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　　曾有一位工程出身的開發(fā)商老總說過很樸素的一句話：“從來沒有一個開發(fā)企業(yè)、一個項目沒有碰到過工程問題的，重要的是解決問題的方式；往往是遭遇問題以后的解決方式，決定了一個企業(yè)成功與否。”

　　反思萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化上海第一戰(zhàn)險些“折戟”，拋開其中是非曲直，我們更多看到的是一個企業(yè)在住宅產(chǎn)業(yè)化路途中的無奈與孤獨。

　　上海金色雅筑。

　　一個體量不足10萬平方米的樓盤，對于年開發(fā)量超過500萬平方米(萬科2008年年報數(shù)據(jù)為523.3萬平方米)的萬科企業(yè)股份有限公司(下稱萬科)而言，是再普通不過的一個項目。

　　這個并不算太大的項目今年以來成為萬科最受媒體關注的樓盤。究其原因，并非它是萬科在上海的首個全PC (鋼筋混凝土預制結構)技術產(chǎn)業(yè)化住宅，而是接二連三爆出的“隔音差”、“滲漏”等質量問題。

　　萬科在事件發(fā)生后迅速做出了反應，包括在墻壁內加入 “隔音棉”、加涂防水層等一系列措施。同時，在整改施工的3天期限內，每天給予每戶戶業(yè)主200元的補償。

　　萬科上海公司媒體專業(yè)經(jīng)理李嫣在接受《東地產(chǎn)》記者采訪時候表示，目前除極少數(shù)幾戶業(yè)主外，金色雅筑的592戶業(yè)主大多接受了萬科的整改方案。這意味著轟動一時的“金色雅筑”事件即將畫上句號。

　　反思萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化上海第一戰(zhàn)步履艱難，拋開其中是非曲直，我們更多看到的是一個企業(yè)在住宅產(chǎn)業(yè)化路途中的無奈與孤獨。

　　“金色雅筑”的困惑

　　早在2007年的松山湖實驗樓中，萬科就制造出了第一批PC部品，并驗證了住宅產(chǎn)業(yè)化的可行性。

　　隨后上海新里程成為萬科第一個住宅產(chǎn)業(yè)化試點項目。

　　在新里程項目中，萬科采用了結構、保溫、外裝飾三合一的裝配式外墻板，與內部混凝土結構采用了濕作業(yè)的整體澆注連接，驗證了萬科工業(yè)化住宅的可行性。整體澆注的窗框基本杜絕了外墻窗滲水的老大難問題，取得了成功。

　　由此金色雅筑成為萬科首個全PC技術應用項目。

　　在金色雅筑項目中，萬科的住宅工業(yè)化開始在小高層公寓中大規(guī)模運用，采用了樓板、墻板預制，節(jié)點現(xiàn)澆的裝配式結構體系。分戶墻采取蒸壓加氣混凝土砌塊和輕鋼龍骨石膏板的結構，從工程角度來說都是成熟而完備的。

　　然而，在金色雅筑交房后，“不幸”開始發(fā)生。

　　許多業(yè)主發(fā)現(xiàn)金色雅筑隔音效果差，“樓上小夫妻私房話都能聽見”。隨著而來的是滲漏，許多業(yè)主家里的淋浴房出現(xiàn)了不同程度的滲漏，涉及業(yè)主的戶數(shù)不斷增加……

　　在松山湖實驗樓里驗證了的成功理論，在新里程項目被成功運動的PC技術，為何到了金色雅筑突然判若云泥？

　　技術完美主義的迷途

　　隔音差顯然是分戶墻的問題。

　　金色雅筑的分戶墻結構為蒸壓加氣混凝土砌塊和輕鋼龍骨石膏板結構。李嫣也反復對記者強調，砌塊的厚度達到20CM，完全符合國際的隔音標準。

　　在分戶墻兩邊同時還加了輕鋼龍骨石膏板，為何隔音反而差了？

　　記者了解到，金色雅筑在施工中采取了有別于傳統(tǒng)濕法施工工藝的技術——干法施工，即許多原本該用灰漿抹平的地方都用其他干材料替代，從而做到省時、縮短工期的效果。

　　這是典型的住宅產(chǎn)業(yè)化模式，一般來說，鋪上灰漿后要等它干了后才能繼續(xù)施工，這段時間往往要一個月左右，而干法施工的最大好處無疑就是可以省下這段時間。這也符合產(chǎn)業(yè)化的宗旨。

