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　　今后中小房地產(chǎn)企業(yè)要少關(guān)注絕對指標(biāo)，多關(guān)注相對指標(biāo)，在相對指標(biāo)上要比第一列的企業(yè)比他們做得更好。

　　宋延慶：我個人剛才聽了孟總的演講，我既不是唱衰派，也不是唱興派。事實上，現(xiàn)在的房地產(chǎn)房價，我觀察的一個非常鮮明的特點是，各位專家，包括企業(yè)家在內(nèi)很難達(dá)成一點共識。包括去年出現(xiàn)拐點，到了后來政府是否應(yīng)該救市，乃至現(xiàn)在樓市是不是在全面回暖，現(xiàn)在仍然是沒有什么共識。對房市的預(yù)測，我認(rèn)為就像天氣預(yù)報一樣，很難。為什么呢？目前房子市場的形勢處于多種因素復(fù)雜互動動沖的態(tài)勢，任何對未來可能的預(yù)測都有可能出現(xiàn)偏頗。所以我跟一個朋友開玩笑，我說你對房地產(chǎn)的預(yù)測要客觀。對孟總的觀點，我理解是既沒有唱衰，也沒有唱興，就是兩個字，非?？陀^。我就跟朋友開玩笑，說哪兩位人敢預(yù)測房地產(chǎn)市場的發(fā)展呢？第一是巫師。打開天路，開拓未來。第二個人，剛才潘總也說過，就是神智不清的人可以看清未來。這句話說得可能有一點過重了。但是我發(fā)現(xiàn)在我們業(yè)界有兩個共識是很難得的。

　　哪兩個共識呢？

　　第一，這場金融危機(jī)，我們認(rèn)為絕不是一個系統(tǒng)的崩潰和更新，而是一個系統(tǒng)的升級和換代。它造成了什么？這個危機(jī)過后造成了一個新的時代的到來，這是第一個共識。我們的理解是2009年也將是國際經(jīng)濟(jì)新秩序的原年，周小川有一個提議，說改革國際貨幣金融組織，這一切的信號，是說國際經(jīng)濟(jì)秩序的原年可能就在2009年。

　　第二個共識?，F(xiàn)代的房地產(chǎn)市場形勢很有可能是對過去多年以來市場供需結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重不合理，房價上漲過快的諸多不合理的合理報。這是兩點共識。我前天到了部里，給部領(lǐng)導(dǎo)匯報一下，蘭德咨詢公司股權(quán)多元化的一些情況，匯報的內(nèi)容就不跟大家細(xì)說了。我說我們現(xiàn)在做企業(yè)，我做法人代表也做了14年了，我在藍(lán)德整整是10年了，今年的1月23號，下周五我們開會。我說企業(yè)做三年是給自己做事，給自己打工；做5年是給企業(yè)做事，給員工打公；做10年是對社會做事，給行業(yè)打工。所以我的簡介里面我沒有寫我是公司董事，我就寫了一個我是服務(wù)員，我是為行業(yè)服務(wù)，為社會服務(wù)，為企業(yè)服務(wù)，為員工服務(wù)。部里領(lǐng)導(dǎo)告訴我兩句話，我現(xiàn)在是回味無窮。他告訴我，“你是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)年輕的老同志”。他說，你們蘭德咨詢公司，這么長時間了，一定要把這面旗扛下去。他為什么這么說呢？我第一家公司是1996年成立的，做營銷代理的。到了1999年我又注冊了管理咨詢公司，專注于房地產(chǎn)企業(yè)的一些咨詢，今天我和副秘書長幾個人一塊聊天，我們說了一下說，1996年之前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)成立的中介服務(wù)類的企業(yè)現(xiàn)在還剩下多少家呢？還剩下14家。1996年之前成立的中介服務(wù)類企業(yè)還剩14家，我們就是14家之一，很難得。所以，領(lǐng)導(dǎo)理解蘭德公司一定要把這面旗扛下去，表達(dá)了這樣的意思。

　　剛才第一我已經(jīng)說了，有兩點共識。其實還有一點。我要再談一下兩個長效機(jī)制的問題。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了這么多年的發(fā)展，起起落落。一會宏觀調(diào)控，一會保增長，這一切的一切是什么呢？就是政策搖擺不定。潘石屹也說過，現(xiàn)在的宏觀調(diào)控的政策，是“三步一回頭，兩步一擺手”。類似于東北的二人轉(zhuǎn)。那如何建立長效機(jī)制呢？其實我已經(jīng)呼吁了幾年的時間了，這個長效機(jī)制包括兩個方面，第一個是房地產(chǎn)業(yè)的長效機(jī)制；第二個是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的長效機(jī)制。

