價(jià)格混亂的面粉

　　日后的人們會怎樣梳理今天中國人關(guān)于土地的記憶呢？

　　新金融時(shí)代

　　2007年，中國房地產(chǎn)從來沒有像今天這么有錢過。

 　　2007年后的房地產(chǎn)市場，也許真的到了面臨拐點(diǎn)的時(shí)候了。

　　7月下旬，為了博鰲房地產(chǎn)論壇，專程采訪楊大谷，他坐在我們的對面，已經(jīng)是老朋友了。

　　話題是關(guān)于房價(jià)的，上半年有些瘋漲的深圳房價(jià)讓深圳許多開發(fā)商自己也無法把握，但楊大谷說：“可能要漲到兩萬，然后穩(wěn)定下來。”

　　楊大谷判斷的依據(jù)是2005年的上海，溫州人撤離的時(shí)候，上海的房價(jià)依然沒有掉，接盤的大多是上海本地人。上半年的深圳，炒房的是香港人和深圳本地人，20000元的均價(jià)，楊大谷認(rèn)為有人接盤。

　　但楊大谷不知道深圳的房價(jià)什么時(shí)候會漲到20000，也不知道深圳的房價(jià)什么時(shí)候會調(diào)整。作為蘭江房地產(chǎn)的副總裁，楊大谷在房價(jià)的判斷上似乎是沒有目的的，是個(gè)誠實(shí)的好人。

　　一個(gè)月后，到博鰲房地產(chǎn)論壇的時(shí)候，楊大谷知道了答案，深圳房價(jià)的調(diào)整開始了。隨著深圳各大銀行將上半年的信貸用完，整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場一下子萎縮下來，成交量從100%降到30%。到了十一黃金周的時(shí)候，開發(fā)商手里開賣的房子能賣到30%已經(jīng)算是成功的了，此時(shí)深圳的銷售率大約是5%左右。

　　時(shí)至年末，深圳三幅地塊流拍，楊大谷說，老百姓觀望了，你不能不讓開發(fā)商觀望吧，大家都不知道明年的行情怎樣。

　　而在此時(shí)，中海、招商、萬科在深圳新開的樓盤均已調(diào)低了定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，深圳房價(jià)下調(diào)的說法在市面上流行開來。

　　拐點(diǎn)真的來了么？

　　瘋狂的樓市

　　博鰲房地產(chǎn)論壇回來，重新開始踩盤的時(shí)候，我突然間發(fā)現(xiàn)廣州的樓市已經(jīng)不是自己認(rèn)識的那個(gè)樓市了。我似乎很難找到萬元以下的新開樓盤了。2007年的廣州樓市大約超過了2004年的漲幅，盡管上半年廣州相關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示廣州樓價(jià)在下降，但郊區(qū)樓盤的供應(yīng)顯然與市區(qū)價(jià)格的上漲形成了鮮明的對比。一年前僅出現(xiàn)在珠江新城和濱江路的20000元的高價(jià)樓盤開始在廣州各區(qū)頻頻出現(xiàn)。10000元價(jià)格的樓盤似乎成了普遍的事實(shí)。

　　而僅僅在前年9月，我們依然能在廣州市區(qū)找到6000元-8000元的樓盤。其實(shí)去看中海花城灣，覺得12000的價(jià)格已是天價(jià)，而今天看來，花城灣當(dāng)初的價(jià)格，簡直是定得有些保守。在2006年，譽(yù)峰和觀園在珠江新城賣出20000元的價(jià)格的時(shí)候，他們是廣州房價(jià)的引領(lǐng)力量。2007年廣州房價(jià)的引領(lǐng)力量是誰？我已經(jīng)不知道了，因?yàn)榇蠹叶荚跐q。

　　但是即便如此，廣州的樓盤在上半年依然是出奇地好賣。保利甚至不惜賠償毀約金，突然將原本達(dá)成的協(xié)議撕毀。事實(shí)上，房子在廣告還未出現(xiàn)在各大媒體的版面之前，就已經(jīng)賣完了。

　　萬科在廣州的樓盤已然鮮見15000以下的價(jià)格了，萬科的樓盤是以針對中等收入階層為主的定位的，但15000的價(jià)格顯然不是賣給中等收入群體的房子。廣州住房消費(fèi)能力幾乎可以說是京滬廣深四個(gè)一線城市當(dāng)中最低的。從某種層度上來說，異地廣州置業(yè)的數(shù)量相對深圳、上海和北京都低，而且大部分珠三角的民營企業(yè)家更愿意住在廣州郊區(qū)的樓盤別墅里。

