我們所應(yīng)該關(guān)注并判斷的問題并不是市場(chǎng)是否存在著泡沫，而是當(dāng)前的泡沫到底有多大，是不是到了無法忍受或即將破裂的地步。

　　點(diǎn)此進(jìn)入：復(fù)蘇與改變中的房地產(chǎn)新未來：2009博鰲房地產(chǎn)論壇

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 今年7月8日起，祝惇若正式升任為世邦魏理仕中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)公司在中國(guó)大陸地區(qū)所有分公司的運(yùn)營(yíng)，其職責(zé)主要包括從戰(zhàn)略層面監(jiān)督上述區(qū)域內(nèi)各分公司所提供的服務(wù)與財(cái)務(wù)體系，以及中國(guó)區(qū)內(nèi)的客戶拓展業(yè)務(wù)。

　　在加入世邦魏理仕之前，祝惇若曾就職于多家地產(chǎn)開發(fā)公司，包括新鴻基等知名企業(yè)。或許，這樣的一番經(jīng)歷也讓祝惇若為開發(fā)商服務(wù)的時(shí)候更能夠站在他們的角度去思考問題。

　　接受“2009博鰲房地產(chǎn)論壇”系列采訪，是祝惇若履新后第一次以中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人的身份正式接受媒體訪問。

　　觀點(diǎn)新媒體：怎樣看待2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)歷的如此巨大的轉(zhuǎn)折？您對(duì)此次轉(zhuǎn)折過程當(dāng)中，印象最深刻的事件是什么？

　　祝惇若：2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)歷的巨大轉(zhuǎn)折，是全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)、前期政府調(diào)控以及之前部分地區(qū)房地產(chǎn)過速發(fā)展三方面綜合因素作用的結(jié)果。

　　印象最深刻的是土地市場(chǎng)上頻頻出現(xiàn)的退地、流拍事件，這些直接反應(yīng)了投資者對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的悲觀態(tài)度。而在中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象時(shí)，中央政府“四萬億”的經(jīng)濟(jì)刺激政策導(dǎo)致了“國(guó)進(jìn)民退”的現(xiàn)象。與此同時(shí)，市場(chǎng)信心開始重新建立，尤其隨著房地產(chǎn)成交量的大幅上揚(yáng)，經(jīng)過先前幾個(gè)月的庫(kù)存去化，發(fā)展商又開始紛紛拿地，市場(chǎng)上也“地王”頻現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：是否認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)在復(fù)蘇？對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)，有何種擔(dān)心？

　　祝惇若：從近幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交、供應(yīng)和價(jià)格數(shù)據(jù)來看，目前的房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)已經(jīng)好轉(zhuǎn)。

　　但是我們認(rèn)為，未來六個(gè)月仍將是非常關(guān)鍵的時(shí)期，中央政府也已經(jīng)明確了將在下半年維持現(xiàn)有的政策環(huán)境以確保中國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇得以進(jìn)一步鞏固。因此，對(duì)于發(fā)展商而言仍然需要相對(duì)謹(jǐn)慎，避免盲目樂觀，將重點(diǎn)放在進(jìn)一步確保房地產(chǎn)行業(yè)的完全復(fù)蘇中。

　　觀點(diǎn)新媒體：在此次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整過程當(dāng)中，有人認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)應(yīng)策略具有滯后性，您是否這樣認(rèn)為，為什么？

　　祝惇若：其實(shí)并不能說房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)應(yīng)策略都有滯后性。在08年，我們看到許多房地產(chǎn)企業(yè)收縮戰(zhàn)略、持幣過冬，也看到許多企業(yè)逆市擴(kuò)張，抄底土地市場(chǎng)。例如一些港資企業(yè)，從08年二季度開始，就停止囤積土地，而一些區(qū)域性企業(yè)，放棄擴(kuò)張撤回大本營(yíng)，或者合作開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)。而一些資金寬裕的大型企業(yè)，一直都保持著積極的戰(zhàn)略，逆市拿地。更有一些非房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司逆市進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)?；谠谌ツ赀^冬時(shí)期不同的對(duì)應(yīng)策略，在上半年的市場(chǎng)反彈中這些企業(yè)的得益程度也有所不同，應(yīng)對(duì)策略較為積極的企業(yè)在此次反彈中將獲益更多，而相對(duì)保守的企業(yè)則錯(cuò)失了捷足先登的機(jī)會(huì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)是否出現(xiàn)了一些過熱的跡象？如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況？

