日后的人們會怎樣梳理今天中國人關(guān)于土地的記憶呢？

　　1997年12月11日，在日本京都舉行的《聯(lián)合國氣候變化公約》第三次締約方大會上通過了《京都議定書》。一場關(guān)于承擔(dān)氣候變暖的責(zé)任引發(fā)的政治博弈在發(fā)達(dá)國家與發(fā)展中國家之間展開。十年之后，聯(lián)合國氣候變化大會發(fā)布了會議決議草案，要求發(fā)達(dá)國家在2020年前將溫室氣體減排25%至40%。2007年12月15日聯(lián)合國氣候變化大會最終通過了“巴厘島路線圖”。

　　大氣作為資源關(guān)乎到人類的整體生存似乎已經(jīng)成為這個世界的共識，然而國家短期利益與人類的長遠(yuǎn)生存目標(biāo)之間的尷尬讓這個世界在一個簡單的問題上做出了復(fù)雜的博弈。而從《京都議定書》到“巴厘島路線圖”，世界范圍內(nèi)一些有責(zé)任感的可行性共識也紛紛出爐。

　　也許時處年終，我們回過頭來看，2007年中國房地產(chǎn)界關(guān)于土地爭論似乎并沒有類似于“聯(lián)合國氣候變化大會”這樣可行的討論平臺與決策空間。與大氣一樣，土地作為一種自然資源在今天的中國被不斷地?fù)]霍。

　　但也許在大多數(shù)人無法認(rèn)識到空氣資源的可貴的時候，土地在某種程度上開始以價格的方式實現(xiàn)自身的價值困境。在2007年的中國，這一困境愈發(fā)成為焦點。

　　2007年，作為資源和生產(chǎn)資料的土地的價格，已經(jīng)高過了周邊開發(fā)樓盤的價格，也即是說，面粉貴過了面包。

　　2007G012的尷尬

　　一幅位于東莞市塘廈鎮(zhèn)、土地編號為2007G012的大宗地塊也許沒想到自己會以一個奇特的姿態(tài)出現(xiàn)在2007年的土地拍賣歷史當(dāng)中。

　　地塊位于塘廈鎮(zhèn)大坪村，正望世界知名的深圳觀瀾高爾夫球場，項目對面是天然的蝦公巖水庫，旁邊還有企洞水庫等三個水質(zhì)保護(hù)良好的天然水庫。另外，項目西面則是大屏嶂森林公園。

　　在建筑指標(biāo)上，2007G012顯然是針對高檔住宅的。項目用地面積35萬平米，但容積率要求小于0.5，建筑密度要求不大于15%，建筑層數(shù)要求不高于6層，建筑高度不超過24米。

　　2007G012唯一不利的限制可能是90平方米以下套型面積必須占到總開發(fā)面積的70%以上，但地塊緊靠深圳，從地塊到深圳市中心區(qū)車程在30分鐘之內(nèi)。

　　它吸引了萬科、保利、招商、金地及觀瀾湖高爾夫等華南地產(chǎn)巨頭參與競拍。

　　7月12日，拍賣伊始，拍賣師就已經(jīng)用八個字概括了這塊地的性質(zhì)：“依山傍水，在水一方”。但拍賣現(xiàn)場的緊張氣氛顯然不如拍賣師說的那樣輕松，關(guān)于這塊大多數(shù)人眼里的東莞“地王”大多數(shù)人無法揣摩到各大開發(fā)商心中的底限。

　　2007G012起拍價6.84億元，每口增幅200萬。但這樣的增幅很快就改變了，到第8口叫價的時候，每口增幅升至500萬。于是地價很快突破了8億。

　　半小時之后，地價翻倍，達(dá)12億。隨后的一分鐘，地價由12億飆升至13億。16分鐘之后，金地叫響了19億的價格。接下來2007G012突破了20億。

　　此時的開發(fā)商們開始謹(jǐn)慎起來，199輪，拍賣師叫出了26.8億的價格。直至此時，此前一直沉默的萬科舉牌了。戲劇性的一幕發(fā)生了，有些疲憊的拍賣師在叫響“26.8億第二次”的時候，金地舉牌了?？墒怯行┬募钡呐馁u師甚至看也沒看臺下一眼便落下了錘子：“26.8億成交！”。