　　然而，金色雅筑的干法施工在實際實施過程中卻“走了樣”。許多裸磚空隙地方原本需要用堵住，卻最終留下了“洞”，因此隔音效果自然差。事實上，萬科在隨后整改中往縫隙填補了隔音棉后，隔音問題得到了解決。

　　在“施工走樣”的背后，凸顯出的是萬科對產(chǎn)業(yè)化技術的“過度追求”。

　　維科置業(yè)副總工程師孫軼一直在從事住宅產(chǎn)業(yè)化的研究和試驗，在他看來，萬科金色雅筑的問題恰恰是“萬科自己制定的產(chǎn)業(yè)化標準太高了。”

　　出于對技術的狂熱追求，萬科摒棄砌筑、粉刷等濕作業(yè)，以高精度的干作業(yè)裝配式結構，適應家具的工業(yè)化生產(chǎn)，也避免粉刷對主體的二次污染。而正是由于技術人員對干法施工的“走樣”，造成金色雅筑的隔音問題。

　　萬科并不是不知道輕鋼龍骨石膏板隔音差，但是空腔墻體也便于管線安裝，同時高強度的輕鋼龍骨也是墻面吊掛重物(如電熱水器等)所必須的，最后輕鋼龍骨石膏板隔墻成了唯一的選擇。

　　“萬科太追求技術的完美了！”孫軼表示。

　　熟練技術工人的缺失

　　滲漏問題幾乎是另一個“追求技術”的“翻版”。

　　金色雅筑采用先進的同層排水技術。然而該技術對防水措施要求較高，地磚下要涂好幾層防水層，接口處要上密封膠，墻體與地面交界處要涂防水卷，墻面也要涂一定高度的防水層。任何一個環(huán)節(jié)偷工減料都可能造成漏水滲水。

　　萬科上海公司給《東地產(chǎn)》的采訪回復中提到：造成滲水的原因是工程參與各方對新工藝的把握不夠成熟，淋浴房同層排水防水層在后續(xù)施工中造成破損。

　　“施工人員對施工工藝的不熟練”是萬科對于事件的官方解釋，也成為金色雅筑的問題所在。

　　以萬科的合作伙伴日本東京建屋和大成建設為例，這些公司均擁有大量熟練的技術工人。各個工程節(jié)點都有相應的技術工人，達到了與生產(chǎn)汽車一樣的建筑模式。而中國目前的建筑工人最起碼要進行2年左右的培訓與實踐，才能夠真正掌握與熟練運用這個新工藝，最終成為像日本公司一樣的技術工人。

　　事實上在萬科新里程項目2幢實驗樓的施工中，就有日本公司的相關技術人員專門到施工現(xiàn)場進行指導，但在一些關鍵點的質量把控上，顯然并非一朝一夕可以完全掌握成熟技術。

　　而如此大規(guī)模的技術工人缺乏，顯然不是萬科可以解決的問題。

　　五合國際(5+1 werkhart international)副總經(jīng)理盧求表示，萬科只是一個公司，在一個荒蕪的市場中要獨自帶動一個產(chǎn)業(yè)，解決所有產(chǎn)業(yè)鏈商的問題，確實有些“讓人佩服”。

　　記者了解到，目前通過國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地審核的企業(yè)有十家，但是從事真正從事住宅開發(fā)的只有萬科。

　　盧求表示，金色雅筑的問題不是建筑部品的問題，所以說“并非是住宅產(chǎn)業(yè)化出了問題，而恰恰說明中國的住宅產(chǎn)業(yè)化還不夠，還需要加大住宅產(chǎn)業(yè)化的推進力度。”

　　產(chǎn)業(yè)鏈配套的無奈

　　萬科在產(chǎn)業(yè)鏈配套方面的問題顯然不止技術工人這么簡單。

　　孫軼認為住宅產(chǎn)業(yè)化在中國搞了這么多年沒成功，重要的原因呢也是產(chǎn)業(yè)鏈配套問題沒有解決好。

　　萬科在進行住宅產(chǎn)業(yè)化的時候，需要整合各種資源，如建立預置服務基地，整合家裝品牌等。但往往很多產(chǎn)品國內都很缺失，如如外墻反打施工工藝中固定面磚的橡膠網(wǎng)格和雙面膠、保溫材料、外墻接縫防水材料。

