《全球金融危機(jī)故事的上半段和下半段》

　　——“2009城市觀點(diǎn)論壇沈陽行”演講

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　　>>點(diǎn)擊進(jìn)入：2009城市觀點(diǎn)論壇沈陽行潘石屹媒體見面會實(shí)錄

　　各位朋友大家好：

　　今天的會議給我一個(gè)題目，讓我談未來中國房地產(chǎn)發(fā)展的幾種可能。這個(gè)題目的確太難了，我沒有這種洞察力來回答這個(gè)問題，尤其是在我們經(jīng)歷了全球金融海嘯沖擊的情況下，未來存在著太多的不確定因素。今天我選擇比較容易的，說一些自己明白的事，談一談過去發(fā)生了什么事情和自己的一點(diǎn)觀察吧，也許會幫助我們共同探討未來可能發(fā)生的事情，因?yàn)槲磥硎怯蛇^去發(fā)生的事情所決定的。

　　金融危機(jī)故事的上半段和下半段

　　全球的金融海嘯之所以愈演愈烈，其根本原因是西方金融行業(yè)不斷地制造泡沫引起的。西方金融行業(yè)在過去的十幾年時(shí)間里，不斷大量生產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品，這些金融行業(yè)和衍生產(chǎn)品又依靠杠桿的作用不斷放大，如在次貸危機(jī)之前，有一種叫CDS的金融產(chǎn)品，它的金額就高達(dá)62萬億美元，而美國的GDP才13.6萬億美元，一個(gè)金融的衍生產(chǎn)品是全國GDP的好幾倍。在西方的金融市場中到處都是杠桿，杠桿就是“乘數(shù)”，就是倍數(shù)，杠桿倍數(shù)在一些投資銀行中最多高達(dá)30多倍。這種杠桿使財(cái)富泡沫化了，與我們?nèi)粘Ｉ詈蛯?shí)體經(jīng)濟(jì)完全脫節(jié)了。財(cái)富也不再只是我們?nèi)祟惏l(fā)展所依靠的食物、衣服、原材料、能源和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衡量標(biāo)志了，而成了通過電腦上的計(jì)算機(jī)模型計(jì)算出來的一個(gè)個(gè)虛擬的符號。

　　以上是這個(gè)金融危機(jī)故事的上半段，是發(fā)生在西方國家的那一段故事。這個(gè)故事怎么才能接上呢？下半段則發(fā)生在中國，只有把西方的上半段和中國的下半段加在一起，才是一個(gè)完整的故事。

　　中國這十多年來，不斷為西方國家生產(chǎn)產(chǎn)品，出口每年都在增加。因?yàn)榻鹑诘呐菽刮鞣絿液苡绣X，而中國人又是最勤勞、最高效、最勤儉節(jié)約的，這些美德在過去的一些年份得到了充分的發(fā)揮：少消費(fèi)，多干活，為別人多生產(chǎn)產(chǎn)品出口。

　　漸漸地，在以上這個(gè)東西方的故事中出現(xiàn)了許多發(fā)展上的不平衡，首先是收入上的不平衡。我去年去華爾街時(shí)和一位基金經(jīng)理吃飯，得知他一年的年薪相當(dāng)于中國西部一個(gè)40萬人口的縣城的財(cái)政收入。我們的財(cái)富是靠從土地上種糧食獲得的，而他們的財(cái)富是電腦上衍生出來的。各位一看，就知道哪一個(gè)才是真正的財(cái)富。

　　另外，還有一個(gè)很大的問題就是環(huán)境污染的問題。過去幾年總有人批評中國環(huán)境污染嚴(yán)重。的確，在中國的許多城市都存在著污染，我曾去過南方一個(gè)制造業(yè)非常發(fā)達(dá)的城市，那天天氣很悶熱，我抬頭看，太陽好象是在霧中一樣若隱若現(xiàn)。我問一位老板：你們的城市看太陽是不是總是這樣？他說是的，他還告訴我他若想要看清楚太陽，就要坐飛機(jī)飛到別的城市去。有一些學(xué)者總是拿出一些數(shù)據(jù)來做比較，說在中國每單位的GDP中消耗了多少能源，在空氣中放出了多少二氧化碳，而西方國家的GDP中能源的消耗，制造污染的量是如何的少。但我們看看這背后，GDP和GDP是多么的不同，中國的GDP是靠生產(chǎn)衣服、電器、玩具，消耗實(shí)打?qū)嵉脑牧虾湍茉瓷a(chǎn)出來的；而華爾街的GDP是在電腦上面用數(shù)學(xué)模型計(jì)算出來的，這是有著本質(zhì)不同的。我們試想一下，如果把服裝、電器的生產(chǎn)線轉(zhuǎn)移到西方國家，例如轉(zhuǎn)移到紐約，他們單位GDP消耗的能源和原材料一定會比中國多，因?yàn)橹袊讼鄬γ绹硕裕亲罟?jié)約的。

