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　　所要保障的是人們職業(yè)收益、生活需求、市場發(fā)展以及住房建設(shè)的特點之間不平衡的地方。

　　王治鋼：非常感謝劉先生的精彩演講！接下來我們再次回到主題演講環(huán)節(jié)，讓我們掌聲有請著名的經(jīng)濟學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心的主任陳淮先生，同時有請張進才先生擔(dān)任特約評論員。陳淮演講的題目是《符合中國國情的住房保障體系》。

　　陳淮：謝謝大家！誠惶誠恐來到這個講臺上忐忑不安，這30分鐘不長，我還盡量節(jié)約一下，盡量不超時。我想說的話是萬語千言，所以除了預(yù)定的主題之外，也想對前面的發(fā)言作一個評論。我們注意到剛才有人給我們介紹的衛(wèi)浴的、單體設(shè)計的和小區(qū)規(guī)劃的。什么叫工業(yè)化？就是用機器取代手工勞動。美國的建筑最好的特點是動和靜的結(jié)合點，第二是基礎(chǔ)設(shè)施的完善，第三是社區(qū)功能的配套，這個問題有機會再討論。

陳淮

　我們再評論鐘偉先生的話題，對形勢我支持鐘偉博士樂觀的看法，而且我認為他的判斷不過分。中國經(jīng)濟運行到今天能不能率先走出全球金融危機的陰影，我們已經(jīng)看出端倪了，第一個我們別低谷金融危機的發(fā)展沒到底，別低谷他對中國的影響很嚴峻，這兩條首先擺在前面。我也贊成剛才鐘偉先生說媒體有時候改標題的事，前一次商會的一個研討會上我說，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場運行有利的有十條、不利的有十條，而且我還把不利的十條放在前面，而且我還強調(diào)說希望媒體要說的時候都說上，到了媒體上“陳淮專家說，支持房價上漲有十大因素”，確有其事，不止一次了，拜托！但是這個樂觀我剛才說了，我們別對世界金融危機的嚴峻性以及它的持久性低估，但是中國現(xiàn)在確確實實有理由認為有樂觀的支持，第一中國現(xiàn)在的經(jīng)濟復(fù)蘇和政策支持已經(jīng)比美國和其他發(fā)達國家明顯地快了一拍，美國的財政資源和信貸資金資源干嘛呢？還忙著補窟窿呢，政府出錢、央行印票子，央行去收購那些明明不值錢的不良資產(chǎn)，化解信貸危機。而中國的政策資源已經(jīng)實實在在地進入了促進經(jīng)濟增長的領(lǐng)域。打個通俗的比方，兩人在變天的時候都受涼得病了，美國這個病人還在搶救室呢，他現(xiàn)在還死氣白咧花錢還打強心針呢，一會兒還得花錢上一呼吸機，中國的病人已經(jīng)出院了，吃點補藥，恢復(fù)恢復(fù)身體就重新上班了。有沒有這樣的區(qū)別，你去琢磨一下你最近看到的資訊，中國的銀行信貸在一季度的三個月內(nèi)大規(guī)模擴張，財政政策確確實實中央和地方政府不遺余力，這是大家都看得到的。而且關(guān)鍵的問題是我們這些都用在了真正強身健體的促進經(jīng)濟增長上，而美國的錢還用在打強心針上，中國是不是快了一大拍？

　　第二個跡象，咱們都說春江水暖鴨先知，有沒有注意到最近媒體人自己是否意識到，從去年第四季度的時候，人們在討論房地產(chǎn)的時候，重心焦點是下一步出什么政策，現(xiàn)在在討論什么呢？討論這個需求還能持續(xù)多久，也就是說人們對這個市場的預(yù)期判斷已經(jīng)從父母、政府頭上轉(zhuǎn)到市場本源了。人們從市場中尋求判斷經(jīng)濟發(fā)展增長的依據(jù)的時候，這個時候我們認為他已經(jīng)想好了，別動不動就找“家長”去，這沒多大用處，市場才是你搏殺的前沿，才是我們這個產(chǎn)業(yè)振興的地方。如果我們的產(chǎn)業(yè)政策每天沉寂在認為政策比市場還厲害，那我們的振興規(guī)劃確實振興不出來。

