價(jià)格混亂的面粉

　　日后的人們會(huì)怎樣梳理今天中國(guó)人關(guān)于土地的記憶呢？

　　2007年，中國(guó)房地產(chǎn)從來(lái)沒(méi)有像今天這么有錢(qián)過(guò)。

　　楊百萬(wàn)坐在魯豫面前并不拘謹(jǐn)。與一般的上海男人不同，這個(gè)曾經(jīng)扛著百萬(wàn)鈔票全國(guó)各地收購(gòu)國(guó)庫(kù)券的英雄人物身上有一種奇怪的膽識(shí)，在曾經(jīng)的歲月里，他往往敢明目張膽挑戰(zhàn)政策的空子。

　　在證券市場(chǎng)最初的日子里，楊百萬(wàn)是一個(gè)不折不扣的時(shí)代英雄。坐在魯豫面前的楊百萬(wàn)依然在講他的炒股經(jīng)驗(yàn)，講他的理財(cái)觀念。仿佛時(shí)代的影子在他身上沒(méi)有了作用，楊百萬(wàn)在這十幾年里還在掙錢(qián)，但顯然已經(jīng)不能像當(dāng)初掙錢(qián)掙得那樣意氣風(fēng)發(fā)了。在股市低迷的時(shí)候，楊百萬(wàn)炒過(guò)房子，做長(zhǎng)線(xiàn)投資，兩套房子加起來(lái)大約掙了100來(lái)萬(wàn)，他讓自己的鈔票在房市和股市里來(lái)回折騰。

　　楊百萬(wàn)的財(cái)富在增長(zhǎng)，但放在今天顯然有些小兒科。類(lèi)似于楊惠妍這樣的中國(guó)首富的財(cái)富爆發(fā)式，當(dāng)年的楊百萬(wàn)是不可想象的。

　　2007年，中國(guó)房地產(chǎn)從來(lái)沒(méi)有像今天這么有錢(qián)過(guò)。

　　上了富豪榜的潘石屹

　　2006年，潘石屹一整年都在為缺地的事情苦惱，而整個(gè)2007年潘石屹都在為上市的事情苦惱。

　　潘石屹的焦慮被放大到2007年博鰲房地產(chǎn)論壇。在8月17日-18日召開(kāi)的博鰲房地產(chǎn)論壇上，資金與土地幾乎成為整個(gè)論壇的核心話(huà)題。而潘石屹則在論壇上頻頻批評(píng)其時(shí)高漲的房地產(chǎn)股票，100倍以上的市盈率在他看來(lái)是極其危險(xiǎn)的。

　　有媒體認(rèn)為，潘石屹對(duì)股票市場(chǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)高昂的市盈率的批評(píng)本身是對(duì)土地儲(chǔ)備帶動(dòng)房地產(chǎn)股票價(jià)格和市盈率上漲的否定。而潘石屹上市的困境恰恰在于他緊缺的土地。SOHO中國(guó)上市前僅有100萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備。對(duì)于2007年動(dòng)輒出現(xiàn)2000萬(wàn)以上土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)而言，潘石屹手里的存量確實(shí)寒酸。

　　潘石屹成功地將SOHO中國(guó)的模式做了一個(gè)好的詮釋?zhuān)嬖V投資者：SOHO中國(guó)就像香港的太古地產(chǎn)，土地儲(chǔ)備不多，但SOHO中國(guó)所有的項(xiàng)目都在北京的中心位置。他還告訴香港投資者，SOHO中國(guó)是中國(guó)最大的著名品牌商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。同時(shí)潘石屹說(shuō)，SOHO中國(guó)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健，土地干凈，盈利能力強(qiáng)。

　　潘石屹希望避重就輕，將房地產(chǎn)企業(yè)上市中，讓更多的投資者看清楚大量土地儲(chǔ)備存在風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，告訴投資者自己的土地策略和經(jīng)營(yíng)模式。

　　潘石屹成功了。

　　在胡潤(rùn)和福布斯富豪榜發(fā)布的前夕，10月8日，SOHO中國(guó)終于在港交所成功上市。兩個(gè)富豪榜當(dāng)中，成功上市的潘石屹、張欣夫婦317.45億的身家而擠進(jìn)了前二十名。

