編者按：2015年，在中國經(jīng)濟調(diào)整轉(zhuǎn)型與改革持續(xù)深入的時代背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們?nèi)匀粖^力追逐著一個又一個時代的風(fēng)口。

互聯(lián)網(wǎng)+、智慧城市、創(chuàng)客空間、海外投資、社區(qū)O2O、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等模式與概念層出不窮，開發(fā)商們不再認為自己是“開發(fā)商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問題仍然需要面對和化解。

歸根結(jié)底，這是“艱難的一年”。無論是地價和房價屢創(chuàng)新高的一二線城市，還是庫存居高不下的三四線城市，在全國范圍內(nèi)，“庫存”已如懸湖。“化解房地產(chǎn)庫存”上升到國策高度之后，面對即將到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

前事之不忘，觀點新媒體傾力策劃年度重磅報道“艱難的一年”，回顧并總結(jié)2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實情況。

觀點網(wǎng) “詩圣”杜甫曾在成都寫下“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的著名詩篇，寄予人人居者有其屋的心愿。而現(xiàn)在的成都，已然實現(xiàn)了“廣廈千萬間”，卻面臨著房屋過剩的問題。

2015年的成都住宅與商業(yè)市場，可以用“舉步維艱”一詞來形容。

樓市的穩(wěn)定倚靠著政策讓步、折價出售在維持，保證了2015年成都樓市不至于交出一個成交量太差的答卷。

雖然也有過數(shù)個熱銷大盤，但更多的是賣不動的冷門樓盤；土地市場也出現(xiàn)過少數(shù)幾次爭奪的現(xiàn)象，但更加突出的是流拍土地數(shù)量大幅攀升。

住宅市場尚能維持穩(wěn)定，商業(yè)市場則可謂“哀鴻遍野”。缺少政策紅利的幫助、自身的庫存量過高、商業(yè)同質(zhì)化嚴重等問題，導(dǎo)致成都商業(yè)顯得尤為艱難，商場轉(zhuǎn)型、百貨退市、寫字樓空置等現(xiàn)象頻出，各家開發(fā)商對商業(yè)用地的積極性也大幅下降。

一、銷售排行房企追逐戰(zhàn)

2015年，一些城市被“地王”、“頂豪”刷屏的時候，成都樓市看起來波瀾不驚，房企看起來也似乎是按部就班地運轉(zhuǎn)。

實際上，成都房地產(chǎn)企業(yè)都在進行積極的調(diào)整，除了轉(zhuǎn)型、跨界、收購、合作等動作之外，對市場需求的爭奪也格外矚目。

房企之間的爭奪從來就離不開銷售業(yè)績的排名，同往年一樣，成都樓市銷冠爭奪戰(zhàn)仍然是在保利和藍光之間。

數(shù)據(jù)來源：觀點新媒體整理

2015年，保利以全年銷售額超65億人民幣連續(xù)六年蟬聯(lián)成都樓市銷冠，位居第二的藍光地產(chǎn)銷售額共約40億。

保利雖然蟬聯(lián)銷冠，但藍光也并不遜色多少。4月，藍光借殼迪康科技完成上市，登陸A股資本市場。同時，提出了產(chǎn)品戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由剛需型轉(zhuǎn)為改善型開發(fā)為主，最直接的體現(xiàn)就是高端住宅“雍景系”的面世。

季軍之爭也是成都樓市的一大看點，觀點新媒體查閱2014年的銷售排行得知，恒大并不在銷售前二十名的榜單內(nèi)，2015年卻超越萬科位居第三位。

2015年4月19日，恒大·翡翠華庭開盤收金4.3億；6月28日，成都恒大曹家巷廣場項目開盤，銷售金額共12.3億元，刷新成都樓市紀錄，這在近幾年成都樓市來說是罕見的。

除此之外，恒大也不遺余力地展現(xiàn)在并購方面的雄心。

7月，恒大宣布收購華人置業(yè)在成都的三個項目及一筆私募基金投資，共計支付65億港元（約54.4億人民幣），這次收購開始了成都房地產(chǎn)并購的“馬太效應(yīng)”。

時隔十日，融創(chuàng)中國宣布收購中渝國嘉置業(yè)71%的股份，約32億元人民幣；9月，市傳藍潤地產(chǎn)將收購明宇集團所有物業(yè)65%以上股權(quán)。

除全國性房企之外，成都樓市前十也擠進一位“不太熟悉的陌生人”——藍潤地產(chǎn)。

據(jù)觀點新媒體查閱資料，藍潤集團來自四川達州，2013年開始在成都“激進”拿地，多場與萬科、藍光、華潤、佳兆業(yè)等大型房企較量中嶄露頭角。

看似“激進派”的藍潤最受關(guān)注的事情還是奪地，2015年3月，藍潤以樓面價1.71萬元/平方米奪下“春熙路地王”，刷新九龍倉IFS創(chuàng)下的春熙路單價地王紀錄；同月，藍潤經(jīng)過208輪叫價、以175.61%的溢價率、樓面價1.56萬元/平方米奪下成都市人民南路一地塊。

近年來，四川本土多家房企在綠地、保利、萬科等外來房企進入后處于弱勢，包括置信、圣沅等企業(yè)，藍光也沒能保住銷冠之位，藍潤的出現(xiàn)似乎又在一定程度上扭轉(zhuǎn)了這個局面。