　　這樣的故事演繹了十幾年的時(shí)間，突然，在西方那邊出問題了，發(fā)生了金融海嘯。中國這邊的故事自然也再無法講下去了。

　　西方的金融泡沫促成了中國的土地泡沫

　　其實(shí)，問題和錯誤越早暴露出來越好，如果繼續(xù)下去，將會給人類帶來更大的危害和不公平。這次金融危機(jī)不是周期性的危機(jī)，而是結(jié)構(gòu)性的危機(jī)。周期性危機(jī)和結(jié)構(gòu)性危機(jī)的區(qū)別就在于：周期性危機(jī)是以時(shí)間為標(biāo)志，時(shí)間到了，經(jīng)濟(jì)自然就開始復(fù)蘇；而結(jié)構(gòu)性危機(jī)是看你的結(jié)構(gòu)有沒有進(jìn)行調(diào)整，是否調(diào)整到位，如果沒有調(diào)整到位，這樣的危機(jī)還會繼續(xù)下去。所以，在這次金融危機(jī)的沖擊下，中國十幾年來形成的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)要調(diào)整，這種結(jié)構(gòu)調(diào)整就是要把原先以出口為主，以為西方泡沫市場服務(wù)為主的模式，調(diào)整到為國內(nèi)的市場服務(wù)上來。這次調(diào)整是大范圍的、深層次的，也絕不是短時(shí)間的，因?yàn)檫@次危機(jī)來勢太猛，強(qiáng)度太大。在整個(gè)這次危機(jī)調(diào)整的過程中，中國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出來最基本的特征是過剩——生產(chǎn)能力的過剩，勞動力的過剩，能源、原材料一切生產(chǎn)要素都過剩。中國的房地產(chǎn)處在其中，當(dāng)然也不例外。在未來，房地產(chǎn)和中國的經(jīng)濟(jì)一樣，最基本的特征也是過剩。

　　這里我們談一談我們的本行――房地產(chǎn)行業(yè)。中國的房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個(gè)很本土化的行業(yè)，自己的土地，自己的勞動力，自己的原材料銷售給自己的市場，在中國各自的城市中循環(huán)著。在2005年之前，中國房地產(chǎn)最大的變化是房改，從計(jì)劃體制轉(zhuǎn)換成為了市場體制，無論如何這都是在中國自己的土地上，自己的系統(tǒng)中循環(huán)著、改變著。在此前，偶爾有一些西方的設(shè)計(jì)師來中國幫助我們進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)，我們也會進(jìn)口一些高檔的家具；也有個(gè)別的外國人在個(gè)別的城市買一些房子。但這都不是主流，對中國的房地產(chǎn)市場影響都不大。但發(fā)展到2004年、2005年，西方國家通過金融市場的泡沫制造出來了許多錢，這些錢怎么辦？當(dāng)然一定得流出來，資本的本質(zhì)就是流動，就是尋求升值。流向的目標(biāo)也很明確，流向被西方稱為“四塊金磚”的中國、印度，俄羅斯和巴西。中國是這“四塊金磚”中最大的一塊，于是這些資本開始追捧中國的房地產(chǎn)，追捧中國的房地產(chǎn)行業(yè)。從房地產(chǎn)的資本化開始，就打破了中國房地產(chǎn)正常的循環(huán)，即把正常的征地、建設(shè)和銷售過程，變成以土地儲備作為一個(gè)重要標(biāo)志來衡量中國的房地產(chǎn)企業(yè)，誰圈的地多，誰的資產(chǎn)價(jià)值就大。這時(shí)的中國房地產(chǎn)市場也脫離了實(shí)際的價(jià)值，而進(jìn)入迎合資本市場的怪圈，與華爾街在電腦上用數(shù)學(xué)模型制造資產(chǎn)泡沫并無二致了。每次當(dāng)中國政府提出“十八億畝耕地的紅線不能突破”時(shí)都將進(jìn)一步刺激國際市場對中國土地追逐的熱情，因?yàn)槭袌錾贤鈬蛔兊囊?guī)則是“物以稀為貴”。土地儲備在國際資本市場上被起了一個(gè)好聽的名字叫“土地銀行”。2007年一年全國房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地的支出就高達(dá)3萬億元人民幣，而當(dāng)年全國商品房的銷售額也僅有2.9萬億人民幣，這種奇怪的現(xiàn)象就在房地產(chǎn)市場中發(fā)生了，當(dāng)時(shí)叫“面粉的價(jià)格比面包的價(jià)格貴”，就是土地的樓面價(jià)比周邊房子的價(jià)格還要貴。各大城市的“地王”屢創(chuàng)新高，從40億元一塊地，到50億元、60億元一塊地，一直到92億元一塊地，樓面價(jià)最高高達(dá)每平方米6萬多元人民幣的天文數(shù)字。資本市場的追逐，房地產(chǎn)開發(fā)商的貪婪，再加上地方政府的土地財(cái)政交織在一起，共同上演了這土地泡沫瘋狂的一幕，房地產(chǎn)開發(fā)商圈地的面積也從幾百畝發(fā)展到幾千畝，甚至到幾萬畝，還在不斷地創(chuàng)造新高，比如沈陽，在東北大平原上，土地多，更多大型開發(fā)商也被吸引來了。

