由觀點(diǎn)新媒體主辦的“2009城市觀點(diǎn)論壇西安行”于今日上午（10月15日）在西安隆重開幕。

　　本次論壇官方網(wǎng)站觀點(diǎn)網(wǎng)對(duì)論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)直播，以下是直播實(shí)錄。

2009城市觀點(diǎn)論壇西安行現(xiàn)場(chǎng)

2009城市觀點(diǎn)論壇西安行現(xiàn)場(chǎng)

　　直播實(shí)錄：2009城市觀點(diǎn)論壇西安行（下）

　　主持人：

　　尊敬的各位來賓、朋友們，大家早上好！

　　歡迎大家來到美麗的西安，來到“2009城市觀點(diǎn)論壇西安行”的現(xiàn)場(chǎng)！

　　從博鰲到城市，從思想到觀點(diǎn)，源自于中國(guó)著名思想性論壇博鰲房地產(chǎn)論壇的城市觀點(diǎn)論壇已經(jīng)舉辦五年，行走中國(guó)近二十個(gè)城市。城市觀點(diǎn)論壇以地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃、城市發(fā)展為主體，邀請(qǐng)政府官員、地產(chǎn)專業(yè)人士、傳媒精英對(duì)中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行多角度的深入探討和剖析，共同尋找城市與地產(chǎn)動(dòng)力發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　2008年，西安乃至全國(guó)的樓市經(jīng)歷過一場(chǎng)前所未有的嚴(yán)冬時(shí)期，再到2009年的逐漸回暖，西安的房地產(chǎn)在2009年又走過了一大半的歷程，站在年末的此時(shí)此刻，較之年初時(shí)的觀望、揣摩情緒，相信時(shí)刻關(guān)注著樓市發(fā)展的諸位房地產(chǎn)商、專家學(xué)者心中更多的是一份坦然。

　　是的，今天我們?cè)谌A夏文明起源地的古都西安舉行2009年城市觀點(diǎn)論壇西安行，我們希望通過這樣的交流，這個(gè)平臺(tái)，更進(jìn)一步了解西安房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、分析未來市場(chǎng)走勢(shì)提供參考，為未來的西安城市的房地產(chǎn)開發(fā)出謀劃策。

　　這里，請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體、陜西省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、西安市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、西安晚報(bào)及2009年城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行全程協(xié)辦單位--法恩莎及各支持單位歡迎各位朋友的到來！我是西安電視臺(tái)《新居時(shí)代》的主持人屈揚(yáng)，很高興主持這次論壇。

　　下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天到場(chǎng)的嘉賓，他們是：

　　中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇先生；

　　建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹女士；

　　瑞士信貸董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬先生；

　　西安市國(guó)土資源局政策法規(guī)處處長(zhǎng)鄭世驊先生；

　　佛山市法恩潔具有限公司事業(yè)部總經(jīng)理嚴(yán)邦平先生；

　　深圳市建銀財(cái)富投資控股有限公司副總經(jīng)理賀承軍先生；

　　加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司駐華首席代表高志先生；

　　綠地集團(tuán)西北房地產(chǎn)事業(yè)部董事長(zhǎng)陳軍先生；

　　金地集團(tuán)西安公司董事長(zhǎng)胡弘先生；

　　中海地產(chǎn)西安公司董事、助理總經(jīng)理金定華先生；

　　富力地產(chǎn)西安公司總經(jīng)理張東紅先生；

　　西安大明宮集團(tuán)董事長(zhǎng)席有良先生；

　　北京嘉恒置業(yè)投資有限公司董事長(zhǎng)李磊先生；

　　廣州頤和集團(tuán)總裁助理、西安地區(qū)總經(jīng)理桂云琪先生；

　　西安大方置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理王方勝先生；

　　西安萬(wàn)城商物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理?xiàng)罘逑壬?/p>

　　陜西丹尼爾企業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)王國(guó)慶先生；

　　陜西新開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王小平先生；

　　合富輝煌房地產(chǎn)(陜西)公司總經(jīng)理梁家祥先生；

　　陜西瑪雅房屋中介有限公司總經(jīng)理李耘女士；

　　西安市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)李榮忠先生；

　　陜西省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)寧高偉先生；

　　西安晚報(bào)執(zhí)行總編輯屈勝文先生；

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長(zhǎng)陳詩(shī)濤女士。

　　本次論壇獲得眾多西安本地實(shí)力企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2009城市觀點(diǎn)論壇西安行的朋友們。

　　下面，我們有請(qǐng)主辦方及協(xié)辦單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人致辭。我們首先有請(qǐng)陜西省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)寧高偉先生為我們致辭。

　　寧高偉：

　　尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，房產(chǎn)業(yè)的各位同仁，西安媒體的各位朋友們大家早上好！

　　很高興大家能歡聚一堂，尤其是歡迎外地來的各位領(lǐng)導(dǎo)和朋友們不辭辛苦的從全國(guó)各個(gè)城市趕到西安，共同關(guān)注西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，探討整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展未來。本次論壇的主題是“全球復(fù)蘇與中國(guó)調(diào)控下的房地產(chǎn)2009城市觀點(diǎn)論壇西安行”，把這樣一次論壇安排在全球金融危機(jī)有所緩和，國(guó)家利好政策出臺(tái)的前提下，我個(gè)人認(rèn)為非常及時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過一段時(shí)間的嚴(yán)冬期，市場(chǎng)信心已經(jīng)開始提升，行業(yè)發(fā)展更加理性，尤其對(duì)于西安房地產(chǎn)來說，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了08年前所未有的嚴(yán)冬時(shí)期后，2009年的購(gòu)房熱情得到充分釋放。上半年西安商品房銷售量連續(xù)遞增，土地市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)出火爆的場(chǎng)景。2009年下半年西安樓市政策齊穩(wěn)的保障下，房產(chǎn)市場(chǎng)還繼續(xù)將會(huì)走熱。從1993年算起，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走過了16年的發(fā)展歷程，在過去的16年發(fā)展歷程中西安房地產(chǎn)以平穩(wěn)著稱，得益于西安房地產(chǎn)行業(yè)人士的理性思考，就像今天的論壇一樣，我們希望聽到各位更多同仁的真知灼見，更多的理性思路，繼續(xù)引導(dǎo)西安房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　在此，預(yù)祝本次論壇圓滿成功！謝謝各位。

　　主持人：

　　特別感謝寧高偉先生的致辭。下面掌聲有請(qǐng)西安晚報(bào)執(zhí)行總編輯屈勝文先生致辭。

　　屈勝文：

　　各位尊敬的來賓、朋友們，早上好！

　　今天對(duì)古城西安，對(duì)西安房地產(chǎn)業(yè)都是一個(gè)非常重要的日子，伴隨著“2009城市觀點(diǎn)論壇西安行”，作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界中央級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)、專家、企業(yè)家，與西安的各位同仁歡聚一堂，探討中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，探索西安房地產(chǎn)穩(wěn)步健康發(fā)展的模式與道路，這無疑將推動(dòng)西安城市建設(shè)邁向新時(shí)代步伐，推動(dòng)西安房地產(chǎn)開發(fā)向著國(guó)際水準(zhǔn)看齊，因此這次論壇具有里程碑式的重要意義。我們西安晚報(bào)伴隨著新中國(guó)走過了60年的光輝歲月，見證了古城西安在60年間通過了四次城市規(guī)劃，每一篇報(bào)道，每一幅圖片記錄了它日新月異的變化，尤其在最近的十幾年內(nèi)，隨著西安高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)等新型開發(fā)區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)，西安的城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出了令人振奮的加速態(tài)勢(shì)，未來的發(fā)展前景不可想象。

　　正是因?yàn)樯钌顭釔壑@片熱土，關(guān)乎它的一舉一動(dòng)和它的錦繡前程，作為主流媒體的社會(huì)責(zé)任，我們要和房地產(chǎn)商會(huì)、西安市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，邀請(qǐng)全國(guó)著名的城市專家論壇走進(jìn)西安，需要清晰判斷和把握發(fā)展前景的特殊時(shí)期，請(qǐng)權(quán)威的領(lǐng)導(dǎo)、專家指點(diǎn)迷津，通過對(duì)話和溝通對(duì)我市的房地產(chǎn)發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，讓本土的開發(fā)企業(yè)更加根深葉茂、發(fā)展壯大，讓越來越多的外來開發(fā)商加速融入這座城市，并滿載而歸。

　　最后，我代表西安晚報(bào)、西安媒體業(yè)界預(yù)祝此次論壇取得圓滿成功，并衷心地祝愿各位來賓在西安過的開心、快樂！

　　主持人：

　　謝謝，在這里我們也要特別感謝西安晚報(bào)執(zhí)行總編輯屈勝文先生的致辭。

　　下面掌聲有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長(zhǎng)陳詩(shī)濤女士致辭。

　　陳詩(shī)濤：

　　尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，上午好！

　　西安的秋天很美麗，這也是城市觀點(diǎn)論壇第二次走進(jìn)西安，走進(jìn)這個(gè)富含文化底蘊(yùn)的歷史之城。上一次是2006年，我覺得這三年中間西安的房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展的越來越好，無論是我們今天在座的各位本土的企業(yè)，還是外來跨區(qū)域發(fā)展的到這里的過江龍，觀點(diǎn)雜志、博鰲房地產(chǎn)論壇和城市觀點(diǎn)論壇，城市觀點(diǎn)論壇自2005年創(chuàng)立以來已經(jīng)走過了全國(guó)20多個(gè)城市，12月16—17號(hào)繼續(xù)舉辦本年度的城市觀點(diǎn)論壇。還記得今年8月份我們?cè)诓椪搲岢龅闹黝}，“城市復(fù)蘇與改變”，僅僅隔了大半年，現(xiàn)在的市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變。10月份開始我們到香港，目前已經(jīng)把融資規(guī)模已經(jīng)下調(diào)了一半，最近香港的財(cái)經(jīng)人士分析到，香港不再追逐內(nèi)地的房企。因?yàn)楫?dāng)整體經(jīng)濟(jì)開始轉(zhuǎn)暖的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)、行業(yè)可能會(huì)遭遇到一些調(diào)整，或許在8月份的時(shí)候已經(jīng)開始，剛好兩個(gè)月，我們現(xiàn)在應(yīng)該有所印證，可能大家都感覺到房地產(chǎn)要進(jìn)入一個(gè)新的調(diào)整期，只是這個(gè)周期也許比前幾次或者與上次不一樣，這個(gè)周期會(huì)怎么樣或者我們中國(guó)式的調(diào)整，及未來中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)在這半年或者明年一年究竟會(huì)怎么樣。所以今天我們把這些重要的話題和我們更多的分析與探討交給秦虹主任，和我們中海地產(chǎn)，金地、綠地更多的老總們，更多的分享，我們希望今天所有的與會(huì)者可以得到一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，可以對(duì)未來充滿堅(jiān)定的信心。

