編者語
2019年伴隨政策持續(xù)實(shí)施抑房產(chǎn)、減杠桿，在經(jīng)濟(jì)壓力加大的情況下，房地產(chǎn)市場全年表現(xiàn)前高后低。市場去化難度加大，企業(yè)獲利水平下降，地方政府財(cái)收顯著放緩。
本次報(bào)告收錄文章截稿至 2019年12月，由于政府維穩(wěn)任務(wù)加大，經(jīng)濟(jì)與市場調(diào)控的重心亦相應(yīng)調(diào)整。多數(shù)城市判斷 2020 年市場將企穩(wěn)復(fù)蘇，成交量趨于上漲。
2020年初新冠肺炎爆發(fā)，帶來地方經(jīng)濟(jì)與市場的階段性停擺，本年實(shí)際產(chǎn)生的場成交有可能較早前預(yù)計(jì)遜色。但中國經(jīng)濟(jì)保持長期向好發(fā)展的趨勢不變，房地產(chǎn)市場仍然是帶動(dòng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長的重要抓手。政策引導(dǎo)市場回溫的趨勢并不會(huì)改變，疫情影響過后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍將保持向好發(fā)展趨勢。
前言
“變致革”國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力持續(xù)改變，堅(jiān)定了政府實(shí)施經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型變革的決心。“黨的十九大”（2017）立下 “推動(dòng)發(fā)展質(zhì)量變革”的長期目標(biāo)。2019 年綜合結(jié)果反映了經(jīng)濟(jì)萎靡下政府對“革”的堅(jiān)持（包括弱房產(chǎn)、減負(fù)債等）。
“革致穩(wěn)”2020 年宏觀經(jīng)濟(jì)“戒備衰退”成為首要任務(wù)?；谥醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議，政府“維穩(wěn)措施”仍然傾向適度原則，穩(wěn)定動(dòng)能將由“變革措施”補(bǔ)足。從更全面角度看，“以穩(wěn)為先”目標(biāo)下的“短期維穩(wěn)”仍有可能視乎實(shí)際情況動(dòng)態(tài)調(diào)整，但無論如何，變革對維穩(wěn)的重要性會(huì)有所增加。
2019全國房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧與展望
回顧2019年房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境持續(xù)轉(zhuǎn)冷，壓力一方面來自經(jīng)濟(jì)加速萎蘼，另一方面來自政策持續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)“去杠桿”、“減負(fù)債”，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力快速增加。
“分城施策”已然成為“市場維穩(wěn)”主體，年內(nèi)城市政策主力“搶人”，但在經(jīng)濟(jì)加速下滑的背景下，政策對“市場穩(wěn)成交”的兼顧度并不充分。
年內(nèi)商品住宅市場缺乏利好支撐，成交動(dòng)能弱化，隨著時(shí)間推移，各城走貨壓力快速增加。持續(xù)收緊的房地產(chǎn)資金管制，在使得企業(yè)資金鏈全面抽緊的同時(shí)，亦最終體現(xiàn)為土地市場景氣的全面下行，地方財(cái)政盈收面臨更大壓力。
展望展望2020年，預(yù)計(jì)環(huán)球經(jīng)濟(jì)環(huán)境難有起色，“中美貿(mào)易戰(zhàn)”對國內(nèi)的影響仍將持續(xù)，年底新冠肺炎疫情亦可能對未來經(jīng)濟(jì)帶來疊加影響。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)市場“以穩(wěn)為先”，基于房地產(chǎn)維穩(wěn)三要素，政策對【人】（購買基數(shù)）與【資金】（企業(yè)資金回籠及融資）的管制將會(huì)有所放開。政策以“穩(wěn)定”為目標(biāo)，市場成交亦將隨政策“維穩(wěn)力度”提升而逐步“回溫”，市場成交有望逐步走穩(wěn)。在成交價(jià)格上，由于高地價(jià)項(xiàng)目占比增加，預(yù)計(jì)整體價(jià)格具備支撐。