　　我先說第一個。首先我認(rèn)為應(yīng)該有一個概念，房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)，它是產(chǎn)業(yè)不是行業(yè)。很多人都把它理解成行業(yè)，那么這個產(chǎn)業(yè)包括幾個行業(yè)，包括開發(fā)經(jīng)營業(yè)、服務(wù)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)等等，下面有4個行業(yè)，現(xiàn)在討論的是什么呢？是產(chǎn)業(yè)政策，不是行業(yè)政策，很遺憾，前一段時間10年規(guī)劃沒有我們，我認(rèn)為也是一件好事情，這可以促使我們，可以說政府也好，官員專家學(xué)者也好，靜下心來思考一下，房地產(chǎn)業(yè)，我們這個重要的產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃。你一個產(chǎn)業(yè)只有建立長期的制度安排。這個制度安排就叫“長效機(jī)制”。你只有建立長期的制度安排，才能夠確保這個產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，才可以對沖經(jīng)濟(jì)波動所帶來的起起浮浮，這是第一個長效機(jī)制，產(chǎn)業(yè)的長效機(jī)制。

　　第二個長效機(jī)制是什么呢？我們企業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制。大家靜下心來，系統(tǒng)的想一想。在座的各位企業(yè)人員，這么多年做了很多的項目，在做項目的過程中，今天出一個事，明天出一個事，這個人干部走了，那個干部離職了。整天在那些繁雜的日常事務(wù)中困惑，就不去想一想我們的解決方案。我們?nèi)狈δ欠N長期的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，你有了企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，你才能夠具備確保企業(yè)長期發(fā)展的基礎(chǔ)性的保障。我們還缺乏什么呢？我們?nèi)狈φ麄€公司的職能部門，規(guī)章制度，業(yè)務(wù)流程等，一直是變來變?nèi)?，今年?個部門，明年是6個部門。人員流動性比較頻繁，在這里既然是論壇，我也糾正一下剛才的一個觀點。他剛才講到長江實業(yè)沒有工程管理處，這個是對的。從我們做管理咨詢的角度來說，集團(tuán)公司不需要設(shè)工程管理部。這個是長效機(jī)制，我在這里也希望大家做企業(yè)就要想辦法給后一任經(jīng)理，給后人留下點什么，留下什么呢？就是留下一點長期有效的制度安排，這個是兩點。

　　最后還有兩點，第一，在座的各位企業(yè)人員，我希望大家在今后的工作中由原來重點關(guān)注重點絕對指標(biāo)，到關(guān)注相對的指標(biāo)。哪些屬于絕對指標(biāo)呢？土地儲備量，銷售額，利潤總額，年度主營業(yè)務(wù)收入，開竣工量。我在這里希望大家清楚，與萬科，金地，中海這些公司相比，在座的在絕對指標(biāo)上已經(jīng)是很難追上這些企業(yè)了。今年的百億俱樂部成員是13家，擴(kuò)容的速度越來越緩。重點是抓住相對指標(biāo)，我在銷售額上追不上了，但是我利潤率比你高，我的通貨周轉(zhuǎn)率比你好，我的負(fù)債率比你低，我更健康。相對指標(biāo)有多少呢？有5大類，20多個小項。我的第一個建議是今后中小房地產(chǎn)企業(yè)要少關(guān)注絕對指標(biāo)，多關(guān)注相對指標(biāo)，在相對指標(biāo)上要比第一列的企業(yè)比他們做得更好。

　　那么怎么辦呢？就有第二個呼吁。由原來過多的注重業(yè)務(wù)發(fā)展，到內(nèi)外兼修，向管理要效益。在過去的時間里，有很多的企業(yè)老板實在是太累了，也很少跟家人在一塊，甚至說旅游、娛樂等等都拋在一邊了。這種狀態(tài)是什么呢？這種狀態(tài)其實是內(nèi)業(yè)的問題，就是內(nèi)部的企業(yè)管理流程不清晰，導(dǎo)致了他自己很累。我們最近剛剛從大連、西安結(jié)束了兩個項目。大連這個公司做了這么一個比較滑稽的故事，他是甲方。甲方工程發(fā)一個合同，交給施工單位了，一年以后施工單位沒有拿回來，最后就是打官司，打官司開發(fā)商必死無疑。這個事他委托我們做一個風(fēng)險管理體系，房地產(chǎn)上面的公司也是有成本控制?，F(xiàn)在比較優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)結(jié)算的項目成本，我們不說工程成本，就是項目預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)偏差率基本上控制在5%以內(nèi)，而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在10%左右。我們曾經(jīng)測算了，一個好的管理體制保障下，企業(yè)的利潤能夠提升3%到5%，成本可以降5%到7%。不用說是花上百八十萬塊錢，管理就沒有效益，它效益可能是10倍，幾十倍或者是上百倍的。

　　有一篇文章講了開發(fā)企業(yè)應(yīng)該做到“四多四少”。我剛才寫下來了，一會跟大家共享一下。我們認(rèn)為應(yīng)該是做到哪四多四少呢。“多聽，多想，多走，多看，少說，少喝，少玩，少干”。上帝給我們兩個眼睛，讓我們都看，也給我們兩個耳朵多聽，還給了我們一張嘴，要少說。最后，預(yù)祝在座各位的心情像今天鮮花一樣盛開，也預(yù)祝各位，希望各位重視管理，在有效的管理體系保障下，各位的工作可以更加輕松、快樂、愉悅，謝謝。