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　　受美國次貸風波、全球經(jīng)濟衰退、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整以及自然災害的后續(xù)影響，第3季度廣州經(jīng)濟增速放緩態(tài)勢持續(xù)。

　　一、概覽

　　受美國次貸風波、全球經(jīng)濟衰退、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整以及自然災害的后續(xù)影響，第3季度廣州經(jīng)濟增速放緩態(tài)勢持續(xù)。上半年廣州國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長11.9%，較去年增長率下降2.1個百分點。8月廣州城市居民消費價格指數(shù)(CPI)同比上漲5.7%，是08年以來同比漲幅最低的月份，較7月增幅回落1.2個百分點。值得關注的是，為保證經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，9月中國人民銀行下調(diào)人民幣貸款基準利率與中小金融機構人民幣存款準備金率。五年以上貸款基準利率下調(diào)至7.74%，下降0.09個百分點。

　　資料來源：廣州市統(tǒng)計局，廣州市國土資源和房屋管理局

　　第3季度廣州土地市場以工業(yè)地塊為主。住宅用地與商務用地成交僅為4塊，總建筑面積達40.6萬平方米，僅占總成交的11.1%。市場低迷與銷售量下降，直接影響開發(fā)商拿地的熱情。值得關注的是，珠江新城東塔本季度成功出讓，有港資背景的周大福地產(chǎn)最終以底價2,860元/平方米的價格獲得。

　　二、寫字樓

　　1、需求

　　1）租賃

　　第3季度廣州甲級寫字樓租賃和買賣成交明顯減少。DTZ戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示：2008年第3季度全市甲級寫字樓的吸納量僅為1,297平方米，為第二季度的7%。我司認為造成甲級寫字樓吸納量銳減的原因有三：(1)美國金融危機所帶來的負面影響令一些知名企業(yè)放緩擴張計劃；(2)奧運會在中國北京舉行，吸引了全球的目光，商務擴張行為也受到一定的影響；(3)甲級寫字樓租金的平穩(wěn)上升，一批受產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整影響的企業(yè)不堪重負，搬離甲級寫字樓。

　　本季度知名零售品牌、專業(yè)服務業(yè)租賃寫字樓行為較為明顯，租賃成交主要集中于各種配套設施較為完善的體育中心CBD內(nèi)的一批優(yōu)質(zhì)寫字樓。

　　在優(yōu)質(zhì)物業(yè)租金上升的帶動下，甲級寫字樓的整體租金繼續(xù)保持穩(wěn)中微升的趨勢。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示：第3季度廣州甲級寫字樓的整體租金為137.76元/平方米/月，環(huán)比上升約1個百分點。面對嚴峻的市場環(huán)境，東山商圈的小部分物業(yè)采取調(diào)低租金的手段來吸引顧客，令該區(qū)的整體租金下調(diào)約2.2個百分點。

　　本季度甲級寫字樓空置率為12.62%，較第1季度下跌0.8個百分點。在東山和越秀兩區(qū)，舊租戶的搬離仍然令業(yè)主頗為困擾。

　　2）銷售與投資

　　本季度天譽大廈開始面向市場發(fā)售，該物業(yè)有部分單位已帶有租約，目前叫價為每平方米28,000元。

　　受世界經(jīng)濟低彌和房地產(chǎn)市場交投低落氣氛的影響，廣州寫字樓買賣和投資市場表現(xiàn)仍然較為淡靜。廣州市國土資源與房屋管理局數(shù)據(jù)顯示：1月-8月廣州一手寫字樓成交量為32.1萬平方米，較去年同期減少44%。

　　資料來源：DTZ戴德梁行研究部

　　2、供應

　　本季度沒有新物業(yè)投放市場，廣州甲級寫字樓總存量仍然為178.73萬平方米。

　　3、展望

　　第四季度，由于宏觀經(jīng)濟增長放緩和產(chǎn)業(yè)調(diào)整等影響因素仍然存在，加上沒有新的甲級寫字樓交付使用，預期整體吸納量仍將徘徊于一個較低的水平。租金方面，雖然新物業(yè)的活躍成交繼續(xù)帶動整體租金平穩(wěn)上升，但升幅仍將維持于較為微小的幅度。