　　第三條我們也確確實實感到，也同樣是鐘偉先生在回答提問的時候說到的，我自己也這么認為，中國的房地產(chǎn)市場起伏和奧運會沒多大關(guān)系。如果一定和奧運會有關(guān)就是中國的奧運會推動中國的城市化，但中國的城市化會因為奧運會過去而停工嗎？而且不僅北京、上海、廣州等地方開世博會、開亞運會的，還有開全國運動會的濟南，還有很多城市群戰(zhàn)略的實施，我們的基礎(chǔ)設(shè)施投入有充分的余地，中國遠遠不存在資本過剩。由此判斷，大家從這些蛛絲馬跡、點點滴滴中看到了中國經(jīng)濟向好的跡象。

　　第二個問題，我們說當前房地產(chǎn)市場是不是回暖了？無需置疑，還是那個問題，暖不暖鞋穿在自己腳上，自己知道，買房子的人和開發(fā)商自己心里有一本帳。但是對房價的判斷先別忙著過于樂觀，我們在過去三年到五年中，在議論房地產(chǎn)市場的大量公眾性信息里面對房價的影響因素簡單說、談率說，還停留在一個很低的水平。影響房地產(chǎn)價格是四個主要因素，第一個是供求關(guān)系，鐘偉教授說的貨幣供應(yīng)量，媒體常說的剛性需求，什么投機性的炒作，這些都是供需關(guān)系里面的一條。更重要的是幣值，房地產(chǎn)的價格是相對于貨幣來說的，原來一米等于三尺，現(xiàn)在一米也許等于二尺半了，你是拿尺來衡量房市層高，還是拿米來衡量房市層高？一桶石油去年7月147美元，現(xiàn)在50美元上下，差不多是三分之一，那是石油貴了還是貨幣漲了呢？

　　所以作為資產(chǎn)價格，它的決定因素是幣值，第二個是重置成本，待會兒我再解釋重置成本。第三個叫價格的資本化因素，簡單說房價作為一種資產(chǎn)價格，最終因素取決于投資收益，也就是說租金是影響房價的根本性因素之一，這四條因素加一塊兒供求只占四分之一。2009年上半年和此后一段時間請注意這個需求量上升的供求因素不是決定房價的關(guān)鍵性因素，供求關(guān)系以外的因素正在影響著房價，我們以前老覺得讓開發(fā)商公布成本就可以了，但這個成本不是他購入土地時候的財務(wù)支出，而是重置成本。重置成本下降的態(tài)勢和目前的價格水平不支持房價上漲。第二條，我剛才說了房地產(chǎn)價格是資產(chǎn)價格，在過去一年多來的金融危機發(fā)展過程中，全世界的資產(chǎn)價格都大幅度下降了，那么中國房地產(chǎn)的價格水平和全世界房地產(chǎn)水平相比，中國的房地產(chǎn)價格和中國的A股市場相比，它是在最高位，比如說有三支股票，那兩個股票都已經(jīng)下跌很多了，這個股票才剛剛下滑一點，你是股民的話你買哪個？這就是幣值關(guān)系的問題。我們說到的房價降低是拿一個叫人民幣的東西衡量的，去年這個時候你買一平方米房子，拿8桶石油賣給你一平方米的房子，現(xiàn)在你拿80桶石油買一平方米房子。房價如果和其他資產(chǎn)價格相比的話，實際上它是處在一個比較高的水平。我們總是喜歡說比價關(guān)系，這個資產(chǎn)和貨幣之間的相互交換比例不支持房價進一步上漲。如果我們不拿錢來衡量，我們拿石油、鋼材、食物來衡量話，你會發(fā)現(xiàn)中國的房價實際上去年這個時候漲大今天漲了一倍半。別以為這是笑話，我們中國剛解放的發(fā)工資就是拿小米來衡量的，當惡性通脹和通縮的時候，什么叫惡性通脹和通縮？就是幣值本身的冷漲和熱縮。

　　這30分鐘沒時間把這個問題說得更清楚，大家先把它記心里面。我們所說的你熟悉的所有計量單位長度、時間、重量、福利或者是其他都是可以有自然屬性的，而且可以用嚴格的物理概念來定義它，一米多長，光波的多少分之一叫一米？一塊錢是多少??？不知道，你把這一塊錢相對于CPI的綜合價格比還是和大宗商品來比呢？還是和其他的貨幣來比呢？它得出了很奇異的結(jié)論。