　　萬科顯然沒有想到自己第一次叫價就成功了。但仍打算把地價叫下去的招商和金地的代表馬上起立，提示拍賣師有人舉牌，拍賣仍要繼續(xù)。有些無措的拍賣師在與土地交易中心領(lǐng)導(dǎo)及公證員商量之后，表示遵照“價高者得”的競買原則，本地塊拍賣理應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行競價。

　　萬科顯然不同意這樣的做法，在提出抗議的同時甚至阻撓現(xiàn)場拍賣繼續(xù)下去。拍賣師再度與土地交易中心領(lǐng)導(dǎo)及公證員商量之后，宣布2007G012競買成交。東莞市土地管理中心與萬科簽訂了成交確認(rèn)書。

　　憤怒的金地在現(xiàn)場摔牌抗議。

　　事實上，當(dāng)拍賣師都因為開發(fā)商不斷的叫價而顯得疲憊的時候，2007年的中國房地產(chǎn)也被各地的“地王”鬧得疲憊不堪。從某種程度上來說，2007年是繼2004年之后，開發(fā)商們開始大幅調(diào)整自身的土地儲備的一年，上市公司和港資大鱷在土地拍賣市場上顯得尤為激進(jìn)，幾乎是毫無顧忌地舉牌，一時間全國各地的地王頻頻閃現(xiàn)。

　　地價上漲，在2007年被認(rèn)為是房價上漲的元兇，然而，當(dāng)我們回過頭來看一看的時候，我們或許發(fā)現(xiàn)，2007年上半年房價的飛速上漲，也許又是鼓動開發(fā)商們拍“地王”的勇氣所在。事實上，當(dāng)我們回頭梳理中國土地制度的時候，我們或許會發(fā)現(xiàn)，一個原本認(rèn)為是市場化充分的行業(yè)中的種種無奈。

　　土地儲備中心

　　1997年8月，在亞洲金融風(fēng)暴沖擊香港，香港房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)頭向下之前，杭州市土地儲備中心成立。這一土地儲備制度的初衷本是希望通過政府壟斷一級市場，控制土地資源，并在此基礎(chǔ)上通過控制土地供應(yīng)量來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。

　　在杭州土地儲備中心成立之前，各級地方政府對于土地供應(yīng)及房地產(chǎn)市場的控制可以說是極其孱弱的。那時候，政府在土地層面上的宏觀調(diào)控主要是通過土地的規(guī)劃權(quán)、土地用途管制、農(nóng)地轉(zhuǎn)用和農(nóng)地征用的審批權(quán)以及土地市場游戲規(guī)則的制定和土地稅費政策等手段來實現(xiàn)的。政府無法確切地把握在市場中流通的土地，更無從說從供需層面上來調(diào)控房地產(chǎn)。

　　而土地儲備中心則被許多人認(rèn)為政府可以通過調(diào)節(jié)土地市場的供給來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，從而實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。一個普遍的認(rèn)知是，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)景氣，房地產(chǎn)價格上漲甚至虛高的時候，政府可以通過加大土地供應(yīng)量的方式調(diào)控房地產(chǎn)市場；而在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時，政府則可以通過緊縮地根來抬升房地產(chǎn)資產(chǎn)價格。

　　這在當(dāng)時被認(rèn)為是中國土地流轉(zhuǎn)制度歷史上的重大變革。

　　隨后的幾年里，杭州的土地儲備制度被迅速推廣到全國。時至今日，各級地方政府均建立了土地儲備中心。

　　2001年4月國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》中有對該制度的首肯。

　　然而，制度的缺陷在2004-2007年開始顯現(xiàn)出來。土地儲備中心將政府推入到一個尷尬的境地：它一方面壟斷城市房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)，另一方面作為交易方，土地儲備中心必須保證自己擁有足夠的土地儲備。政府在成為裁判的同時還擔(dān)當(dāng)了球員的角色。

