“短期內(nèi)開(kāi)征物業(yè)稅幾率微乎其微，或許將繼續(xù)出臺(tái)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”，整體性的實(shí)質(zhì)影響有限，只是起到一個(gè)嚇唬人的作用。”

　　日前，國(guó)務(wù)院通過(guò)對(duì)外正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》，深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅，由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)。沉寂多時(shí)的物業(yè)稅再次提到議事日程上來(lái)，如同一石激起千層浪，立即引起了市場(chǎng)的猜測(cè)：這一房地產(chǎn)調(diào)控的措施是否是管理層態(tài)度開(kāi)始逆轉(zhuǎn)的信號(hào)？

　　房?jī)r(jià)憂慮

　　一個(gè)首要的擔(dān)心是，物業(yè)稅的開(kāi)征是否會(huì)打壓目前的房?jī)r(jià)。有分析人士指出，征收物業(yè)稅有利于抑制房?jī)r(jià)，但不等于房?jī)r(jià)將會(huì)因此而下跌。“從市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律來(lái)看，市場(chǎng)的供求關(guān)系才是影響樓價(jià)的主要因素，在物業(yè)稅沒(méi)出臺(tái)具體細(xì)節(jié)就斷言樓價(jià)因此受到打壓為時(shí)過(guò)早”，一名上海專(zhuān)業(yè)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示。

　　同時(shí)也有部分觀點(diǎn)認(rèn)為，即使開(kāi)征物業(yè)稅令到開(kāi)發(fā)商成本有所上升，但開(kāi)發(fā)商也不會(huì)降低樓價(jià)的，有可能采取提供更好的配套設(shè)施、提供更好的服務(wù)來(lái)維持樓價(jià)的水平。

　　“研究開(kāi)征物業(yè)稅短期對(duì)人們心理產(chǎn)生影響，目前推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要?jiǎng)恿Γ切枨笥绕涫峭顿Y性購(gòu)房需求過(guò)于旺盛，由于普通商品住宅呈現(xiàn)一定的剛性需求特征，即使物業(yè)稅開(kāi)征，這部分市場(chǎng)需求不會(huì)受到多大影響，如果將來(lái)在房產(chǎn)買(mǎi)和賣(mài)的過(guò)程中都要增加收稅，投機(jī)性購(gòu)房的成本會(huì)增加，將對(duì)投資性購(gòu)房需求產(chǎn)生一定的抑制作用。”某知名投行在其研究報(bào)告中指出。

　　事實(shí)上，多年以來(lái)關(guān)于“物業(yè)稅”的改革和征收一直傳聞不斷，但是物業(yè)稅的具體實(shí)施日期至今都未能提上議事日程，從2003年提出物業(yè)稅到2006年10月物業(yè)稅在6個(gè)城市“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，再到2007年擴(kuò)大到安徽、河南、福建、天津、北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶10個(gè)城市的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，由于至今都無(wú)法解決正確評(píng)估房?jī)r(jià)的問(wèn)題，物業(yè)稅何時(shí)開(kāi)征或?qū)⒊蔀榻窈蠓康禺a(chǎn)市場(chǎng)上最大的懸念。

　　隨著一系列政策措施的發(fā)揮明顯效應(yīng)，“銀根”、“地根”的緊縮的壓力有所松動(dòng)，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在資本和土地市場(chǎng)躍躍欲試，“研究開(kāi)征物業(yè)稅”更像是政府釋放的一個(gè)政策信號(hào)，表明了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段不夠完善，形成一種巨大的威懾——政府經(jīng)濟(jì)改革將是必然的戰(zhàn)略發(fā)展方向。”深圳一名地產(chǎn)界人士稱。

　　限制因素

　　隨著當(dāng)前樓市持續(xù)回暖，勒緊腰帶過(guò)日子的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商似乎又開(kāi)始激進(jìn)了起來(lái)，近期個(gè)大巨頭都紛紛奪地，其中仍然不乏“地王”。而日前，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部一名官員以透露稱，政府部門(mén)對(duì)房?jī)r(jià)“漲速失控”已經(jīng)有所顧慮，目前情況下將不再出臺(tái)刺激性的政策。

　　據(jù)悉，3月份住建部調(diào)研結(jié)束后，建設(shè)部認(rèn)為全國(guó)樓市已經(jīng)開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)兩個(gè)月放大。因此，隨后兩個(gè)月，住建部均沒(méi)有出臺(tái)新的樓市刺激政策。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀察期將在6月份結(jié)束，政府部門(mén)開(kāi)始有人提出“應(yīng)當(dāng)預(yù)防房?jī)r(jià)過(guò)快反彈”。

　　住建部人士認(rèn)為，不應(yīng)把放寬資本金要求，看作是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的單獨(dú)支持。而且，這一政策的效果也沒(méi)有想象中那么大。分析人士也稱，“降低項(xiàng)目資本金”政策的出發(fā)點(diǎn)很可能是針對(duì)保障性住房或者其它基建項(xiàng)目。

　　但針對(duì)監(jiān)管層擬推動(dòng)的物業(yè)稅開(kāi)征，不少分析人士認(rèn)為這種幾率微乎其微，最大的可能也許就是繼續(xù)出臺(tái)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”，但整體性的實(shí)質(zhì)影響有限，“只是起到一個(gè)嚇唬人的作用。”

　　上海房地產(chǎn)界一名分析人士地觀點(diǎn)新媒體表示：“物業(yè)稅開(kāi)征的出臺(tái)作為一次影響重大的稅種改革，要經(jīng)過(guò)人大立法審議等程序，實(shí)施層面上的細(xì)化也相當(dāng)繁瑣，同時(shí)，且與稅務(wù)部門(mén)之間也還沒(méi)有建立起業(yè)務(wù)協(xié)同關(guān)系情況下，就單方面開(kāi)征物業(yè)稅，這是不夠嚴(yán)肅的事情，也不是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。”

　　事實(shí)上，在我國(guó)實(shí)施開(kāi)征物業(yè)稅的難點(diǎn)還包括多方面的因素，一方面是公共財(cái)政體制制度仍然不夠健全，物業(yè)稅的原理是“量出為入”，要求公共財(cái)政要透明。溫總理在政府工作中也提到，加快建立公共財(cái)政，或許中國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅最大的挑戰(zhàn)；

　　而在價(jià)格評(píng)估方面看，目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有一整套權(quán)威有效公正的物業(yè)價(jià)值評(píng)估體系。因此從全國(guó)房屋估價(jià)師角度來(lái)說(shuō)的話，不能滿足這樣的需求，同時(shí)市場(chǎng)的中介體系沒(méi)有形成權(quán)威機(jī)構(gòu)，總體上房地產(chǎn)評(píng)估非常分散，而且不具有權(quán)威性；

　　再者是物業(yè)稅的征收應(yīng)該與官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)制結(jié)合在一起，物業(yè)稅開(kāi)征應(yīng)該一視同仁，目前我國(guó)在官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)方面根本就沒(méi)有做到這點(diǎn)，就不難讓人產(chǎn)生懷疑如果開(kāi)征物業(yè)稅，官員和有錢(qián)人的物業(yè)稅是否都按照一般標(biāo)準(zhǔn)都繳納；

　　最后一點(diǎn)是在信息統(tǒng)計(jì)方面，分清自住房和非自住房，管理部門(mén)應(yīng)該在設(shè)計(jì)時(shí)考慮增加交易成本，限制投機(jī)性購(gòu)房、一人購(gòu)多套房的狀況，建立起誠(chéng)信系統(tǒng)。