　　最后，感謝陜西省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)，再次感謝西安房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、西安晚報(bào)，和一直支持我們的法恩莎衛(wèi)浴，再次感謝大家！

　　主持人：

　　同樣也感謝陳詩(shī)濤女士的精彩致辭，同樣也期望我們本次的城市觀點(diǎn)論壇西安行，也希望陳女士在我們西安收獲到更多的快樂。

　　下面我們將進(jìn)入今天論壇的演講議程，朋友們我們知道，經(jīng)歷了2008年房地產(chǎn)全行業(yè)周期的調(diào)整。2009年，房地產(chǎn)業(yè)將何去何從？我們的產(chǎn)業(yè)政策制定會(huì)往哪個(gè)方向發(fā)展？我們今天的演講議程將包含以下幾個(gè)主題及內(nèi)容：

　　1、2009年下半年及2010年宏觀經(jīng)濟(jì)走向

　　2、全球復(fù)蘇與中國(guó)調(diào)控對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)影響之最新解讀

　　3、2009下半年-2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策解讀

　　4、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)--城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行西安圓桌

　　本次西安行論壇，我們將分別請(qǐng)出中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇先生；建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹女士；佛山市法恩潔具有限公司大客戶經(jīng)理周赟先生；以及瑞士信貸第一波士頓(CSFB)董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬先生，為我們奉獻(xiàn)精彩的城市觀點(diǎn)論壇西安行演講。

　　另外，此次城市觀點(diǎn)論壇西安行的演講內(nèi)容安排方面，除正規(guī)的演講環(huán)節(jié)，我們還將安排一個(gè)提問環(huán)節(jié)。臺(tái)下的嘉賓可以就自己的問題向臺(tái)上的演講嘉賓提問并交流。首先有請(qǐng)今天的第一場(chǎng)主題演講嘉賓，有請(qǐng)中房集團(tuán)領(lǐng)事長(zhǎng)，中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇先生上臺(tái)。孟曉蘇先生的演講題目“是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)近年的發(fā)展預(yù)期”。

　　孟曉蘇：

　　各位同仁、各位朋友，大家上午好！

　　我非常高興再次來到古都西安參加觀點(diǎn)新媒體組織的論壇，共同探討城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題。西安我不是第一次來了，這次到西安來看到的城市建設(shè)規(guī)模使我振奮，在這里我看到的是大規(guī)模的舊城改造和兩條地鐵線同時(shí)開通。有人跟我說，不到西安就不知道為什么外國(guó)人把中國(guó)叫China，當(dāng)然我們現(xiàn)在拆的不是舊城，拆的是棚戶區(qū)，相信這樣的大拆大建不僅會(huì)整個(gè)改變城市面貌，不僅會(huì)拉動(dòng)西安經(jīng)濟(jì)和會(huì)拉動(dòng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)，也會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的市場(chǎng)需求。我給大家?guī)淼挠^點(diǎn)，就是對(duì)房地產(chǎn)近年發(fā)展的預(yù)期，因?yàn)楝F(xiàn)在人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既有喜悅，又有所擔(dān)憂，我想從周期本身的角度談?wù)劷鼛啄攴康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　我們現(xiàn)在還沉浸在國(guó)慶60周年的喜悅之中，這次國(guó)慶60周年慶典向全世界展示了國(guó)威軍威，我們30年成就的喜悅，特別是這30年確實(shí)取得很大的成就，特別我們的經(jīng)濟(jì)一直保持高速度增長(zhǎng)，特別是兩位數(shù)的增長(zhǎng)，使我們排名從2005年的排名第四到今年的第三，所以人們都預(yù)期今年我們將成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。這正像胡錦濤總書記在去年年底所說的，13億人大踏步的趕上了時(shí)代潮流。在天安門廣場(chǎng)上胡錦濤同志講，我們?nèi)珖?guó)各族人民都為偉大祖國(guó)的發(fā)展進(jìn)步感到自豪。

　　我講的題目分為四個(gè)方面，第一個(gè)是可喜轉(zhuǎn)折，起動(dòng)內(nèi)需取得了初步成果。為什么我們能夠這樣喜慶的來慶祝60周年呢？是因?yàn)槲覀兘?jīng)濟(jì)明顯的復(fù)蘇了，特別是房地產(chǎn)的復(fù)蘇，為全國(guó)的復(fù)蘇發(fā)出了一個(gè)積極的信號(hào)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，今年我們看到重現(xiàn)了生機(jī)和活力，銷售額和銷售面積達(dá)幅度增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度甚至在42%，房地產(chǎn)市場(chǎng)有了全面的恢復(fù)。今年我們看到了，8月份的數(shù)據(jù)來看銷售猛增了42.9%，而銷售面積幾乎和去年全年相同，這還是8月份，我相信9月份的數(shù)據(jù)超過2008年全年，可是今年全國(guó)突破最高的2007年是穩(wěn)定的，有可能能達(dá)到3萬(wàn)億的總銷額。對(duì)比我們2008年這個(gè)時(shí)候，全國(guó)的房地產(chǎn)成交急劇萎縮，一線城市甚至萎縮了50%，回顧這些問題造成是因?yàn)檫B續(xù)三年一直房地產(chǎn)價(jià)格上漲，房空漲，房過熱，由于這些需求的政策影響到了發(fā)展，使得我們?nèi)ツ杲?jīng)濟(jì)經(jīng)歷了過山車。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮就造成了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的萎縮，帶來了若干工業(yè)價(jià)格下降和行業(yè)虧損，而影響就業(yè)的問題也是非常嚴(yán)重，去年這個(gè)時(shí)候我們知道很多大學(xué)畢業(yè)生找不到工作，2600多萬(wàn)農(nóng)民工下崗回家，這也是我們轉(zhuǎn)變的原因，我們轉(zhuǎn)到了全力保發(fā)展，中央采取了一系列積極的政策推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括強(qiáng)調(diào)最終需求，而最終需求主要是住房和汽車。中央和國(guó)務(wù)院又再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)業(yè)沒有啟動(dòng)之前先以政府投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)行積極的財(cái)政政策，住房交易減免稅費(fèi)，放寬房地產(chǎn)的開發(fā)貸款和抵押貸款，要求媒體積極的引導(dǎo)輿論打壓，支持地方政府出臺(tái)地方政策來救樓市。這些政策收到了明顯的成效。我們看到，去年我們還在爭(zhēng)論，到底我們中國(guó)的經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)是V型還是W型，目前我們經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)呈現(xiàn)了對(duì)勾型，而房地產(chǎn)啟動(dòng)看來是一個(gè)V型。首先是政府拉動(dòng)投資力，在2000年以后的高速的持續(xù)的發(fā)展，這次也是這樣，我們四萬(wàn)億拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)取得了一定的效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)和汽車這兩個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)作為最終消費(fèi)的啟動(dòng)，有效拉動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。我們看到現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)了70%，最終消費(fèi)拉動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

　　第二，凝聚公示，國(guó)家申明不會(huì)改變政策。近期爭(zhēng)論不斷，是否泡沫過熱，在今年的5、6月份就有些媒體呼吁改變政策、呼吁打壓經(jīng)濟(jì)，打壓房?jī)r(jià)的呼聲再次興起。我們看到5、6月份房?jī)r(jià)上漲，這里面有各種問題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲又要走到老路上去，這是不對(duì)的，全國(guó)房?jī)r(jià)也不就上漲了1%、2%你就來打壓，某些媒體，特別是中央影視媒體，說的最不能讓人容忍的話，就是“誓不買房，就不消費(fèi)，其奈我何”。我們看到7月份央行剛剛對(duì)于信貸做了微調(diào)，結(jié)果股市應(yīng)聲落地，出現(xiàn)了幾個(gè)大跌，現(xiàn)在恢復(fù)起來了又跌下去了，這有使我想到侯寶林先生說的一個(gè)先生，說兩個(gè)醉鬼喝醉了以后鬧鬼，這個(gè)醉鬼講你說你沒醉，你順著這個(gè)柱子爬上去，這個(gè)醉鬼說我不爬，我爬到半截你關(guān)掉電門我就掉下來，最后沒有爬，誰(shuí)爬了呢？股民爬了，讓他順著光柱爬，但是人家爬到半截你關(guān)電門，這樣更不對(duì)了。到底怎么樣才能使中國(guó)的股市穩(wěn)定呢？不能靠爬光柱，實(shí)體經(jīng)濟(jì)要發(fā)展起來，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是什么？特別是住房和汽車，這些實(shí)體經(jīng)濟(jì)的最終消費(fèi)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠產(chǎn)生最重大的影響。我再說一個(gè)相聲蘇文茂先生講的相聲《橡皮膏》，有個(gè)人喝醉酒以后怕老婆打，因?yàn)槠ü杀粍澠屏?，回家找個(gè)橡皮膏就鐵上了，最個(gè)醉鬼說我沒喝醉你為什么打我，他老婆說你沒喝醉，你沒喝醉為什么把橡皮膏貼到鏡子上了。前一段時(shí)間救市，好多人就把橡皮膏貼到鏡子上了，我們經(jīng)濟(jì)于事無補(bǔ)，因?yàn)槲覀冎饕獢D壓的不是農(nóng)副產(chǎn)品，而是有色金屬等等，要拉動(dòng)這些經(jīng)濟(jì)就要靠最終需求。

