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　　房價有沒有基本面支撐，關(guān)鍵是要看買房人的收入，而不是全部人群的收入。

　　注意：本文不是在論證中國的房價有或者沒有泡沫，如果你讀出了中國有或者沒有泡沫這樣的結(jié)論，那屬于誤讀。

　　上個星期，和谷主一起和兩個在業(yè)內(nèi)很有名氣的中國經(jīng)濟學家一起吃午飯—他們是夫婦。

　　中間我被問到了一個問題，像考試一樣：你怎么論證中國的房價沒有泡沫？

　　問這個問題的前提是，想要論證中國的房價有泡沫是相對簡單的，至少飯桌上的這四個人是這么看的，那些已經(jīng)習以為常的指標，房價收入比或者房價租金比，可能都會顯示中國一些城市的房價偏高了。對方想知道，我能不能提供泡沫理論以外的對這些指標偏高的合理解釋。

　　我給了一個很簡單的回答：拿房價收入比說，一個簡單的辦法就是，把中國的指標除以四，再和別的國家比較，如果除以四之后還高，那大概就算有泡沫了，要是沒高，就沒有泡沫。（請注意，這是飯桌上的聊天，不是什么嚴謹?shù)膶W術(shù)。而且我只是在提供另一個角度的思維，并不是在論證中國的房價沒有泡沫。）

　　對方當然表示：愿聞其詳。

　　我于是就簡單解釋了一下：中國的經(jīng)濟增長率至少是別的國家的一倍以上，就因為這個，中國的指標少說也要高一倍。然后真正買商品房的人群，作為一個人群，收入水平要高于全部人群的收入水平，就算這個人群的收入水平是全部人群收入水平的一倍吧（注意，這里沒有證據(jù)，完全是在提供一種思路），那意味著用平均收入計算的房價收入比高估了真正的房價收入比（也就是房價相對于真正買房人的收入）一倍。這兩個效應加在一起，意味著，只有把房價收入比除以四，才有比較意義。

　　我們關(guān)于房價的談話就到此為止了，對方聽明白了。至于同意不同意，就是個人的判斷問題了，然后我們就移到了下一個話題。寫博客還得多寫兩句：

　　為什么經(jīng)濟增長率高意味著中國的房價收入比也應該高？這個東西很直觀，假設(shè)兩個完全一樣的國家，什么都完全一樣，包括目前的收入，都是平均一人一年5萬塊。唯一的不同是收入增長的速度不同。一個國家收入每年增長10%，另一個國家收入不增長。然后假設(shè)兩國的房價收入比也完全一樣（很快你就會意識到這是有問題的），都是10，那就意味著兩個國家的房價都是50萬。然后讓我們想象一下7年以后的情形，這個時候一個國家的收入還是5萬，另一個國家卻已經(jīng)是10萬了，如果保持一樣的房價收入比10，那意味著一個國家的房價會是50萬，另一個國家卻會漲到100萬。但如果7年后房價會漲到100萬，給定現(xiàn)在這么低的利率，那50萬的房子恐怕早就給搶光了。因此房價也就不會是50萬了，而會更高才對。粗略的說，你可以證明，在一定的條件下（主要是利率不能太高），在收入增長更快的國家，穩(wěn)態(tài)的房價收入比也應該更高才對。這里面一個關(guān)鍵的原因是房價收入比選擇的只是一個截面的收入，而收入本身卻是一個動態(tài)的過程，不僅現(xiàn)在的收入重要，未來的收入同樣重要，而房價收入比并不能完全反映這些。認為中國的房價收入比應該和別的國家“可比”，從這個意義上講，并不完全合理。

　　至于中國買商品房的人群平均收入高于整個人群的平均收入這件事情，是我個人的猜測，沒有證據(jù)。但我會很驚訝如果這件事情不是真的。高一倍完全是我拍腦袋的，但問題的關(guān)鍵是，房價有沒有基本面支撐，關(guān)鍵是要看買房人的收入，而不是全部人群的收入。

　　最后我想說，一個經(jīng)濟高速增長的國家，對那些收入增長緩慢的人群而言，是非常殘酷的。房價如此，物價如此，很多地方都是如此。很多東西因為整個宏觀經(jīng)濟的快速增長而水漲船高，但很多人的收入增長卻沒有跟上，我在異質(zhì)一文里已經(jīng)充分表達過了我的擔心。