　　在銷售與投資市場，雖然國家已通過降低貸款利率和調(diào)低準備金率等措施來刺激經(jīng)濟增長，但由于消費者重建對房地產(chǎn)市場的信心仍需要一定的時間，預計寫字樓成交量仍然將難見明顯上升。

　　三、住宅

　　1、銷售市場

　　1）需求

　　第3季度廣州一手住宅市場表現(xiàn)依然平淡。盡管成交量較上季度有所上升，但與去年同期相比仍然呈現(xiàn)下降的勢頭。廣州市國土資源和房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，7-8月廣州一手住宅成交量為121.76萬平方米，同比下降16%。成交量下降的原因主要表現(xiàn)在：第一，盡管樓盤價格下降現(xiàn)象存在，但大部分潛在需求者預期樓價仍將下行，繼續(xù)保持觀望心態(tài)。第二，郊區(qū)供應比例較大，而熱衷于中心城區(qū)的強大需求不能得到有效的滿足。

　　從成交區(qū)域來看，增城、荔灣和番禺區(qū)樓盤是本季度一手住宅成交的主力。另外，本季度大戶型單位的成交套數(shù)有所增長，主要表現(xiàn)在郊區(qū)大戶型成交的增長。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，單套面積在100-140平方米的大戶型單位所占比例增長至30%，較第二季度增長17%。而80-99平方米的套數(shù)所占比例明顯下降，從上季度的58%下降至46%。

　　目前廣州住宅市場處于整體調(diào)整期，在市場冷淡氣氛影響下，本季度廣州高檔住宅市場價格開始下調(diào)。但針對依然高企的價格，對高檔住宅市場熱捧的需求者只能保持觀望已待更合適的入市機會。與上季度表現(xiàn)不同的是，本季度大戶型單位成交相對活躍。單套面積在100-140平方米的大戶型單位所占比例達45%，較上季度增長35%。

　　2）供應

　　在資金緊張的壓力推動下，開發(fā)商紛紛加快新貨的推售進度，本季度廣州一手住宅供應繼續(xù)保持上漲的趨勢，新增供應量達22,979套，較上季度增長11%。新增供應主要集中在增城、番禺、從化與白云區(qū)四區(qū)，供應總量為15,026套，所占比例高達65.4%。郊區(qū)供應勢頭持續(xù)明顯，而潛在需求最為強勁的中心六區(qū)供應所占比例繼續(xù)下降，僅占29.6%。

　　本季度三房單位依然成為供應的主力，供應量持續(xù)增加，從上季度的42%上升至48%。四房以上大戶型單位供應則有所下降，本季度所占比例僅為8%，降幅達9%。

　　受市場觀望氣氛影響，開發(fā)商對高檔住宅項目的推售及價格定位表現(xiàn)謹慎。本季度廣州高檔住宅供應量保持穩(wěn)定，新增供應達1,675套，與上季度基本持平。荔灣、越秀、天河區(qū)成為本季度高檔住宅的主要區(qū)域。值得關注的是，本季度珠江新城的新增供應較為充足。方圓月島、中海璟暉華庭等樓盤的推出，吸引對該區(qū)域熱捧的潛在購房者的關注。

　　3）展望

　　開發(fā)商為了完成年底的銷售計劃及加快資金鏈運行，將繼續(xù)加大推貨量來沖擊市場，預計下季度廣州一手住宅供應量將有所增長。盡管適逢國慶假期，但住宅市場的觀望氣氛仍然存在，預計下季度成交量將難見大幅度增長的趨勢。另外，價格成為影響成交量增減的關鍵因素之一，開發(fā)商將對物業(yè)價格繼續(xù)進行適度調(diào)整，預計全市整體價格將有所下滑。

　　2、二手市場

　　廣州二手住宅市場持續(xù)平淡，7-8月廣州二手住宅成交量為84.11萬平方米，同比下降35%。造成成交低迷的主要原因是：一方面，一手住宅物業(yè)充足的供應量與不斷下滑的價格，潛在購房者可選擇的物業(yè)增加，促使二手市場的觀望氣氛進一步加強。另一方面，二手物業(yè)業(yè)主特別是一些入市價格較高的業(yè)主，堅持以較高的價格出售住宅，令買賣雙方膠著狀態(tài)持續(xù)。