　　我們年初曾經(jīng)制訂了十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，我們要振興鋼鐵業(yè)，我們鋼鐵業(yè)已經(jīng)是全世界第一了，我們這個(gè)第一的概念是超過后面的七家全世界的企業(yè)，我們今年預(yù)計(jì)鋼鐵可以占全世界的47點(diǎn)幾，將近一半的產(chǎn)量，我們還要振興，我們有色金屬也要振興，價(jià)格都跌了十分之一了也要振興，我們紡織業(yè)也要振興，前幾年剛剛拿起砸時(shí)候沙地，我們現(xiàn)在還要振興。我們振興話還沒有落地，國(guó)務(wù)院召開會(huì)議，要抑制鋼鐵水泥這些要振興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩，這是一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，半年之后就要做這樣的調(diào)整。為什么呢？為什么我們的工業(yè)出產(chǎn)價(jià)格創(chuàng)出了13年以來的新低？原來我們振興了中間產(chǎn)品的生產(chǎn)，包括鋼材、水泥，但是卻沒有變成最終消費(fèi)品，缺乏足夠的加工能力，把它加工成老百姓所需要的房屋。十大產(chǎn)業(yè)至少有八個(gè)產(chǎn)業(yè)要靠房地產(chǎn)業(yè)來拉動(dòng)，現(xiàn)在我們的認(rèn)識(shí)已經(jīng)統(tǒng)一了，溫總理強(qiáng)調(diào)，我們現(xiàn)在不進(jìn)則退，要保持政策的連續(xù)性，總理說我們不能也不會(huì)在不適當(dāng)?shù)臈l件下改變政策方向，這些意見也在最近召開的四中全會(huì)上得到了充分的肯定，就是保持現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)政策不動(dòng)搖。

　　第三，瞻望前景，我們產(chǎn)業(yè)迎來了五年的發(fā)展機(jī)遇。各國(guó)各地在房地產(chǎn)發(fā)展都有明顯的周期規(guī)律，我們中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)律在頭兩個(gè)發(fā)展期表現(xiàn)出來的都是五年增長(zhǎng)兩年低落，我們98年迎來了第三次發(fā)展，第三次發(fā)展到第五年的時(shí)候來應(yīng)當(dāng)是低落，但是因?yàn)槲覀冋J(rèn)識(shí)到了這個(gè)規(guī)律，因此就使得這個(gè)發(fā)展期一直延續(xù)到2007年的下半年，持續(xù)發(fā)展了8年多，將近9年。當(dāng)然，周期性規(guī)律也是不能違規(guī)，從2006年開始政策的偉大效益打壓，就使得在2007年底結(jié)束了發(fā)展期。從圖表來看又出現(xiàn)了巨大的周期性波動(dòng)，這次巨幅的跌升也是以往過去所沒有過的，但是低谷之后還需要進(jìn)入新的增長(zhǎng)期，這是規(guī)律決定的。去年預(yù)言，房地產(chǎn)業(yè)將在2009年5、6月復(fù)蘇，這個(gè)預(yù)言實(shí)現(xiàn)了，因?yàn)檎吡Χ却?，我相信這些政策力度對(duì)房地產(chǎn)復(fù)蘇起到積極作用。我們看到今年上半年房地產(chǎn)的銷售額、銷售面積都出現(xiàn)的明顯的反彈，確實(shí)先于其他的產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇了。而根據(jù)周期性的發(fā)展預(yù)測(cè)今后，我們至少還會(huì)保持5年以上的增長(zhǎng)，如果恢復(fù)的好我們還可以有更多的時(shí)間。在每一輪發(fā)展期的出現(xiàn)都會(huì)有新的投資人加入到行列，前面三次發(fā)展造就了三批企業(yè)紛紛進(jìn)入，第一批是中房首開，第二批是萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、華遠(yuǎn)，(股份制企業(yè))。我們又面對(duì)這樣一個(gè)新的增長(zhǎng)期，在這個(gè)新的增長(zhǎng)期的時(shí)候，他們要投資房地產(chǎn)企業(yè)這是一個(gè)正確的選擇，他們進(jìn)入房地產(chǎn)變成了房地產(chǎn)業(yè)，他們也在上一輪的發(fā)展中，在自己資金困難的時(shí)候，還有一些很著名的房地產(chǎn)名人們，他們項(xiàng)目造就了房地產(chǎn)的企業(yè)家，我相信在明年將會(huì)有一些企業(yè)陸陸續(xù)續(xù)投入，因?yàn)橥顿Y不動(dòng)產(chǎn)可以使公司保值增值。我也是保險(xiǎn)公司的董事長(zhǎng)，我也要進(jìn)行大量的都是，怎么投呢？我在前幾年提出的REITs和房地產(chǎn)PE，就是房地產(chǎn)信托投資基金和房地產(chǎn)股權(quán)投資基金，已經(jīng)得到了國(guó)務(wù)院的大力支持，如果這樣的發(fā)展順利，未來我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)投資商和開發(fā)商的細(xì)分與合作，投資商主要是投資，開發(fā)商是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作，在新的發(fā)展期需要各方面都要抓住新的發(fā)展機(jī)遇。

　　最后我講一講立足當(dāng)下，加大投資緩解供不應(yīng)求。最近我們看到商品房的供不應(yīng)求，現(xiàn)在房?jī)r(jià)大幅度上漲，這和供不應(yīng)求有直接的關(guān)系，在供不應(yīng)求的情況下開發(fā)商不愿意把最后的尾盤處理掉，而購(gòu)房者積極觀望已有別于去年和前年年底的消極觀望。開發(fā)區(qū)不著急，老百姓也不著急，現(xiàn)在叫皇上不急太監(jiān)急，現(xiàn)在一些一線城市，9月、10月房地產(chǎn)銷售很好，但是我們看到很多的二線城市，包括西安，還在觀望，這只是對(duì)于一些小范圍。在這樣的形勢(shì)面前，是不是再次進(jìn)入拐點(diǎn)，有人說在年底就進(jìn)入拐點(diǎn)，這都不符合實(shí)際，因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)復(fù)蘇了，勢(shì)不可當(dāng)。如何能夠避免老百姓對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分漲價(jià)的職責(zé)呢？房地產(chǎn)要注重社會(huì)責(zé)任，不要過快的抬高房?jī)r(jià)，要把房?jī)r(jià)上漲空間更多的留給居民。我們?cè)诒本┖蜕虾＝ǖ倪@些房子現(xiàn)在都漲價(jià)，二手房現(xiàn)在都漲到兩三萬(wàn)平米了，當(dāng)時(shí)我們只賣到七千、五千。至少我們?cè)诿襟w的面前要強(qiáng)調(diào)這樣的理念，而不是想方設(shè)法強(qiáng)調(diào)最后一絲利潤(rùn)。最根本的問題是房屋的供不應(yīng)求，目前房屋的供應(yīng)量嚴(yán)重不足是造成房?jī)r(jià)上漲的原因，現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)為什么要提高房?jī)r(jià)呢？第一，在前一段5、6月份的市場(chǎng)旺銷中把大量的房子都賣完了，剩下10%就不著急了，因?yàn)樗麄儧]有資金壓力了，所以寧可抬價(jià)停銷來觀望。

　　第二，而瞻望未來，我們房地產(chǎn)開發(fā)增幅雖然有，但是增幅同比是回落的，增幅只有14點(diǎn)幾，比原來回落了14點(diǎn)幾，住宅回落了20點(diǎn)幾，住宅回落的更多。供求平衡與供不應(yīng)求下的價(jià)格變化，供不應(yīng)求價(jià)格就上漲，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本規(guī)律。這幾年的土地供應(yīng)，我們看到北京市的數(shù)據(jù)，看來北京今年能夠完成供應(yīng)指標(biāo)任務(wù)都很難完成，這些問題可能都會(huì)造成房屋下一步的供不應(yīng)求。在開發(fā)商里面不為資金發(fā)愁的情況下，在開發(fā)商把大部分房子賣掉的情況下，他們考慮的并不是要急著賣掉最后的5%，而更多考慮的是95%的老業(yè)主，他們最多謀求的是房地產(chǎn)邊際效益，現(xiàn)在有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)手里留下底線，用來提高房?jī)r(jià)，每當(dāng)房?jī)r(jià)提高一次，整個(gè)小區(qū)的老業(yè)主們就歡欣鼓舞，其實(shí)就是開發(fā)商掌握著房屋的價(jià)格權(quán)。在這種情況下當(dāng)然要為大多數(shù)人民群眾考慮，大多數(shù)人民群眾是已經(jīng)95%買了的房子，而不是5%沒賣掉的那部分，通過5%來降低是不可能的，怎么辦呢？只有一個(gè)辦法，就是要增加供給，幸好現(xiàn)在老百姓有點(diǎn)猶豫，如果老百姓這時(shí)候仍然踴躍購(gòu)買，那會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？供應(yīng)不足，再加上需求旺盛，這樣會(huì)造成房?jī)r(jià)的急劇上漲。一些專家講，又要到了拐點(diǎn)了，這是很荒謬的觀點(diǎn)，盡管日后老百姓會(huì)批評(píng)他們說錯(cuò)了，但是現(xiàn)在卻起到了穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，這是一件好事不是壞事。現(xiàn)在最重要的問題，要加大供地，減少“地王”，很多地方開始按照三中全會(huì)的要求，推動(dòng)城中村的改造，這是增加新的土地供應(yīng)的重要方式。第二是加大投資增加房屋的供應(yīng)量。第三是要加快保證住房建設(shè)。這樣才能夠通過總量基本平衡實(shí)現(xiàn)價(jià)值的基本穩(wěn)。國(guó)務(wù)院已經(jīng)帶頭了，我們看到新組建的住房建設(shè)部，狠抓廉租房建設(shè)，三年九千億，雖然拉動(dòng)里不斷減弱，但是對(duì)改善今后的住房建設(shè)是很有意義的。政府提供的土地不足，地方政策推動(dòng)的城中村改造情況下，我們企業(yè)也要增加投資和土地供應(yīng)。所以這些舊區(qū)改造我們已經(jīng)做了計(jì)劃，其中像呼和浩特的小區(qū)，原來是28萬(wàn)平米，現(xiàn)在是135萬(wàn)平米，全國(guó)這樣的項(xiàng)目我們近期推出10個(gè)，中期是30個(gè)，遠(yuǎn)期是160個(gè)。因?yàn)槲覀冞@些項(xiàng)目都在黃金地段，都在一環(huán)以內(nèi)。這些都是我們面對(duì)現(xiàn)在的時(shí)期我們采取的作為，我們房地產(chǎn)要把握周期性機(jī)遇，加大房地產(chǎn)投資，至少在三年之后投資是沒有多大奉獻(xiàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)沒有泡沫，現(xiàn)在需要的是加快生產(chǎn)，用加快生產(chǎn)來形成一個(gè)買方市場(chǎng)改變現(xiàn)在賣方市場(chǎng)對(duì)買方市場(chǎng)的不公平，用我們的實(shí)際行動(dòng)來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我就講到這里，謝謝。

