對于目前的市場，最大的變數(shù)和不確定性就是政策是否會(huì)突然轉(zhuǎn)向，就像07年的“9.27”一樣。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 標(biāo)準(zhǔn)普爾評級(jí)機(jī)構(gòu)的地產(chǎn)分析師符蓓最近并沒有呆在長期辦公的香港，反而是花了近一個(gè)月的時(shí)間，到北京、上海深入市場去了。在和他們跟蹤評級(jí)的一些開發(fā)商做了仔細(xì)的交流之后，符蓓認(rèn)為，市場真的已經(jīng)好太多了。

　　但同時(shí)，符蓓也表示，對于目前的市場，最大的變數(shù)和不確定性就是政策是否會(huì)突然轉(zhuǎn)向，就像07年的“9.27”一樣。在接受2009年博鰲房地產(chǎn)論壇系列采訪中，符蓓對我們講述了她對目前房地產(chǎn)市場的種種看法。

　　以下為采訪節(jié)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：在你剛剛與北京、上海的開發(fā)商交流之后，你對目前的房地產(chǎn)市場有什么直接感受嗎？

　　符蓓：我覺得肯定比去年有很大的進(jìn)步。不是說沒有不確定性了，不確定性還是存在的，但是我們評級(jí)的一些公司的銷售情況都還比較樂觀，流動(dòng)性也比去年進(jìn)步了很多，從這些方面來說還是有些正面的因素。

　　觀點(diǎn)新媒體：你們看到目前的流動(dòng)性會(huì)有一種擔(dān)憂嗎？因?yàn)槲覀円呀?jīng)看到，有一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為流動(dòng)性現(xiàn)在已經(jīng)處于一個(gè)過剩的狀態(tài)，可能會(huì)造成泡沫的產(chǎn)生。

　　符蓓：對，我們還是覺得，銀行要收緊，當(dāng)然我不是銀行的分析師。我們覺得就算是收緊，也是一個(gè)逐漸的過程，而不是一個(gè)突然的過程。對于銀行來說，他們肯定也是選擇性的收緊。對于大的，或者強(qiáng)的公司來說，銀行這個(gè)渠道不會(huì)像08年上半年那樣完全封閉，另外海外的融資渠道也比去年要暢通。

　　從政府層面來看的話，A股市場也已經(jīng)在慢慢地恢復(fù)起來了?，F(xiàn)在不像08年那樣各條路都堵死了，開放商覺得現(xiàn)在是東邊不亮西邊亮，彼此會(huì)有一個(gè)互相抵消的作用。我們始終覺得政府的調(diào)控政策是這個(gè)行業(yè)的一個(gè)主要的不確定性因素，我們一再強(qiáng)調(diào)過，現(xiàn)在政府的調(diào)控政策仍然是一個(gè)很大的，主導(dǎo)市場的因素。其實(shí)我們認(rèn)為07年的下調(diào)和08年的上調(diào)，09年初以來的這些變化，都是和政府的政策有關(guān)系的。所以說中國的市場還是比較獨(dú)特，市場經(jīng)濟(jì)是有一定的影響，但是政策的影響層面還是相當(dāng)大。

　　觀點(diǎn)新媒體：這些資金渠道的暢通對于企業(yè)來說，特別是民營企業(yè)來說，的確是一個(gè)好事。但是另一方面我們也發(fā)現(xiàn)，最近我們看到這么多地王的產(chǎn)生，拿地的都是一些國企，或者是央企，很多人分析，認(rèn)為是4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激流入給了他們錢，地價(jià)如果繼續(xù)推高的話，是不是對市場造成的沖擊太大了，因?yàn)槭袌霾艅倓偟鼗謴?fù)，這個(gè)刺激太大了一點(diǎn)。

　　符蓓：究竟流動(dòng)性從哪里來？大家都在眾說紛紜。對于這個(gè)我們也很難判斷，政府4萬億的錢流向了哪里？我們現(xiàn)在覺得剛性需求在很大程度上已經(jīng)釋放出來了，投資行為也逐漸在升溫。因?yàn)殄X的流向是不是健康的、可持續(xù)的？這是一個(gè)更高層面的話題，我們很難在這做出評價(jià)。但是總體的感覺是，我們要評級(jí)的這些地產(chǎn)商，至少今年上半年的銷售對他們今年全年的表現(xiàn)是一個(gè)很大的支持，下半年就算交易量下調(diào)也不用太擔(dān)心。

