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　　經(jīng)過2008年的市場洗禮之后，富力將更加重視成本的控制以及過程的細節(jié)把控。

　　觀點網(wǎng) 林向 在8月13日召開的2009博鰲房地產(chǎn)論壇上，富力地產(chǎn)執(zhí)行董事呂勁接受了觀點新媒體的專訪。

　　呂勁表示，富力未來的壓力在于發(fā)展速度和質量之間找到平衡點。此外，對中長期的抗風險安排也是富力極為看重的方面。

　　經(jīng)過2008年的市場洗禮之后，富力將更加重視成本的控制以及過程的細節(jié)把控。此外，富力對資金的配套和拆分更加細化，也更加注重選擇一些長期的，成本更低的貸款。

　　同大多數(shù)開發(fā)商一樣，富力也面臨著此前高速發(fā)展期慣用模式轉型的問題。加強成本管理和細節(jié)把控以及資金拆分配套更加細化，只是富力從粗放型發(fā)展到精細化管理的一些體現(xiàn)。

　　此前，富力在2008年年報中表示，將在2009年加緊實施成本控制措施，如采用定價合同，以及完善采購材料的平臺等。有接近富力的人士表示，原中海地產(chǎn)華東區(qū)總經(jīng)理朱榮斌跳槽至富力擔任富力華南區(qū)總經(jīng)理后，一方面開始推進華南區(qū)的銷售，一方面在富力內部設立了“成本控制中心”，該人士表示，朱榮斌來富力后極為重視成本的控制和質量管控。

　　進入2009年，相比萬科保利金地等企業(yè)在招拍掛市場上的呼風喚雨，富力在土地招拍掛市場上也比2007年時低調得多。除了高價拿下北京富力城旁邊的廣渠門10號地之外，富力幾乎上招拍掛市場銷聲匿跡。

　　從土地儲備策略來看，富力可說是不得已選擇收購等方式擴張土儲，包括近期市場傳聞富力接手廣州著名的海珠城廣場“爛尾樓”項目。

　　在4月份，富力收購的從化千畝別墅項目“源泉別墅”，很短時間內即更名為“富力·泉天下”并入市，似乎此類獲取土地儲備的方式比在招拍掛市場上更適合富力。此外，有消息顯示，6月初富力又在廣州簽下了一個城中村改造的項目。

　　從另外一個角度來說，這也是富力發(fā)展模式的一種回歸。富力早期起家之時，即是靠舊廠房的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。

　　除此之外，富力對產(chǎn)業(yè)鏈進行了縱向整合，組建為旗下工程提供電氣和機械工程安裝、室內設計及園林施工等服務的團隊。據(jù)一位接近富力的業(yè)內人士稱，富力已經(jīng)著手建立單獨的公司負責整合這方面的業(yè)務。

　　富力于2007年6月斥巨資全盤收購了天力建筑公司，而此次組建自己的電氣安裝和園林施工公司表明富力試圖在房地產(chǎn)業(yè)務鏈中“通吃”。但有業(yè)內人士認為，富力這種對全流程的掌控和行業(yè)進行專業(yè)化外包的趨勢可謂背道而馳。

　　一個典型的例子是萬科，萬科一貫主張住宅產(chǎn)業(yè)化，其在專業(yè)外包的路上也走得較早，萬科上海區(qū)域的財務甚至都已經(jīng)進行了外包。

　　在房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分工越來越明確之后，富力反而選擇了進行“通吃”，這樣做是否真的可以獲取更高的效率、更低的成本？

　　以下是觀點新媒體對富力執(zhí)行董事呂勁先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：開發(fā)商現(xiàn)在拿地和2007年的時候有什么不同？