　　天知道房子為什么突然這么好賣。

　　比廣州更瘋狂的是深圳。開發(fā)商在上半年似乎沒有不敢開口的價(jià)格，10000元均價(jià)在2006年還顯得有些高昂的時(shí)候，深圳人突然間發(fā)現(xiàn)想買10000元價(jià)格的樓盤已經(jīng)是很奢侈的事情了。蘭江集團(tuán)2002年在南山開的樓盤，7600賣出去的，如今的二手房已經(jīng)賣23000。這讓開發(fā)商自己都看不懂。

　　卓越李曉平在07年7月接受《觀點(diǎn)》采訪時(shí)就說，現(xiàn)在深圳的房價(jià)漲得這么快，我們自己都看不懂。李曉平說他自己也不知道消費(fèi)力是從哪里冒出來的。

　　同樣，在12月佳兆業(yè)孫越南接受《觀點(diǎn)》采訪時(shí)說，上半年漲成那個(gè)樣子，開發(fā)商自己的心里也虛，但能賣高價(jià)格的時(shí)候，開發(fā)商總不能不賣吧。迄今為止沒有具體的調(diào)查顯示深圳房價(jià)在2007年上半年的需求來自哪里？香港炒房者、深圳本地的炒房者抑或是異地炒房團(tuán)？

　　但當(dāng)2007年深圳各大銀行突然間發(fā)現(xiàn)自己的按揭貸款基本發(fā)放完畢的時(shí)候，人們方才反應(yīng)過來，上半年房價(jià)的瘋漲是在透支銀行信貸。

　　在廣深，你很難想象房地產(chǎn)投資多么深入人心。幾乎所有人都意識到房地產(chǎn)投資是最好的增值方式之一。在觀點(diǎn)網(wǎng)的采訪中，有廣州投資者從1996年開始投資房產(chǎn)，如今通過按揭貸款的方式已經(jīng)購有16套房產(chǎn)。他每月不工作，僅靠房租的收入就達(dá)數(shù)萬元(排除按揭還款)。在對深圳桃源居業(yè)主采訪的過程當(dāng)中，我們甚至發(fā)現(xiàn)有些業(yè)主自己都不知道自己在桃源居有房。

　　當(dāng)然，在最初的投資者當(dāng)中，絕大多數(shù)是希望通過持有，然后放租的形式在保證房產(chǎn)升值的同時(shí)擁有穩(wěn)定的回報(bào)。但在2007年顯然這樣盤算的人太多，將房子買進(jìn)后迅速賣出掙取差價(jià)成為可能，因?yàn)橐粋€(gè)市場在半年內(nèi)上漲70%，甚至是翻倍的時(shí)候，投機(jī)性炒作就會不自覺地成為主流。

　　從某種程度上來說，房子是投資性產(chǎn)品，買漲不買跌是慣性消費(fèi)心理。因此，在年末，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉終于道出了住房消費(fèi)的本質(zhì)——房價(jià)越漲，需求越大。

　　廣深房價(jià)在上半年的新一輪上漲讓人有些驚詫，當(dāng)廣州房價(jià)均價(jià)都破萬的時(shí)候，人們才突然間發(fā)現(xiàn)，今天的中國房價(jià)著實(shí)讓人看不懂了。2007年，除任志強(qiáng)之外，幾乎所有人都開始意識到房地產(chǎn)泡沫的到來。當(dāng)豬肉價(jià)格上漲的時(shí)候，人們甚至開始意識到經(jīng)濟(jì)危機(jī)到來的可能性。房價(jià)與高漲的股市大約就是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的前兆，其后是高漲的一路飛奔的房價(jià)。

　　中國經(jīng)濟(jì)剎車的可能性出現(xiàn)了，也許房價(jià)拐點(diǎn)該來了吧。

　　調(diào)控的影響

　　無論如何，在加息與儲備金利率的調(diào)整顯得無力的情況下，信貸調(diào)控取得了效果。事實(shí)上加息并非無力，但小幅度的加息幾乎造成了樓市與股市的適應(yīng)性抗拒，每當(dāng)加息的時(shí)候房市和樓市都開始新的上漲。

