物燃料類——是莫斯科和迪拜的發(fā)展引擎。然而在崛起的過程中,不是所有的一切都是美好的。舊約克郡諺語有云,“要賺錢就別怕臟”(where there‘s muck,there’s brass)。

  當(dāng)然,過去一年油價(jià)下跌給方方面面多少帶來了不良后果。加州房地產(chǎn)投資商Bob Christiano指出,2008年,阿聯(lián)酋半數(shù)以上建筑工程擱淺,這些項(xiàng)目總價(jià)值達(dá)5820億美元。但是,目前油價(jià)似乎重拾升勢,你可以想象,在迪拜、莫斯科和圣保羅這些地方,一切都在好轉(zhuǎn)。

  并不是所有新興城市都在發(fā)展中國家或前共產(chǎn)主義世界。北美至少也有三個(gè)真正的世界新興城市,分別是加拿大的卡爾加里、休斯敦和達(dá)拉斯。這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)以能源和日益壯大的工業(yè)力量為主,而且人口增長速度也很快。去年,休斯敦和達(dá)拉斯兩地的人口比美國其它大城市增長得都要快;過去十年,這兩個(gè)城市的人口增速比紐約、洛杉磯、芝加哥或舊金山快六倍多。

  但僅有人口統(tǒng)計(jì)數(shù)字并不能代表什么;像菲尼克斯和拉斯維加斯這樣的城市,人口增長也很快,但卻無法登上全球新興城市榜。主要區(qū)別就在于德州城市不斷崛起的企業(yè)力量。休斯敦有27家《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè),在數(shù)量上超過了芝加哥,達(dá)拉斯也有14家,排名第三。這兩個(gè)德州城市《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)的總數(shù)與紐約不相上下。近三分之一的美國大型企業(yè)曾將紐約作為自己的大本營。

  同樣,在加拿大,卡爾加里也成為多倫多的主要挑戰(zhàn)者,其企業(yè)總部也不在少數(shù),原因除了石油資源豐富外,還包括較低水平的稅收和監(jiān)管??柤永铿F(xiàn)在已輕松成為加拿大人均收入最高的一個(gè)地區(qū)。在增長方面,其主要的長期對手被證明可能是同處一個(gè)省份的埃德蒙頓。埃德蒙頓靠近阿爾伯達(dá)省的大型油砂礦藏。

  在澳大利亞,瀕臨印度洋并主要從事鐵礦石等重要商品貿(mào)易的城市——佩思也有了長足的發(fā)展。澳大利亞最富有的城市已經(jīng)成為悉尼和墨爾本這兩個(gè)歷史名城的一個(gè)最主要的威脅。后兩者的成長主要依靠國內(nèi)外的移民和發(fā)展。

  這些全球新興城市在受到房產(chǎn)危機(jī)沖擊時(shí),也比國內(nèi)的其它競爭者要幸運(yùn)得多。印度和中國的發(fā)展為佩思、卡爾加里、達(dá)拉斯和休斯敦等城市的商品和人才造就了一個(gè)比以往任何時(shí)候都要富裕的市場。而市場大部分是建立在商品和資源開采的基礎(chǔ)上。世界新興城市間日益緊密的聯(lián)系也滲透到了佩思日益發(fā)展的旅游業(yè)和休斯敦不斷壯大的醫(yī)療服務(wù)大環(huán)境中。

  另一個(gè)群體也紛紛成為發(fā)展中世界的超級明星:他們就是建筑師和土木工程師。他們中有許多人來自較成熟的發(fā)達(dá)國家城市,如紐約、倫敦、洛杉磯和舊金山。過去25年中,多數(shù)大型鐵路、公路、機(jī)場和衛(wèi)生系統(tǒng)項(xiàng)目并未出現(xiàn)在歐洲或美國,而是在東亞、南亞、中東和巴西。甚至在西方國家努力擺脫房產(chǎn)危機(jī)的時(shí)候,孟買、班加羅爾、北京和上海等城市的住房價(jià)格還是一路走高。

  這些誘惑讓人無法抗拒,特別是那些擁有遠(yuǎn)大抱負(fù)的年輕人。就在上個(gè)月,Adam Mayer這名原來在舊金山從事建筑師工作的20歲上下的小伙子遷居北京。他看到周圍雖然混亂,但機(jī)遇還是無處不在。他告訴我:“在等待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的同時(shí),我很享受這個(gè)過程,因?yàn)槲铱赡軙娮C一場21世紀(jì)最引人注目的城市發(fā)展傳奇。”