　　隨著城市化進(jìn)程的加快與房地產(chǎn)開發(fā)投資的逐年遞增，政府儲備土地與供應(yīng)土地之間的矛盾開始顯現(xiàn)出來。政府必須保證足夠的土地儲備來供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的需要，這就迫使土地儲備中心不斷調(diào)整自身的土地儲備來供應(yīng)市場。而另一方面，土地儲備中心的土地儲備方式為開發(fā)商帶來了危機感。因為政府的年土地供應(yīng)是既定的，使得開發(fā)商每年獲得的土地資源成為有限的資源。也即是說，開發(fā)商隨時可能因為緊縮地根而面臨沒有土地可以開發(fā)的局面，因此開發(fā)商必須儲備足夠的土地用以維持發(fā)展需要。

　　這就使得土地儲備中心與開發(fā)商同時開始囤積土地，在雙方囤積的博弈中，原本有限的土地資源因為囤積而使得價格飛速上漲。

　　在關(guān)于當(dāng)前中國土地資源的爭論中一個被忽略的事實是，即便土地資源是無限的，但一旦面臨供求雙方均開始囤積的局面，土地的價格依然會上漲，從而全面帶動相關(guān)產(chǎn)品的價格上漲。

　　北師大金融研究中心主任鐘偉做過相關(guān)的統(tǒng)計，目前，全國開發(fā)商總囤地量超過了7億平米，這僅為通過招拍掛途徑囤積的土地，如果考慮到開發(fā)商不通過招拍掛方式，或者更早的在95年之前就囤的地，或者以租的方式囤的地，或者是以旅游等其他名目所囤的地，那么開發(fā)商所囤的地可能接近10億平方米。

　　但土地儲備中心囤積的土地數(shù)量可能更大，鐘偉認(rèn)為開發(fā)商手里囤的地最多僅相當(dāng)于土地儲備中心的1/3-1/5。最粗略估計土地儲備中心囤地可能高達(dá)20億平米。

　　一個鮮明的事實是，2007年各大企業(yè)的土地儲備開始朝千萬平米的數(shù)量邁進(jìn)，其中碧桂園土地儲備高達(dá)5400萬平米，而雅居樂、富力、萬科、中海、合生創(chuàng)展等國內(nèi)知名企業(yè)的土地儲備均在2000萬平米以上。2007年，幾乎成為中國房地產(chǎn)市場化以來土地價格最為炫耀的一年。政府土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備之間的博弈進(jìn)入白熱化。

　　混亂的市場

　　1998年2月6日，深圳市政府發(fā)布第68號令，正式頒布實施《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣規(guī)定》。一位從頭至尾親身參與此事的市國土部門的工作人員說：“如今人們提到的更多的是深圳市政府‘100號令’，但實際上，真正確立經(jīng)營性土地廢棄協(xié)議出讓方式，一律采取‘招、拍、掛’方式出讓的是這部《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣規(guī)定》。此外，這部規(guī)定還首次確立了深圳‘招拍掛’出讓土地使用權(quán)的規(guī)則和程序。”

　　正是深圳的68號令及其后的100號令，改變了中國土地出讓的歷史。政府承擔(dān)了土地交易的責(zé)任。也即是說，政府即土地儲備中心成為球員之后，政府又開始充當(dāng)裁判員。

　　這個原本寄望于能夠使得土地交易市場公開、公正、公平的政策在2004年8月31日在全國推廣，招拍掛成為唯一的土地交易方式。于是，類似于東莞土地交易中心火爆場面的情況在中國內(nèi)地頻頻上演。

