3月25日，行業(yè)排名TOP40的金輝控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金輝”）正式向香港聯(lián)合交易所遞交IPO申請(qǐng)。2019年金輝控股銷售額達(dá)888.6億元，港股或?qū)⒂瓉?lái)一家規(guī)模準(zhǔn)千億的房地產(chǎn)商。金輝控股已完成北京、上海、天津、重慶、福州、杭州、南京、武漢、長(zhǎng)沙、西安、蘇州、石家莊等全國(guó)30城布局，并重點(diǎn)聚焦環(huán)一線及強(qiáng)二三線城市。

根據(jù)招股書(shū)顯示，農(nóng)銀國(guó)際、中信里昂證券、海通國(guó)際三家為金輝此次IPO的聯(lián)席保薦人。

業(yè)務(wù)布局達(dá)全國(guó)30城 聚焦五大重點(diǎn)區(qū)域

根據(jù)招股書(shū)顯示，金輝控股是一家全國(guó)布局、區(qū)域聚焦、城市領(lǐng)先且聲譽(yù)卓著的大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，專注于為首次購(gòu)房者及首次改善型購(gòu)房者提供優(yōu)質(zhì)且多樣化的住宅物業(yè)。為滿足目標(biāo)客戶的差異化需求及偏好，金輝提供了優(yōu)步系、云著系、銘著系、大城系四種住宅物業(yè)系列。

金輝以“用心建好房，讓家更美好”為使命，致力于透過(guò)持續(xù)創(chuàng)新提升產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)，旨在成為中國(guó)值得信賴的行業(yè)領(lǐng)先品牌企業(yè)。截至2019年年底，金輝的業(yè)務(wù)已擴(kuò)展至中國(guó)五大經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的區(qū)域，包括長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、華南、西南和西北，業(yè)務(wù)范圍覆蓋全國(guó)30個(gè)主要城市，包括北京、上海、天津、重慶、福州、杭州、南京、武漢、長(zhǎng)沙、西安、蘇州、石家莊等一線、強(qiáng)二線及環(huán)一線城市，并且在上述多個(gè)城市中進(jìn)入銷售十強(qiáng)。

據(jù)招股書(shū)內(nèi)容，金輝表示未來(lái)計(jì)劃繼續(xù)專注于關(guān)鍵地區(qū)，并進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)地位；繼續(xù)通過(guò)多元化土地收購(gòu)方法擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備；繼續(xù)加強(qiáng)產(chǎn)品于設(shè)計(jì)及質(zhì)量方面的競(jìng)爭(zhēng)性，并為產(chǎn)品附加智能科技功能，以提高客戶滿意度；繼續(xù)實(shí)行審慎財(cái)務(wù)政策，優(yōu)化資本架構(gòu)及提高股東回報(bào)；擴(kuò)大人才庫(kù)，以提高效率及表現(xiàn)。

經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)向好 2019年收入增長(zhǎng)率達(dá)62.56%

招股書(shū)顯示，截至2019年12月31日，金輝共有144個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中包含由金輝控股旗下子公司開(kāi)發(fā)的102個(gè)項(xiàng)目以及由金輝控股的合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的42個(gè)項(xiàng)目。

截至2019年12月31日，金輝控股所持土地儲(chǔ)備總建筑面積為2667.44萬(wàn)平方米，其中98.6%位于二線城市及核心三線城市。

金輝的收入主要來(lái)自其開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)的交付及銷售，此外，金輝亦通過(guò)提供物業(yè)管理服務(wù)、租賃商業(yè)物業(yè)及就物業(yè)項(xiàng)目的整體營(yíng)運(yùn)向合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司提供管理咨詢服務(wù)而獲得收入。根據(jù)招股書(shū)所披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，金輝經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。2017年、2018年及2019年，金輝的年收入分別為人民幣117.77億元、159.71億元及259.63億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為48.5%。其中，2019年年收入增長(zhǎng)率達(dá)62.56%。同期，金輝的凈利潤(rùn)分別為人民幣22.21億元、23.00億元及26.90億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為10.0%。其中，2019年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為16.96%。

此外，為將資源主要投入物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售中，作為重組的一部分，金輝于2019年12月完成物業(yè)管理業(yè)務(wù)出售。預(yù)計(jì)2020年起不會(huì)獲得任何物業(yè)管理服務(wù)收入。而在2017年、2018年及2019年年度，公司物業(yè)管理收入分別為人民幣3.57億元、4.81億元及5.17億元。

資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)水平

國(guó)內(nèi)的住宅物業(yè)市場(chǎng)高度分散，且競(jìng)爭(zhēng)激烈。近期限制性住房措施連同信貸環(huán)境縮緊對(duì)小型物業(yè)開(kāi)發(fā)商添上流動(dòng)資金壓力，為擁有強(qiáng)勁資產(chǎn)負(fù)債的大型物業(yè)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造更多并購(gòu)機(jī)會(huì)，預(yù)期市況將愈演愈烈。由于競(jìng)爭(zhēng)加劇及規(guī)模經(jīng)濟(jì)，2018年及2019年，頂級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，提高了中國(guó)開(kāi)發(fā)商前50強(qiáng)、100強(qiáng)及200強(qiáng)的市場(chǎng)份額。例如，就簽約銷售額而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商前50強(qiáng)的市場(chǎng)份額從2016年的29.7%增加至2019年的43.5%。

在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，金輝整體業(yè)績(jī)發(fā)展速度稍稍快于行業(yè)平均水平。從銷售額數(shù)據(jù)來(lái)看，金輝集團(tuán)2017年-2019年全口徑銷售額數(shù)據(jù)分別為445.1億、746.8億、888.6億，排名穩(wěn)定在行業(yè)40名左右，銷售額的增長(zhǎng)自然帶動(dòng)營(yíng)收和凈利潤(rùn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，金輝的債務(wù)水平一直控制在行業(yè)平均值之下，體現(xiàn)出良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。負(fù)債率較高是房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的現(xiàn)象，125家上市房企的凈負(fù)債率均值為92.52%。而根據(jù)招股書(shū)顯示，2017-2019年度，金輝集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率分別為83.18%、85.46%、85.68%，負(fù)債率基本保持穩(wěn)定、低于行業(yè)平均值，整體保持良性勢(shì)頭。

此外，根據(jù)公開(kāi)信息，資本市場(chǎng)多家國(guó)內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也曾給予金輝集團(tuán)較高的主體信用評(píng)級(jí)，其中國(guó)際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普在2019年10月給予金輝集團(tuán)長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)“B”，評(píng)級(jí)展望為“正面”。而聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司則在2019年5月給予金輝集團(tuán)主體信用等級(jí)為AA+，這也是尚未上市的規(guī)模房企所獲得的最高主體信用評(píng)級(jí)。

根據(jù)招股書(shū)，金輝此次赴港上市，所募得的資金將主要用于為現(xiàn)有項(xiàng)目撥資、部分償還項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部分現(xiàn)有信托貸款，以及一般業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及運(yùn)營(yíng)資金。