　　呂勁：整個城市化，最關鍵還是供應量，這種供應量其實很透明。北京三環(huán)以里，或者廣州的CBD，同樣是一個非常熱的地段，在廣州我們也沒有去爭，而且我們手頭還有一些準備要消化的項目。其實這是一個布局，而且也不單是有一兩家看好的，還有若干的發(fā)展商都看好這個地段。我覺得09年出現(xiàn)的所謂地王和07年還是一些本質上的不同的，07年發(fā)展商的經(jīng)驗也不夠，大家對房地產(chǎn)會有調整這件事情經(jīng)驗還不太足，到了09年，大家其實已經(jīng)非常謹慎地根據(jù)公司的實際狀況，跟項目所在地的一些特殊情況等方面謹慎考慮?？赡?7年的時候部分發(fā)展商只考慮項目的地段，沒考慮自身的實力，到了今天，大家都會考慮到。比如說我們一些國營的，他們會有更強的競爭力，因為他們本身自身成本比較低，而且他們整個資金實力比較強，也會偏樂觀一點，都是一個合理的選擇。

　　觀點新媒體：為什么富力不在港交所進行配股融資？

　　呂勁：其實我們是部分在香港上市，只是四分之一多一點的股份，我們有70%多的股份都還是在內地，現(xiàn)在還是一個不流通的股份。我們整體的生意，幾乎是百分之百都在中國內陸的，所以整個融資計劃兩方面都是機會。結合現(xiàn)在目前整個金融形勢，我覺得都還是國內比較適合我們，這也是經(jīng)過我們董事會還有我們股東大會的長期謹慎的考慮以后得出的結論。

　　觀點新媒體：能不能談一下富力未來三年到五年的長遠發(fā)展目標？

　　呂勁：我們基本上不會說很大的變化，還是不偏離主業(yè)。不管是融資再怎么順利，我們最大的原則是不偏離主業(yè)，不會投汽車、投鋼鐵。另外，我們會重點發(fā)展核心城市，像北京、廣州、上海、天津，這是我們發(fā)展的重點。另外就是我們比例配置上，我們還是堅持至少有75%是普通住宅這樣的主打產(chǎn)品，這個大的方向還是不變。另外，我們也會謹慎積極地去把公司的業(yè)績逐步做上去，我們不會祈求在一年之內翻一個番，但是爭取每年有增長。中國這么多城市，我們應該具備這個條件，做不好就真的是內部管理不好，天時地利人和已經(jīng)擺在面前，再做不好說不過去了。幾年沒有增長，這也不是上市公司所要做的東西。

　　觀點新媒體：富力公司這幾年發(fā)展得特別好，您作為這么大的一家企業(yè)的高管，可以說是一位成功的企業(yè)家，但是成功背后都有大家看不到的壓力，對您來說的話，您覺得現(xiàn)在富力要繼續(xù)做大做強，面臨哪些壓力？

　　呂勁：其實我們整個團隊，從董事長到普通的員工，都會面臨現(xiàn)在企業(yè)做大了以后怎么樣去把控好速度和發(fā)展的質量方面。在我們的產(chǎn)品線上，我們這兩年還是擴張得比較快，另外一個，在公司整個品牌，這種美譽度、忠誠度這方面繼續(xù)在加強。另外一個，對中長期的一些抗風險的安排，我們會更用心一點。

　　觀點新媒體：這些安排包括哪些？

　　呂勁：包括整個執(zhí)行的安排，包括一些擴張的速度的把控。包括比如說商業(yè)物業(yè)和普通住宅物業(yè)配比的把控，經(jīng)過08年這樣大的風波以后，其實我們整個行業(yè)，特別是我們自己，應該說是取得了大的進步。

　　觀點新媒體：08年整個房地產(chǎn)市場銷量下滑，很多城市的價格降得非常多，您認為出現(xiàn)這種情況的主要原因是什么？

　　呂勁：一個是買賣雙方的自愿，沒有人強迫做出什么樣的決定。在普遍房地產(chǎn)商資金鏈比較緊缺的情況下，他們會讓出更多的利潤空間，然后去刺激這樣的消費。經(jīng)濟形勢好了以后，大家對供應量的預期，對價格的預期又有了新的看法。同樣大家也在做一個品牌，發(fā)展商會覺得價格還是有一個上漲的因素，購買力會有很強的承接，這時候會適當把價格拉高。本來應該是三個月賣完的東西可能三天就賣完了，賣完了以后蓋房子沒那么快。賣房子可以很快，蓋三年可以一天就賣完，供應量就不夠了，所以大家都在取得這種平衡。有的公司資金不緊缺，可能讓利幅度會大一點，有些公司本身貨量就不夠，可以適當?shù)匕阉龅酶谩０旬a(chǎn)品的檔次做得更高，總的來講，這是一種市場行為，沒有誰強迫誰。

