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　　孟曉蘇：

　　各位同仁、各位朋友，大家上午好！

　　我非常高興再次來到古都西安參加觀點新媒體組織的論壇，共同探討城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題。西安我不是第一次來了，這次到西安來看到的城市建設(shè)規(guī)模使我振奮，在這里我看到的是大規(guī)模的舊城改造和兩條地鐵線同時開通。有人跟我說，不到西安就不知道為什么外國人把中國叫China，當(dāng)然我們現(xiàn)在拆的不是舊城，拆的是棚戶區(qū)，相信這樣的大拆大建不僅會整個改變城市面貌，不僅會拉動西安經(jīng)濟和會拉動全國經(jīng)濟做出貢獻，也會為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的市場需求。我給大家?guī)淼挠^點，就是對房地產(chǎn)近年發(fā)展的預(yù)期，因為現(xiàn)在人們對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既有喜悅，又有所擔(dān)憂，我想從周期本身的角度談?wù)劷鼛啄攴康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　我們現(xiàn)在還沉浸在國慶60周年的喜悅之中，這次國慶60周年慶典向全世界展示了國威軍威，我們30年成就的喜悅，特別是這30年確實取得很大的成就，特別我們的經(jīng)濟一直保持高速度增長，特別是兩位數(shù)的增長，使我們排名從2005年的排名第四到今年的第三，所以人們都預(yù)期今年我們將成為世界第二大經(jīng)濟體。這正像胡錦濤總書記在去年年底所說的，13億人大踏步的趕上了時代潮流。在天安門廣場上胡錦濤同志講，我們?nèi)珖髯迦嗣穸紴閭ゴ笞鎳陌l(fā)展進步感到自豪。

　　我講的題目分為四個方面，第一個是可喜轉(zhuǎn)折，起動內(nèi)需取得了初步成果。為什么我們能夠這樣喜慶的來慶祝60周年呢？是因為我們經(jīng)濟明顯的復(fù)蘇了，特別是房地產(chǎn)的復(fù)蘇，為全國的復(fù)蘇發(fā)出了一個積極的信號。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，今年我們看到重現(xiàn)了生機和活力，銷售額和銷售面積達幅度增長，增長幅度甚至在42%，房地產(chǎn)市場有了全面的恢復(fù)。今年我們看到了，8月份的數(shù)據(jù)來看銷售猛增了42.9%，而銷售面積幾乎和去年全年相同，這還是8月份，我相信9月份的數(shù)據(jù)超過2008年全年，可是今年全國突破最高的2007年是穩(wěn)定的，有可能能達到3萬億的總銷額。對比我們2008年這個時候，全國的房地產(chǎn)成交急劇萎縮，一線城市甚至萎縮了50%，回顧這些問題造成是因為連續(xù)三年一直房地產(chǎn)價格上漲，房空漲，房過熱，由于這些需求的政策影響到了發(fā)展，使得我們?nèi)ツ杲?jīng)濟經(jīng)歷了過山車。由于房地產(chǎn)市場的萎縮就造成了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的萎縮，帶來了若干工業(yè)價格下降和行業(yè)虧損，而影響就業(yè)的問題也是非常嚴(yán)重，去年這個時候我們知道很多大學(xué)畢業(yè)生找不到工作，2600多萬農(nóng)民工下崗回家，這也是我們轉(zhuǎn)變的原因，我們轉(zhuǎn)到了全力保發(fā)展，中央采取了一系列積極的政策推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括強調(diào)最終需求，而最終需求主要是住房和汽車。中央和國務(wù)院又再次強調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)業(yè)沒有啟動之前先以政府投資來拉動經(jīng)濟增長，實行積極的財政政策，住房交易減免稅費，放寬房地產(chǎn)的開發(fā)貸款和抵押貸款，要求媒體積極的引導(dǎo)輿論打壓，支持地方政府出臺地方政策來救樓市。這些政策收到了明顯的成效。我們看到，去年我們還在爭論，到底我們中國的經(jīng)濟啟動是V型還是W型，目前我們經(jīng)濟啟動呈現(xiàn)了對勾型，而房地產(chǎn)啟動看來是一個V型。首先是政府拉動投資力，在2000年以后的高速的持續(xù)的發(fā)展，這次也是這樣，我們四萬億拉動經(jīng)濟取得了一定的效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)和汽車這兩個支柱產(chǎn)業(yè)作為最終消費的啟動，有效拉動了中國經(jīng)濟的增長。我們看到現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售額增長了70%，最終消費拉動了中國經(jīng)濟的增長。