　　潘石屹上市成功為其帶來(lái)了100多億港幣的現(xiàn)金，這讓之前一直受困于現(xiàn)金流，但又不愿找銀行貸款的潘石屹手里寬裕了很多。在接下來(lái)的計(jì)劃里，潘石屹的盤(pán)算是通過(guò)手中的現(xiàn)金進(jìn)一步增加土地儲(chǔ)備。

　　無(wú)論潘石屹如何否定資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備之間的聯(lián)系，如何去詮釋他的商業(yè)模式，一個(gè)基本的事實(shí)是，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的根本目的是增加土地儲(chǔ)備，而非添置設(shè)備抑或是引進(jìn)薪金更高，更有管理效率的團(tuán)隊(duì)。

　　上市后接受相關(guān)媒體采訪(fǎng)時(shí)，潘石屹就說(shuō)：“此次上市募集的129億港幣，一少部分會(huì)用于開(kāi)發(fā)已有的項(xiàng)目，絕大多數(shù)將會(huì)購(gòu)買(mǎi)新的土地。”

　　而潘石屹在成功上市之后，陡然變得富余的現(xiàn)金流同時(shí)也吸引了北京土地掮客們的注意。

　　“事實(shí)上，近期，我已接待了很多批前來(lái)洽談合作的‘地主’。這些地塊有的位于王府井，有的位于西單，我想，未來(lái)SOHO中國(guó)在核心區(qū)集中發(fā)展的戰(zhàn)略將得到堅(jiān)持和發(fā)揚(yáng)。”潘石屹說(shuō)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模的大小決定于土地儲(chǔ)備。于是，2007年，土地不但成為房地產(chǎn)企業(yè)手中的生產(chǎn)資源，更為重要的是，通過(guò)資本市場(chǎng)的演繹，在某種程度上而言，土地已經(jīng)成為房地產(chǎn)上市企業(yè)手中的金融工具。

　　“地股互動(dòng)”一開(kāi)始就成為2007年中國(guó)房地產(chǎn)界的主題，似乎唯有如此，房地產(chǎn)方能解決土地與資金的矛盾。

　　瘋狂的股市2006年末，上證指數(shù)突破3000點(diǎn)時(shí)，那些在A股市場(chǎng)上廝混多年，少有斬獲的中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)似乎看到了曙光，保利和萬(wàn)科先后宣布了自己的增發(fā)計(jì)劃。隨后，H股恒生指數(shù)在向30000點(diǎn)邁進(jìn)，香港資本市場(chǎng)上的上市企業(yè)與預(yù)備上市企業(yè)開(kāi)始籌劃起新一年的游戲該如何玩。

　　顯然，與往年到處尋找基金和依賴(lài)銀行貸款相比，2007年在資本市場(chǎng)上，中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)的日子要好過(guò)許多。

　　在2007年，中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)的增發(fā)抑或是發(fā)債計(jì)劃在從前是無(wú)法想象的。“百億增發(fā)”似乎成為2007年中國(guó)地產(chǎn)上市公司最為標(biāo)志性的指向。從年初上市未久的保利提出百億增發(fā)計(jì)劃，到萬(wàn)科、金地先后提出百億增發(fā)計(jì)劃，再到富力回歸A股的二百億IPO計(jì)劃。中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)像是資金機(jī)器一樣不斷地從牛市中套取資金。

　　2007年中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)達(dá)到了大多數(shù)人無(wú)法想象的境地。僅以開(kāi)發(fā)量而言，萬(wàn)科已經(jīng)成為全世界最大的房地產(chǎn)企業(yè)，年開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)到700萬(wàn)平米。以市值而言，碧桂園和萬(wàn)科已經(jīng)成為世界上市值最大的兩家房地產(chǎn)企業(yè)，市值先后邁入2000億門(mén)檻，萬(wàn)科的市值大約是美國(guó)前五大開(kāi)發(fā)商之和。與此同時(shí)，中國(guó)內(nèi)地的富豪因?yàn)橘Y產(chǎn)在資本市場(chǎng)的放大，開(kāi)始逼近傳說(shuō)中的香港富豪們，今年的中國(guó)首富，碧桂園二小姐楊惠妍的身家已悄悄地接近李兆基。

