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　　從“應(yīng)變”到“創(chuàng)變”，除了在繼續(xù)推進(jìn)金地的資本國(guó)際化外，金地自身的反思與調(diào)整并未結(jié)束。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 王小明 去年樓市的慘淡世道讓大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都無(wú)法交出一份滿意的業(yè)績(jī)，而金地似乎是個(gè)例外。2008年金地首次以114億元的業(yè)績(jī)闖入了房企銷售“百億軍團(tuán)”的行列。

　　而此前，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，金地在2007年市場(chǎng)高峰期的快速擴(kuò)張或?qū)?duì)其業(yè)績(jī)產(chǎn)生不利影響。顯然，他們忽略了金地的調(diào)整速度。在2007年第四季度，金地就已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向：控制速度，調(diào)整規(guī)模，加速回款，而這些措施在最大程度上保證了金地業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)。

　　數(shù)據(jù)雖然華麗，但金地本身也并不諱言“我們一直在反思”，金地董事長(zhǎng)凌克在2008年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上坦言，金地的戰(zhàn)略管控能力還需要進(jìn)一步提升。2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)由驟冷進(jìn)入驟熱，如何搶占先機(jī)成為新的考題，從“應(yīng)變”到“創(chuàng)變”，除了在繼續(xù)推進(jìn)金地的資本國(guó)際化外，金地自身的反思與調(diào)整并未結(jié)束。

　　創(chuàng)變與提升

　　2009年初，金地首先調(diào)整的是企業(yè)的管理架構(gòu)，增設(shè)了戰(zhàn)略管理部和產(chǎn)品研發(fā)部，在風(fēng)險(xiǎn)管控體系建設(shè)和產(chǎn)品線研究上率先啟動(dòng)了“金地能力提升計(jì)劃”。“在公司各方面的成熟度都開(kāi)始提高后，需要對(duì)公司的管理能力和運(yùn)營(yíng)效率提出更高的挑戰(zhàn)，如何提高軟實(shí)力，是金地2009年最為重要的課題之一”，金地表示。

　　事實(shí)上，金地的風(fēng)險(xiǎn)控制體系已經(jīng)初見(jiàn)成效。在今年上半年火熱的土地市場(chǎng)上，金地嚴(yán)格按照年初制定的土地拓展計(jì)劃謹(jǐn)慎出手，從4月就開(kāi)始啟動(dòng)，耗資24億元就拿下了位于武漢、上海、北京的三塊核心地皮，樓面價(jià)分別為2060元/平米、5579元/平米、6299元/平米，與當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)整體價(jià)位相比，性價(jià)比較高，具備良好的盈利前景。與此同時(shí)，在多個(gè)地王的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，并未見(jiàn)到金地的身影。

　　而在戰(zhàn)略管理，產(chǎn)品研究、品牌建設(shè)上，金地的優(yōu)勢(shì)亦開(kāi)始凸顯。在2008年地產(chǎn)行業(yè)最低迷的時(shí)候，金地對(duì)于提升內(nèi)部管理能力的努力絲毫沒(méi)有停滯，投入大量資源進(jìn)行戰(zhàn)略、產(chǎn)品線、績(jī)效考核體系等研究，并取得階段性成果。某劵商針對(duì)金地的一份調(diào)研報(bào)告透露，經(jīng)過(guò)2008年的考驗(yàn)，金地在戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)定、產(chǎn)品體系創(chuàng)新和品牌形象管理等方面的能力有了明顯提升，優(yōu)勢(shì)更加明顯，這使得金地不少項(xiàng)目獲得了比周邊項(xiàng)目更高的定價(jià)，贏得了更好的聲譽(yù)。諸如當(dāng)前的杭州自在城項(xiàng)目、南京名京項(xiàng)目等，均比周邊樓盤溢價(jià)10%-20%，但由于產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)突出，依然受到客戶的追捧，顯示了公司在產(chǎn)品打造方面的優(yōu)勢(shì)。