　　值得關注的是，本季度廣州二手物業(yè)成交主要集中在番禺、海珠和天河區(qū)三區(qū)，總成交量為47.17萬平方米，占全市二手總成交的56%。值得關注的是，一些高檔住宅物業(yè)盡管擁有良好的資源與潛在客戶的熱捧，但居高不下的價格未能令成交量有效得以釋放。

　　面對一手市場充足的供應量，下季度廣州二手市場將面臨更嚴峻考驗。預計廣州二手住宅市場成交量保持穩(wěn)定。一手住宅價格持續(xù)下滑，而二手市場價格下降幅度較小，促使二手買賣成交繼續(xù)低迷。在這樣的背景下，二手市場轉(zhuǎn)售為租的現(xiàn)象將日漸明顯。

　　3、租賃市場

　　第3季度廣州服務式公寓和別墅租賃市場與2季度相比表現(xiàn)較為冷淡。DTZ戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示：3季度服務式公寓和別墅的空置率分別為22.3%和14.5%，分別環(huán)比上升3.4和1.3個百分點。

　　受美國金融危機的影響，不少企業(yè)開始放緩原本的擴張計劃，減少各種支出。另外，二手住宅買賣交易持續(xù)低彌，不少私人高檔住宅面向市場出租，也給服務式公寓和別墅租賃市場帶來了一定的沖擊。面對競爭日益激烈的市場環(huán)境，廣州的服務式公寓紛紛通過調(diào)低租金、完善服務和設施等手段，以挽留原租客，提高物業(yè)入住率。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示：第3季度廣州服務式公寓和別墅的整體租金分別環(huán)比下跌2.9元/平方米/月和3.4元/平方米/月，跌幅各為1.9和2.7個百分點。

　　10月份開始的廣州秋季交易會，將吸引大批的外籍人士來穗。本次交易會相對于往年持續(xù)時間更長，可以給廣州的酒店、服務式公寓市場帶來一批穩(wěn)定的短租約。因次，預計第4季度廣州服務式公寓的整體空置率將有所下跌，租金仍可保持于本季度的水平。

　　別墅市場方面，第4季度開始進入租賃淡季，預計別墅租賃市場的租金和空置率將會繼續(xù)維持于第3季度的水平。

　　四、商鋪

　　1、需求

　　1）行業(yè)需求

　　第3季度，經(jīng)濟發(fā)展趨緩，商家進駐勢頭減弱，廣州商鋪市場整體表現(xiàn)較第二季度而言表現(xiàn)較為平淡。盡管如此，銀行業(yè)、服裝業(yè)、百貨業(yè)依然實行其強勁的擴張計劃。其中，銀行業(yè)的表現(xiàn)以外資銀行最為明顯。例如，恒生銀行進入五羊新城社區(qū)，瑞穗實業(yè)銀行及渣打銀行落戶珠江新城。值得關注的是，本季度一些大型百貨和超市選擇近郊區(qū)的成熟住宅區(qū)作為其零售網(wǎng)點。例如，摩登百貨進駐黃埔區(qū)，樂購超市進駐白云區(qū)佳潤廣場。

　　2）銷售和投資需求

　　第3季度，在廣州零售業(yè)市場保持暢旺的推動下，不少國內(nèi)外知名品牌依然看好廣州商鋪市場的發(fā)展前景。但由于成熟商圈優(yōu)質(zhì)物業(yè)的新增供應較為有限，加上整個房地產(chǎn)市場觀望氣氛影響下，潛在需求者對商鋪市場的入市態(tài)度表現(xiàn)極為謹慎，因此本季度廣州商鋪買賣與租賃市場的成交均表現(xiàn)平淡。廣州市國土資源和房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，7-8月廣州新建商鋪成交量為7.38萬平方米，同比下降60.2%。

　　2、供應

　　本季度廣州商鋪銷售市場的供應量有所上升。政府數(shù)據(jù)顯示，7-8月廣州新批準預售商業(yè)物業(yè)面積為14.48萬平方米，比5-6月增長181%。新增供應以天河、白云、番禺區(qū)三區(qū)的社區(qū)商鋪為主。另外，珠江新城商鋪供應充足，成熟住宅社區(qū)裙樓商鋪紛紛推出市場，如雋峰苑、保利108公館。另外，位于中軸線的總商業(yè)面積達150,000平方米的商業(yè)步行街本季度開始招商。