　　第二，凝聚公示，國家申明不會改變政策。近期爭論不斷，是否泡沫過熱，在今年的5、6月份就有些媒體呼吁改變政策、呼吁打壓經(jīng)濟，打壓房價的呼聲再次興起。我們看到5、6月份房價上漲，這里面有各種問題，因為房價上漲又要走到老路上去，這是不對的，全國房價也不就上漲了1%、2%你就來打壓，某些媒體，特別是中央影視媒體，說的最不能讓人容忍的話，就是“誓不買房，就不消費，其奈我何”。我們看到7月份央行剛剛對于信貸做了微調(diào)，結(jié)果股市應(yīng)聲落地，出現(xiàn)了幾個大跌，現(xiàn)在恢復(fù)起來了又跌下去了，這有使我想到侯寶林先生說的一個先生，說兩個醉鬼喝醉了以后鬧鬼，這個醉鬼講你說你沒醉，你順著這個柱子爬上去，這個醉鬼說我不爬，我爬到半截你關(guān)掉電門我就掉下來，最后沒有爬，誰爬了呢？股民爬了，讓他順著光柱爬，但是人家爬到半截你關(guān)電門，這樣更不對了。到底怎么樣才能使中國的股市穩(wěn)定呢？不能靠爬光柱，實體經(jīng)濟要發(fā)展起來，實體經(jīng)濟是什么？特別是住房和汽車，這些實體經(jīng)濟的最終消費對實體經(jīng)濟的發(fā)展能夠產(chǎn)生最重大的影響。我再說一個相聲蘇文茂先生講的相聲《橡皮膏》，有個人喝醉酒以后怕老婆打，因為屁股被劃破了，回家找個橡皮膏就鐵上了，最個醉鬼說我沒喝醉你為什么打我，他老婆說你沒喝醉，你沒喝醉為什么把橡皮膏貼到鏡子上了。前一段時間救市，好多人就把橡皮膏貼到鏡子上了，我們經(jīng)濟于事無補，因為我們主要擠壓的不是農(nóng)副產(chǎn)品，而是有色金屬等等，要拉動這些經(jīng)濟就要靠最終需求。

　　我們年初曾經(jīng)制訂了十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，我們要振興鋼鐵業(yè)，我們鋼鐵業(yè)已經(jīng)是全世界第一了，我們這個第一的概念是超過后面的七家全世界的企業(yè)，我們今年預(yù)計鋼鐵可以占全世界的47點幾，將近一半的產(chǎn)量，我們還要振興，我們有色金屬也要振興，價格都跌了十分之一了也要振興，我們紡織業(yè)也要振興，前幾年剛剛拿起砸時候沙地，我們現(xiàn)在還要振興。我們振興話還沒有落地，國務(wù)院召開會議，要抑制鋼鐵水泥這些要振興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩，這是一個很有趣的現(xiàn)象，半年之后就要做這樣的調(diào)整。為什么呢？為什么我們的工業(yè)出產(chǎn)價格創(chuàng)出了13年以來的新低？原來我們振興了中間產(chǎn)品的生產(chǎn)，包括鋼材、水泥，但是卻沒有變成最終消費品，缺乏足夠的加工能力，把它加工成老百姓所需要的房屋。十大產(chǎn)業(yè)至少有八個產(chǎn)業(yè)要靠房地產(chǎn)業(yè)來拉動，現(xiàn)在我們的認識已經(jīng)統(tǒng)一了，溫總理強調(diào)，我們現(xiàn)在不進則退，要保持政策的連續(xù)性，總理說我們不能也不會在不適當(dāng)?shù)臈l件下改變政策方向，這些意見也在最近召開的四中全會上得到了充分的肯定，就是保持現(xiàn)有的經(jīng)濟政策不動搖。