　　觀點新媒體：您覺得目前整個房地產(chǎn)政策體系有哪些需要完善的地方？

　　呂勁：政策體系不斷地變是因為我們國家這兩年遇到的宏觀的東西其實已經(jīng)變化很大了，不僅房地產(chǎn)這個行業(yè)，政府的一些配套的政策其實也在完善之中。別人可能已經(jīng)發(fā)展一百年，我們就發(fā)展了十多二十年了，所以很多的政策配套措施，都還要進行完善。我們應該抱著一個平和的心態(tài)，預備政府會有一些政策上的變化。更多的抱怨或者不現(xiàn)實的期待其實都不會帶來好的結果，而且也要及時調整。中國發(fā)展得快，政策變得快，這也是正常的。當然我們希望國家在大的宏觀的經(jīng)濟政策，特別在一松一緊方面更平緩一點。而且大家知道，銀根的抓緊和放松對這個市場的影響的權重是很重的，貨幣政策權重其實是非常重的。

　　觀點新媒體：這種主要體現(xiàn)在開發(fā)商的資金成本上？

　　呂勁：還有購買力，通脹預期等等這些綜合性的因素。

　　觀點新媒體：富力在珠江新城的兩個酒店，年報里面說這兩個酒店目前還沒有盈利，是什么原因造成的？

　　呂勁：其實大部分五星級酒店，不管是北京、上海、廣州，其實他們在最初第一年不容易馬上盈利。有幾個大的因素，第一年里面有很多要攤分的一些成本，再就是客源的累積有一個過程，特別是品牌式的酒店，肯定會有一個過程，當然還有一個就是競爭也激烈，這也是事實。但是長遠來講，總的方向，我們跟酒店方都覺得前景還是不錯，而且我們整個服務的檔次上去了。最近我們在北京的萬力酒店被評為全球的萬豪集團的萬力品牌的滿意度最高的，達到了97%，能夠做到顧客滿意率97%的話，已經(jīng)為未來兩年、三年、五年打下很好的基礎。酒店是中長期的投資，回報體現(xiàn)在中長期，短期肯定遇到的困難比較多。

　　觀點新媒體：我們其實看到國內的開發(fā)商經(jīng)過07、08年的調整，進行了一些部門結構，管理結構，或者說一些策略上的調整，舉個例子說，金地專門設立了管理部，專門建立了決策體系事后去追究的體制，比如說像萬科，把全國的幾百家供應商減少到20幾家，做了一些策略管理的調整，富力這邊針對07、08年的市場形勢做了哪些調整？

　　呂勁：其中一個方面我們是抓得比較細了，在整個成本控制方面，包括選擇供應商，我們也會選擇一些大而強的，也會把供應商的名單收縮一點。我們做得更細，也新設了這么一個部門，把整個過程里面每一個細節(jié)都重新再檢查一次，加強這方面的把控，這也為以后中長期的發(fā)展打下很好的基礎。過去的發(fā)展方式是粗放式的，是不賺錢的。

　　觀點新媒體：其他一些決策、管理會不會做一些調整？

　　呂勁：當然也會，在整個支撐的平衡運作方面，對所有的這些開工量，對我們資金的這種配套做得更細，拆分到非常準確的一些預測，我們會比較準確地預測到我們全年資金到底要多少，這個現(xiàn)金要消耗多少才能去完成，跟我們整個選擇貸款的質量，比如說我們可以選擇一些更優(yōu)惠的，延期更長的這樣的配置。