　　土地與資本互動(dòng)的魔力之大，也許讓大多數(shù)中國(guó)房地產(chǎn)人自己都感到驚訝。中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)突然間發(fā)現(xiàn)自己從來(lái)沒(méi)有這么有錢(qián)過(guò)。

　　“流動(dòng)性”這個(gè)在2006年只在經(jīng)濟(jì)學(xué)家之間流行的詞匯開(kāi)始進(jìn)入民間，那些曾經(jīng)囤積在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金開(kāi)始涌入股市。造就了A股有史以來(lái)的最大一個(gè)牛市。然而并不像經(jīng)濟(jì)學(xué)家們?cè)?006年所預(yù)測(cè)的一樣，一旦新的投資渠道形成，分散那些流動(dòng)性資金的話(huà)，房市的壓力會(huì)有所減小。

　　相反，牛市帶動(dòng)了全民投資熱潮，也帶動(dòng)了全民投機(jī)熱潮，炒房和炒股同時(shí)進(jìn)行的理財(cái)觀念深入民間。2007上半年，與股市一樣飆升的是房?jī)r(jià)。

　　股市推動(dòng)了房地產(chǎn)上市企業(yè)的市盈率，被推高的市盈率給了房地產(chǎn)上市企業(yè)通過(guò)配股、增發(fā)等方式融資的可能，大規(guī)模的融資讓房地產(chǎn)企業(yè)手中拽滿(mǎn)了牛市帶來(lái)的資金，同時(shí)也讓股民們拽滿(mǎn)了資金。于是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始用新融資得來(lái)的錢(qián)買(mǎi)地推高地價(jià)，而賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)的股民們將一部分資金投入房市以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。更有甚者，股民不惜用房產(chǎn)做抵押貸款買(mǎi)股，買(mǎi)股后掙來(lái)的錢(qián)再次投入房市當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)與炒股者之間的不斷循環(huán)使得這個(gè)社會(huì)仿佛在一個(gè)財(cái)富的高潮中尖叫。

　　2007年在深圳，久違的炒房號(hào)又開(kāi)始出現(xiàn)。深圳一別墅開(kāi)盤(pán)，在叫房號(hào)的時(shí)候，有投資者讓開(kāi)發(fā)商別再叫號(hào)了，干脆拍賣(mài)，價(jià)高者得。

　　樓市與股市互動(dòng)從某種層面上來(lái)說(shuō)是一個(gè)社會(huì)財(cái)富積累到一定程度不可避免的產(chǎn)物。時(shí)至今日中國(guó)房地產(chǎn)與股市的互動(dòng)仿佛依然在最簡(jiǎn)單的邏輯聯(lián)系上徘徊，事實(shí)上更多的投資者到現(xiàn)在還沒(méi)有弄清楚美國(guó)的次級(jí)債是怎么回事，更無(wú)法想象房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品會(huì)給他們帶來(lái)怎樣的投資價(jià)值。金融產(chǎn)品的缺失著實(shí)讓中國(guó)的投資者和房地產(chǎn)企業(yè)抓耳撓腮，房地產(chǎn)能夠吸引的資金到底有多少，迄今為止沒(méi)有人知道。

　　另一方面，老百姓已經(jīng)不再相信儲(chǔ)蓄，因?yàn)槊襟w上通篇報(bào)道的是加息的速度趕不上通貨膨脹，也即是說(shuō)，我們儲(chǔ)蓄是負(fù)利率，在銀行里存錢(qián)是虧本的。而另一方面各大銀行的基金在強(qiáng)調(diào)投資房市與股市的回報(bào)率。幾乎所有人都知道把錢(qián)放在不動(dòng)產(chǎn)上的回報(bào)率肯定比放在銀行要好得多。于是，在2007年中國(guó)人的投資意識(shí)開(kāi)始覺(jué)醒的時(shí)候，房市沾了股市的光。

　　地股互動(dòng)

　　這是一個(gè)在香港屢屢上演的游戲，自從上世紀(jì)70年代香港房地產(chǎn)企業(yè)掀起上市熱潮開(kāi)始，股市與地產(chǎn)的互動(dòng)就一直支撐著香港房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　在地股互動(dòng)中，一個(gè)鮮明的特征是：土地和房產(chǎn)成為金融產(chǎn)品，也即是說(shuō)，房地產(chǎn)的投資屬性成為第一屬性。