　　如果說，土地儲備中心是政府控制土地供應(yīng)的一種方式的話，將土地資產(chǎn)價格體現(xiàn)出來的形式則是招拍掛制度。迄今為止，大多數(shù)人認(rèn)為招拍掛制度是抬升土地價格的元兇。一個基本的是事實，在土地競買的過程當(dāng)中，價格肯定是重要的決定因素。

　　但是中國的土地如今僅僅是招拍掛這樣簡單的話，那么土地也就不會成為2007年中國房地產(chǎn)市場最為火熱的話題。土地價格作為資產(chǎn)價格和整個國家的宏觀經(jīng)濟畢竟是緊密聯(lián)系在一起的，土地價格與土地價值的偏離始終會有一個限度，但今天我們似乎很難看到這種價格與價值的博弈。

　　2007年土地價格如同斷線的風(fēng)箏，扯不回，拽不住。

　　在我們回望中國土地交易歷史的時候，我們可能會發(fā)現(xiàn)，土地招拍掛制度如同橫空出世一般，突然間斷裂了中國房地產(chǎn)的兩個時代。然而中國房地產(chǎn)真如當(dāng)初的政策預(yù)訂者預(yù)想的一樣能夠?qū)蓚€時代清晰地劃分開來么？

　　一個顯然的事實是，土地招拍掛制度，如今在形式之余，似乎已經(jīng)成為游戲的工具。

　　鐘偉認(rèn)為開發(fā)商手里囤的地最多僅相當(dāng)于土地儲備中心的1/3-1/5。

　　但這種估計顯然過于保守，如果我們認(rèn)真去研究中國房地產(chǎn)在2007年的土地交易數(shù)據(jù)的話，我們會發(fā)現(xiàn)，通過招拍掛市場進(jìn)行交易的土地僅僅占各開發(fā)商土地儲備當(dāng)中的極少部分。

　　在萬科2006年報中，萬科鮮明地提出未來主要的方向是通過消化存量土地進(jìn)行土地儲備。

　　所謂存量土地，是2004年土地招拍掛之前各級地方政府批出的土地。基本分為兩個部分，這一部分土地大多出讓于上世紀(jì)90年代中期，其中多次轉(zhuǎn)手，產(chǎn)權(quán)混亂。而另一部分則來自2004年土地招拍掛制度實施之前，政府協(xié)議出讓的土地。

　　第一部分土地產(chǎn)權(quán)清理的困難是不可想象的，以海南省為例，海南省在上世紀(jì)90年代中期土地管理混亂，房地產(chǎn)泡沫結(jié)束爆裂之后，海南專門成立處置積壓房地產(chǎn)辦公室，負(fù)責(zé)清理土地。這些土地產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，債務(wù)復(fù)雜。據(jù)海南省處置積壓房地產(chǎn)辦公室專職副主任林克昌的介紹，海南原預(yù)備用20年的時間來處理積壓土地，但實際用時大約是8年。也即是說，僅海南處理上世紀(jì)90年代末土地的產(chǎn)權(quán)和債務(wù)就花了8年時間。

　　但林克昌曾私下認(rèn)為，海南處理積壓土地的工作之所以提前完成很大程度上是因為這一輪房地產(chǎn)浪潮，一些原本積壓的土地被無形地消化了。而這部分的土地成本明顯低于政府招拍掛土地的價格。

　　事實上，在中國大部分受到上世紀(jì)90年代中期房地產(chǎn)泡沫影響的城市當(dāng)中，積壓土地的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的想象。

　　第二部分土地來自于2004年之前的土地協(xié)議出讓。在2002-2004年，中國實行的是土地招拍掛與政府協(xié)議出讓土地并行的方式。而在其時，協(xié)議出讓成為政府出讓土地的主要方式。也即是說，政府和開發(fā)商直接交易，并未有其余開發(fā)商參與。大多數(shù)時候，協(xié)議出讓的土地歸屬于與政府關(guān)系密切的開發(fā)企業(yè)手中，價格同樣低廉。