　　祝惇若：當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確存在一些非理性的現(xiàn)象，從一手房到二手房市場(chǎng)，我們都能看到一些排隊(duì)搶購(gòu)、跳價(jià)惜售的行為。但是這些非理性的現(xiàn)象都可以理解為目前市場(chǎng)上暫時(shí)的供不應(yīng)求所導(dǎo)致的。以五月的銷售速度來算，在上海，現(xiàn)在市場(chǎng)上可售的房源只夠銷售兩個(gè)月，而在杭州只夠銷售一個(gè)月。樓市的供不應(yīng)求使許多開發(fā)商甚至是二手市場(chǎng)上的小業(yè)主們重新開始捂盤惜售，加劇目前市場(chǎng)的供不應(yīng)求。但另一方面，政府開始鼓勵(lì)開發(fā)商加緊開工，并加大土地的供應(yīng)量，這有可能帶來未來一段時(shí)間的大量供應(yīng)。市場(chǎng)供應(yīng)的快速變化增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：是否認(rèn)為在未來一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)還會(huì)有更大的調(diào)整，企業(yè)本身的應(yīng)對(duì)策略是什么？

　　祝惇若：目前房地產(chǎn)價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)有了較大的上漲，這消耗了市場(chǎng)未來一部分向上的空間，且近期隨著庫(kù)存的去化和新開工量的減少，市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)升量跌的局勢(shì)。但另一方面，由于放寬的金融政策和可觀的股市行情，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上流動(dòng)性比較旺盛，通過置業(yè)抵抗通脹、投資增值的購(gòu)房者逐漸增多，這部分力量支撐著房地產(chǎn)在高價(jià)位上運(yùn)行。同時(shí)政府以房地產(chǎn)行業(yè)為首選，希望通過房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇來帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，并已經(jīng)表示在未來的半年內(nèi)將繼續(xù)保持目前寬松的金融政策以確保中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的進(jìn)一步鞏固。因此我們認(rèn)為在近期的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策環(huán)境下，市場(chǎng)上不會(huì)出現(xiàn)更大的調(diào)整。

　　而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該以可持續(xù)的態(tài)度來對(duì)應(yīng)目前的市場(chǎng)，不管是在銷售環(huán)節(jié)還是拿地、開發(fā)環(huán)節(jié)，可持續(xù)性都是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。

　　觀點(diǎn)新媒體：從去年出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)到現(xiàn)在，房地產(chǎn)成為最早復(fù)蘇的行業(yè)，而中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)則持續(xù)下行，有人認(rèn)為，目前中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)開始了新一輪的“泡沫”。您認(rèn)為泡沫出現(xiàn)了嗎？如果出現(xiàn)了，您認(rèn)為這樣的泡沫有必要嗎？

　　祝惇若：由于高速發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數(shù)時(shí)間都存在著泡沫，但大多時(shí)間內(nèi)又都處于可忍受的狀況。因此，我們所應(yīng)該關(guān)注并判斷的問題并不是市場(chǎng)是否存在著泡沫，而是當(dāng)前的泡沫到底有多大，是不是到了無法忍受或即將破裂的地步。而就目前來看，這種情況尚未出現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：我們發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)不管在銷售、開發(fā)還是土地市場(chǎng)都很是活躍、積極，您怎么看待現(xiàn)在這些開發(fā)商的舉動(dòng)？您認(rèn)為在目前，這樣的舉措對(duì)開發(fā)商而言是否合適？

　　祝惇若：在目前成交活躍的市場(chǎng)上，房地產(chǎn)企業(yè)積極的銷售行為是很自然的。而面對(duì)大批去化的庫(kù)存和前期調(diào)整過程中土地儲(chǔ)備的脫節(jié)，在寬容的金融政策、近期大量銷售回款的基礎(chǔ)上，開發(fā)企業(yè)在土地市場(chǎng)上逐漸活躍也是符合市場(chǎng)規(guī)律的。但是在經(jīng)過去年底到今年初的一些教訓(xùn)之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加理性的來完成這些行為，不要讓歷史重演。