　　2007年，中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始嘗試地股互動(dòng)，并在地股互動(dòng)中實(shí)現(xiàn)了規(guī)模擴(kuò)張的神話(huà)。

　　一個(gè)基本的邏輯是，當(dāng)資本市場(chǎng)處于上升期，也即出現(xiàn)牛市的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)與市盈率開(kāi)始上升。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市盈率一般都采用增發(fā)股票的方式拉低市盈率和股價(jià)。增發(fā)作為一個(gè)常用的融資手段經(jīng)常性的出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中。

　　然而，房地產(chǎn)上市公司的一項(xiàng)重要判斷標(biāo)準(zhǔn)是上市公司的土地儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備多的企業(yè)的一個(gè)直觀感覺(jué)是房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)可開(kāi)發(fā)用地的增加將為企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的盈利，在房市處于上升區(qū)間的時(shí)候，尤其如此。

　　這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在股市出現(xiàn)牛市的時(shí)候不斷通過(guò)增發(fā)的方式套取現(xiàn)金，然后購(gòu)買(mǎi)新的土地，新增土地為資本市場(chǎng)帶來(lái)了更好的預(yù)期，股票價(jià)格和市盈率再一次從低位上升，然后房地產(chǎn)企業(yè)再一次通過(guò)增發(fā)套現(xiàn)，套現(xiàn)資金再一次用于購(gòu)入土地……如此循環(huán)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)上市公司而言，在這樣的環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)甚至可以不進(jìn)行開(kāi)發(fā)，就將土地價(jià)值在股市中套取現(xiàn)金，通過(guò)股票升值來(lái)獲得利潤(rùn)，也即是說(shuō)開(kāi)發(fā)商可以不考慮購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)土地直接在股票市場(chǎng)上套利。至于開(kāi)發(fā)后產(chǎn)品贏利或是虧本已經(jīng)不重要了。

　　2007年，中國(guó)地王頻頻閃現(xiàn)，一個(gè)重要原因就是上市公司在土地招拍掛市場(chǎng)上不計(jì)后果的掠地。

　　我們顯然看到房地產(chǎn)企業(yè)手中的土地價(jià)值被轉(zhuǎn)化為股票，并以票據(jù)的形式在資本市場(chǎng)上進(jìn)行炒作。2007年，在房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)數(shù)據(jù)中，我們看到一些非常奇怪的數(shù)字，例如說(shuō)180倍和220倍這樣離奇的市盈率。

　　而在2007年房地產(chǎn)上市公司工作人員參與炒股的傳聞不斷，招商地產(chǎn)年初被曝五名高管涉嫌炒作招商地產(chǎn)股票，而王石的夫人參與炒作萬(wàn)科股票的消息被曝更讓王石驚出一身冷汗。

　　一個(gè)顯然的事實(shí)是，如果股票市場(chǎng)監(jiān)管不嚴(yán)，私人通過(guò)暗箱操作拉升股票和市盈率成為可能。而不斷攀升的A股市場(chǎng)使得增發(fā)成為無(wú)限的可能，這也是2007年，眾多民營(yíng)企業(yè)期望能夠回歸A股的原因之一。當(dāng)年末碧桂園、雅居樂(lè)等企業(yè)還在路演、發(fā)債的時(shí)候，萬(wàn)科、保利這樣的A股上市公司已經(jīng)進(jìn)行了多輪增發(fā)。

　　有媒體報(bào)道，2007年，房地產(chǎn)上市公司僅增發(fā)融資就高達(dá)2000億人民幣。也即是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)在2007年的股市當(dāng)中套現(xiàn)2000億。

　　上市的選擇

　　經(jīng)歷了2007年，如果我們追問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的話(huà)，大多數(shù)區(qū)域性的中小房地產(chǎn)企業(yè)也許不再和我們強(qiáng)調(diào)其開(kāi)發(fā)量、土地儲(chǔ)備和市場(chǎng)占有率了。更多的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)回答你——上市。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)在2007年初便傳出借殼幸福實(shí)業(yè)的消息，但是幾經(jīng)波折后，其在2007年上市的計(jì)劃可能要破滅了。