  高聳入云的寫字樓已經(jīng)成為全球城市新秩序的最大標(biāo)志。上海已成為全球第四高的城市,擁有21座超過700英尺高的大樓。在全球最高的十大建筑中,只有一棟(即原來的芝加哥西爾斯大廈(Sears Tower),現(xiàn)名為威利斯大廈(Willis))座落在美國或歐洲。如今亞洲的高樓要多于北美。在2006年完工的十大最高大樓中,四棟在中國,四棟在中東。一旦建成,迪拜塔(Burj Dubai)將成為世界第一高樓。

  盡管相對較遜色,但俄羅斯城市的高樓大廈在數(shù)量上也有了很大變化。直到最近,莫斯科才有了高于787英尺的莫斯科國立大學(xué)主樓(Moscow State University)的建筑。如今,莫斯科擁有14棟已完工或在建的高樓,其中一棟即將取代目前的納比惠贊那亞樓(Naberezhnaya Tower),成為歐洲最高的大樓。此外,目前正在與中國投資者商議另一個(gè)價(jià)值數(shù)十億美元的項(xiàng)目——唐人街(Chinatown)大廈。

  盡管發(fā)展迅猛,現(xiàn)代色彩日益濃重,但這些城市似乎并不能成為以普通生活方式為主的“最佳城市”中的一員。雖然慕尼黑、蘇黎世、哥本哈根和溫哥華與北京或班加羅爾比起來生活節(jié)奏較慢,但是這些城市往往更富裕、組織性更強(qiáng)、更清潔且更安全,而且這些城市貧困人口要少得多。甚至像東京、倫敦和紐約等當(dāng)今國際大都市也能綻放出優(yōu)雅都市風(fēng)格的文化氛圍。

  相比之下,就本質(zhì)而言,新興都市通常不太注重環(huán)境、地方美學(xué)以及構(gòu)成社區(qū)的更多其他重要因素。上海“豆腐般的”土壤可能不太適合建大量高聳入云的建筑。正如有人認(rèn)為的那樣,迪拜的某些建筑可能會加快對波斯灣海岸的侵蝕。

  負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)過莫斯科、迪拜和波斯灣其他城市的大型建筑的倫敦建筑師Eric Kuhne指出,這些新興城市通常忙于建造和試圖用建筑或適當(dāng)?shù)囊?guī)劃來吸引全球眼球,以至于無法讓日常生活中的常見困難有所改善。這樣的城市在發(fā)展過程中顯得“魯莽和野蠻”,但是在各個(gè)方面又都很直率——它們是在世界大城市中的新生兒,而這些地方較重視金錢和實(shí)力而較少重視文化和美麗。

  Kuhne補(bǔ)充說,就像歷史上的暴發(fā)戶一樣,這些快速發(fā)展的實(shí)力中心心懷“擁有重要、‘現(xiàn)代’而嶄新形象的欲望。在追求成為地平線閃耀之星的浪潮中,他們……在無控制的肆意發(fā)展中……迷惑了……甚至迷失了。”

  不過,Kuhne提醒我們,過去,人們可能也對紐約、倫敦、東京、芝加哥或洛杉磯等當(dāng)今世界大都市提出過同樣的評價(jià)。這些城市在20世紀(jì)50年代的戰(zhàn)后大發(fā)展年代經(jīng)歷了“類似的瘋狂。我們破壞了數(shù)百年都市生活原有的完善體系[并]犧牲了房屋所有權(quán)和自治的社區(qū)和家庭結(jié)構(gòu)。”

  Kuhne指出,最終,拯救這些城市不是靠模仿西方的方法,而是靠從他們本身的古老傳統(tǒng)中獲取靈感。畢竟,中國人、阿拉伯人和俄羅斯人并不是城市建造的新手。但是不管他們決定如何建設(shè)他們的新城市,這些國家正為我們所有的未來城市提供藍(lán)圖。

  Joel Kotkin是美國查普曼大學(xué)(Chapman University)未來城市學(xué)的一名高級學(xué)者。他擔(dān)任newgeography.com主編,為福布斯每周的New Geographer(新地理學(xué)家)專欄供稿。他正負(fù)責(zé)倫敦Legatum Institute的一項(xiàng)全球城市向上移動(dòng)性研究。他的下一本著作《The Next Hundred Million:America in 2050》將于明年年初由企鵝出版社(Penguin)出版。

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