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　　2008年一二手樓市互動較頻繁，預計2009年二手市場份額將保持穩(wěn)定，區(qū)域二手樓市格局依舊。

　　2008年是理性回歸的一年，綜觀全年二手樓價走勢，呈現(xiàn)出波動調(diào)整的態(tài)勢。與2007年相比，2008年二手樓市主要呈現(xiàn)三大新變化：一是樓市先抑后揚，從前三季度的觀望走向第四季度的升溫，由新婚、生子等迫切購房需求的首次置業(yè)者帶動的成交小高潮，促使年底二手樓市出現(xiàn)成交熱度回升；二是一二手樓之間的關系越來越密切，部分一手樓降價促銷使得某些區(qū)域一二手樓價之間的差距縮窄，客源出現(xiàn)部分重疊；三是二手樓市需求結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，經(jīng)歷樓市調(diào)整期投機者、投資者離場，使得以首次置業(yè)者為主的自住需求的比例進一步提高。另外，在樓市調(diào)整期內(nèi)，住宅租賃市場也借機擴張，價量在2008年均現(xiàn)上升。

　　價格在2008年樓市當中對購房者的購買決定起的作用越來越明顯，在價格為王的樓市調(diào)整期，越是接近購房者心理價位的物業(yè)，就越快能在市場中找到承接力。購房者對筍盤的關注度越來越高，一般來說放盤價低于市場價5%-10%的筍盤較受市場歡迎。而在金融危機下，不少業(yè)主因資金周轉(zhuǎn)的壓力而以低于市場價放售物業(yè)套現(xiàn)，因此使得2008年在市場上找到筍盤的機會較以往增加不少。預期價格仍然是2009年決定購房者入市的關鍵因素，有迫切需求的首次置業(yè)者仍然是市場成交的主力，因房貸成本較低而帶動這些客戶的入市積極性繼續(xù)保持較高水平，而除了新婚一族外，因孩子而買房的買家比例估計也會進一步增加，往后在政策以及市場走勢趨于明朗后，估計能帶動改善型買家的入市積極性回升。

　　一、樓市對內(nèi)外因素的帶動作用更敏感，寬松政策、稅費及信貸環(huán)境可望利好二手樓市發(fā)展。

　　2009年在營業(yè)稅減免、二套房貸政策的放松，以及政府近期陸續(xù)解決歷史遺留房地產(chǎn)“辦證難”問題，促使二手住宅市場的盤源有所增加，特別是受營業(yè)稅新政利好的出證2-5年、較優(yōu)質(zhì)的次新房物業(yè)；同時在二套房貸放松后改善型買家這部分有效需求有望陸續(xù)釋放，多種因素綜合作用下有望激活2009年二手樓市成交。

　　在2008年底相繼出臺的房貸、稅費等政策，雖在新政出臺后1-2個月內(nèi)已初步顯現(xiàn)，但購房者對政策、市場變化需要一段時間進行消化，預期2008年第四季度出臺的新政以及2008年5度降息后的利好，將在2009年內(nèi)有更明顯的市場反應顯現(xiàn)。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，2008年年底出臺救市政策后，對消除市場的觀望以及提升買家入市積極性方面的促進作用較快顯效，2008年10-12月二手住宅市場成交出現(xiàn)持續(xù)回暖的勢頭，在價格和成交量都有明顯的回升。以首次置業(yè)、換房置業(yè)等迫切購房需求為主導的用家客源，支持2006-2008年以來二手樓價保持向上的勢頭。盡管2008年經(jīng)歷雪災、地震以及金融海嘯等大環(huán)境影響，但二手樓市表現(xiàn)相對較為穩(wěn)健，成交量和樓價波動比一手市場要小得多。2008年12月二手住宅樓價達7305元/平方米，是2008年月度成交均價的第四高，比2006年1月近三年樓價最低點上升50%，而2008年全年樓價最低點出現(xiàn)在2008年10月，為6441元/平方米，仍比2006年1月上升32.3%。預期2009年在市場回穩(wěn)的情況下，樓價也能保持穩(wěn)定(見圖1)。

　　2009年影響市場成交量變化的關鍵因素還在于買賣雙方之間找到“價格契合點”，無論是在“升市”還是“跌市”中，板塊路段特點和樓盤自身質(zhì)素都是決定其抗跌性和升值能力的重要影響因素之一。市場轉(zhuǎn)變使得客戶從重投資價值向重居住功能回歸，而近期剛性需求自住客入市的關鍵仍在于物業(yè)“價值”得到客戶的認同，當客戶感覺到“值”的時候，客戶的購買意欲就會被激發(fā)。

　　二、2009年自住型需求仍占據(jù)市場主導，房貸成本低有望促對房貸依賴度高購房者入市。

　　現(xiàn)時剛性自住需求仍占主導，家庭結(jié)構(gòu)小型化已成趨勢，這給樓市仍帶來足夠的購買力支持，“單身貴族”、“二人世界”、“三口之家”可望繼續(xù)成為置業(yè)群體中主流的家庭結(jié)構(gòu)模式，而這一客戶群家庭結(jié)構(gòu)模式使客戶的需求落在總價適中的中小戶型物業(yè)上，需求戶型的吻合對中小戶型占據(jù)成交主力的二手樓市是有利的。

　　2008年廣州二手房買賣成交量最大的仍然是中等面積戶型，即50-90平方米的面積段，所占比例超過總成交量的五成，一般為自住家庭較為適用和實用的面積戶型，需求客戶以首次置業(yè)者為主(見圖2)。二手市場可承受的總價區(qū)間也以中等價位為主，30-50萬元的總價區(qū)間成交比例占三成，普通的二手住宅仍然是二手市場的購買主力。30萬元以下的總價段也有兩成的比例，表明價格相對低廉仍然是吸引買家購買二手房的最主要因素(見圖3)。從單價來看，5000-8000元/平方米的區(qū)間成交比例最大，其次是5000元/平方米以下的區(qū)間，對比一手樓價格，二手房確實仍具有相當價格優(yōu)勢(見圖4)。事實上，二手房多數(shù)為現(xiàn)樓，而且價格實在、選擇多樣，確實為不少具有強烈置業(yè)欲望，但又積蓄不多的市民完成置業(yè)的夢想。