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　　文/謝宇晗，合富輝煌集團副總經(jīng)理、發(fā)展策略中心總經(jīng)理

　　兼具居住、保障和投資等多重功能，同時影響行業(yè)最廣泛的房地產(chǎn)自然成為內(nèi)需啟動的重中之重，由房地產(chǎn)市場牽引內(nèi)需啟動是下一輪救市大計的必然之選。2009將是中國房地產(chǎn)市場激活之年。

　　2008年在嚴厲的宏調(diào)政策推動下，中國大中型城市房地產(chǎn)市場普遍進入下行調(diào)整軌道，房價回落，成交萎縮。作為對前一階段房地產(chǎn)過快發(fā)展的反彈效應，這種歸位調(diào)整從2008年開始就面臨超調(diào)隱憂，直擊置業(yè)主力的抑制政策令供求失衡、接踵而至的自然災害使過度觀望情況日漸顯露。在下半年更遭遇了罕見的全球性金融危機。

　　由于外圍經(jīng)濟環(huán)境不斷惡化，我國進入降息周期，并推出一系列救市措施，保增長擴內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)。政府財政投資和內(nèi)需發(fā)展走勢成為中國經(jīng)濟抵御外部不利因素沖擊的關(guān)鍵，相對當前受困于經(jīng)濟危機的主要國家，充裕的財政支付能力和巨大的內(nèi)需空間正是中國的優(yōu)勢所在，然而，在社會保障、公共服務體系在近期內(nèi)難有較大改觀的背景下，意圖立即啟動居民消費未必可行。而兼具居住、保障和投資等多重功能，同時影響廣泛的房地產(chǎn)自然成為內(nèi)需啟動的重中之重，由房地產(chǎn)市場牽引內(nèi)需啟動是下一輪救市大計的必然之選。

　　繼上世紀90年代房改政策之后房地產(chǎn)再次擔負起拉動內(nèi)需的重任，這也給2007年第四季度以來持續(xù)低迷的樓市帶來生機。而身陷困境的房地產(chǎn)市場究竟能否在2009年承載如此重任，解除內(nèi)憂、克服外患，無疑正是各方關(guān)切所在，我們認為過程未必一帆風順，但多贏結(jié)局可以期待，2009將是中國房地產(chǎn)市場激活之年。

　　從需求層面考察，2008年房地產(chǎn)市場成交低迷根本原因并非住房需求萎縮，旺盛的房地產(chǎn)需求從未改變并且依然存在，只是由于06-07年房價過快上漲及隨后的房價下降，而開始持幣觀望。

　　一般認為上一輪房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)入低迷始于2007年9.27房貸新政，中央嚴厲的調(diào)控政策強壓下了那一個繁榮周期。事實上在當年中期國內(nèi)主要中心城市已經(jīng)開始出現(xiàn)量價分離，主流置業(yè)者追漲的熱情明顯減退。

　　當然，2007年9月的政策轉(zhuǎn)向和2008年9月后逐漸顯現(xiàn)的金融危機也是不能忽視的外部因素。但我們認為前期房地產(chǎn)市場成交大幅下降的本因在于，房地產(chǎn)業(yè)過度依賴金融杠桿，導致地價房價間的自激式上漲，脫離了需求基本面，房地產(chǎn)價格超出現(xiàn)實市場需求承受范圍。927新政令房價調(diào)頭向下更進一步加重置業(yè)者的觀望情緒。

　　而從房地產(chǎn)市場需求基本面來看，中國新增城市人口的置業(yè)需求和原有居民改善居住品質(zhì)的換房需求仍在持續(xù)增長，也有伴隨著城市化進程和城市經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)增長的巨大空間。

