夏磊 突發(fā)疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈面臨考驗(yàn)。2月以來(lái)，中央加大宏觀金融政策逆周期調(diào)節(jié)力度，地方政府房地產(chǎn)支持政策也密集出臺(tái)。當(dāng)前，房地產(chǎn)融資政策有哪些變化？未來(lái)房地產(chǎn)融資形勢(shì)如何？我們應(yīng)該有什么樣的政策期待？

1、地方密集出臺(tái)房地產(chǎn)支持政策，集中在確保房企資金鏈健康、穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)開(kāi)復(fù)工三大方面

第一，緩解房企資金壓力。包括要求銀行不得盲目抽貸斷貸和壓貸、放寬預(yù)售資金監(jiān)管條件、降低預(yù)售門(mén)檻、延期或減免城鎮(zhèn)土地使用稅和市政建設(shè)配套費(fèi)等稅費(fèi)、加快按揭樓盤(pán)公積金貸款發(fā)放進(jìn)度、允許企業(yè)緩繳公積金等。

第二，穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)。穩(wěn)土地方面，上海等31省市出臺(tái)了延期繳納土地出讓金、降低土拍保證金比例、延期簽訂《土地出讓合同》和《成交確認(rèn)書(shū)》、延期開(kāi)復(fù)竣工等措施。穩(wěn)地產(chǎn)方面，衡陽(yáng)加大契稅補(bǔ)貼和人才購(gòu)房補(bǔ)貼、撫州提供150元/平購(gòu)房補(bǔ)貼、多地延期交樓等。

第三，促進(jìn)房企開(kāi)復(fù)工。包括有序開(kāi)放售樓處、開(kāi)通項(xiàng)目審批綠色通道、容缺辦理審批手續(xù)、簡(jiǎn)化審批流程、在線辦理網(wǎng)簽備案等，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)、中介及建設(shè)單位復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

2、中央加大金融逆周期調(diào)節(jié)，堅(jiān)持“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”

中央金融逆周期政策的發(fā)力點(diǎn)主要有三個(gè)。第一，貨幣政策引導(dǎo)市場(chǎng)利率下行，在增加基礎(chǔ)貨幣投放的同時(shí)，7天期、14天期逆回購(gòu)利率、MLF中標(biāo)利率、1年期、5年期LPR均下調(diào)。第二，加大銀行信貸支持力度，設(shè)立8000億低成本再貸款，要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)受疫情影響較大的地區(qū)、行業(yè)和企業(yè)不得盲目抽貸、斷貸和壓貸，予以展期或續(xù)貸。第三，鼓勵(lì)債權(quán)和股權(quán)融資，支持金融機(jī)構(gòu)在疫情防控期間發(fā)行各類金融債券以及資產(chǎn)支持證券、短期融資券；再融資新規(guī)出臺(tái)，放松主板、創(chuàng)業(yè)板再融資條件；積極采取措施化解股票質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)。

中央主要是通過(guò)結(jié)構(gòu)性寬松精準(zhǔn)扶持重災(zāi)地區(qū)和企業(yè)，但堅(jiān)持底線思維

第一，多次重申“房住不炒”。在地方密集放松背景下，2月16至19日僅僅4天，財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局、央行等多部門(mén)重申“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

第二，強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。2月21日，央行在2020年金融市場(chǎng)工作會(huì)上提出，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性；2月25日，銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官肖遠(yuǎn)企表示，房地產(chǎn)金融政策目前沒(méi)有調(diào)整和改變，銀保監(jiān)會(huì)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，包括對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行監(jiān)測(cè)和動(dòng)態(tài)掌握；3月3日，央行會(huì)同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)的金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展座談會(huì)再次強(qiáng)調(diào)，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。

3、應(yīng)重視疫情全球蔓延對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累，發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策逆周期調(diào)整功能

“房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制”應(yīng)發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策的逆周期調(diào)節(jié)作用，因城施策、因時(shí)制宜，在“房住不炒”基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)消費(fèi)投資形勢(shì)嚴(yán)峻，應(yīng)分階段、分層次、因城施策，適度調(diào)整房地產(chǎn)金融政策。

第一層次，調(diào)整住房信貸政策，支持剛需和改善型需求。前期收緊政策的初衷是抑制投機(jī)，但若長(zhǎng)期執(zhí)行，不利于釋放剛需和改善等合理自住需求。

在銀行整體信貸規(guī)模擴(kuò)張的大背景下，應(yīng)允許個(gè)人住房貸款規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)。目前核心一二線城市二套房首付比普遍偏高，北京、上海等高達(dá)70%-80%；二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

商貸方面，應(yīng)適當(dāng)下調(diào)二套房首付比例、放寬二套房和非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、提高放款速度等；公積金方面，應(yīng)適當(dāng)提高貸款額度、放寬二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、縮短放款時(shí)間等。

第二層次，調(diào)整房企各融資渠道的規(guī)模管控政策。自2019年5月23號(hào)文出臺(tái)以來(lái)，房企各主要融資渠道規(guī)模均被嚴(yán)格限制。

在流動(dòng)性整體寬松環(huán)境下，應(yīng)避免“一刀切”式的限制，允許房企融資回歸正常水平。具體包括，調(diào)整海外債、信用債的備案審批政策，減少房地產(chǎn)貸款規(guī)模約束，支持并購(gòu)貸等房企合理融資需求。

第三層次，調(diào)整房企股權(quán)融資約束。自2010年暫停IPO、2016暫停再融資以來(lái)，房企股權(quán)融資基本停滯。相較英美等發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房企直接融資占比低，過(guò)度依賴銀行信貸等間接融資。不利于房企降杠桿和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)、不利于發(fā)展多層次資本市場(chǎng)、解決當(dāng)前我國(guó)間接融資和直接融資占比不平衡的問(wèn)題。應(yīng)適度調(diào)整房企股權(quán)融資政策，支持合理的股權(quán)融資需求。

夏磊 恒大研究院副院長(zhǎng) 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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