　　于是在此基礎(chǔ)上中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些奇特的現(xiàn)象，一方面是協(xié)議出讓的土地多掌握在區(qū)域性強的本地中小開發(fā)商手中，全國性的大開發(fā)企業(yè)不斷通過并購的方式消化該部分土地。而另一方面，中國出現(xiàn)了一批專門清理原有積壓土地的神秘公司，他們通過各種關(guān)系讓原本積壓的土地合法之后，出售給需要土地的開發(fā)商。

　　這些低成本的土地充斥著中國土地交易市場，與招拍掛市場上出讓的土地形成鮮明的差價。也即是說，一旦房地產(chǎn)企業(yè)將這兩部分土地納入囊中的時候，即預(yù)示著其未來產(chǎn)品的可觀利潤。于是招拍掛市場一方面決定地段的價值，而另一方面，非招拍掛市場上獲取的土地利用周邊招拍掛土地獲取巨額利潤。

　　而土地招拍掛前后的差價亦成為開發(fā)商獲取利潤的方式之一，也即通過高價拍取周邊的土地來抬升區(qū)域價格，讓之前低價拍得的土地升值，然后通過囤盤等方式獲取巨額利潤。

　　于是，開發(fā)商們似乎永遠(yuǎn)有沖動通過對未來利益的透支來維持現(xiàn)有利益，也即是說，當(dāng)他們通過招拍掛市場上拿到的土地能為現(xiàn)有的樓盤帶來300%的利潤的時候，未來樓盤是否虧本已經(jīng)不重要了。

　　游戲招拍掛

　　2007年，碧桂園在造就首富的同時造就了中國圈地的神話。這個發(fā)跡于廣東順德，在華南地產(chǎn)界以低成本獲取郊區(qū)大塊土地，大規(guī)模開發(fā)、低價格快速出售而聞名的房地產(chǎn)企業(yè)在2007年囤積的土地多達(dá)54平方公里。

　　然而，2007年年末，《南方周末》將中國首富推上了原罪審判臺，兩份協(xié)議顯示碧桂園“零地價”拿地。

　　在地方政府同時成為土地交易市場上的賣家和仲裁者的時候，我們很難想象政府不會參與到利益的角逐當(dāng)中。事實上，土地生財已經(jīng)成為地方政府保障各級公務(wù)員工資及年終獎金和地方財政的重要途徑，在二三線城市尤其如此。

　　財政觸動了地方政府的賣地沖動，隨著城市化從沿海向中西部城市蔓延的時候，中西部城市發(fā)現(xiàn)那些原本在沿海地區(qū)冒出來的房地產(chǎn)概念運用到自己身上的時候，城市土地價值開始凸顯。

　　一個可以考慮的邏輯是，郊區(qū)大規(guī)模的閑置土地通過大開發(fā)商的開發(fā)之后抬升土地價值，地方政府將在未來周邊的土地身上獲得更多的利益。

　　各級地方政府開始尋找那些希望囤積土地的地產(chǎn)大鱷。于是招拍掛成為虛有其名的方式。在大多數(shù)時候，地方政府可以通過各種方式規(guī)避招拍掛。

　　在今天，土地已經(jīng)成為中國各級政府的最大利益所在，其中的考量與博弈林林總總，招拍掛只不過是一個形式上的游戲規(guī)則。

　　2007年9月28日，金地上海公司收到一個來自陸家嘴集團的電話，要求金地上海告知傳真號碼，說是有一份地塊競標(biāo)結(jié)果的正式公函。

　　也許金地上海自己都已經(jīng)忘記了一年前那場曾經(jīng)轟動上海灘乃至全國的上海“地王”之爭。這塊占地560畝，位于上海浦東花木新民北路的地塊本來是上海市世博會用地，后來世博會另選他處，花木地塊也就成為浦東新區(qū)價值最高的地塊之一。