　　信貸調(diào)控始于深圳。當(dāng)美國次級貸風(fēng)潮通過媒體傳入到中國的時(shí)候，中國各大銀行開始查閱自己今年的按揭貸款。

　　很快深圳各大銀行發(fā)現(xiàn)上半年瘋漲的房價(jià)讓銀行透支了自己的按揭貸款，7月，深圳各大銀行開始收緊按揭貸款。

　　無論二套房貸款細(xì)則的爭論在中國大地上怎樣撲朔迷離，但有一點(diǎn)是可以肯定的：當(dāng)銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)意識被喚醒的時(shí)候，銀行是有足夠有效的方式去緊縮信貸。因此國家政策的細(xì)則并不重要。

　　深圳各大銀行在下半年收緊了二套房貸，同時(shí)收緊了一套房貸。照深圳開發(fā)商的估計(jì)，僅深圳房貸的限制就讓深圳大約60%消費(fèi)者被拒之門外。如果再扣除20%的意向消費(fèi)者，深圳實(shí)際消費(fèi)需求只有上半年的20%。

　　在最初的日子里深圳的開發(fā)商們還期待明年放寬信貸帶動新一輪的房價(jià)上漲，但很快這種期望被打破了。

　　深圳銀行的舉動很快引起了央行的注意，央行各部門似乎很快發(fā)現(xiàn)抑制信貸規(guī)模將成為抑制住房成交量的最有效的方式。于是有關(guān)于禁止二套房貸，提高首付的調(diào)控措施成為2007年下半年討論最為熱烈的話題。

　　信貸的打擊是雙方面的，一方面主要依靠銀行貸款來維持開發(fā)的房地產(chǎn)商肯定將遇到更多的資金瓶頸，無論從購買土地開始擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模上來看，抑制信貸極有可能抑制明年的新樓盤的開發(fā)量，迫使開發(fā)商將囤積的樓盤放量。

　　從需求方面來講，控制按揭貸款，提高首付，肯定將刷下一批投資者。限制二套房貸將使得那些資金規(guī)模較小，但是希望通過投資房地產(chǎn)來獲取財(cái)富的投資者不得不考慮自身的資金實(shí)力，從而抑制投資性需求。

　　如果從這兩個(gè)方面來講，或許我們能夠看到2008年的房價(jià)將出現(xiàn)穩(wěn)定，抑或說回落的可能。

　　更為重要的是，在國務(wù)院24號文規(guī)定的影響之下，2008年將是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房這樣的保障性住房大量供應(yīng)市場的高峰年，即便不算商品房上市的規(guī)模及價(jià)值上漲的的因素，該部分住房的規(guī)模出售，將在很大程度上拉低2008年的房價(jià)。

　　以廣州為例，2008年，金沙洲限價(jià)房將是集中發(fā)售的一年。

　　時(shí)至今日，我們不知道保障性住房將對中國住宅市場造成怎樣的影響，但1997年香港房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)似乎在讓許多人擔(dān)心。這是1997年，董建華宣布百萬公屋計(jì)劃，香港樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格一路向下。時(shí)至今日香港房地產(chǎn)的價(jià)格水平依然未回復(fù)到1997年的水平。

　　同時(shí)，在中國，盡管跨區(qū)域發(fā)展已經(jīng)成為那些有野心的房地產(chǎn)企業(yè)的選擇，但是一個(gè)肯定的事實(shí)是，房地產(chǎn)的區(qū)域性特質(zhì)使得重要的政策的地方適應(yīng)性極差。例如，銀行的按揭信貸規(guī)模，放在房價(jià)相對較高的京滬廣深或許對需求有抑制，但放在中西部的二線和三線城市，則有富余。

　　而2007年的一個(gè)重要特征就是廣深房價(jià)上漲的同時(shí)，中西部二線城市的房價(jià)開始啟動。對于原本房價(jià)不高的二線城市而言，房地產(chǎn)土地成本更低，風(fēng)險(xiǎn)更小。一個(gè)可以判斷的事實(shí)是即便房價(jià)回落影響到二線城市，其回落的絕對價(jià)格將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市。即同樣回調(diào)20%二線城市的損失將比一線城市小得多。

　　萬科閃電戰(zhàn)

　　年末，關(guān)于萬科為什么要降價(jià)的說法很多，但很顯然，萬科在調(diào)低部分出售樓盤的價(jià)格，與大多數(shù)開發(fā)商通過優(yōu)惠的方式調(diào)整價(jià)格不同，萬科是明目張膽地調(diào)整價(jià)格。