　　所以2009年房地產(chǎn)市場面臨的核心問題就是激活持幣觀望的置業(yè)需求。

　　城市居民足夠的購買力是置業(yè)需求激活的第一前提，購買力與購房成本的匹配是激活需求的關(guān)鍵。近年來我國大中型城市居民可支配收入基本可保持每年10%左右的增長，儲蓄率也在逐年增加，到2008年10月我國居民儲蓄總額已超過20萬億。同時房價在2008年普遍有了較大幅度降低，尤其中小戶型產(chǎn)品增多更有利于降低住房總價。業(yè)界呼吁已久的房貸政策也于2008年年底開始松綁，預計在2009年貸款利率仍有較大下浮空間，此外房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費也在陸續(xù)下調(diào)或減免，并且可能依據(jù)激活需求的需要繼續(xù)調(diào)整。預計2009年房地產(chǎn)置業(yè)者購買力相對增加幅度應在20%以上，已經(jīng)降至甚至低于兩年前樓市繁榮量價平衡時期的水準。而且整體利率的下調(diào)也有助于促進住房消費需求釋放。

　　而此時，房地產(chǎn)企業(yè)出于促銷目的實行的降價措施也將很快獲得市場回應。從2008年底救市新政出臺以后的成交情況來看，不少城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)有明顯回暖，在12月達到全年月度銷售量的高峰。部分發(fā)展商略作降價促銷即獲得置業(yè)者熱烈回應。這表明雖然由于房價下跌導致追漲性置業(yè)者退場，但當房價回落至主流置業(yè)者購買力承受區(qū)間時，以自住為主要目的的需求即會走出觀望入市購房。

　　供應層面來看，2009年內(nèi)房地產(chǎn)市場供大于求的局面尚無法逆轉(zhuǎn)，但將有明顯緩解。因為造成供求失衡的主要因素，在2009年已經(jīng)有了徹底改變。正如前文所述，2007由于房地產(chǎn)市場受金融市場驅(qū)動，大規(guī)模圈地、上調(diào)房價和銷售目標，但這種基于地價與房價自激的產(chǎn)業(yè)擴張方式在2008年最終導致大規(guī)模的供求失衡、樓盤滯銷。在2008年房地產(chǎn)企業(yè)增持土地規(guī)模已經(jīng)大幅縮減，國內(nèi)規(guī)模較大的房企中，除萬科、保利等極少數(shù)企業(yè)外基本沒有在2008年增加土地儲備。同時，多數(shù)企業(yè)明確提出了以銷定產(chǎn)的開發(fā)策略，2009年房地產(chǎn)市場新增住宅供應將有較大幅縮減，而以消化存量住宅為主。

　　政府計劃內(nèi)的保障型住宅在2008年對房地產(chǎn)市場供應有一定影響，但總體規(guī)模不大，預計在2009年，雖然中央政府規(guī)劃建設(shè)保障型住宅規(guī)模有所擴大，但從投資額度來看實際供應增幅有限。而且鑒于2008年土地財政收益情況及當前供求形勢，地方政府執(zhí)行意愿和能力均不能高估。

　　雖然存量商品住宅對2009年房地產(chǎn)市場營銷仍將是比較嚴峻的考驗，但供求壓力緩解，并逐漸趨向平衡卻是必然。

　　從中長期來看，2009年激活房地產(chǎn)市場是中央政府拉動內(nèi)需的必要舉措，也是導流銀行系統(tǒng)金融“堰塞”風險的必要措施，更是完善城市住房機制的必然要求。正如當前宏觀經(jīng)濟層面的救市政策最終還是要落實到發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，樓市新政同樣要立足于對房地產(chǎn)市場機制的發(fā)展和完善?；仡?008年房地產(chǎn)市場的軌跡，可以看到，當初嚴厲調(diào)控政策的干預，旨在糾正房地產(chǎn)業(yè)明顯偏離市場現(xiàn)實的發(fā)展趨勢，令其回歸市場基本需求面，避免更大風險。否則，或在市場逆轉(zhuǎn)時，房價從高位下跌，造成較大比例按揭負資產(chǎn)，房地產(chǎn)復蘇過程將更加漫長，也就不可能再被賦予撬動投資、拉動內(nèi)需的重任了。

　　但另一方面，房地產(chǎn)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型同樣不能在市場休克的條件下進行，市場的根本在于循環(huán)，以完善的梯度消費機制和稅收機制，促進各種層次需求合理釋放，使社會各方面、各層次的利益和諧共存。而在提振經(jīng)濟、保增長的背景下激活房地產(chǎn)市場正可謂恰逢其時。