　　瘋狂謝幕，政府出手，房企躲過生死劫

　　但是，到了2008年初，這個(gè)瘋狂的故事開始謝幕了，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的銷售迅速下滑，就是王石提出“拐點(diǎn)論”的時(shí)候，在西方國家的次貸危機(jī)也已經(jīng)發(fā)生了幾個(gè)月。追捧中國房地產(chǎn)市場的國際資本也是“泥菩薩過河，自身難保”。對任何行業(yè)來說，市場的銷售才是唯一的出路，中國的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)然也不例外。

　　2008年3月底，我曾分析了在國內(nèi)外資金壓力下中國房地產(chǎn)企業(yè)的困境，被上海一家媒體總結(jié)為四個(gè)字叫“百日劇變”。中國政府在2008年6月份之前還在不斷防止經(jīng)濟(jì)過熱，防止國際熱錢的流入。2008年6月底，人民銀行還提高了一次存款準(zhǔn)備金率。很快，美國的經(jīng)濟(jì)出了大問題，歐洲出了問題，全世界許多國家的經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)大的問題，標(biāo)志性的時(shí)間就是2008年9月15日，美國時(shí)間9月14日雷曼兄弟的倒閉，這就意味著全世界的投資銀行不存在了。于是，中國也以最快的速度行動起來，應(yīng)對金融危機(jī)，保增長。2008年底，中國大多數(shù)的開發(fā)商都難以渡過年關(guān)，因?yàn)榍枫y行的錢太多，市場銷售幾乎停頓，沉淀的土地、房屋和待建工程也太多。有許多房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈馬上就要繃斷，這時(shí)國際資本市場上的基金隨時(shí)監(jiān)控著房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，在市場上面不斷地做空和打壓這些企業(yè)，他們在隨時(shí)聆聽中國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，企業(yè)破產(chǎn)的爆炸聲。就在這緊要關(guān)頭，中國銀行大量發(fā)放貸款，據(jù)我所知，截至到2008年年底到期的房地產(chǎn)公司的貸款，銀行基本都給延期了。同時(shí)，各個(gè)城市的地方政府為了化解這一危機(jī)，針對房地產(chǎn)企業(yè)所欠政府的土地出讓金都出臺了紅頭文件，允許其延期交納。于是在政府的鼎力幫助下，中國房地產(chǎn)企業(yè)在2008年底，2009年初的生死關(guān)頭獲得注血，度過了這一生死劫。

