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　　往往是房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)上漲而非地價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，中國(guó)土地市場(chǎng)的價(jià)格反應(yīng)往往較商品房市場(chǎng)滯后。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄔瓊：2007年博鰲房地產(chǎn)論壇之后，房地產(chǎn)界流行一句話“面粉貴過(guò)面包”。這句話至今都在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部被用來(lái)形容地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。

　　但是需要知道的是，在當(dāng)時(shí)的環(huán)境之下這句話的含義是用來(lái)評(píng)估當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在風(fēng)險(xiǎn)，而并非表明房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的成本關(guān)系。

　　所以迄今為止很多人并不理解社會(huì)為何如此在意地價(jià)在房?jī)r(jià)成本中所占的比例。簡(jiǎn)單的理解，此種爭(zhēng)論似乎在于利益，房地產(chǎn)開發(fā)的利益最大的部分是被政府占有還是被開發(fā)商占有？但此種爭(zhēng)議也許放在今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，應(yīng)該視為一種極其怪異的言論出發(fā)點(diǎn)。事實(shí)上任何商業(yè)社會(huì)中的企業(yè)實(shí)體本身對(duì)利益乃至利潤(rùn)的追求都無(wú)可厚非，但是企業(yè)需要在利潤(rùn)與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)之間做出一個(gè)平衡，過(guò)高的利潤(rùn)追求往往導(dǎo)致的是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　例如通過(guò)潛規(guī)則獲得的廉價(jià)土地必須承擔(dān)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。在招拍掛市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)而來(lái)顯然符合法律規(guī)則，但是在某些時(shí)候招拍掛市場(chǎng)的土地價(jià)格往往偏高，高地價(jià)基礎(chǔ)上的高利潤(rùn)意味著更高的價(jià)格，但是高價(jià)格是否會(huì)被市場(chǎng)接受則是問(wèn)題。

　　中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的方式是多元的，很多時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)并購(gòu)的方式獲取土地資源，但此種方式的成本也偏高，因?yàn)橹袊?guó)土地流通效率極其低下，股權(quán)并購(gòu)的方式往往使得項(xiàng)目利潤(rùn)需要分享，但它可能是介于灰色獲取土地資源與招拍掛之間一種較為中性的方式。此外，與地方政府協(xié)議拿地是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，盡管我們已經(jīng)禁止了協(xié)議出讓，但是各種可行的規(guī)避政策限制的路徑已經(jīng)被充分利用起來(lái)了。

　　在這種認(rèn)識(shí)之下，國(guó)土部關(guān)于地價(jià)成本的調(diào)查顯得有些不可理解，尤其是其調(diào)查目的與動(dòng)機(jī)。如果調(diào)查的目的僅僅是了解當(dāng)前土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)的話，那么此種調(diào)查對(duì)中國(guó)土地市場(chǎng)并無(wú)太多的意義。

　　一方面，中國(guó)土地市場(chǎng)的雙軌乃至多軌結(jié)構(gòu)決定了中國(guó)土地市場(chǎng)本身就一個(gè)畸形的土地市場(chǎng)，在此種市場(chǎng)當(dāng)中的價(jià)格體系必然是混亂的。因而，不同項(xiàng)目之間土地所占成本的差異性呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。

　　另一方面，大多數(shù)上市公司有詳盡的數(shù)據(jù)披露。事實(shí)上，類似與萬(wàn)科、保利這樣的公司，其當(dāng)年的土地儲(chǔ)備的平均價(jià)格不會(huì)超過(guò)所有項(xiàng)目銷售均價(jià)的30%。

　　當(dāng)然，或許土地價(jià)格在成本中所占的比率的評(píng)估很大程度上可以作為判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)的依據(jù)，因?yàn)楹芏嗳苏J(rèn)為土地價(jià)格是判斷房?jī)r(jià)高低的依據(jù)。但此種說(shuō)法缺乏足夠的依據(jù)，2007年的土地價(jià)格上升的時(shí)候，2008年的房地產(chǎn)價(jià)格卻在下降。相反，往往是房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)上漲而非地價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，中國(guó)土地市場(chǎng)的價(jià)格反應(yīng)往往較商品房市場(chǎng)滯后。

　　很顯然，國(guó)土部的相關(guān)調(diào)查并非顯示了土地價(jià)格與項(xiàng)目售價(jià)之間的關(guān)系，也并不能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)宏觀政策提出有建設(shè)性的數(shù)據(jù)依據(jù)。相反，國(guó)土部的相關(guān)調(diào)研則從另一個(gè)層面顯示了中國(guó)土地市場(chǎng)的混亂，不同的項(xiàng)目的土地成本差異極大。

　　問(wèn)題在于，為何土地招拍掛制度實(shí)施之后，企業(yè)拿地的途徑依然呈多元化的趨勢(shì)，更多的正規(guī)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)希望通過(guò)股權(quán)并購(gòu)抑或是政府協(xié)議拿地的方式進(jìn)行土地儲(chǔ)備？

　　原因一方面在于土地的實(shí)際成本可能遠(yuǎn)低于招拍掛的土地成本，另一方面則在與此兩種方式獲取土地儲(chǔ)備的把握性可能更較招拍掛高，企業(yè)基本能夠根據(jù)股權(quán)并購(gòu)或是與地方政府協(xié)議的情況了解把握自己的土地儲(chǔ)備，但招拍掛市場(chǎng)則未必。

　　在此種背景之下，招拍掛在某些時(shí)候甚至成為土地投機(jī)的平臺(tái)，通過(guò)招拍掛市場(chǎng)抬高地價(jià)將有助于當(dāng)前周邊樓盤銷售價(jià)格的提升。

　　最后的問(wèn)題是，在招拍掛制度下，形成多元的土地價(jià)格結(jié)構(gòu)說(shuō)明什么問(wèn)題：第一，土地招拍掛制度不合理，第二，土地招拍掛制度需要完善。