　　由于一些國內產(chǎn)品達不到質量標準，萬科還得從日本以及其他國家進口，這無形中推高了成本。而部品達不到質量標準，顯然僅靠萬科去完善是不可能的。

　　“松山湖實驗項目實際上是以香港的成熟技術為基礎的，在配套技術上有成熟的產(chǎn)業(yè)鏈支持，而金色雅筑靠萬科一家搞配套，難免有顧及不到的地方。”孫軼表示。

　　產(chǎn)業(yè)政策的困境

　　產(chǎn)業(yè)鏈配套不足固然是萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的一大障礙，但在億達集團項目發(fā)展和產(chǎn)品研發(fā)部負責人楚先鋒看來，萬科最缺乏的并不是產(chǎn)業(yè)鏈配套，而是中國產(chǎn)業(yè)政策對于住宅產(chǎn)業(yè)化的支持。

　　楚先鋒曾任萬科住宅產(chǎn)業(yè)資深專業(yè)經(jīng)理，全程參與了萬科實驗樓一號樓的建設。他對《東地產(chǎn)》記者表示，建筑技術并沒有列入中國《高新技術產(chǎn)品目錄》，因此許多高新技術擁有的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策住宅產(chǎn)業(yè)化都“挨不上邊”。

　　這意味著萬科將獨自出資出人來解決所有住宅產(chǎn)業(yè)化遇到的問題。

　　此外，中國的許多固有產(chǎn)業(yè)政策甚至讓住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展被動進入“困境”，比如太陽能并網(wǎng)發(fā)電和采暖分戶計量等。

　　楚先鋒分析，中國是太陽能資源相當豐富的國家，絕大多數(shù)地區(qū)年平均日輻射量在4kWh/㎡以上。中國的太陽能發(fā)電技術很成熟，但是由于存儲的成本太高，因此整體成本居高不下。

　　而在日本的住宅產(chǎn)業(yè)化中，日本推出了全電氣化住宅住宅的屋面全部是太陽能光電板，室內也全部使用電氣化的設備，包括采暖和烹調。住戶每安裝1KWh的光電板，政府補貼5萬日元。

　　這樣住宅在白天發(fā)電，而由于白天主人去上班了，家中并沒有人使用電力，所以太陽能發(fā)的電自動輸送給電網(wǎng)。晚上住戶下班回來，住宅用電量上升，而住宅自身已經(jīng)不發(fā)電了，用的電是從電網(wǎng)買的。因為是分時電價，白天住戶以高價把電賣給電網(wǎng)，晚上以低價從電網(wǎng)買電，兩相抵消還有盈余。

　　雖然從技術上來說，太陽能并網(wǎng)發(fā)電技術沒有任何問題，但無疑它會“動了電力部門的奶酪”，因此中國的產(chǎn)業(yè)化事實上碰到了“先天的阻力”。

　　萬科的圖謀

　　雖然面對中國房地產(chǎn)市場諸多不利情景，但萬科依舊義無反顧投入大量資金人力進行產(chǎn)業(yè)化試驗和開發(fā)。以中國的建筑成本估計，產(chǎn)業(yè)化帶來的成本提升高達近30%，然而萬科的產(chǎn)業(yè)化依舊在大踏步前進。

　　在“2008年度業(yè)績網(wǎng)上說明會”上，萬科總裁郁亮表示，工廠化住宅是萬科長期發(fā)展策略中至關重要的一環(huán)，萬科會按照既定的計劃來推進。08年公司按工廠化方式施工的項目覆蓋上海、深圳、北京三個城市，開工面積超過60萬平方米。2009年萬科將繼續(xù)積極推動工業(yè)化技術的研發(fā)和應用。

　　對于萬科大力推行產(chǎn)業(yè)化的動因，孫軼認為萬科是在通過建立標準形成“技術壁壘”，就象范思哲對男裝的理解做為設計的標準，這就能迫使對手做自己不擅長的事，推高對手的成本。

　　但楚先鋒表示，萬科并非想通過產(chǎn)業(yè)化制造壁壘，“如果要制造壁壘，萬科就去做專利而不是做標準了。”

　　事實上萬科并非沒有圖謀。

　　產(chǎn)業(yè)化帶來的成本提升萬科高層并非是視而不見。在此前風傳網(wǎng)絡的松山湖會議講話稿中，曾有專門的一段來描述目前的萬科產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與市場占有率的關系：