　　任志強(qiáng)在某論壇上說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)上市之后有了足夠的資本就是大公司，而沒(méi)上市就是小公司。其頗帶酸味的說(shuō)：潘石屹上市了，SOHO中國(guó)可以說(shuō)是大公司，但華遠(yuǎn)沒(méi)有上市，所以說(shuō)是小公司。當(dāng)2007年那些擁有野心的房地產(chǎn)企業(yè)希望能夠借牛市的東風(fēng)上市的時(shí)候，中國(guó)奇異的證券市場(chǎng)早就了一些奇異的事件。比如說(shuō)新恒基借殼*ST金泰。

　　但事實(shí)上在所有的預(yù)備上市公司中，房地產(chǎn)企業(yè)都希望自己能夠在資本市場(chǎng)上賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。于是黃俊欽的新恒基借殼*ST金泰就成了2007年A股市場(chǎng)上最大的一幕鬧劇。

　　在股民們后來(lái)對(duì)*ST金泰的回顧中，有些人認(rèn)為黃俊欽最終沒(méi)能在*ST金泰上玩贏莊家，在新恒基借殼*ST金泰一事上，黃俊欽本人可能是最大的輸家。

　　事實(shí)上，當(dāng)在2001年黃俊欽有意借殼*ST金泰伊始他就受到了莊家們的極力阻撓。有些心灰意冷的黃俊欽索性將*ST金泰放在一邊，任由莊家們炒作。然而2007年的機(jī)會(huì)太好了，牛市當(dāng)中黃俊欽忍不住重新考量要把新恒基注入到*ST金泰，但是他顯然低估了莊家們的能力。接連42個(gè)漲停的日子里，我們無(wú)法了解黃俊欽的心情經(jīng)歷了怎樣的變化，一方面莊家們不斷地炒高股價(jià)讓黃俊欽看到了一個(gè)借殼后的良好前景，但同時(shí)在42個(gè)漲停之后，黃俊欽卻要面對(duì)一個(gè)被炒得有些垃圾的股票無(wú)法收?qǐng)觥?/p>

　　*ST金泰自一出生就是為了炒作，黃俊欽顯然是選錯(cuò)了殼。如果真想上市的話(huà)，黃俊欽或許應(yīng)該學(xué)習(xí)一下恒大的許家印，徹底放棄一個(gè)被炒家掏空的殼，轉(zhuǎn)道香港上市，或是直接IPO。

　　事實(shí)上在預(yù)備上市的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中均有自己的選擇。借殼、A股IPO，抑或是轉(zhuǎn)道海外：H股、紐交所或是新加坡。2007年各大投行幾乎都瞄準(zhǔn)了內(nèi)地的房地產(chǎn)上市企業(yè)，然而真實(shí)成功的案例卻很少，碧桂園、SOHO中國(guó)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2007年算是非常幸運(yùn)的，他們把握了好的時(shí)機(jī)，獲得了最大限度的融資。然而其他相對(duì)較小的房地產(chǎn)上市公司的步伐顯然并不好，小規(guī)模的融資對(duì)于期待大規(guī)模擴(kuò)張的他們而言，杯水車(chē)薪，但卻又不得不走上擴(kuò)張的道路。

　　迄今為止我們回過(guò)頭來(lái)看看那些離奇的市盈率后面的負(fù)債率的時(shí)候，可能大多數(shù)人不可想象在2007年那些瘋狂擴(kuò)張的企業(yè)里，到底有多少資金沉淀在土地上。而這些資金將為未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估也許是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)該焦慮的。

　　隨著股市回落到5000點(diǎn)左右徘徊，年底除H股上市企業(yè)依然在為發(fā)債的事情奔波外，大多數(shù)國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)上的上市公司開(kāi)始偃旗息鼓。12月28日，金地12億債券發(fā)行計(jì)劃獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，算是趕上了最后一班車(chē)，但發(fā)債規(guī)模已經(jīng)從100億降至12億。

　　此外，類(lèi)似于華遠(yuǎn)、卓越、恒大、龍湖、金科這樣的企業(yè)在期待其2008年的上市，房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)融合的走向不可逆轉(zhuǎn)。但是，誰(shuí)來(lái)為這些將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給股民的企業(yè)的未來(lái)買(mǎi)單呢？

　　拐點(diǎn)，在哪？

　　2007年后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也許真的到了面臨拐點(diǎn)的時(shí)候了。