　　值得關注的是，隨著住宅發(fā)展的成熟以及商務氣氛的增強，珠江新城的商業(yè)配套加快了開發(fā)的步伐。除了住宅小區(qū)打造本身的裙樓商鋪以外，大型購物中心如珠江太陽城廣場、高德置地中心、商業(yè)步行街及獵德地塊商業(yè)配套等商業(yè)配套規(guī)劃也在加緊建設中。

　　一些成熟商圈如江南西、農(nóng)林下路、北京路商圈本季度紛紛進入租戶結構調(diào)整期，新增供應較為有限。值得關注的是，位于江南西商圈的商業(yè)面積達20,000平方米的江南新地一期開業(yè)，進一步加強該區(qū)域的商業(yè)氛圍。

　　3、展望

　　廣州經(jīng)濟總體增長動力依然強勁，零售業(yè)持續(xù)暢旺，居民消費能力增強，在這樣的背景下，看好廣州商鋪市場的商家繼續(xù)在全市成熟商圈實行布局擴張計劃。但因市場整體氛圍的持續(xù)影響下，預計下季度廣州商鋪市場成交量將依然呈現(xiàn)下降的勢頭。

　　五、工業(yè)

　　1、需求

　　受宏觀經(jīng)濟發(fā)展速度放緩、產(chǎn)業(yè)調(diào)整等因素的影響，本季度工業(yè)樓宇市場的需求量稍有回落。廣州市國土資源與房屋管理局數(shù)據(jù)顯示：6月-8月工業(yè)樓宇租賃登記面積約240.7萬平方米，較3月-5月減少10.7%。盡管如此，廣州作為眾多品牌企業(yè)華南區(qū)重要基地的地位優(yōu)勢仍然明顯，本季度不少零售品牌積極物色優(yōu)質(zhì)廠房和倉儲用房。DTZ戴德梁行商業(yè)部信息反饋，本季知名零售品牌租賃高品質(zhì)物流倉庫的面積超過10,000平方米。

　　值得關注的是，瞄準廣東地區(qū)強大的客戶優(yōu)勢，阿里巴巴華南營運總部本季度正式進駐廣州科學城綜合研發(fā)孵化區(qū)，此舉將有助于華南地區(qū)的中小企業(yè)通過商務平臺拓展國內(nèi)外市場。

　　本季度共有33塊工業(yè)用地成交，涉及總建面積323.2萬平方米。其中，專業(yè)倉儲企業(yè)拍得其中兩個地塊，總建筑面積為107.7萬平方米。倉儲用地的活躍成交，與當前廣州物流業(yè)發(fā)展的良好前景密切相關。

　　2、供應

　　本季度番山創(chuàng)業(yè)中心約18,000平方米的研發(fā)用房面向市場發(fā)售，目前叫價約5,500元/平方米。該項目位于番禺區(qū)迎賓路，目標客戶群體為研發(fā)、貿(mào)易和制造企業(yè)。

　　瞄準廣州工業(yè)樓宇市場廣闊的發(fā)展前景，本季度一些專業(yè)的工業(yè)樓宇運營商以靈活的合作方式積極與廣州市政府洽談。預計明年市場將有一批標準化的優(yōu)質(zhì)倉庫、廠房投放市場。

　　3、展望

　　在目前全球經(jīng)濟衰退的大環(huán)境影響下，有部分品牌生產(chǎn)企業(yè)開始放緩原來的擴張計劃，此舉也將給工業(yè)樓宇的租賃成交帶來一定的影響。

　　但是，中國國內(nèi)長期實行擴大內(nèi)需政策，居民的購買力也十分強勁，國內(nèi)市場將是大部分國內(nèi)制造業(yè)賴以生存和發(fā)展的根本。另一方面，廣州作為廣東省的省會城市，市內(nèi)匯集了華南區(qū)城市的多種交通樞紐，本身具備發(fā)展工業(yè)樓宇優(yōu)越的先天條件。以上種種都為廣州工業(yè)樓宇的發(fā)展奠定了堅實的基礎。

　　六、定義

　　1、存量

　　指報告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量。

　　2、空置率

　　指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

　　3、吸納量

　　指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。