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　　5月21日的拍賣會上，經(jīng)過89輪現(xiàn)場激烈“肉搏”，顯得有些疲倦的7號富力代表最后一次舉牌。

　　地處北京市廣渠門外10號地，最終被富力地產(chǎn)以10.22億拿走。攝影·張沫/京華時報

　　“北京廣渠門那塊地，漲得很厲害?。?rdquo;5月21日下午兩點半左右，上海金茂大廈。在一場名為“2009年上海地產(chǎn)新視角高峰論壇”旁邊的貴賓休息室，趙漢忠剛走進去，已經(jīng)坐在里面的上海本地最大的開發(fā)商綠地集團總裁張玉良直接說道。

　　“是啊，競爭很激烈。”趙漢忠點了點頭。趙擔(dān)任金地集團高級副總裁、金地上海集團總經(jīng)理，最近正忙著到處找地。

　　大佬們剛見面，就圍繞著土地展開了對話。隨著市場上久違的溢價拿地一幕爭相出現(xiàn)，這樣的場面讓人想起了2007年“地王頻現(xiàn)”時的瘋狂。

　　然而，今時畢竟不同往日，如今的“地王頻現(xiàn)”之下，保守、理性、謹(jǐn)慎、低調(diào)已是市場共識。

　　大佬出手肉搏

　　5月21日下午，就在張玉良和趙漢忠談?wù)摫本V渠門地塊的同時，北京土地整理儲備中心二樓的交易大廳里，人頭攢動，備受矚目的廣渠門外10號地即將拍賣。

　　作為北京2009年掛牌出讓的首塊市中心區(qū)用地，廣渠門外10號地因為位置優(yōu)越、體量龐大備受關(guān)注。北京市土地整理儲備中心資料顯示，10號地將建設(shè)7.25萬平方米的住宅，同時將配建5000平方米的廉租房。

　　在競拍前，經(jīng)過33輪網(wǎng)上報價，起始價僅為2.9925億元的10號地已經(jīng)達(dá)到7億元。北京市土地儲備中心收到了32份報價書。拍賣現(xiàn)場，萬科、金地、綠地、合生創(chuàng)展等公司都派人前來。

　　最終，經(jīng)過89輪現(xiàn)場激烈“肉搏”，富力地產(chǎn)擊退與之競爭數(shù)輪的中國電子開發(fā)公司，以高出掛牌起始價3.42倍、10.22億元的價格將廣渠路10號地收入囊中。

　　業(yè)內(nèi)人士測算，這塊地的樓面地價每平方米超過14000元。而在2007年最瘋狂的拿地年代，萬科在北京拿地的樓面地價也只是每平方米11000多元。

　　“市場又瘋狂起來了。”一位現(xiàn)場觀戰(zhàn)的開發(fā)商對南都周刊記者說：“富力是這塊地的一級開發(fā)商，與其他開發(fā)商相比有優(yōu)勢，但這么高的地價著實令人吃驚。”

　　事實上，最近兩個月，開發(fā)商們在土地市場上的“動靜”越來越大。在廣渠門拍地前兩天，5月19日，北京麥金利地產(chǎn)開發(fā)有限公司，經(jīng)過現(xiàn)場80輪競價，以6.24億元競得北京通州區(qū)通胡大街70號地，比底價3.8億元高出六成。綠地等一線開發(fā)商都加入了這場“大戰(zhàn)”。

　　而行業(yè)龍頭萬科集團也正以去年以來少見的積極姿態(tài)拿地。5月21日，萬科以13.86億元溢價50%的價格拿下廣東佛山地塊，這距離萬科在江蘇無錫拿下一塊30萬平方米的商住地塊僅僅過了一周。

　　隨著大佬們的出手，土地市場也從冷清轉(zhuǎn)為活躍。

　　“就像賣房子一樣，土地也需要營銷。”一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“上海土地交易部門態(tài)度積極，從今年三月份開始已經(jīng)連續(xù)做了三次土地推介會。這在以往是很少見的。”

　　截至5月8日，北京土地整理儲備中心也一口氣推出了49宗經(jīng)營性用地。中心有關(guān)人士對媒體表示，近期成交的幾個地塊已經(jīng)出現(xiàn)了多輪競價的情況，這表明流標(biāo)和底價出讓為主的交易行情可能結(jié)束。北京市土地整理儲備中心將抓住機會，再推一批新地。

　　開發(fā)商腰包鼓了

　　“買地是因為現(xiàn)在開發(fā)商們腰包鼓了。”華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰直率地說，“三四月份的銷售旺季，讓大部分開發(fā)商解決了資金問題。”

　　以剛拿下廣渠門地王的富力為例，敢于在這個時機以如此代價出手，底氣源自今年的銷售業(yè)績：截至4月30日，富力地產(chǎn)在全國的銷售額已經(jīng)超過83億元。