　　“按照我們的不同檔次的住房系列形成不同的標準大件，將從開工到竣工的時間縮短到半年之內。我們的單位銷售財務成本和管理成本將下降30%以上，這是我們打敗其他企業(yè)，占據(jù)絕對領先地位的根本。實現(xiàn)了這一目標，在同等的土地成本和人工成本的情況下，我們的銷售價格可以比別人低20%以上錢還比別人掙得多，當我們把利潤率下調到 10%以內時，其他企業(yè)全部虧損，沒有企業(yè)能成為我們的競爭對手。”

　　在盧求看來，萬科對于市場占有率的圖謀是其一，但客觀上大刀闊斧地進行住宅產(chǎn)業(yè)化并非只體現(xiàn)“一己私利”。

　　盧求認為，在中國的開發(fā)商還在對住宅產(chǎn)業(yè)化猶豫、觀望、甚至抱著“坐享其成”的態(tài)度時，萬科獨自前行需要有很大勇氣。

　　這往往意味著資金、人力甚至是機會的投入，不是成功就是沉沒。

　　“如果說美國住宅產(chǎn)業(yè)化的標桿企業(yè)PulteHomes是一部已經(jīng)飛馳的寶馬，那么萬科這部福特也已經(jīng)在裝配線上了。”盧求表示。(引自萬科提出的“福特”行動)

　　質量控制大于速度

　　從住宅產(chǎn)業(yè)化的性質以及萬科謀求對市場占有率的追求來看，開發(fā)速度顯然是至關重要的因素。這不僅能不斷消化掉產(chǎn)業(yè)化帶來的成本提升，而且是市場占有率的決定性因素。

　　但產(chǎn)業(yè)化并非是速度的“制造機”。過度快速帶來的質量控制隱患終于在金色雅筑身上爆發(fā)。

　　孫軼分析，萬科其實可以通過降低產(chǎn)業(yè)化標準來達到解決質量，即保留一定百分比的傳統(tǒng)施工比例。但對于志在謀求開發(fā)速度與產(chǎn)業(yè)化技術的萬科來說，這無異于與公司的戰(zhàn)略背道而馳。

　　孫軼表示，在中國不具備成熟的產(chǎn)業(yè)鏈背景下要追求速度，萬科對于質量控制應該感到“如履薄冰”，但顯然萬科并沒有引起足夠的重視。

　　盧求向《東地產(chǎn)》記者介紹，在住宅產(chǎn)業(yè)化比較發(fā)達的國家，比如一些北歐國家，有很成熟的一套成熟的質量追訴體制。“設計單位、生產(chǎn)部門和施工單位都嚴格按照程序完成自己的工作，涇渭分明，因此質量控制很嚴格。”

　　3月28日，在上海浦東新區(qū)建設工程安全質量監(jiān)督署協(xié)調下，萬科、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位和部分業(yè)主代表在現(xiàn)場進行了質量調查，但多方對問題的所在也莫衷一是，沒有統(tǒng)一說辭。這在一定程度上表明住宅產(chǎn)業(yè)化在這領域“非常脆弱的土壤”。

　　無論如何，對“資源整合商”萬科而言，在住宅產(chǎn)業(yè)化中對于質量控制方面勢必承擔更大的使命感，付出長足的努力。

　　越過了金色雅筑這一坎，相信萬科深有體會，愈發(fā)成熟。

　　背景資料：

　　萬科住宅產(chǎn)業(yè)化歷程

　　1999年12月，萬科集團建筑研究中心(簡稱建筑研究中心)正式成立。

　　2006年7月12日，建筑研究中心所屬萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地(簡稱基地)取得政府批復及用地規(guī)劃條件。2006年11月6日，基地破土動工。

　　2006年12月11日，住宅產(chǎn)業(yè)化2號實驗樓開工。2007年4月20日，住宅產(chǎn)業(yè)化3號實驗樓開工。2007年9月26日，住宅產(chǎn)業(yè)化4號實驗樓開工。

　　2007年2月8日，國家建設部批準同意萬科為“國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”。

　　2007年4月20日，PC構件實驗室開工，并于當年9月份完工進入試運營階段。2007年9月29日，PC構件實驗室成功試制出第一件PC構件。