男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　住宅

圖四：DTZ指數(shù)廣州住宅租金及售價(jià)

　　銷售市場(chǎng)

　　需求

　　第4季度，雖然降低住房貸款首付比例、下調(diào)貸款利率以及提高住房公積金貸款額度等利好政策紛紛出臺(tái)，但本季度成交量并未見(jiàn)增長(zhǎng)。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第4季度廣州一手住宅市場(chǎng)的成交量為138.37萬(wàn)平方米，較第3季度下降20%。成交量下降的主要原因是：1、擁有強(qiáng)勁潛在需求的中心城區(qū)價(jià)格下降幅度少，成交量不大。2、潛在需求者心理預(yù)期住宅物業(yè)價(jià)格仍將下行，而且年底新增住宅供應(yīng)較為充足，選擇的物業(yè)增多。3、新政的執(zhí)行細(xì)則遲遲未能出臺(tái)，不少潛在購(gòu)房者繼續(xù)持幣觀望。

　　成交量持續(xù)下降，但一些價(jià)格適宜的優(yōu)質(zhì)物業(yè)成交理想。本季度廣州一手住宅成交主力集中在花都、番禺、天河和海珠四區(qū)。從成交物業(yè)戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看，兩房單位成交比例最大，占全市總成交的42%，較上季度增長(zhǎng)16%。此外，單套面積在60-100平方米的中小戶型單位所占比例明顯增長(zhǎng)，從上季度的58%增長(zhǎng)至本季度66%。

　　廣州高檔住宅價(jià)格持續(xù)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，大部分消費(fèi)者擔(dān)心入市仍將面臨樓價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)持謹(jǐn)慎的入市態(tài)度，第4季度廣州高檔住宅市場(chǎng)依然平靜。值得關(guān)注的是，本季度珠江新城的高檔住宅如中海璟暉華庭等憑借優(yōu)越的地理位置，實(shí)用的戶型結(jié)構(gòu)，適宜的價(jià)格以及良好的升值潛力成交相對(duì)活躍。

圖五：2008年第4季度住宅平均價(jià)格及分布

　　供應(yīng)

　　第4季度，開(kāi)發(fā)商加快新樓盤的推售速度，廣州一手住宅供應(yīng)量有所增長(zhǎng)，新增供應(yīng)量為24,481套，較上季度增長(zhǎng)6.5%。新增供應(yīng)主要集中在花都、番禺、海珠、增城和天河區(qū)五區(qū)，供應(yīng)總量為18,558套，占全市供應(yīng)總量的76%。潛在需求最為強(qiáng)勁的中心六區(qū)供應(yīng)套數(shù)及其所占比例均呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，總供應(yīng)量達(dá)9,253套，所占比例為38%，較上季度增長(zhǎng)6%。

　　值得關(guān)注的是，舒適實(shí)用的二三房單位依然成為本季度供應(yīng)的主力，但三房單位套數(shù)所占比例明顯下降，從上季度的48%下降至33%。此外，單套面積在80-120平方米的住宅單位供應(yīng)比例最大。而成交最為活躍的80至99平方米的住宅單位，本季度供應(yīng)比例呈現(xiàn)下降的態(tài)勢(shì)，占全市新增總供應(yīng)量的34%，較第3季度下降12%。

　　高檔住宅市場(chǎng)方面，供應(yīng)量以天河、海珠和番禺三區(qū)為主。有別于上季度的物業(yè)戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)情況，本季度廣州高檔住宅供應(yīng)以60-90平方米的小戶型單位為主。此外，高檔物業(yè)較為集中的珠江新城本季度依然成為高檔住宅市場(chǎng)關(guān)注的區(qū)域。朱美拉公寓與中海璟暉華庭等優(yōu)質(zhì)樓盤的推出，受到不少潛在需求者的青睞。

表五：2008年第4季度主要新開(kāi)盤高檔項(xiàng)目

　　展望

　　預(yù)期下季度廣州一手住宅供應(yīng)量增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)有所減緩，新增供應(yīng)將以增城、花都和海珠區(qū)三區(qū)為主。在新政刺激、供應(yīng)量較為充足以及價(jià)格下行的多重推動(dòng)下，加上十二月中旬出臺(tái)關(guān)于二套房貸款條件放松，二次或多次置業(yè)者的購(gòu)買欲望將被激發(fā)，預(yù)計(jì)下季度全市一手住宅成交量將有所增長(zhǎng)。此外，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)低彌的環(huán)境影響下對(duì)新物業(yè)價(jià)格的定位將趨于更合理化，預(yù)計(jì)下季度廣州一手住宅成交價(jià)格下行態(tài)勢(shì)持續(xù)。