　　對于目前開發(fā)商積極拿地的舉動，分析師們都認(rèn)為“很正常”。

　　“資金獲得了回籠，企業(yè)需要再生產(chǎn)過程，況且現(xiàn)在土地市場還處于低位，正好抄底啊。” 易居房地產(chǎn)研究院高級研究員回建強說。

　　上海方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)分析師趙豫川最近剛完成了關(guān)于品牌地產(chǎn)企業(yè)上海土地儲備的調(diào)研報告。他在報告中指出，如果沒有新增土地儲備，部分在滬的品牌房企將在一兩年內(nèi)面臨無地可用的窘境。

　　以金地為例，按照金地2008年38萬平方米的銷售能力，拿地之前，它在上海市場的土地儲備僅35萬平方米，不到一年就會賣光。這可以解釋金地為何溢價八成拿下徐涇地塊。

　　與金地不同，報告顯示，萬科在上海的土地儲備足夠六年的開發(fā)，那么，萬科又為何積極拿地？“對開發(fā)商來說，土地是稀缺資源。在目前的市場形勢下，只要在企業(yè)能承受的范圍內(nèi)，拿地也是正常的。”趙豫川說。

　　“萬科這么做，是一個正常的存貨補充的行為。萬科的規(guī)模很大，其實一直應(yīng)該拿地，來保持生產(chǎn)的連貫性。”中原證券地產(chǎn)分析師魏博說。

　　住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮則把開發(fā)商的心態(tài)比作股民在當(dāng)下市場中的心態(tài)。“三分之一的股民想，我這次解套以后再也不入市了；還有三分之一，手里拿著錢不知道要買什么，正在想著是不是要入市；另外三分之一，前期買股買貴了，現(xiàn)在手上還有一部分現(xiàn)金，趁低位買進可以降低成本。開發(fā)商也一樣，這些都是正常的。”

　　不過，除了資金充裕、市場時機等因素，有說法認(rèn)為，開發(fā)商拿地還因為擔(dān)心通貨膨脹的出現(xiàn)。對于這種說法，開發(fā)商們并不認(rèn)同。

　　“因為餓了所以要吃飯，而不是因為看見好吃才想吃飯。”陳云峰說，“土地是開發(fā)商的命根，還是為了發(fā)展所以要不斷拿地。”

　　趙漢忠則直言：“開發(fā)商不會從通脹角度考慮拿地。”他透露，金地在拿地上更多的還是從項目盈利能力、開發(fā)周期等戰(zhàn)略目標(biāo)上來衡量。

　　“拿地當(dāng)然可以抵御通貨膨脹，但不是主要原因。”上海一位不愿透露姓名的開發(fā)商說，“其實，比起拿地，開發(fā)商有其他方式應(yīng)對通貨膨脹。要知道，拿地是有風(fēng)險的，當(dāng)沒有回籠資金支撐的時候，土地吃起資金來多可怕啊。”

　　不管如何，對開發(fā)商來說，目前都是拿地的有利時機。

　　趙漢忠最近正在積極看地，他告訴記者，金地今年將在上海市場再拿四、五塊地。陳云峰也坦言，“現(xiàn)在華業(yè)有拿地的想法，拿地意向會以一線城市為主，至于規(guī)模，則要看具體地塊。”

　　萬科也傳出正在到處找地的風(fēng)聲。記者從相關(guān)人士處了解到，恒大地產(chǎn)在上海有一塊地位于浦東源深路附近，據(jù)說萬科對收購此項目很感興趣。

　　“有消息說萬科想以2006年的價格兼并一些項目或者公司。”一位分析師對記者直言“不太可能”，“現(xiàn)在各個企業(yè)最困難的時候已經(jīng)過去了，想撿個便宜貨可不那么容易。”

　　兩類開發(fā)商正在想方設(shè)法拿地，全國性布局的大鱷如萬科、金地，資金充沛的區(qū)域龍頭如綠地。

　　謹(jǐn)慎為王

　　在高調(diào)拿地的同時，開發(fā)商們又表現(xiàn)出低調(diào)、謹(jǐn)慎的一面。

　　“富力拿的廣渠門那塊地，有點不理性了。每平方米10000元是一關(guān)，那塊地每平方米12000元就應(yīng)該打住了。但是拍到了14000元多，肯定是缺乏理性了。”陳云峰直言，“這塊地做起來有點費勁。”

　　“真沒想到這么高。”富力地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理張輝也對以如此高的代價拿下這塊地表示遺憾。不過，他強調(diào)，富力之所以拿下這塊與北京富力城相鄰的地塊，背后有著企業(yè)很強的感情因素，“這塊地就在富力城中，富力城是我們進入北京的第一個項目，七年來傾注了富力太多的心血。”張輝同時呼吁，“同行們在競爭時要多一點理性。”