　　與萬科同樣調(diào)整定價(jià)的有中海和招商。

　　萬科是在學(xué)新鴻基？1997年，正是長江實(shí)業(yè)和新鴻基率先開始降價(jià)發(fā)售，引發(fā)香港房地產(chǎn)市場價(jià)格戰(zhàn)，讓香港房地產(chǎn)市場一發(fā)不可收拾。

　　年末，王石突然高調(diào)起來，先后發(fā)表“三四年后再買房”和“中國房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫”的言論。王石或許是希望市場觀望氣氛繼續(xù)加強(qiáng)，能夠找到價(jià)格戰(zhàn)的對手，從而拉低房價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。

　　以萬科而言，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的優(yōu)勢與相對沉淀在土地上的資金較少的優(yōu)勢，萬科有足夠的能力打贏價(jià)格戰(zhàn)。而對于那些將大量資金沉淀在土地上，同時(shí)負(fù)債率高，而資金周轉(zhuǎn)率低的企業(yè)而言，一旦價(jià)格戰(zhàn)出現(xiàn)，他們將是中國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中被洗牌出局的先行者。

　　如今萬科的策略與當(dāng)年長江實(shí)業(yè)和新鴻基有太多的相似，一方面是調(diào)低價(jià)格銷售樓盤的方式迅速將仍處于較高價(jià)位的樓盤拋售出去，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金儲備，以便逢低入市；另一方面，率先降價(jià)觸發(fā)價(jià)格戰(zhàn)的優(yōu)勢在于當(dāng)別人被價(jià)格戰(zhàn)拖累的時(shí)候，自己卻已經(jīng)將現(xiàn)金流和土地儲備調(diào)整到了一個(gè)好的比例上。其最終將成為市場在最慘烈的博弈時(shí)的觀望者，和洗牌后的勝利者。

　　如果真是這樣，萬科能成功嗎？

　　與萬科不同，富力董事長李思廉在年前頻繁表示，目前富力仍在觀望，其采用的策略將是囤盤觀望市場。

　　事實(shí)上，無論是在廣州市場還是在深圳市場，真正愿意和萬科打價(jià)格戰(zhàn)的企業(yè)未必多。尤其是那些在2007年花了大量資金在一線城市土地上的開發(fā)商此時(shí)可能考慮更多的還是觀望2008年的市場。

　　即便是現(xiàn)在，萬科的降價(jià)可以說是保守的，也即是說，萬科自身也在觀望之中，也許調(diào)整價(jià)格不過是試探性的措施。

　　但2007年下半年，各大開發(fā)商似乎不約而同地浮躁起來，大多數(shù)開發(fā)商開始重新操持其各種各樣的營銷手段，通過各種打折或是送裝修的優(yōu)惠促銷。但市場反應(yīng)并不良好，相反，萬科實(shí)際的降價(jià)策略比優(yōu)惠的方式的效果更好。用任志強(qiáng)的話來說，萬科的房子都賣出去了。

　　2007年后的房地產(chǎn)市場，也許真的到了面臨拐點(diǎn)的時(shí)候了。

　　年末，國家貨幣緊縮政策的基調(diào)定下，開發(fā)商們開始向銀行套話了。大多數(shù)開發(fā)商對2007年的銀行信貸規(guī)模有了一個(gè)大致的了解，但判斷未必統(tǒng)一。

　　資本市場在2008年將給開發(fā)商們怎樣的支持？現(xiàn)在未嘗可知，一種說法是A股市場將限制房地產(chǎn)企業(yè)IPO，而限外政策使得境外融資進(jìn)入內(nèi)地的形式變得撲朔迷離。

　　2008年是奧運(yùn)年，人民幣甚至可能不僅僅是對美元而言，在歐盟的壓力之下，制造業(yè)帶來的危害可能危及到房地產(chǎn)，因?yàn)槿嗣駧艑W元升值無疑將促動更多的外資涌入中國，而限外政策將進(jìn)一步加劇，限外政策將更加嚴(yán)厲。也即是說，房地產(chǎn)企業(yè)境外融資將受到更多的限制。

