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　　開(kāi)征物業(yè)稅是大勢(shì)所趨，方向是對(duì)的，完全符合我們預(yù)期。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，物業(yè)稅是地方政府稅收來(lái)源主要稅種之一，如美國(guó)物業(yè)稅的征收額度是房產(chǎn)總價(jià)值的1%-1.5%，每年對(duì)房屋價(jià)值評(píng)估后征收一次，主要由地方政府征收，用來(lái)支付治安、消防等公共產(chǎn)品的支出。我們?cè)谇皫啄晗嚓P(guān)報(bào)告中多次提到，為理順?lè)康禺a(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)稅收、平抑房?jī)r(jià)、合理引導(dǎo)消費(fèi)，有必要研究開(kāi)征物業(yè)稅。

　　開(kāi)征物業(yè)稅有利于理順?lè)康禺a(chǎn)領(lǐng)域各種稅費(fèi)，給地方政府建立穩(wěn)定的財(cái)稅來(lái)源渠道，改變地方政府短期行為。目前地方政府財(cái)源狹窄，主要稅收來(lái)源均被中央財(cái)政收走，而地方基本建設(shè)投資來(lái)源均需地方政府籌措，所以，各地“土地財(cái)政”現(xiàn)象明顯，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占地方財(cái)政收入的比重較大，部分城市達(dá)到50%以上。2008年地方土地出讓金收入銳減直接導(dǎo)致地方財(cái)政收入下降，從而導(dǎo)致許多地方重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目資金不濟(jì)、停工或放慢建設(shè)速度。開(kāi)征物業(yè)稅將為地方政府建立一個(gè)穩(wěn)定的財(cái)稅來(lái)源渠道，有效改變地方政府短期行為。另一方面，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)繁多，不利于行業(yè)健康發(fā)展，迫切需要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家征收物業(yè)稅的成熟做法。

　　預(yù)計(jì)我國(guó)將實(shí)行“低稅率、寬稅基”的物業(yè)稅，從研究到真正開(kāi)始征收仍需要較長(zhǎng)時(shí)間。開(kāi)征物業(yè)稅是一個(gè)千頭萬(wàn)緒、浩繁的系統(tǒng)工程，目前房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還不完善，還有很多城市房地產(chǎn)信息未聯(lián)網(wǎng)，對(duì)于同時(shí)在不同城市購(gòu)房目前還缺乏有效甄別，還有不同類(lèi)型、面積住房的問(wèn)題，老百姓收入也千差萬(wàn)別……，所以，如何設(shè)計(jì)稅率和稅基將是非常關(guān)鍵的，我們預(yù)計(jì)中國(guó)將實(shí)行“低稅率、寬稅基”的物業(yè)稅，初期部分家庭可能會(huì)享受物業(yè)稅減免優(yōu)惠；另外，從研究到推出物業(yè)稅也非短期所能，真正開(kāi)始實(shí)施仍需要較長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)在2年左右。

　　開(kāi)征物業(yè)稅將削弱房地產(chǎn)“投資品”屬性，有利于平抑房?jī)r(jià)、改變?nèi)藗冃睦眍A(yù)期、合理引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)。房?jī)r(jià)不僅僅是供求關(guān)系問(wèn)題，人們心理預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大影響，開(kāi)征物業(yè)稅有利于改變大家的消費(fèi)預(yù)期，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。另外，房地產(chǎn)具有“投資品”屬性，保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)過(guò)低，投資性或投機(jī)性需求必然猖獗，開(kāi)征物業(yè)稅、增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)將直接影響人們的投資行為，有利于合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。

　　土地出讓金若納入物業(yè)稅按年政收，將極大降低目前高企的房?jī)r(jià)。有人建議將土地出讓金納入物業(yè)稅，改變目前一次征收70年或50年地價(jià)的做法，改為年租，按70年或50年分次征收，若此，構(gòu)成房?jī)r(jià)30%左右的地價(jià)部分將在售價(jià)中“砍掉”，將極大降低目前高企的房?jī)r(jià)。

　　“研究開(kāi)征物業(yè)稅”短期對(duì)人們心理產(chǎn)生影響，長(zhǎng)期看將改變房地產(chǎn)運(yùn)行軌跡。雖然物業(yè)稅短期難真正推出來(lái)，但從國(guó)務(wù)院層面發(fā)文要求財(cái)政部、稅務(wù)總局等部門(mén)研究物業(yè)稅相關(guān)問(wèn)題、適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅，我們建議重視中央態(tài)度的重大轉(zhuǎn)變，這與前幾年專(zhuān)家學(xué)者建議在中國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅完全不同，這次是真的“狼來(lái)了”。

　　降低房地產(chǎn)行業(yè)中短期(3-4月)投資評(píng)級(jí)至“中性”，維持行業(yè)6-12月“謹(jǐn)慎推薦”的投資評(píng)級(jí)。我們建議重視中央態(tài)度的重大轉(zhuǎn)變，考慮研究開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)人們心理預(yù)期的影響，房地產(chǎn)銷(xiāo)售短期將受到壓制，另外目前地產(chǎn)股估值，我們降低房地產(chǎn)行業(yè)3-4月投資評(píng)級(jí)至“中性”，但維持行業(yè)6-12月“謹(jǐn)慎推薦”評(píng)級(jí)，堅(jiān)持“區(qū)域龍頭具有更好的成長(zhǎng)性”判斷，維持云南城投、中天城投(9.97,-0.27,-2.64%)、華發(fā)股份(19.00,-0.47,-2.41%)、蘇寧環(huán)球(14.05,-0.35,-2.43%)等區(qū)域龍頭“推薦”評(píng)級(jí)。