　　下面我們再說說投資性需求，投資性需求不是洪水猛獸，投資性需求也分四種情況，一種是短期內(nèi)未賣而買的投資性需求，我們稱之為投機性的；第二種投資是力求長期穩(wěn)定回報的，比如說收取租金或者高于利息的受益的；第三種是做市商的，每當鄭州房價暴跌的時候它大量吃進，當市場價格高漲的時候它緩步退出，起到了取長補短的蓄水池作用，最后使老百姓在居住過程中同時希望自身財富不斷累計的需求。大規(guī)模的投資恰恰反對的是它是平抑這種短期價格移動的力量，而是希望獲取長期穩(wěn)定投資回報的利潤。

　　最后我們再說說住房保障體系，人們說住房保障體系都擠成商品房了，剛才鐘偉教授也表達了類似的意思，是不是為了保證開海鮮館的利潤，就把大排擋和做盒飯的都給關(guān)了，這個恐怕不成。大排擋賣盒飯的未必影響了賣海鮮的生意，在飛機場可以有高檔的，在火車站的賣大碗茶的仍然是最好的生意，市場的需求是多樣的。我們請大家注意到，住房保障體系從2003年開始大規(guī)模發(fā)展，2006年起政府在不斷加大力度，2008年末我們在此經(jīng)濟保增長過程中進一步提高了投入規(guī)模，這些大大地降低了社會層面對房地產(chǎn)市場發(fā)展的阻力，而且有助于城市土地資源的重新優(yōu)化、配置，中國的城市化與房地產(chǎn)發(fā)展最大特點是和大拆聯(lián)系在一起的。這種社會保障系統(tǒng)的資源配置方式越發(fā)達、越充分，市場經(jīng)濟的原則貫徹得就越徹底，這已經(jīng)為所有發(fā)達國家在工業(yè)化和城市化以來的歷史實踐所證明，這就叫辯證法。人們注意到人人有追求幸福的權(quán)利，這是人權(quán)的一方面。但人們又注意到人人生兒又享受社會基本保障的權(quán)利，這兩條放一塊人權(quán)觀才完整。住房所要保障的是人們職業(yè)收益、生活需求、市場發(fā)展以及住房建設(shè)的特點之間不平衡的地方，你可能一輩子能掙到買一套、兩套房子的錢，但是在你結(jié)婚取媳婦的時候你還沒掙到，那你該不該買房子？那就有一輩子都買不起房子的人。所以我們把房子分為幾個層次，第一個層次叫廉租房，這個是救助型的保障，我沒飯吃，民政局就給你發(fā)盒飯。我們所說的廉租房是救濟性的保障，中國的問題是作為一個發(fā)展中國家、發(fā)展不平衡的國家、城市化剛剛起步不久的國家，關(guān)鍵的問題是這個層次的人占的比重非常大，所以政府要格外加大力度。第二個層面叫援助型的保障，這個覆蓋的面積可能到60%—80%，但是援助的情況不一樣，援助是指您多少有點力量解決自我住房消費，但是需要社會和政府或者空間錯位上或者空間上給你一定的援助，但是這個援助性政策又分很多層，當然如果有這么大的差別，援助的政策就不一樣，相對低端的援助性政策就是經(jīng)濟適用房，比如土地出讓金不要、稅負減免，但這個放行是有限制的，第二是優(yōu)先產(chǎn)權(quán)、不能自由流通、高端的通過商品房優(yōu)先保證他們的住房保證得到滿足，中間還包括貼息等援助型政策；第三叫互助性政策，什么叫互助性呢？大家互相幫助，我們互相幫助有政府什么事啊？這里面政府參與其中很深，公積金就是典型的互助型政策，公積金是政府要求每一個戶主都得給每一個戶員建立一個帳戶。當然還有優(yōu)惠利率等諸多互助性的政策，但公積金的問題在于它的覆蓋面不完善，所以我們還需要完善這些制度規(guī)定。第二它的互助性最重要的是代積互助，50歲、60歲的公積金能不能讓20、30歲人代積一點？最后一個住房保障體系的層次叫自助型，是自己幫助自己，這里面也有政府的事，自己幫自己的情況下是政府鼓勵你在你的支出結(jié)構(gòu)中自己對自己的住房需求負更大的責(zé)任，怎么鼓勵呢？中國政府還沒有成熟的做法。這樣一個完整的、救助、互助的、自助的方面可以覆蓋所有需要的人群。

　　以上觀點僅供參考，謝謝大家！