　　第三，瞻望前景，我們產(chǎn)業(yè)迎來了五年的發(fā)展機遇。各國各地在房地產(chǎn)發(fā)展都有明顯的周期規(guī)律，我們中國的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)律在頭兩個發(fā)展期表現(xiàn)出來的都是五年增長兩年低落，我們98年迎來了第三次發(fā)展，第三次發(fā)展到第五年的時候來應(yīng)當(dāng)是低落，但是因為我們認識到了這個規(guī)律，因此就使得這個發(fā)展期一直延續(xù)到2007年的下半年，持續(xù)發(fā)展了8年多，將近9年。當(dāng)然，周期性規(guī)律也是不能違規(guī)，從2006年開始政策的偉大效益打壓，就使得在2007年底結(jié)束了發(fā)展期。從圖表來看又出現(xiàn)了巨大的周期性波動，這次巨幅的跌升也是以往過去所沒有過的，但是低谷之后還需要進入新的增長期，這是規(guī)律決定的。去年預(yù)言，房地產(chǎn)業(yè)將在2009年5、6月復(fù)蘇，這個預(yù)言實現(xiàn)了，因為政策力度大，我相信這些政策力度對房地產(chǎn)復(fù)蘇起到積極作用。我們看到今年上半年房地產(chǎn)的銷售額、銷售面積都出現(xiàn)的明顯的反彈，確實先于其他的產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇了。而根據(jù)周期性的發(fā)展預(yù)測今后，我們至少還會保持5年以上的增長，如果恢復(fù)的好我們還可以有更多的時間。在每一輪發(fā)展期的出現(xiàn)都會有新的投資人加入到行列，前面三次發(fā)展造就了三批企業(yè)紛紛進入，第一批是中房首開，第二批是萬科、遠洋、華遠，(股份制企業(yè))。我們又面對這樣一個新的增長期，在這個新的增長期的時候，他們要投資房地產(chǎn)企業(yè)這是一個正確的選擇，他們進入房地產(chǎn)變成了房地產(chǎn)業(yè)，他們也在上一輪的發(fā)展中，在自己資金困難的時候，還有一些很著名的房地產(chǎn)名人們，他們項目造就了房地產(chǎn)的企業(yè)家，我相信在明年將會有一些企業(yè)陸陸續(xù)續(xù)投入，因為投資不動產(chǎn)可以使公司保值增值。我也是保險公司的董事長，我也要進行大量的都是，怎么投呢？我在前幾年提出的REITs和房地產(chǎn)PE，就是房地產(chǎn)信托投資基金和房地產(chǎn)股權(quán)投資基金，已經(jīng)得到了國務(wù)院的大力支持，如果這樣的發(fā)展順利，未來我們的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)投資商和開發(fā)商的細分與合作，投資商主要是投資，開發(fā)商是項目的經(jīng)營和運作，在新的發(fā)展期需要各方面都要抓住新的發(fā)展機遇。

　　最后我講一講立足當(dāng)下，加大投資緩解供不應(yīng)求。最近我們看到商品房的供不應(yīng)求，現(xiàn)在房價大幅度上漲，這和供不應(yīng)求有直接的關(guān)系，在供不應(yīng)求的情況下開發(fā)商不愿意把最后的尾盤處理掉，而購房者積極觀望已有別于去年和前年年底的消極觀望。開發(fā)區(qū)不著急，老百姓也不著急，現(xiàn)在叫皇上不急太監(jiān)急，現(xiàn)在一些一線城市，9月、10月房地產(chǎn)銷售很好，但是我們看到很多的二線城市，包括西安，還在觀望，這只是對于一些小范圍。在這樣的形勢面前，是不是再次進入拐點，有人說在年底就進入拐點，這都不符合實際，因為房地產(chǎn)已經(jīng)復(fù)蘇了，勢不可當(dāng)。如何能夠避免老百姓對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分漲價的職責(zé)呢？房地產(chǎn)要注重社會責(zé)任，不要過快的抬高房價，要把房價上漲空間更多的留給居民。我們在北京和上海建的這些房子現(xiàn)在都漲價，二手房現(xiàn)在都漲到兩三萬平米了，當(dāng)時我們只賣到七千、五千。至少我們在媒體的面前要強調(diào)這樣的理念，而不是想方設(shè)法強調(diào)最后一絲利潤。最根本的問題是房屋的供不應(yīng)求，目前房屋的供應(yīng)量嚴(yán)重不足是造成房價上漲的原因，現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)為什么要提高房價呢？第一，在前一段5、6月份的市場旺銷中把大量的房子都賣完了，剩下10%就不著急了，因為他們沒有資金壓力了，所以寧可抬價停銷來觀望。