　　有多少開發(fā)商能夠像富力那樣有勇氣繼續(xù)觀望，或許是個(gè)未知數(shù)。畢竟，類似于中海、華潤這樣的企業(yè)在香港見得太多太多。

　　也許萬科是對的，不是么？至少對于老百姓而言是這樣的。

　　尋找共同的未來

　　2007年，在定博鰲房地產(chǎn)論壇的主題時(shí)，我們突然間發(fā)現(xiàn)在2007年上半年將錢裝滿了口袋的開發(fā)商有些不知所以然，但是危機(jī)似乎正在到來。CPI在2007年成為我們最為關(guān)注的話題，中國首富的出現(xiàn)使得社會輿論對開發(fā)商的道德批判更加嚴(yán)厲，宏觀調(diào)控正在一步步地緊閉，行政調(diào)控逐漸取代一些市場調(diào)控的手段成為主流。

　　住房保障制度姑且不論是否好，但其對房地產(chǎn)市場的影響現(xiàn)在未嘗可知，因?yàn)楸Ｕ闲宰》康墓?yīng)高潮還未到來。政府在信貸調(diào)控上一旦有所收獲，這可能將成為未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的主流，加息也許仍將繼續(xù)。

　　然而此時(shí)的開發(fā)商們卻在不斷地拍下地王，在股市上不斷地圈錢。中國地產(chǎn)在整個(gè)2007年處于一種莫名的非理性狀態(tài)之中。

　　于是我們似乎真的要尋找我們共同的未來了。

　　在整個(gè)年末的封面故事當(dāng)中我們有意隱藏一些事件，例如說重慶釘子戶事件。在今天的中國，釘子戶事件也許預(yù)示著民權(quán)意識的覺醒，尤其是在物權(quán)法頒布的背景下，但是我們只想說，這僅為個(gè)案，在大多的時(shí)候，中國的老百姓更多的是接受政府的拆遷條件。

　　如果土地儲備中心制度乃至整個(gè)中國的土地制度不進(jìn)行改革的話，那么釘子戶事件很快將被遺忘。

　　所以我們又一次有意隱藏了小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)討論。這是一個(gè)屬于未來的討論，我們很堅(jiān)定地相信中國新一輪的土地制度改革將從小產(chǎn)權(quán)房開始，土地流通市場的變革，乃至整個(gè)土地產(chǎn)權(quán)的改革都勢在必行。從某種程度上而言，中國學(xué)習(xí)香港的土地制度本身就是一個(gè)錯(cuò)誤。

　　2007年我們沒有過多地討論那些買不起房或是買了房成為房奴然后將怒火發(fā)泄的人。如果說2006年鄒濤領(lǐng)導(dǎo)的不買房運(yùn)動還能說是中國民間力量參與房地產(chǎn)市場博弈的表現(xiàn)的話，那么2007年，這種參與博弈的勇氣徹底消失了。2007年中國房地產(chǎn)市場上的民間聲音基本只是網(wǎng)絡(luò)上的口水。而鄒濤被趕出深圳從某種層面上來說也是具有標(biāo)志性意義的——城市不歡迎他這樣的人。

　　從另一個(gè)層面上來說，我們不希望這些人主導(dǎo)中國的房地產(chǎn)，網(wǎng)絡(luò)上的口水已經(jīng)影響到了政策調(diào)控的方向，但我們想說的是這僅僅是一部分人，對于大多數(shù)人而言，為買一套房而奮斗也許在玩笑的層面上推動了中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國的力量恰恰在于那些擁有太多希望改變現(xiàn)實(shí)處境而努力奮斗的人。但無論民間力量如何，2007年中國房地產(chǎn)暗潮涌動。

　　我們真實(shí)地看到房地產(chǎn)市場所牽涉到的各方博弈在2007年下半年開始顯現(xiàn)出來，或許將在2008年達(dá)到高潮。政府重要的調(diào)控措施日漸清晰；地方政府與開發(fā)商的同盟開始出現(xiàn)裂痕，起碼深圳、廣州、南京等地在年末的土地拍賣中的結(jié)果都不甚理想，地價(jià)開始回落；開發(fā)商與開發(fā)商之間的博弈開始，我們仿佛看到王石已經(jīng)拉啟了價(jià)格戰(zhàn)的大幕；中央與地方政府的博弈一直在進(jìn)行，但在十七大后地方政府換屆的背景下，2007年，中央政府顯然占據(jù)了主動。

　　博弈將在2008年變得更精彩。

　　然而，我們共同的未來呢？