　　現(xiàn)在的房價(jià)又上升了，有很多人望而卻步。我們覺得銷售量很有可能下調(diào)，但是銷售價(jià)格，從政府層面來說他不希望再有一個(gè)08年的情況，我們就是這么一種判斷。當(dāng)然政府到底會(huì)作出什么決策，還要看他們自己。所以在這個(gè)情況下，我們在做評級(jí)的這些公司，他們09年的表現(xiàn)大大高于08年的機(jī)會(huì)是相當(dāng)存在的。因此對這個(gè)行業(yè)短期的判斷，沒有前幾個(gè)月的那么負(fù)面。

　　觀點(diǎn)新媒體：通過和銀行的人接觸我們了解到，今年在給開發(fā)商的貸款用途方面發(fā)現(xiàn)了一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，以往開發(fā)商拿了錢，無非就兩個(gè)用途：一個(gè)是用來買地，一個(gè)是用來做項(xiàng)目。但今年還有一個(gè)用途就是去置換以前特別是去年的一些高成本資金。不知道從你接觸到的一些企業(yè)來看，這樣的情況是不是存在比較多？

　　符蓓：就我們所知，銀行貸款的用途其實(shí)限制還是蠻多。直接可以拿來還債的，這么做的障礙還是比較多。當(dāng)然錢也不是一個(gè)定死了不能動(dòng)的東西。比如說你借了錢，你就可以少用點(diǎn)現(xiàn)金流來開發(fā)，你就可以拿點(diǎn)錢來還債，這種情況肯定是存在的。我覺得從我們評級(jí)的這些公司的角度來說，這個(gè)現(xiàn)象是有，但是還沒有覺得是非常多。

　　我們評級(jí)的這些企業(yè)中也的確是有把一些債券收回或終止的，比如中新地產(chǎn)、綠城。然后你說這個(gè)錢是不是銀行貸款的？這個(gè)我覺得我很難回答。

　　觀點(diǎn)新媒體：以評級(jí)機(jī)構(gòu)的角度來看，你覺得今年可能最為擔(dān)心的狀況，或者最容易對評級(jí)造成影響的會(huì)是什么呢？

　　符蓓：最為擔(dān)心的，我覺得一個(gè)是政策，政策還是一個(gè)誰都說不準(zhǔn)的事。另外是企業(yè)的激進(jìn)程度，如果市場好了，又開始拼命拿土地，不計(jì)成本的去拿地，還是比較令人擔(dān)憂的。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前看起來，大家在土地方面還是不遺余力。

　　符蓓：我想在我們有評級(jí)的公司里面拿地，拿的比較厲害是世茂，其他的公司今年比較收斂一些，到目前為止還是好的。像碧桂園、雅居樂，還是相對克制的。

　　觀點(diǎn)新媒體：在土地供應(yīng)火熱的同時(shí)，我們也看到開發(fā)商并沒有加大開工量，廣州、深圳的存貨量已經(jīng)只有3萬套左右。這樣子是否也會(huì)造成因供應(yīng)量不足，供求關(guān)系極度不平衡，使得房價(jià)繼續(xù)漲高，反而更沒有人去買。

　　符蓓：歸根到底，最終的平衡點(diǎn)，中低端的消費(fèi)群還是要由政府來滿足的。老實(shí)說，現(xiàn)在的房價(jià)是大部分老百姓買不起的，大部分的老百姓其實(shí)也不應(yīng)該去買這些所謂的高端樓盤。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，最終還是要由政府來滿足中低端的需要。現(xiàn)在中國很多都是拿人均來比，什么都太貴，是不合理的。但從長遠(yuǎn)來看，好地段的房子是有限的，不可能要把價(jià)格降下來，這也不符合市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。

　　最后，我只能說從我們有評級(jí)的這些公司，到整個(gè)的行業(yè)，肯定都沒有像今年年初的時(shí)候說得那么負(fù)面。如果供應(yīng)量少的話，銷售量可能會(huì)下去，但是如果價(jià)格下去的話，我想政府也不想看到這種現(xiàn)象發(fā)生。從調(diào)控角度來說，他們也不會(huì)想故意做到這種效果。