　　二手市場(chǎng)

　　在一手住宅價(jià)格不斷下調(diào)、供應(yīng)量增加以及契稅、印花稅和土地增值稅等優(yōu)惠政策的影響下，二手物業(yè)業(yè)主開(kāi)始下調(diào)物業(yè)價(jià)格。但因大部分潛在需求者預(yù)期物業(yè)價(jià)格持續(xù)下行，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，因此本季度廣州二手住宅成交量并未見(jiàn)增長(zhǎng)。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第4季度廣州二手住宅成交量為107.42平方米，較第3季度下降11%。成交最為活躍的區(qū)域集中在番禺、海珠和天河區(qū)，三者總成交量為59萬(wàn)平方米，占全市二手總成交的55%。

表六：2008年第4季度二手房成交案例

　　新政對(duì)降低置業(yè)門檻、減緩供房壓力等有一定的積極作用，隨著市場(chǎng)對(duì)新政逐漸消化，效果將愈為明顯。此外，十二月中旬二套房政策出臺(tái)，規(guī)定"滿2年二手房交易可免征營(yíng)業(yè)稅"，在一定程度降低二手住宅物業(yè)業(yè)主的出讓成本，預(yù)計(jì)下季度廣州二手住宅成交量將有所上升，價(jià)格將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。此外，政府加大力度推行減輕居民出行成本的措施，預(yù)計(jì)一些地鐵沿線的二手優(yōu)質(zhì)物業(yè)成交將更為活躍。

　　租賃市場(chǎng)

　　十月份秋季交易會(huì)期間，廣州服務(wù)式公寓的短租約明顯有所增加，租金水平較第3季度有有所上升，升幅達(dá)10%。秋交會(huì)結(jié)束后，住宅租賃市場(chǎng)交易重新回歸平靜。受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，一部分租客在原租約結(jié)束后，開(kāi)始物色租金更為實(shí)惠的物業(yè)進(jìn)行搬遷。而對(duì)于物業(yè)的營(yíng)運(yùn)商而言，降低租金，完善服務(wù)仍然是爭(zhēng)取客源的重要手段。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示：12月中旬廣州服務(wù)式公寓和高檔別墅的整體租金下調(diào)比較明顯，下調(diào)幅度分別為9.5%和2.8%。

　　從空置情況來(lái)看，兩類物業(yè)的空置率與第3季度相比有微小上調(diào)，但不明顯。12月中旬的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州服務(wù)式公寓和高檔別墅的空置率分別為21.7%和14.9%。

　　商鋪

　　需求

　　行業(yè)需求

　　雖然全球經(jīng)濟(jì)正在衰退，經(jīng)濟(jì)增速減緩，但廣州零售業(yè)始終保持相對(duì)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。廣州國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)2,861.4億元，同比增長(zhǎng)20.99%，增幅較去年同期上漲2.53個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需措施，一些國(guó)內(nèi)外知名品牌依然積極尋求全市成熟商圈商業(yè)物業(yè)。

　　本季度，零售業(yè)的持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)給廣州商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)帶來(lái)平穩(wěn)的需求。餐飲、家電和服裝業(yè)的擴(kuò)張依然明顯。商家選擇擁有成熟商業(yè)氛圍的大型購(gòu)物中心作為其擴(kuò)張的目標(biāo)。例如，蘇寧電器進(jìn)駐正佳廣場(chǎng)，蘋果集團(tuán)華南旗艦店本季度也落戶天河城。此外，廣州本土大型百貨依然承接上季度的擴(kuò)張勢(shì)頭，選擇有良好發(fā)展前景、居民點(diǎn)集中以及交通便利的商務(wù)區(qū)域?qū)嵤┢鋽U(kuò)張計(jì)劃。例如，廣百百貨與位于珠江新城的太陽(yáng)城廣場(chǎng)簽訂合作協(xié)議。