　　在6月份的業(yè)績(jī)公布之后，金地上半年已經(jīng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)了85.75億元的銷售額，同比增長(zhǎng)了77.46%，距其今年137億元的銷售目標(biāo)僅差52億元。

　　針對(duì)目前的市場(chǎng)情況，金地也在醞釀小幅度的調(diào)整：“公司將會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)開(kāi)工面積做出小幅調(diào)整，將在2009年原計(jì)劃開(kāi)工135萬(wàn)平米的基礎(chǔ)上有所增加，但幅度不會(huì)太大。計(jì)劃竣工面積計(jì)劃為170萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)比去年增長(zhǎng)27%；計(jì)劃銷售金額137億，預(yù)計(jì)比去年增長(zhǎng)20%。”下半年，隨著深圳上塘道、西安湖城大鏡、南京自在城等項(xiàng)目的相繼入市，相信會(huì)對(duì)金地全年的銷售起到更大的推動(dòng)作用。

　　資本化金地

　　在進(jìn)行內(nèi)部自身調(diào)整的同時(shí)，金地亦加快了其資本國(guó)際化的進(jìn)程。此前，金地已經(jīng)聯(lián)手摩根士丹利、ING等多家投行做過(guò)很多國(guó)際化金融的對(duì)接嘗試。在近期41億元增發(fā)方案獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)后，金地再次透露，其與瑞銀的深度合作已經(jīng)取得了“突破性”的進(jìn)展，“目前正在與部分首次募集的投資者進(jìn)行投資法律協(xié)議最后階段的溝通，同時(shí)也在配合后續(xù)第二次募集的投資者進(jìn)行盡職調(diào)查等工作，年內(nèi)將完成第一期資金的募集”。

　　金地還表示，與瑞銀的資金募集計(jì)劃去年未能按時(shí)進(jìn)行的很大原因在于全球性金融危機(jī)的影響，“全球經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步衰退和投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的提高，大多數(shù)投資者對(duì)新的投資機(jī)會(huì)開(kāi)始持觀望態(tài)度。目前中國(guó)的市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定并逐步上升通道，這給我們的基金會(huì)提供很好的投資機(jī)會(huì)，我們與多數(shù)境外機(jī)構(gòu)投資者一樣看好中國(guó)的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展。”

　　事實(shí)上，在內(nèi)地資本市場(chǎng)，金地的融資也已“輕車熟路”。在金地的發(fā)展歷史上，其已經(jīng)完成了三次配股，前后融資共有62億元。今年6月，金地的第四次定向增發(fā)剛剛獲得了證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，即將再次股權(quán)融資41億元，分析人士認(rèn)為該增發(fā)或?qū)⒃诮衲?月份左右完成。業(yè)內(nèi)人士指出，金地此次增發(fā)通過(guò)，將進(jìn)一步提高公司資本實(shí)力及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，也有利于金地抓住房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機(jī)遇，擴(kuò)大自身優(yōu)勢(shì)。

　　通過(guò)國(guó)內(nèi)的銀行借款、委托貸款、信托等融資手段，輔之與ING、德國(guó)HYPO銀行、香港永亨銀行等的合作，金地已經(jīng)完成了第一步的多元化融資探索，“資本金地”初具雛形，并且初步獲得了進(jìn)一步發(fā)展的資金保障。

　　“對(duì)于金地來(lái)說(shuō)，盡管當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，但我們依然會(huì)以科學(xué)地分析為基礎(chǔ)，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行作出理性的判斷，在市場(chǎng)的跌宕起伏中保持清醒的頭腦；同時(shí)，我們也會(huì)積極尋求發(fā)展機(jī)遇，努力壯大自己。當(dāng)前情形下充分利用資金面相對(duì)寬松的機(jī)會(huì)，積累資金資源，為公司的發(fā)展積蓄力量。”2009年的夏天，地產(chǎn)市場(chǎng)大有恢復(fù)往日火熱的跡象，但在這個(gè)夏天里，你依然可以清楚感受到金地這份難得的冷靜。