　　主持人：

　　接下來的時(shí)間我們今天也安排了一個(gè)場(chǎng)下互動(dòng)的時(shí)間，今天我們“2009城市觀點(diǎn)論壇西安行”也是得到了我們各個(gè)媒體的支持。下面的時(shí)間就留給我們?cè)趫?chǎng)的嘉賓，有沒有什么問題要來和我們孟先生一起來互動(dòng)一下。

　　提問：

　　您好，我的問題就是今年6月25號(hào)關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃已經(jīng)獲批，這個(gè)規(guī)劃的獲批西安房?jī)r(jià)是否會(huì)迎來一個(gè)快速發(fā)展的階段。

　　孟曉蘇：

　　我看到了西安城市的建設(shè)，古城西安是一個(gè)發(fā)展的旺地，特別是在今年在省委省政府的領(lǐng)導(dǎo)下西安力度很大，西安舊城改造我特別欣賞，因?yàn)橛辛伺f城改造才能夠推動(dòng)城市面貌的改變，才能給房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的市場(chǎng)。關(guān)于房?jī)r(jià)問題我認(rèn)為主要還是取決于供求關(guān)系，一個(gè)是西安本地的企業(yè)大量投資，政府生產(chǎn)廉租房，企業(yè)投資生產(chǎn)各種廉租房，其中也包括中檔和高檔住房，外來進(jìn)入的話房屋的供應(yīng)量應(yīng)該是充足的，如果能夠達(dá)到供求平衡，西安的房?jī)r(jià)就能夠穩(wěn)定。

　　提問：

　　孟總您好，我剛才注意到您提到土地供應(yīng)不足，我想問一下，為什么前一段時(shí)間國(guó)土資源部一直在查出開發(fā)商的囤地現(xiàn)象？

　　孟曉蘇：

　　土地供應(yīng)不足主要還是來自政府部門，因?yàn)橛袀€(gè)土地整理的時(shí)間，我們認(rèn)為土地供應(yīng)不足的情況下就是招牌掛，招牌掛取得了成果，但是也有很多問題顯現(xiàn)了。開發(fā)企業(yè)拿到企業(yè)，其中是受到了上一輪的地王的害，房地產(chǎn)企業(yè)更多是受害者，如何把這部分土地釋放出來，確實(shí)需要社會(huì)方面，各方面綜合治理，不光是打壓?jiǎn)栴}，還要想辦法采取一些政策。所以我們要盡快調(diào)整，當(dāng)然我認(rèn)為我們還要進(jìn)一步解放思想，去年這個(gè)時(shí)候召開的十七屆三中全會(huì)就已經(jīng)明確農(nóng)村的建設(shè)用地可以規(guī)范到轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)，如果真的能夠這樣做的話，大量控制的建設(shè)用地就可以釋放出來，加上我們的大企業(yè)過去的土地拿出來做舊城改造，這樣就能多少解決土地供應(yīng)不足的情況，這樣開發(fā)有一些土地基礎(chǔ)，這些都需要各方面共同努力。

　　主持人：

　　下面有請(qǐng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹女士。秦虹女士的演講題目是“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析”。

　　秦虹：

　　大家上午好，很高興來到西安參加這個(gè)會(huì)議，我想我可以為什么的企業(yè)家說點(diǎn)什么，我自己猜想，可能我們企業(yè)有一些問題，我自己研究和思考的一些結(jié)果，跟大家一起做個(gè)交流。

　　所以談兩個(gè)方面的問題：第一，看看全國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。應(yīng)該說今年房地產(chǎn)市場(chǎng)有幾個(gè)值得說好的方面，第一個(gè)就是我們銷售形勢(shì)比較好，大家看這個(gè)圖，這個(gè)黃色的曲線是全國(guó)商品房銷售面積的增長(zhǎng)速度，從1—8月份的銷售速度來看，它不僅僅超過了去年，08年紅色的曲線增長(zhǎng)速度增長(zhǎng)比較高，因?yàn)?8年我們經(jīng)歷了特殊的經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，而且它的增長(zhǎng)速度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于07年，我們住房市場(chǎng)發(fā)展以來是歷史上增速最高的，所以08年房地產(chǎn)增長(zhǎng)的速度銷售面積非常實(shí)在，賣出去的房子的增度了是非常高的。從絕對(duì)量來看也非?？捎^，大家看右側(cè)的圖，淡綠色每月從2、3、4、5、6、7、8，每個(gè)月商品房的銷售面積，從3月份開始今年每個(gè)月的，1—8月銷售面積的絕對(duì)量也是近4年以來的最高水平，所以我們1—8月份銷售了5個(gè)億平方米的商品房，平均每個(gè)月銷售面積超過了六千萬(wàn)平方米，這個(gè)也是我們房地產(chǎn)發(fā)展以來的最高水平。我們非常有信心地看到今年房地產(chǎn)銷售，這個(gè)指標(biāo)是非常好的指標(biāo)，我們還剩下最后一個(gè)季度，超過08年甚至超過07年問題都不大。

　　第二個(gè)是我們?nèi)珖?guó)房地產(chǎn)投資增速，從年初的最低點(diǎn)已經(jīng)開始穩(wěn)步回升了。今年1—8月份，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)達(dá)到15%，這是我們政策所期待的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，我們要加大國(guó)內(nèi)消費(fèi)，也就是加大內(nèi)需，內(nèi)需包括兩塊，一個(gè)是投資，一個(gè)是消費(fèi)。加大內(nèi)需就要加大投資，加大投資除了政府積極采取措施，加大投資額以外，啟動(dòng)民間投資也是非常關(guān)鍵的，民間投資怎么啟動(dòng)，民間投資是不是啟動(dòng)。我們有這個(gè)感覺，在民間的投資啟動(dòng)里面，房地產(chǎn)可能是最明顯的，比其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)是最多的，所以今年1—8月份房地產(chǎn)投資已經(jīng)回到15%，我們預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資達(dá)到20%，這樣一個(gè)歷史上正常的我們認(rèn)為可以接受的水平，也是可以期待的，所以這也是非常不錯(cuò)的指標(biāo)，而且也是我們政策上所希望的能夠達(dá)到的指標(biāo)，就是房地產(chǎn)投資和恢復(fù)，來帶動(dòng)上下游的企業(yè)。

　　房地產(chǎn)業(yè)信心也在恢復(fù)，大家看這幅圖，它顯示了全國(guó)當(dāng)前土地購(gòu)置面積增速，房屋施工面積增速的趨勢(shì)圖，從這個(gè)圖里面我們可以看到，有幾個(gè)仍然是負(fù)增長(zhǎng)，以及我們新增的面積都是負(fù)增長(zhǎng)，但是從我們這個(gè)圖的增長(zhǎng)趨勢(shì)看，都已經(jīng)度過了最低的向下走的趨勢(shì)，已經(jīng)開始向上。所以從我們整個(gè)鏈條，房地產(chǎn)從土地到開發(fā)，整個(gè)鏈條的投資全部穩(wěn)步回升的情況下，我們房地產(chǎn)增速達(dá)到了15%。所以開發(fā)企業(yè)縮量保價(jià)的態(tài)勢(shì)現(xiàn)在已經(jīng)改變，企業(yè)的信心逐步恢復(fù)。開發(fā)企業(yè)的縮量保價(jià)我們?cè)?8年面臨最嚴(yán)峻形勢(shì)的時(shí)候和今年一季度，具體表現(xiàn)是不拿地，盡管土地價(jià)位已經(jīng)降了，但是開發(fā)企業(yè)信心不足，不拿地，不開工，緩施工，開發(fā)商當(dāng)時(shí)明顯的心態(tài)就是縮量保價(jià)，我通過減少我的供給來保持我整個(gè)銷售價(jià)格水平，但是現(xiàn)在來看這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)在發(fā)生變化。還有一個(gè)指標(biāo)不錯(cuò)，就是當(dāng)前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)在減小。這個(gè)圖顯示了從08年一季度到今年一季度，房地產(chǎn)不良貸款的違約率，這個(gè)違約率在逐漸走低，現(xiàn)在個(gè)人住房抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款，占到整個(gè)我們商業(yè)貸款余額達(dá)到17%，應(yīng)該說我們房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和我們金融的穩(wěn)定，信貸安全的穩(wěn)定是高度關(guān)聯(lián)的，由于我們不良貸款率在下降，所以我們房地產(chǎn)信貸安全性提高，當(dāng)然不是說我們當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有任何問題，在看到這些市場(chǎng)表現(xiàn)方面，我們也看到了一些問題，值得大家關(guān)注。第一個(gè)問題，這個(gè)問題的核心具體表現(xiàn)在很多方面，但是概括起來說主要是結(jié)構(gòu)性的問題。大家可以看，今年上半年我們從銷售、投資相比來看，出現(xiàn)了兩個(gè)差，今年上半年?yáng)|部地區(qū)的銷售速度，如果東中西相比的話，東部銷售速度最快，但是東部地區(qū)的投資增長(zhǎng)速度是最低的，這是一個(gè)不同；第二，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市，它的銷售速度是高于全國(guó)平均水平的，但是它的投資增長(zhǎng)速度是低于全國(guó)平均水平，這也是出現(xiàn)了一個(gè)差額，所以這個(gè)問題值得我們關(guān)注。其實(shí)這個(gè)問題顯示出我們可能在東部一些地區(qū)，去年市場(chǎng)調(diào)控劇烈的一些城市，很多開發(fā)企業(yè)在投資方面還是比較謹(jǐn)慎的，大家對(duì)這個(gè)市場(chǎng)未來的走勢(shì)和判斷有自己的一些獨(dú)特的看法，而我們?nèi)ツ晔袌?chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定的，比如說中西部地區(qū)，比如說中小城市，他們這些企業(yè)在這個(gè)地方的投資相對(duì)來說信心比較足，所以他們的投資增長(zhǎng)速度還是比較快的。

　　第二個(gè)不平衡我們也注意到，雖然現(xiàn)在我們的銷售形勢(shì)非常好，但是其中有一個(gè)值得我們關(guān)注的問題，就是我們現(xiàn)在住房市場(chǎng)上對(duì)住房資源的占有實(shí)際上非常不平衡。我們可以說一部分城市的家庭可能住的很好，住的面積很大，住的很寬敞，擁有很多套房子，但是卻有一部分家庭住的很擠、很差，買不起房，這個(gè)不平衡現(xiàn)象目前是值得我們關(guān)注的。所以這要提醒一些在住房市場(chǎng)上投資的投資者，你的投資風(fēng)險(xiǎn)可能在加劇，因?yàn)閾碛卸嗵鬃》康募彝?，一部分投資者已經(jīng)買了3套、4套、5套再買7、8套的時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)又開始出現(xiàn)。