　　“比較理性的企業(yè)不會盲目、無限制地拿地，不會出現(xiàn)2007年的地王。”對最近土地市場的熱潮，綠地集團總裁張玉良說。5月13日，綠地集團以12億元的底價拿下今年以來上海最貴的徐匯地塊，而2007年，普陀長風(fēng)4號地塊以11.04億元出讓，高于底價三倍多，兩者形成了鮮明對比。

　　金地集團高級副總裁趙漢忠?guī)ьI(lǐng)團隊拿下了徐涇地塊之后，認(rèn)為“公司出價并非冒進”。“這個價格絕對是心理價位，現(xiàn)在不可能那么不理智。”趙漢忠說，溢價相對較多，主要是由于地塊的底價相對較低。

　　“金地盡管高價拿下了徐涇地塊，樓面地價達(dá)到了每平方米5579元，但這塊地與2007年高峰期相比還是便宜的。”趙豫川這樣看待開發(fā)商溢價拿地。2007年12月，上海錦江國際地產(chǎn)有限公司拿下的徐涇地塊，樓面地價達(dá)到了每平方米7032元。

　　除了謹(jǐn)慎拿地之外，戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮更直接表示，“拿地現(xiàn)象并不會普遍發(fā)生”。

　　“一方面，進入2009年以來，雖然信貸政策放松信號愈發(fā)明顯，房企現(xiàn)金流動靈活性有所加強。但較高的負(fù)債水平和存貨數(shù)量，仍然是房地產(chǎn)企業(yè)存在的整體現(xiàn)象。”蔣尚禮分析，“另一方面，據(jù)戴德梁行對北京、上海、深圳、廣州、天津、武漢、成都、長沙、廈門九大城市土地市場的跟蹤統(tǒng)計來看，今年第一季度，整體土地市場仍舊處于調(diào)整之中。”

　　一位地產(chǎn)界人士稱，目前積極拿地的開發(fā)商主要是這樣兩類：一類是全國性布局的大鱷，比如萬科、金地等；一類是實力雄厚、資金充沛的區(qū)域龍頭，比如綠地。不少中小開發(fā)商因為庫存壓力，仍對拿地存有顧慮。

　　地價推高樓價？

　　然而，現(xiàn)實讓劉玉困惑起來。劉玉在一家外貿(mào)公司任財務(wù)主管，從北京調(diào)往上海工作近兩年來一直沒有買房，自詡為“樓市資深觀望人士”。

　　對于這幾個月的“樓價由跌轉(zhuǎn)漲”，她的判斷是這一輪回升“非理性”，再調(diào)整不可避免，可最近地王頻現(xiàn)讓她擔(dān)心起來，“面粉漲價了，面包能不貴嗎？”

　　“地價推高樓價？有這種可能性。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，不過他認(rèn)為，雖然地價是房價的重要成本，但房價的漲落還是看市場供求，并且“地價與2007年的高點相比，降幅明顯”。

　　那么，樓市“小陽春”之后，會走向何方？

　　“目前上海每周成交量達(dá)40萬到50萬平方米，這實際上已經(jīng)不是小陽春了，而是炎熱的夏天。如果按這個量推，一年的成交量會達(dá)到2000萬平方米以上。上海的房子不夠賣！”以上海樓市為例，回建強分析，“下半年可能出現(xiàn)的情況是交易量減少，但這并不意味著市場又變冷了，因為上海正常的交易量每周20萬到30萬平方米就可以了。所以只要能夠保持成交的活躍性，市場回暖是可持續(xù)的。”

　　“還沒反應(yīng)過來呢，就走出低谷了？哪有那么容易！”中國指數(shù)研究院一位內(nèi)部人士則堅決站在“ 看空”一方，“不能因為這幾個月成交量上升就說市場復(fù)蘇了，因為每年的三、四月份都是成交量較高的時候，再加上去年形勢特別不好，今年大幅提高也算正常。但宏觀經(jīng)濟不可控的因素還有很多。因此，樓市目前只是走出了低谷，還處在復(fù)蘇初期。”

　　中原證券房地產(chǎn)分析師魏博也抱有相似的謹(jǐn)慎觀點：“樓市復(fù)蘇并不會表現(xiàn)為明顯的上升。至于上升，還需要一段時間來驗證。這個時間需要多久，還需要觀察。”

　　事實上，樓市走向的爭議使開發(fā)商們也大都采取了保守的姿態(tài)。包括萬科、金地、綠地、保利等在內(nèi)的一線開發(fā)商都紛紛呼吁應(yīng)該理性看待當(dāng)前樓市，避免“漲價過快”等不利于樓市持續(xù)回暖的因素。