　　找一個知名又有品質(zhì)的開發(fā)商，建造一個高質(zhì)量的樓盤，來提升浦東新區(qū)的住宅品質(zhì)是當(dāng)然的考慮。浦東政府曾到全國到處考察各個項目，并曾到北京與相關(guān)人士見面會談，最終決定將地塊出讓給星河灣。

　　然而，花木地塊的土地產(chǎn)權(quán)卻在負(fù)責(zé)浦東新區(qū)的一級土地開發(fā)商陸家嘴手中，作為上市公司，陸家嘴希望能夠通過正常招拍掛的方式，獲得良好的回報。

　　在陸家嘴與浦東新區(qū)的協(xié)商過程中，雙方最終決定以競標(biāo)的方式?jīng)Q定該地塊的歸屬。

　　但花木地塊一推出就引起了內(nèi)地和香港開發(fā)商的注意。報名參與競標(biāo)的開發(fā)商均為國內(nèi)乃至香港的一線開發(fā)商，包括新鴻基、華潤、中海、合生創(chuàng)展、世茂、仁恒及金地。

　　金地的報價最高，為59.89億元，而星河灣的報價僅排第四，42億元。這使得原本期望將花木地塊交予星河灣的浦東新區(qū)政府犯難了。他們選擇推遲公布競標(biāo)結(jié)果。

　　這一推遲便是一年，在所有人要將花木地塊忘記的時候，浦東新區(qū)和陸家嘴集團于07年9月將結(jié)果通知各競標(biāo)單位：星河灣最終中標(biāo)。

　　事實上，一個不可避免的矛盾是，作為地方政府，其在考慮土地出讓的時候往往希望選擇自己滿意的開發(fā)商。因此在此過程中，尋找各種途徑規(guī)避招拍掛的限制成為可能。而在今天大多數(shù)二線乃至三線城市的土地交易過程當(dāng)中，地方政府在其中的主導(dǎo)作用往往更大。

　　作為地方政府而言，身兼土地出讓方及交易仲裁者的角色，這兩者之間本身就有著矛盾，而相對公開、公平、公正的土地招拍掛制度無疑對地方政府的土地出讓有所限制。

　　2007年，地方政府不可遏制的賣地沖動達(dá)到了高潮，尤其是在中西部城市的規(guī)模土地出讓大多以規(guī)避招拍掛的協(xié)議形式進(jìn)行，同時定向招拍掛成為重要的土地出讓方式，即地方政府通過限定條件，同時將有關(guān)條件透露給指定開發(fā)商的招拍掛形式風(fēng)靡一時。

　　在《觀點》雜志的了解當(dāng)中，部分地方政府甚至將土地作為任務(wù)分配給各級政府部門或領(lǐng)導(dǎo)。虛設(shè)一級土地開發(fā)企業(yè)，使得這些企業(yè)成為名副其實的土地掮客。他們將政府部門分配的指標(biāo)拿下，然后尋找開發(fā)商，通過合作或是轉(zhuǎn)讓的方式將土地轉(zhuǎn)賣給開發(fā)商。相關(guān)政府部門及“土地掮客”們在其中獲取利益。

　　其實作為開發(fā)商的碧桂園“零地價”拿地事件在某些時候?qū)嵲谟行┪?。碧桂園在張家界進(jìn)行的開發(fā)涵蓋了一二級開發(fā)，包括其中的拆遷、交通等多種基礎(chǔ)設(shè)施配套的建設(shè)。即便確是“零地價”拿地，其在拆遷及基礎(chǔ)配套方面也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他項目的開發(fā)。

　　地方政府在土地出讓過程中的主導(dǎo)作用，無疑成為今天中國土地流轉(zhuǎn)制度改革的難言之隱。

　　新金融時代
　　2007年，中國房地產(chǎn)從來沒有像今天這么有錢過。

　　拐點，在哪？　　2007年后的房地產(chǎn)市場，也許真的到了面臨拐點的時候了。