　　從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)看產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，它有五個(gè)方面。

　　第一，從我們目前發(fā)展階段來看，我們國(guó)家在住房市場(chǎng)上的一個(gè)基本需求，目前仍然處于相對(duì)穩(wěn)定時(shí)期，什么叫基本需求？很多人喜歡用剛性需求來表示一個(gè)概念，我想用基本需求，這基本需求實(shí)際上包括兩個(gè)部分，第一部分是投資置業(yè)家庭的需求，應(yīng)該說城市里年輕化比例比較高，我們現(xiàn)在全國(guó)人口里面35歲以下人口仍然占到整個(gè)人口的比例超過40%，如果我們假設(shè)35歲以下的這些人將來都要成家立業(yè)都需要住房的話，這部分需求就很充足，而且我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不足世界的平均水平，從這樣的角度來看，年輕人的需求還是比較大。第二，必須要改善的需求。98年住房制度改革，我們城鎮(zhèn)里的老職工絕大多數(shù)都通過房改得到了住房，經(jīng)過了10年的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的積累、財(cái)富的收入增加，家庭結(jié)構(gòu)的變化，這部分家庭現(xiàn)在也逐步進(jìn)入改善期，他的改善也是剛性的。這個(gè)改善住房需求的過程還遠(yuǎn)沒有結(jié)束，所以基本需求處在相對(duì)穩(wěn)定的階段。這也見證了去年我們經(jīng)常說的觀點(diǎn)，去年房地產(chǎn)業(yè)由于受到外圍因素的影響和自身的調(diào)整，08年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售受到了很大的制約萎縮，特別是東部的大城市，很多城市房地產(chǎn)銷售面積在08年的時(shí)候下降了40%，盡管在房屋面積銷售下降40%的情況下，我們08年全國(guó)商品房銷售面積仍然比05年之前任何一年都高，僅僅是比07年低一點(diǎn)。08年在非常嚴(yán)峻的形勢(shì)下，我們銷售的房子總面積仍然超過了05年之前的任何一年，而且這樣一個(gè)銷售面積是在我們東部特大城市成交萎縮40%的情況下使顯的。市場(chǎng)起伏降落變化的主要因素主要是外圍的因素，外圍的影響就是由于房地產(chǎn)本身金融的資產(chǎn)決定的，就是避險(xiǎn)、投資、保值等等，這些外圍因素的影響，它又什么受什么來決定呢？它又受到預(yù)期更宏觀的一些因素影響，比如說資本市場(chǎng)波動(dòng)的預(yù)期，比如說宏觀經(jīng)濟(jì)變化的預(yù)期，受到這些預(yù)期的變化影響，而如果它預(yù)期好，將來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變化預(yù)期好，資本市場(chǎng)繁榮，有可能發(fā)生通脹預(yù)期的情況下，他可能購(gòu)房的保值增值的預(yù)期增大。

　　第一個(gè)階段，我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)基本需求仍處于相對(duì)穩(wěn)定階段，市場(chǎng)起伏變化的主要是外圍因素的影響。第二個(gè)結(jié)論，我們通過這一段時(shí)間，近幾年我們自己調(diào)研，我們自己研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)由于它的資金密集型強(qiáng)，開發(fā)周期長(zhǎng)，應(yīng)該說它的風(fēng)險(xiǎn)比較大，受到的地域、政策、法律諸多因素的影響，在這個(gè)市場(chǎng)上大企業(yè)、大項(xiàng)目在市場(chǎng)發(fā)展中是占據(jù)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)怎么發(fā)展，我們?nèi)绻鳛橐粋€(gè)企業(yè)怎么樣發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，我覺得做大做強(qiáng)做優(yōu)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，你不做大，你就不能做結(jié)構(gòu)，大城市受到波動(dòng)的時(shí)候，我中小企業(yè)是穩(wěn)定的，多業(yè)態(tài)也是一種結(jié)構(gòu)，我可以做住宅，可以做商業(yè)，只有做大才能做結(jié)構(gòu)，才能實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)，才能實(shí)現(xiàn)一個(gè)總體的平衡，你不做強(qiáng)，你就無法融資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)就是一個(gè)資金密集型行業(yè)，你沒有錢房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展就很難持續(xù)，我們資金都是非常強(qiáng)的企業(yè)，你不做優(yōu)你就不能占領(lǐng)市場(chǎng)，我們現(xiàn)在看到大企業(yè)，特別是有品牌的大企業(yè)在這個(gè)市場(chǎng)上的占有率在提高，而且在市場(chǎng)上占據(jù)了優(yōu)勢(shì)。我們看這樣一個(gè)圖，這是我們?nèi)珖?guó)從07年以來商品房銷售面積的增速圖，以今年上半年為例，全國(guó)商品房銷售，一共銷售了3億平方米的商品房，這3億平方米的商品房都是什么樣的企業(yè)銷售呢？我們根據(jù)對(duì)各地方的調(diào)研和一些統(tǒng)計(jì)數(shù)字的匯總，我們?cè)诮?xiàng)目的大約占到我們?cè)诮?xiàng)目的5.5萬(wàn)個(gè)，銷售面積在兩萬(wàn)平方米以上的這些項(xiàng)目，大約占到10%，銷售了整個(gè)商品房面積的70%，也就是說現(xiàn)在我們?cè)谑袌?chǎng)上在建項(xiàng)目中大約10%的大項(xiàng)目賣了70%的房子，所以大企業(yè)大項(xiàng)目在政策上占有主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)。這次我們?yōu)榱吮Ｔ鲩L(zhǎng)，中央出臺(tái)了一系列保增長(zhǎng)的措施，比如我們放松一些貸款，都是大企業(yè)在第一時(shí)間得到了這樣一些支策，享用的這些政策的實(shí)惠，這是第二個(gè)結(jié)論。

　　第三個(gè)結(jié)論，房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)在仍然與城市化關(guān)系非常密切，我們現(xiàn)在中國(guó)城市化發(fā)展仍然處在質(zhì)和量的提升期，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，我們開發(fā)企業(yè)在哪里投資，選擇什么樣的地域來進(jìn)行投資，關(guān)鍵要看這個(gè)地方、這個(gè)地區(qū)，取決于它城市化的質(zhì)量，一定是城市化發(fā)展質(zhì)和量共同提高的地區(qū)。我們簡(jiǎn)單說一個(gè)觀點(diǎn)，為什么城市化跟房地產(chǎn)發(fā)展這么緊密，由于城市化的發(fā)展帶來的是土地價(jià)值的變化，我們中國(guó)的城市化和世界發(fā)達(dá)國(guó)家的情況是不一樣的，世界發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)現(xiàn)城市化的年限非常長(zhǎng)，經(jīng)歷了100—200年的時(shí)間才完成了城市化的過程。中國(guó)城市化出現(xiàn)了一個(gè)明顯的和國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家不同的現(xiàn)象，就是中國(guó)的城市化城市化和郊區(qū)化在同時(shí)并進(jìn)。這是我們城市建成區(qū)面積增長(zhǎng)變化圖，2007年是1990年的3倍，人口大量向城內(nèi)集中，因?yàn)槊繂挝煌恋厣铣休d的人口大大增加了。我們以北京市為例，過去三環(huán)以從外都是郊區(qū)，后來是四環(huán)，再后來是五環(huán)，現(xiàn)在六環(huán)是郊區(qū)，土地區(qū)位價(jià)值的不斷變化就帶來了土地易價(jià)，因?yàn)橥恋氐膬r(jià)格主要取決于區(qū)位。所以這就是我們城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)重要的方面，不僅僅在于人口。

　　最后我們說房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，這個(gè)圖是和房地產(chǎn)相關(guān)的一些商品零售額的變化，我們可以看到，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)是非常的明顯，商品房的銷售面積和和家具類銷售額走勢(shì)是完全一致的，我們也可以看到我房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的回升，我們土地開發(fā)、施工面積不斷的增長(zhǎng)，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是非常明顯的。上游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)對(duì)后期的消費(fèi)，比如家電、家居、裝修，廚衛(wèi)、潔具設(shè)備等等帶動(dòng)非常明顯。

　　這個(gè)是我通過當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)對(duì)今后企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一點(diǎn)認(rèn)識(shí)，希望和在座的各位開發(fā)企業(yè)進(jìn)行交流，不對(duì)之處請(qǐng)指出，謝謝大家。

　　主持人：

　　再次感謝秦虹女士的精彩演講。接下來的時(shí)間我們進(jìn)行互動(dòng)環(huán)節(jié)。

　　西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)：

　　在這里我想問一個(gè)成本價(jià)的問題，成本價(jià)上半年炒的非?；馃?，但是熱了一段時(shí)間又草草收?qǐng)隽?，您認(rèn)為成本價(jià)是否應(yīng)該公開，它公開的意義在何處。

　　秦虹：

　　我不知道你說的成本議價(jià)被業(yè)界炒的紛紛揚(yáng)揚(yáng)是什么，我不理解你這個(gè)問題。

　　新居時(shí)代：

　　最近網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了廉租房保障制度在審核和程序上的輿論，您是怎么看待這方面的呢？比如前一段時(shí)間在網(wǎng)絡(luò)上被熱炒的四歲寶寶領(lǐng)取廉租房的事情。

　　秦虹：

　　我們聯(lián)組房政策是非常清楚的，凡是符合政策的都應(yīng)該享受到廉租房的一些保障。因?yàn)榱夥恐贫仁欠浅Ｇ逦?，從中央也好，到地方也好，什么人、什么樣的家庭符合這樣的標(biāo)準(zhǔn)可以享用，從執(zhí)行角度來講，凡是符合政策規(guī)定的，他都有權(quán)利享受，這和廉租房政策的關(guān)系不大。

　　張仁仁：

　　剛才聽了您的報(bào)告我有幾個(gè)數(shù)據(jù)，今年大家都看到上半年房地產(chǎn)的銷售增長(zhǎng)很快，你們有沒有一個(gè)數(shù)據(jù)和一個(gè)具體的調(diào)查，這些房地產(chǎn)的銷售有多少百分比是滿足基本需求，有多少百分比是滿足一個(gè)投資需求。如果說因?yàn)槲业囊粋€(gè)直觀的感覺，我有很多朋友都在買房，他們有投資需求，假如說其中有相當(dāng)大的百分比滿足投資需求，而且結(jié)合到你剛才里面講到的，最后有一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，如果這樣的話如果他的投資需求占主要百分比的話，這一種銷售的往旺勢(shì)是不是有可能持續(xù)下去？