　　第二，而瞻望未來，我們房地產(chǎn)開發(fā)增幅雖然有，但是增幅同比是回落的，增幅只有14點幾，比原來回落了14點幾，住宅回落了20點幾，住宅回落的更多。供求平衡與供不應(yīng)求下的價格變化，供不應(yīng)求價格就上漲，這是經(jīng)濟學(xué)的基本規(guī)律。這幾年的土地供應(yīng)，我們看到北京市的數(shù)據(jù)，看來北京今年能夠完成供應(yīng)指標(biāo)任務(wù)都很難完成，這些問題可能都會造成房屋下一步的供不應(yīng)求。在開發(fā)商里面不為資金發(fā)愁的情況下，在開發(fā)商把大部分房子賣掉的情況下，他們考慮的并不是要急著賣掉最后的5%，而更多考慮的是95%的老業(yè)主，他們最多謀求的是房地產(chǎn)邊際效益，現(xiàn)在有經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)手里留下底線，用來提高房價，每當(dāng)房價提高一次，整個小區(qū)的老業(yè)主們就歡欣鼓舞，其實就是開發(fā)商掌握著房屋的價格權(quán)。在這種情況下當(dāng)然要為大多數(shù)人民群眾考慮，大多數(shù)人民群眾是已經(jīng)95%買了的房子，而不是5%沒賣掉的那部分，通過5%來降低是不可能的，怎么辦呢？只有一個辦法，就是要增加供給，幸好現(xiàn)在老百姓有點猶豫，如果老百姓這時候仍然踴躍購買，那會出現(xiàn)什么情況呢？供應(yīng)不足，再加上需求旺盛，這樣會造成房價的急劇上漲。一些專家講，又要到了拐點了，這是很荒謬的觀點，盡管日后老百姓會批評他們說錯了，但是現(xiàn)在卻起到了穩(wěn)定市場的作用，這是一件好事不是壞事?，F(xiàn)在最重要的問題，要加大供地，減少“地王”，很多地方開始按照三中全會的要求，推動城中村的改造，這是增加新的土地供應(yīng)的重要方式。第二是加大投資增加房屋的供應(yīng)量。第三是要加快保證住房建設(shè)。這樣才能夠通過總量基本平衡實現(xiàn)價值的基本穩(wěn)。國務(wù)院已經(jīng)帶頭了，我們看到新組建的住房建設(shè)部，狠抓廉租房建設(shè)，三年九千億，雖然拉動里不斷減弱，但是對改善今后的住房建設(shè)是很有意義的。政府提供的土地不足，地方政策推動的城中村改造情況下，我們企業(yè)也要增加投資和土地供應(yīng)。所以這些舊區(qū)改造我們已經(jīng)做了計劃，其中像呼和浩特的小區(qū)，原來是28萬平米，現(xiàn)在是135萬平米，全國這樣的項目我們近期推出10個，中期是30個，遠期是160個。因為我們這些項目都在黃金地段，都在一環(huán)以內(nèi)。這些都是我們面對現(xiàn)在的時期我們采取的作為，我們房地產(chǎn)要把握周期性機遇，加大房地產(chǎn)投資，至少在三年之后投資是沒有多大奉獻，現(xiàn)在房地產(chǎn)沒有泡沫，現(xiàn)在需要的是加快生產(chǎn)，用加快生產(chǎn)來形成一個買方市場改變現(xiàn)在賣方市場對買方市場的不公平，用我們的實際行動來實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，帶動中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，我就講到這里，謝謝。