　　結(jié)構(gòu)性過剩仍是中國房地產(chǎn)的主流

　　美國的危機(jī)還在一天一天地惡化，最根本的原因就是銀行無法放出貸款。美國的銀行都是商業(yè)銀行，他們判斷市場有風(fēng)險(xiǎn)，就不給企業(yè)貸款，造成市場上資金流動性非常緊張。其他的措施都是隔靴搔癢，起不到實(shí)際性的作用。中國政府為了應(yīng)對這百年不遇的金融危機(jī)，讓銀行大量放款。僅2009年一季度放款額就高達(dá)4.58萬億人民幣的天文數(shù)字。有許多銀行一季度的放款已經(jīng)超過了去年全年的放款。雖然一季度財(cái)政收入和出口額還在不斷下降，但股票市場、房地產(chǎn)市場在大量資金的支持下，出現(xiàn)了回暖的態(tài)勢。未來中國房地產(chǎn)市場將如何發(fā)展，最重要的還是取決于全球的金融危機(jī)的演變情況，因?yàn)檫@次金融危機(jī)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。全球的金融危機(jī)一定會對中國繼續(xù)造成沖擊，在這一點(diǎn)上萬萬不可過分樂觀。如果中國未來還可能犯錯誤的話，那一定是在2009年一季度比較好的數(shù)據(jù)面前過分樂觀了，過分地夸大了自己的力量，失去了對形勢理性的判斷。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，在大起大伏的過程中容易失去理性的判斷。當(dāng)年抗日戰(zhàn)爭時(shí)期，在取得了幾個(gè)局部的戰(zhàn)爭勝利后，中國出現(xiàn)了盲目樂觀的“速勝論”，為此毛主席專門寫了那篇著名的《論持久戰(zhàn)》，指出中國抗戰(zhàn)的勝利一定是以全世界反法西斯戰(zhàn)爭的徹底勝利為前提。同樣，今天中國房地產(chǎn)的復(fù)蘇也仍要以全球經(jīng)濟(jì)走出低谷為前提。目前過剩仍然是中國經(jīng)濟(jì)的主流，也是中國房地產(chǎn)的主流。在房地產(chǎn)的過剩中，也存在著結(jié)構(gòu)性的問題——兩頭過剩嚴(yán)重。一頭是為國際資本服務(wù)，為世界500強(qiáng)服務(wù)，為國際金融行業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)，將面臨著更嚴(yán)重的過剩，例如，北京、上海的五星級飯店。幾年來我們一直強(qiáng)調(diào)與國際接軌，現(xiàn)在“接軌”就是“見鬼”；另一頭則是接近政府保障性住房的或與保障性住房處在相同地段、相同檔次的房子將受到政府保障性住房的擠壓，出現(xiàn)這部分商品房的過剩。雖然銀行從去年年底開始發(fā)放了大量貸款，但這對房地產(chǎn)企業(yè)來說，只是救急不救窮，治標(biāo)不治本，是注血而不是自己造血，房地產(chǎn)企業(yè)要改變現(xiàn)狀，最重要的是要有銷售收入，貸款只能延緩資金鏈條斷裂的時(shí)間，并不可能從根本上去解決結(jié)構(gòu)過剩的局面和態(tài)勢,根本解決的辦法只能是改變舊的結(jié)構(gòu)和舊的模式。

　　這次金融危機(jī)的復(fù)蘇標(biāo)志一定是從舊的模式中脫胎出來，能夠達(dá)到真正的涅磐和調(diào)整，使過去犯的錯誤能夠得到修正。金融危機(jī)實(shí)際上就是要提醒人們：這一切都是因?yàn)槟惴噶隋e誤。金融危機(jī)的強(qiáng)度也標(biāo)志著你犯錯誤的嚴(yán)重性。

　　在這個(gè)講話的結(jié)尾，我想重復(fù)一下剛才陳淮主任的觀點(diǎn)，金融危機(jī)的發(fā)生是貨幣出了問題，大量發(fā)貨幣也會讓貨幣貶值?，F(xiàn)在最靠不住的是錢，過去一年如果以貨幣為標(biāo)準(zhǔn)衡量，全國房價(jià)漲跌變化并不大，但如果我們換一個(gè)實(shí)物參照物――石油，以北京房價(jià)為例，一年前平均每平方米房價(jià)相當(dāng)于八桶石油，而今天同一平方米的房子就值二十二桶石油，相對石油，北京房價(jià)一年漲了2.75倍，這種趨勢未來不會改變，就是要回歸財(cái)富本質(zhì)，去杠桿，去泡沫。