　　秦虹：

　　我恰好有些數(shù)據(jù)沒有說，這個(gè)問題非常有價(jià)值，我們?cè)谘芯拷衲晟习肽辏陨习肽隇槔齼|平方米誰(shuí)賣的房子，賣的是什么樣的房子，我們發(fā)現(xiàn)了統(tǒng)計(jì)上的一個(gè)結(jié)果，90平方米以下的商品房占到商品房銷售面積的30%，它的銷售增長(zhǎng)速度是50%，140平方米以上的商品房占到整個(gè)銷售面積大約在20%，它的銷售增長(zhǎng)速度是70%。也就是說90—140平方米之間的商品房在1—6月份銷售大概占一半，它的銷售增長(zhǎng)速度是16%。實(shí)際上這反映了一個(gè)問題，在我們目前的市場(chǎng)上兩例需求，市場(chǎng)的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)不是絕對(duì)量，一類是誰(shuí)最需要住房，我剛才說的初次置業(yè)90平米以下的戶型，第二是誰(shuí)最有能力購(gòu)房，購(gòu)買140平方米以上的。在140平方米以上的大房子里面，非常復(fù)雜，就像您講的投資性需求，也分很多類，有一類他出于增值保值投資性需求，比如說他家里除了吃飯有余一部分錢，這部分錢干什么，投資股票還是買房產(chǎn)，他需要做一個(gè)判斷，他很可能用于購(gòu)買房產(chǎn)，他買個(gè)大房子可能改善自己的居住，過去住的小，現(xiàn)在住的更寬敞，同時(shí)他也能夠在預(yù)期的面積下實(shí)現(xiàn)它的保值，這種需求你把它歸類在改善性需求也可以，歸類到投資也可以，一般的歸類我覺得這種需求是可以理解，也是非常正常的。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入這樣一個(gè)發(fā)展階段，很多家庭有一部分閑錢，投資股市有風(fēng)險(xiǎn)，回報(bào)率不能夠讓我們滿足，房地產(chǎn)既能滿足需求，又能實(shí)現(xiàn)增值保值?，F(xiàn)在我個(gè)人的看法，為買而賣，或者純粹是投資的，這個(gè)純粹投資又包括兩類，投資又包括兩類，比如說一類，他買了房子閑置在那兒，在北京這種大城市非常明顯，有些礦主到北京買了十幾套房子，房子空在那兒，也不租，成了房屋的儲(chǔ)蓄，成了存錢的方式，這種我們是非常不提倡的，而且對(duì)市場(chǎng)有害。還有種投資，他買了房子以后用于出租辦公，我們蓋的是住房，最后它實(shí)現(xiàn)的功能是辦公功能，沒有滿足我們居住需求，還有一些純粹是為買而賣的，這些人對(duì)市場(chǎng)都是有害的。所以面對(duì)這種情況，我是非常贊成我們的銀行部門提高投資成本，對(duì)多套購(gòu)房提高利率、提高首付、提高它的投資成本，這樣可以有效抑制這些不正常的投資，我們不提倡這些投資。比如說你有100萬(wàn)，如果你全部自己付款投資的話，那你可以買一套房子，如果銀行的杠桿利率比較高，你就可以投入5套房子等等。

　　主持人：

　　下面的時(shí)間繼續(xù)我們今天的演講，接下來有請(qǐng)嘉賓是佛山市法恩潔具有限公司大客戶經(jīng)理周贇先生。周贇先生的演講題目是“優(yōu)質(zhì)生活空間締造者法恩莎”。

　　周贇：

　　尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位房地產(chǎn)的朋友、新聞界的朋友們，大家上午好！

　　接下來我跟大家要分享的是有關(guān)我們法恩莎的一些信息。法恩莎進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)實(shí)際以改善消費(fèi)者的居住環(huán)境，法恩莎在十年的品牌塑造過程中有個(gè)體會(huì)，只有比消費(fèi)者更專業(yè)，才能更好的為消費(fèi)者服務(wù)。與居住

　　消費(fèi)者的需求又與居住文化、生活習(xí)慣息息相關(guān)，居住文化涉及到與消費(fèi)者相關(guān)的所有因素，生理、認(rèn)知心理、社會(huì)背景、文化背景、這些因素影響著消費(fèi)者與外部世界的交流。法恩莎擁有龐大的設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)，每年的開發(fā)新產(chǎn)品有數(shù)十款，同時(shí)我們可以為房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)戶型的大小量身設(shè)計(jì)開發(fā)適用的產(chǎn)品。法恩莎產(chǎn)品類擁有陶瓷潔具、龍頭、五金，浴缸、淋浴房，浴室家具。這是我們的飄系列坐便器，B1686。這是浴室柜，配套的水龍頭、浴缸。法恩莎瓷質(zhì)系列現(xiàn)在有四個(gè)大的系列，十五個(gè)小系列。這個(gè)是羅馬洞石，這是哥特，卡布其諾、凡高、西西里啡網(wǎng)，左岸情韻，柚木王，卡爾卡松，華麗金屬，它從金屬音樂中獲得了靈感。拋光磚現(xiàn)在有四個(gè)系列，二十幾種花色。歐璞有米白、米黃系列。法恩莎瓷片，我們現(xiàn)在是萊卡系列，白片系列、卡比多石等等。中國(guó)環(huán)境標(biāo)志認(rèn)證，產(chǎn)品都達(dá)到了環(huán)保的要求。浴室空間的組合，家居空間應(yīng)用：衛(wèi)浴產(chǎn)品組合、瓷磚產(chǎn)品組合等。這是客廳、餐廳和廚房。

　　法恩莎衛(wèi)浴、瓷片現(xiàn)在廣泛的運(yùn)用于各種酒店，法恩莎自2004年躋身五星級(jí)酒店衛(wèi)浴產(chǎn)品名列。節(jié)能、環(huán)保一直是政府所關(guān)注的，隨著中國(guó)衛(wèi)浴行業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)品品質(zhì)及各項(xiàng)指標(biāo)的不斷提升，我們也做了很多工作。目前我們?cè)谑锥紮C(jī)場(chǎng)也有我們的產(chǎn)品。西安我們主要做的有以下幾個(gè)項(xiàng)目，西安摩登假日酒店，西安時(shí)代王朝大酒店，西安櫻豪商務(wù)酒店，西安白云賓館等。我們致力于為消費(fèi)者提供更優(yōu)質(zhì)的空間，我就介紹到這里，謝謝大家。

　　主持人：感謝周贇先生的精彩演講。

　　下面有請(qǐng)今天重量級(jí)的演講嘉賓，他就是第一信貸——瑞士信貸董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬先生，陶冬先生的演講題目是“趨勢(shì)全球復(fù)蘇與中國(guó)調(diào)控”。

　　陶冬：

　　各位嘉賓，女士們、先生們，早上好！

　　今天很高興有機(jī)會(huì)和大家在古城西安相聚，就全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)表一些我個(gè)人的看法。全球經(jīng)濟(jì)似乎有一個(gè)復(fù)蘇的跡象，這個(gè)復(fù)蘇到底是什么形狀？是V型還是U型，是L型還是W型？我覺得經(jīng)濟(jì)學(xué)家太缺少想象的空間，英語(yǔ)總共就26個(gè)字母，怎么能夠完全的表達(dá)出全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)千變?nèi)f化的趨勢(shì)。在我看來全球金融危機(jī)的最壞時(shí)間已經(jīng)過去，我們的金融體系離被打回石器時(shí)代只差一步之遙，但這個(gè)極其痛苦、極其危險(xiǎn)的時(shí)間已經(jīng)過去，人們的行為在開始正?；?，這個(gè)就帶來了我們經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中間V型的一點(diǎn)小的反彈，由于行為正?；霈F(xiàn)的V型的前一段底部的反彈。接下來我們將面臨的是U型的另外一個(gè)，那是因?yàn)閷?shí)際上的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇要遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢過金融資產(chǎn)的復(fù)蘇，而這個(gè)需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。V型和U型之爭(zhēng)，實(shí)際上取決于你怎么想問題，你怎么看問題，如果我們把同一個(gè)數(shù)據(jù)，這里面我列出來的是美國(guó)耐用消費(fèi)品名單，這個(gè)是在全球里面用的相當(dāng)多的數(shù)字，如果我們要去用同比增長(zhǎng)變化的看，也就是我這個(gè)圖的右手邊，明顯可以看到一個(gè)V型的反彈，換句話說在極其震撼的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下面，在區(qū)域年的第四季度幾乎沒有人敢消費(fèi)，幾乎沒有銀行敢借錢，幾乎沒有企業(yè)敢投資。在這種極其極端的行為之下，任何一點(diǎn)復(fù)蘇都可能帶來一個(gè)，從比喻方面來講的一個(gè)V型反彈。如果我們要是用實(shí)際金額來算的話，我們不過是在很低的位置上出現(xiàn)了一個(gè)復(fù)蘇的跡象，但是比起我們過去的類似天堂般的日子來講，還相距甚遠(yuǎn)，換句話說V型也好L型也好，這都是基礎(chǔ)學(xué)家造出來的，但是有一點(diǎn)我認(rèn)為是造不出來的，那就是就業(yè)。當(dāng)我剛剛?cè)胄械臅r(shí)候，我的老板，今天我們的全球經(jīng)濟(jì)師告訴我，說他剛剛?cè)胄械臅r(shí)候，他的老板告訴他一句話，“當(dāng)你對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看不清楚的時(shí)候，不要看那些指標(biāo)，太多的指標(biāo)你看不過來，只看一個(gè)指標(biāo)，就是就業(yè)”。當(dāng)就業(yè)真正復(fù)蘇的時(shí)候，那就是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)候，當(dāng)就業(yè)沒有真正復(fù)蘇的時(shí)候，今天你的消費(fèi)情緒可能高漲，今天你可以對(duì)于房地產(chǎn)非常的看好，但是如果你明天沒有工作，你今天所有的信息可以在一夜之間消失，而這個(gè)恰恰是今天美國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、歐洲的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。如果我們看美國(guó)的非農(nóng)業(yè)就業(yè)情況，從2009年底部第一季度出現(xiàn)明顯向上的跡象，但是看橫軸那個(gè)地方是零，當(dāng)我們回到零的時(shí)候，那時(shí)候就業(yè)不是被摧毀，而是有新的就業(yè)機(jī)會(huì)產(chǎn)生，盡管在過去幾個(gè)月就業(yè)出現(xiàn)了相當(dāng)大的情況，沒有這么壞，但是依然還是壞，哪怕反彈了這么多，你回過頭去看我們過去40年的情況，哪怕是今天就業(yè)被摧毀掉的情況，也相當(dāng)于過去40年里面最壞的情況。

