開(kāi)發(fā)商應(yīng)該跳出對(duì)政策期待的誤圈，從市場(chǎng)上尋找去尋找突圍之道。

　　“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部參與者優(yōu)勝劣汰的政策，而不是讓一切開(kāi)發(fā)商都可以活下去、或者是活得更好一點(diǎn)的政策。”在2009城市觀點(diǎn)論壇沈陽(yáng)行的演講中，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、住房保障體系、投資性需求等問(wèn)題進(jìn)行了解讀。

　　產(chǎn)業(yè)政策

　　陳淮首先認(rèn)為，與媒體報(bào)道上所說(shuō)的“產(chǎn)業(yè)政策”概念不一樣，產(chǎn)業(yè)政策并不涉及短期內(nèi)的總量平衡關(guān)系問(wèn)題，包括銷售量的增加或減少、房?jī)r(jià)的漲落等均不是產(chǎn)業(yè)政策所關(guān)心的問(wèn)題。“在一個(gè)中長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中，這個(gè)產(chǎn)業(yè)如何健康發(fā)展、提高國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的問(wèn)題，如何推進(jìn)技術(shù)更新問(wèn)題，如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)內(nèi)部大中小型企業(yè)之間組織結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，乃至這個(gè)產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體或與其他產(chǎn)業(yè)之間的相互協(xié)調(diào)的問(wèn)題才是整個(gè)產(chǎn)業(yè)政策研究的范圍”。

　　而事實(shí)上，面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整期的低迷市場(chǎng)，不少開(kāi)發(fā)商對(duì)監(jiān)管層推出新的產(chǎn)業(yè)政策都抱有極高的期望，更多的開(kāi)發(fā)商似乎將產(chǎn)業(yè)政策理解為是一劑刺激市場(chǎng)的良藥。

　　由此，業(yè)界曾一度呼吁房地產(chǎn)加入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃并推出更多的積極政策，但對(duì)此陳淮“毫不客氣”地表示，這種態(tài)度是沒(méi)有認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的本質(zhì)所在：“產(chǎn)業(yè)政策是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部參與者優(yōu)勝劣汰的政策，它不是可以讓所有的開(kāi)發(fā)商都活下去、或者可以活得更好的政策，它注定會(huì)要通過(guò)政府之手，讓一部分人退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，從而促進(jìn)群體政策的提高”。

　　但陳淮同時(shí)也表示，中國(guó)的一個(gè)國(guó)情特點(diǎn)就是短期宏觀調(diào)控政策與結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)業(yè)政策結(jié)合比較明顯，“這是為何我們?cè)诒Ｔ鲩L(zhǎng)的一個(gè)過(guò)程當(dāng)中，又同時(shí)推出所謂的‘十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃’的主要原因。”

　　顯然，陳淮看到了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的潛在聯(lián)系，但他并不認(rèn)為產(chǎn)業(yè)政策可以將那些處于困境中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都拉出泥潭。

　　“產(chǎn)業(yè)政策一定是起促進(jìn)作用的，這個(gè)政策不能脫離國(guó)民經(jīng)濟(jì)而單兵冒進(jìn)，而是要照顧和協(xié)調(diào)金融政策、產(chǎn)業(yè)關(guān)系、就業(yè)問(wèn)題、社會(huì)群體之間的利益關(guān)系，讓它們之間不至于趨向激化和對(duì)立”，陳淮稱。

　　“沒(méi)有任何一條產(chǎn)業(yè)政策是管房?jī)r(jià)上漲或下跌的，也沒(méi)有任何一條產(chǎn)業(yè)政策是管你的資金鏈條是否緊張的。”陳淮的觀點(diǎn)是，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該跳出對(duì)政策期待的誤圈，從市場(chǎng)上尋找去尋找突圍之道。

　　保障性住房體系

　　事實(shí)上，對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，陳淮還有另一個(gè)角度的理解。陳淮認(rèn)為這是一個(gè)要求商業(yè)利益、和市場(chǎng)利益、公共利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益密切結(jié)合的政策，其中包括優(yōu)先化解決那些低收入群體的住房政策、節(jié)約資源的政策、環(huán)境友好政策、促進(jìn)城市與農(nóng)村協(xié)調(diào)發(fā)展的政策等。

　　基于此，陳淮認(rèn)為我國(guó)目前的住房保障體系是符合商品住宅市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的，并未沖擊商品房市場(chǎng)的發(fā)展。“市場(chǎng)的需求是多樣的，我們不能為了保證開(kāi)海鮮館門(mén)店的利潤(rùn)，就把大排擋和做盒飯的門(mén)店都給關(guān)了。”陳淮用了一個(gè)巧妙的比喻形容保障性住房體系與商品房市場(chǎng)體系的關(guān)系。

　　但陳淮并不認(rèn)為目前我們的保障性住房體系已經(jīng)達(dá)到非常完善的地步。在發(fā)言中陳淮表示，在目前國(guó)內(nèi)所分出來(lái)的以廉租房為代表的救助型保障、以經(jīng)適房為代表的援助性保障、以公積金和利率優(yōu)惠為代表的互助性保障體系都還有待完善，“里面很多細(xì)分的原則需要進(jìn)一步明確，而自助型保障這一塊國(guó)內(nèi)目前也沒(méi)有一套成熟的做法”。

　　在陳淮的理解之下，保障性住房體系需要“一套完整的救助型、援助型、互助型的和自助型辦法”去覆蓋所有需要的人群。

　　新解投資性需求

　　而在發(fā)言中，針對(duì)一度被社會(huì)輿論“所不容”的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性的需求，陳淮也表達(dá)了自己的觀點(diǎn)，陳淮認(rèn)為不能將一切投資性需求都看成是“洪水猛獸”。

　　陳淮認(rèn)為，投資性需求實(shí)際上分為四種情況，第一種是不健康的，就是為了買(mǎi)而買(mǎi)，把房子當(dāng)成股票炒的需求，這種投資性需求導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。

　　第二種是為了獲得長(zhǎng)期出租收益的購(gòu)房需求，陳淮稱這種投資性需求恰好是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的力量之一。

　　第三種投資性需求的情況是，在市場(chǎng)的波動(dòng)中，市場(chǎng)的供和求之間存在的一個(gè)巨大資金力量，它們?cè)诜渴械兔缘臅r(shí)候買(mǎi)進(jìn)，在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候陸續(xù)拋出，起到一個(gè)蓄水池作用，這樣的力量同樣起到了穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

　　最后一種投資性需求是購(gòu)房者無(wú)意為之的，因?yàn)樵谏婕暗?ldquo;買(mǎi)”這個(gè)概念的時(shí)候，都帶有投資性的意義。“但我們不能將股市上那一套低價(jià)買(mǎi)進(jìn)，高價(jià)拋出概念用在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子的投資性意義在于他在二十年、三十年，或者更長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)規(guī)避了貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)。”