　　全球的GDP有復(fù)蘇的跡象，但是在今后三、四個(gè)季度，這是一個(gè)沒有就業(yè)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇；這是一個(gè)沒有信貸的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，真正的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇恐怕還要搞那么幾個(gè)季度才能夠真正的出現(xiàn)，這個(gè)是對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷。V型的一開始，那是人們極端行為的正常化過程，而下面一個(gè)真正起來的就是就業(yè)的復(fù)蘇、信貸的復(fù)蘇，這種復(fù)蘇的速度根本就不可能是V型的反彈。但是也有一個(gè)好消息，各國(guó)的央行全瘋了，這是美國(guó)的流動(dòng)性，這前面兩個(gè)小點(diǎn)就是流行動(dòng)剛跳起來了一點(diǎn)，在2005年的時(shí)候，央行大規(guī)模的流動(dòng)性，我們看在平緩的線上，這些流動(dòng)性和我們今天所能看到美國(guó)的資金流動(dòng)性，這是小巫見大巫，今天我們的流動(dòng)性是人類歷史上前所未有的。在公元400年的時(shí)候，有一個(gè)著名的天主教徒，他叫圣奧斯丁，他過去是一個(gè)浪子，沉浸在縱欲之中，之后他希望變好，他希望變成一個(gè)天主教徒，那天晚上他向上帝祈禱，說主啊，賜予我力量，賜予我自制，但是我的這些美好的行為最好明天才開始，遲一點(diǎn)再開始，這個(gè)恰恰是勃蘭特今天向上帝的禱告，我要做一個(gè)好的有自律的央行行長(zhǎng)，但是這些事情咱們以后再做，今天我要的是經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇、我要的是世俗的快樂，我要的是整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，哪怕這意味著通貨膨脹，哪怕這意味著流動(dòng)性的失控，而這個(gè)恰恰是今后6—12個(gè)月全世界會(huì)面臨的一個(gè)重大挑戰(zhàn)，流動(dòng)性泛濫。這一輪央行對(duì)于經(jīng)濟(jì)刺激措施的傳統(tǒng)工具全部失效，正常情況之下，央行減息，銀行開始信貸，實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)開始投資，就業(yè)開始產(chǎn)生，這一輪全世界絕大多數(shù)國(guó)家銀行不愿意借錢，傳統(tǒng)的政策、傳統(tǒng)機(jī)制在中間被斷裂開了，在央行和銀行之間流動(dòng)性泛濫，在銀行和實(shí)體經(jīng)濟(jì)中間看不見流動(dòng)性。為了避免這種阻塞現(xiàn)象，央行不得已搞了一個(gè)“心臟搭橋手術(shù)”，通過第二個(gè)渠道把流動(dòng)性輸入到經(jīng)濟(jì)中間，那就叫市場(chǎng)，由于這不是一個(gè)傳統(tǒng)的渠道，所以央行需要采取比平常多得多的流動(dòng)性才能夠把經(jīng)濟(jì)流動(dòng)起來，而這個(gè)過程所帶來的直接后果就是資金泛濫，推動(dòng)一個(gè)流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)的金融資產(chǎn)價(jià)格的爆發(fā)，這是一個(gè)全球性的現(xiàn)象。

　　如果我們看貨幣政策的話，這是美國(guó)利率的曲線，有一個(gè)人發(fā)明了一個(gè)叫做泰勒曲線，對(duì)于這種曲線格林斯潘是認(rèn)同的，在本世紀(jì)初勃蘭特也是認(rèn)同的，這綠這塊制造出來的是過渡流動(dòng)性，我們現(xiàn)在看到這種情況，我認(rèn)為聯(lián)儲(chǔ)在明年利率之前不會(huì)上升，而實(shí)際上優(yōu)化的利率也應(yīng)該上升。換句話說，在今后幾個(gè)月我們所能夠見到的就是勃蘭特制造出和當(dāng)年格林斯潘一樣的綠色地帶，換句話說流動(dòng)性問題會(huì)在全世界進(jìn)一步流動(dòng)。

　　對(duì)于全球形勢(shì)簡(jiǎn)單的概括就是經(jīng)濟(jì)最壞的時(shí)間已經(jīng)過去，V型正?；鶐砹朔磸椧呀?jīng)產(chǎn)生，但是下面由于就業(yè)沒有辦法真正復(fù)蘇，我們相信消費(fèi)起不來，這個(gè)所帶來的情況，就是利率還會(huì)持續(xù)維持一個(gè)相對(duì)低的水平，盡管經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇比較慢，但是金融資產(chǎn)價(jià)格我認(rèn)為在今后還有進(jìn)一步大幅度的上漲空間，這就是央行沒有做它應(yīng)該做的事情。

　　對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)我想先講一句話，全世界的央行都在救市，中國(guó)的政府也在救市，全世界的央行中間將幾萬(wàn)億美元的資金扔到了一個(gè)叫金融的黑洞里，這些錢扔進(jìn)去打水漂了，就見不著了，中國(guó)這次把上千億人民幣的資金，以產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃的名義放到了工業(yè)中間。我不敢告訴你哪一天這個(gè)危機(jī)會(huì)結(jié)束，但是我可以告訴你，在這個(gè)危機(jī)結(jié)束之后的某一天，中國(guó)的汽車業(yè)、中國(guó)的造船業(yè)、中國(guó)的機(jī)械制造業(yè)、中國(guó)的鋼鐵業(yè)、中國(guó)的化工業(yè)它的全球競(jìng)爭(zhēng)能力，人們會(huì)突然發(fā)現(xiàn)，又大大的進(jìn)了一步。在正常的情況下，如果政府把如此多的國(guó)家資源奉送給產(chǎn)業(yè)的話，全世界的貿(mào)易保護(hù)主義一定破產(chǎn)。我相信盡管短期我們的道路是曲折的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的確也面臨各種各樣的問題，但是從中長(zhǎng)期來看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是這一輪經(jīng)濟(jì)明顯的勝利者。但是中國(guó)也面臨著許多問題，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的一個(gè)最大問題就是流動(dòng)性過剩，中國(guó)人民銀行干的事情和全世界人民銀行干的事情是一樣的，但是世界多數(shù)地方的銀行，由于他們的帳面壞掉，資本金遭到重創(chuàng)，他們不愿意借錢，換句話說資金的流動(dòng)速度在放慢，一個(gè)上一個(gè)下在世界其他地方就被綜合掉了。只有我們中國(guó)銀行沒事，愿意借錢，而且大大的在借錢，當(dāng)你的貨幣在向上走，你的轉(zhuǎn)速也在向上走的時(shí)候，信貸失控是不可避免的。今年前9個(gè)月，中國(guó)的銀行一口氣借出去了8.7萬(wàn)億，在共和國(guó)歷史上最多的新增貸款是5萬(wàn)億，今年會(huì)翻一番，如果我們看新增貸款GDP的比例的話，這個(gè)不僅是在中國(guó)的歷史上沒有的，在人類的歷史上都沒有過。

　　　我們對(duì)于短期房地產(chǎn)市場(chǎng)我看好，我認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)往上走，對(duì)整體的東西還是看好，今后3—6個(gè)月，最近市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)重大的情況是房?jī)r(jià)基本上還是往上走的，但是城鄉(xiāng)的大幅度向下，為什么會(huì)產(chǎn)生這種情況？有人認(rèn)為這是市場(chǎng)中間大家有一個(gè)觀望態(tài)度，的確不排除在二級(jí)市場(chǎng)有觀望的態(tài)度，但是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是被一級(jí)市場(chǎng)拉動(dòng)的，而今天中國(guó)市場(chǎng)面對(duì)的最大的問題是市場(chǎng)的房源不足，2008年前6個(gè)月沒有人建房子，后6個(gè)月當(dāng)市場(chǎng)旺起來的時(shí)候，但是回頭看看自己的房源數(shù)量已經(jīng)明顯了減少了。我們現(xiàn)在的估算，今天中國(guó)的可銷售房源，或者說住房的庫(kù)存數(shù)量大約是銷售5個(gè)月的數(shù)字，和一年前房地產(chǎn)最黑暗的時(shí)期相比今天的房源已經(jīng)嚴(yán)重不足，房地產(chǎn)的調(diào)控還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。但是房子的需要有一個(gè)建設(shè)周期，在這個(gè)建設(shè)周期真正拉起來之前，我認(rèn)為房源不足一級(jí)市場(chǎng)相對(duì)成交緩慢這個(gè)趨勢(shì)沒有辦法真正的改變，而這個(gè)情況我相信今后幾個(gè)月還會(huì)持續(xù)下去。但是在另外一方面，資金的供應(yīng)量卻是在暴增，中國(guó)的銀行恨不得拿把槍指著大企業(yè)說，“你拿我的錢，如果你今天不從我這兒借錢，你以后都不要敲我的門了”。大企業(yè)手中有大把的錢，大家看看實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求還沒有真正的起來，產(chǎn)能過剩的現(xiàn)象沒有的嚴(yán)重，他不敢投資，把錢放在銀行，看銀行的儲(chǔ)蓄利率幾乎為零。在過去的三個(gè)月中間，中國(guó)最共有48塊“地王”天價(jià)拍賣，其中有70%不是開發(fā)商，而是中國(guó)的央企業(yè)，中國(guó)歷史上第一次，中華共和國(guó)的長(zhǎng)子，號(hào)稱是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的戰(zhàn)略性的企業(yè)紛紛的把錢投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。實(shí)體資金趨向虛擬經(jīng)濟(jì)，這是今天我們看到的可怕的經(jīng)濟(jì)，也是最終迫使經(jīng)濟(jì)不得不在房地產(chǎn)市場(chǎng)拿出一輪新調(diào)控的最大因素，因?yàn)檫@種情況在80年代中期，日本曾經(jīng)出現(xiàn)過，如果搞不好，我們很可能陷到80年代日本式的泡沫經(jīng)濟(jì)中。這是不是意味著調(diào)控很快就會(huì)出來，我認(rèn)為不是。假象一下中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一塊冷凍食品，你把冷凍食品從冰柜里剛剛拿出來的時(shí)候用最大的溫度加溫，什么結(jié)果，這食品中間的一部分熟了，這個(gè)實(shí)、那個(gè)虛，房地產(chǎn)汽車銷售火爆，但是這個(gè)食品核心部分還是凍的，那是出口，那是就業(yè)，而這個(gè)食品最外圍的表層糊了，那叫資產(chǎn)價(jià)，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家我大聲疾呼我說著火了，這個(gè)表皮著起來了，作為開發(fā)商的各位如坐針氈不知道上面的斧子什么時(shí)候掉下來。大家轉(zhuǎn)變一下角色，如果你坐在總理的位置上你會(huì)怎么做，經(jīng)濟(jì)學(xué)家看到的是資產(chǎn)價(jià)格，政治家最關(guān)心的是什么？社會(huì)穩(wěn)定，就業(yè)。在出口出現(xiàn)明顯的可持續(xù)復(fù)蘇之前，在就業(yè)問題得到明顯的可持續(xù)的解決之前，我認(rèn)為會(huì)有各種各樣小的方法出臺(tái)，但是大的格局是不敢收。

　　我們看到各種各樣小的措施出來，銀行每個(gè)月新增數(shù)量有所下降，大家對(duì)此也認(rèn)為這是調(diào)控的開始，錯(cuò)了，這不是調(diào)控。中國(guó)經(jīng)濟(jì)這個(gè)杯子里面已經(jīng)灌滿了水，這個(gè)時(shí)候你倒四千億進(jìn)去，還是1.5萬(wàn)億進(jìn)去，都是溢出來的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)所需要的僅僅是從這個(gè)杯子里面抽一點(diǎn)水出來，而不是繼續(xù)放水進(jìn)去，因?yàn)檫@個(gè)杯子早就滿了。今天我們會(huì)不會(huì)看到一個(gè)新增貸款出了負(fù)數(shù)，不會(huì)。二次房的貸款明顯在收緊，但是現(xiàn)在許多城市買房子70%是現(xiàn)金支付，所以我認(rèn)為短期仍然是在泛濫的基礎(chǔ)上運(yùn)作。我個(gè)人認(rèn)為2010年當(dāng)中國(guó)的出口開始站穩(wěn)，當(dāng)實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)虛擬化的這個(gè)趨勢(shì)變得越來越明顯，當(dāng)總理也開始擔(dān)心資產(chǎn)泡沫的時(shí)候，房地產(chǎn)的調(diào)整就會(huì)開始，而現(xiàn)在大家開發(fā)商夜以繼日趕著造房子，當(dāng)這些房子同時(shí)涌現(xiàn)市場(chǎng)的時(shí)候，新一輪房地產(chǎn)的調(diào)整是不可避免的。但是我相信房地產(chǎn)2010年做的事情是2008年沒有做完的事情，換句話說是把2008年由于金融危機(jī)被打斷的房地產(chǎn)調(diào)整會(huì)重新持續(xù)下去。所有的央行盯的都是CPI，有意無意把資產(chǎn)價(jià)格上漲放小一點(diǎn)，所以全世界在回收流動(dòng)性上面一定會(huì)添時(shí)，這個(gè)可能對(duì)金融資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲帶來助漲的作用，但是最終我們一定會(huì)面臨大規(guī)模利率的上漲，如果你今天作為發(fā)展商，我恭喜你還會(huì)有幾個(gè)月的好日子過，但是今年千萬(wàn)不要把杠桿拉的太高，把借貸拉的太深，一旦中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善之后，貨幣環(huán)境正?；?、利率正常化之后，很可能在兩年之內(nèi)利率上漲3%，甚至更多。一開始那2%不叫加息，叫利率水平正?；?，所以今天的利率水平對(duì)于你來講，這是上帝送給你的，到時(shí)候上帝會(huì)收回來，要記住利率水平正?；?，你想賺錢可以，但是切記要留下利率上升的運(yùn)作空間。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)雙位數(shù)的增長(zhǎng)，我認(rèn)為今年第四季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)雙位數(shù)的增長(zhǎng)，但是這個(gè)是不可持續(xù)的，但是真正的雙位數(shù)的增長(zhǎng)是被超級(jí)因素拉動(dòng)起來的。在2003年—2007年的5年中間，中國(guó)連續(xù)五年出現(xiàn)了雙位數(shù)增長(zhǎng)，這是由兩個(gè)超級(jí)因素帶動(dòng)的，第一個(gè)超級(jí)因素叫做WTO，中國(guó)加入WTO，貿(mào)易順差爆炸性的增長(zhǎng)、流動(dòng)性爆炸性的增長(zhǎng)、資產(chǎn)價(jià)格大幅度上升就叫超級(jí)因素，今天我們看不到類似一個(gè)WTO的超級(jí)因素。第二個(gè)超級(jí)因素叫房地產(chǎn)熱，房地產(chǎn)拉動(dòng)了56個(gè)行業(yè)同時(shí)向上走，這個(gè)觸發(fā)了人類歷史上都沒出現(xiàn)過的向上走，但是比起前幾年的波瀾的房地產(chǎn)熱，今天見不著了。在中國(guó)出現(xiàn)一個(gè)新的超級(jí)因素之前，我認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本上是8%—10%之間，可能有個(gè)別季度超過10%，但是真正持續(xù)的10%以上增長(zhǎng)我認(rèn)為需要一個(gè)新的超級(jí)因素。這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)意味著美國(guó)人生活方式的過程，也意味著中國(guó)增長(zhǎng)模式的過程，過去我們拼命制造東西賣給美國(guó)人而產(chǎn)生大量的貿(mào)易順差由此拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式，已經(jīng)一去不復(fù)返了。中國(guó)需要尋求一個(gè)新的內(nèi)部產(chǎn)生的增長(zhǎng)動(dòng)力，認(rèn)為城市可以提供一定的增長(zhǎng)空間，但是下一個(gè)超級(jí)因素恐怕要來自于農(nóng)村的消費(fèi)，而這個(gè)根基來自于農(nóng)村的農(nóng)地改革，這個(gè)過程一定會(huì)相當(dāng)緩慢，我相信在今后兩到三年都不可能真正成為中國(guó)消費(fèi)的一個(gè)拉動(dòng)因素，但是這是中國(guó)四千年歷史上第一次農(nóng)民可以把土地使用權(quán)抵押出去做信貸。某一天你會(huì)發(fā)現(xiàn)農(nóng)民甲把農(nóng)第拿到農(nóng)村信用社去抵押，農(nóng)民乙會(huì)把土地拿出去抵押，開一個(gè)摩托車修理店，這個(gè)就形成了新的中國(guó)農(nóng)業(yè)農(nóng)村工業(yè)化過程，這是一個(gè)全新的增長(zhǎng)模式，這個(gè)模式能不能夠成功，我不敢講，但是如果這個(gè)模式成功，這就是一個(gè)震撼性的帶動(dòng)全中國(guó)經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)全世界經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的超級(jí)因素，我個(gè)人認(rèn)為成功的因素是不小的，當(dāng)農(nóng)村從來沒有一點(diǎn)信貸的時(shí)候，真的調(diào)一點(diǎn)信貸出去，這個(gè)帶來的周轉(zhuǎn)連鎖反應(yīng)我認(rèn)為是相當(dāng)好的。土地改革的速度一定慢，因?yàn)橹袊?guó)要避免俄羅斯在上個(gè)世紀(jì)末做出的事情，葉利欽一口氣把俄羅斯所有的國(guó)有企業(yè)全部私有化，每個(gè)俄羅斯人都拿到了股票，俄羅斯人不知道股票是什么玩意兒，所以全把那張紙拿出去換成伏特加酒喝了，這個(gè)給俄羅斯國(guó)有企業(yè)帶來了毀滅性打擊，中國(guó)要防止這種情況，農(nóng)民如果要是失去賣掉的土地找到工作的話，中國(guó)會(huì)出新的陳勝吳廣，如果這些土地能夠盤活，真正給農(nóng)村帶來信貸、帶來資金，我們將面臨一場(chǎng)新的消費(fèi)革命。如果四億五千萬(wàn)的城市會(huì)有一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，給中國(guó)帶來了五年雙位數(shù)的增長(zhǎng)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、對(duì)世界經(jīng)濟(jì)都是舉輕若重的。

　　到2020年的時(shí)候，我們認(rèn)為中國(guó)會(huì)占全球消費(fèi)的21%，美國(guó)會(huì)占全球消費(fèi)的20%，中國(guó)會(huì)成為世界第一大消費(fèi)國(guó)，這個(gè)時(shí)候中國(guó)的收入增長(zhǎng)，人民幣匯率升值，人口結(jié)構(gòu)變化，以及美國(guó)消費(fèi)者驅(qū)杠桿加在一起的共同情況。10年前中國(guó)的大趨勢(shì)是什么？一個(gè)是出口熱，一個(gè)是通縮，這兩項(xiàng)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來重大影響，對(duì)于全世界經(jīng)濟(jì)都帶來巨大影響。在這個(gè)過程中還發(fā)生的很多大大小小的事情，亞洲金融危機(jī)大不大，10年以后再看，這不過是歷史浪潮中間的一個(gè)浪花，噪音，朱镕基總理當(dāng)時(shí)的宏觀調(diào)控大不大，大，但是回過頭看，這不過是歷史上的一個(gè)噪音，5年以前中國(guó)的大趨勢(shì)是什么？一個(gè)是房地產(chǎn)熱，第二個(gè)是WTO，在這個(gè)過程中間也有許多噪音，石油價(jià)格從20塊錢跳到140塊錢，又回到70塊錢，再回到40塊錢，這叫噪音，溫家寶總理每年搞一個(gè)宏觀調(diào)控，那叫噪音。今后的10年，中國(guó)的大趨勢(shì)是什么？第一個(gè)是經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)移，由出口向消費(fèi)的轉(zhuǎn)移，這不僅對(duì)于我們來講，對(duì)于消費(fèi)是一個(gè)重大的商機(jī)，還可能帶來許許多多其他的變化，如果要是中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)消費(fèi)這樣的大波，而不是出口的話，人民幣匯率就會(huì)答復(fù)上升。第二，中國(guó)的大幕已經(jīng)掀起，過去把所有的錢全部集中在國(guó)家，然后扔到房地產(chǎn)這條道路已經(jīng)結(jié)束，今后中國(guó)的投資機(jī)會(huì)不僅僅在西安的房地產(chǎn)，中國(guó)的資金匯到世界的每一個(gè)地方去，你能比他早走一步，這個(gè)對(duì)你來講就是商機(jī)。謝謝大家。