相比住宅市場“群雄爭霸”，商業(yè)市場似乎有種“一枝獨秀”的味道，這個主角就是一整年占據(jù)著成都商業(yè)市場頭條的萬達集團。

4月3日，萬達集團與成都市政府簽約，未來將在成都投資超過1000億元，加上此前投資共計超1300億元，成都將成為萬達投資金額最高的城市。

具體投資項目上，萬達將在都江堰投資約550億元打造萬達文化旅游城；在青羊區(qū)、雙流縣、新津縣、新都區(qū)等地建設(shè)6個萬達廣場，總投資約340億元；另擬投資100億落地萬達國際醫(yī)療中心項目；投資30億在雙流區(qū)打造萬達電商云基地。

二、政策齊出、低價戰(zhàn)略維穩(wěn)住宅

2015年全年，成都市主城區(qū)商品房成交套數(shù)約9.3萬套，比2014年上浮4.07%，全年均價基本維持在7800元/平方米左右。

2015年成都市主城區(qū)商品房成交套數(shù)和全城均價統(tǒng)計圖

數(shù)據(jù)來源：觀點新媒體整理

從近幾年的樓市成交看來，成都總體成交量有所上升，成交均價方面卻是呈下跌趨勢。這樣“波瀾不驚”的數(shù)據(jù)背后，是這一年來多項政策出臺以及企業(yè)主動降價的結(jié)果。

1月20日，四川省住建廳提出全面取消限購、限價以及“70/90”等行政干預(yù)政策，解除限購后緊跟著的就是住房公積金方面的調(diào)整。

跟隨國家宏觀調(diào)控，成都公積金貸款利率四連降，由之前五年以下（含五年）期限貸款利率3.75%下調(diào)至2.75%，五年以上期限貸款利率由4.25%下調(diào)至3.25%。貸款基準點在半年內(nèi)下調(diào)了1個百分點。

除了降息之外，4月22日成都又出臺公積金貸款新政，個人貸款額度與繳存余額的掛鉤倍數(shù)提高到30倍、首套房貸款首付降為兩成；

7月6日，成都調(diào)整了住房公積金貸款上限，由50萬元提高至60萬元。

對于城南板塊，政策也有所傾斜。2014年年尾，《四川天府新區(qū)總體方案》通過，作為國家級新區(qū)主體的雙流縣也跟著一同發(fā)光發(fā)熱；2015年12月15日，雙流縣設(shè)正式撤縣設(shè)區(qū)；面對城南板塊地位的提升，地方政府也積極發(fā)布利好政策，于6月推出雙流縣購商品房補貼80元/平方米的政策。

四川中原研究中心主任向維分析支持，雙流區(qū)行政地位的提升將會帶來配套的升級和完善?？礈柿藢淼陌l(fā)展和土地較為低廉，較多品牌房企也愿意進駐。

資料來源：觀點新媒體整理

經(jīng)過限購解除、貸款降息、首付比例降低、貸款額度上調(diào)等多方面的調(diào)整，成都整體的樓市政策較之去年要寬松很多。一方面政策紅利的釋放減輕了貸款購房者的壓力，另一方面也為開發(fā)商去庫存拓寬了道路，這在一定程度上都刺激了樓市成交量的上升。

2015年，除了政策方面利好之外，“降價”也是貫穿全年樓市的關(guān)鍵詞。

近兩年成都市主城區(qū)商品房成交均價走勢圖

數(shù)據(jù)來源：四川中原研究中心

2014年上半年，九龍倉御園降價5000元/平方米引發(fā)轟動，均價從13000元/平方米降到最低8243元/平方米。

2015年，這種降價趨勢更為明顯，以10月新都大豐板塊的香城潤園來說，推出單價僅2988元/平方米的特價房。

據(jù)觀點新媒體了解，2015年成都已經(jīng)出現(xiàn)了兩輪降價潮，分別出現(xiàn)在“五一”和“十一”國慶節(jié)前后。

11月底，成都建設(shè)路伊藤洋華堂對面的恒河廣場開售，均價8500元/平方米的，創(chuàng)下建設(shè)路自2011年以來的新低，這在均價上萬元的建設(shè)路，恒河廣場低價開盤讓人“大吃一驚”。

此外，武陽大道與永順路交匯處的錦座名都原價10400元/平方米，11月降為8588元/平方米起，單價直降1800多元/平方米。

西二環(huán)路內(nèi)的紫金樂章，清水房均價7300元/平方米，精裝房均價8500元/平方米，在原來的基礎(chǔ)上直降3300元/平方米。

位于中環(huán)的雙發(fā)東城印象單價調(diào)整為7700-8300元/平方米，也是所在區(qū)域最低的價格。

在城北板塊，“買底商送實得80平方米公寓”，“實得3200元/平方米”、“首付3萬”、“首付5萬”等低價營銷活動也層出不窮。

有相關(guān)人士表示，面對不景氣的市場格局，近期市場大幅反彈的可能性微乎其微，房企加大降價促銷的力度是必然。

也有市場人士表示，降價力度大的主要是一些中小型房企，成都整體降價空間已經(jīng)不大了。

三、高庫存、同質(zhì)化商業(yè)難題

雖然在多重利好下穩(wěn)步發(fā)展的成都住宅市場談不上欣欣向榮，但庫存持續(xù)走高的商業(yè)市場，面臨的卻是一番蕭條景象。

觀點新媒體了解到，2015年上半年，成都寫字樓存量突破600萬平方米，與“北上廣深”等一線城市存量水平相當。

第三季度的數(shù)據(jù)顯示，成都寫字樓的存量已基本追平深圳，達到一線城市的存量水平，超過600萬平方米；但是對比“北上廣深”，成都寫字樓空置率卻高居全國第二，達到38.1%；同時，成都寫字樓租金水平僅排名第九，不到同樣存量的深圳一半。

2015年第三季度全國重點城市寫字樓存量

資料來源：世邦魏理仕2015年第三季度成都房地產(chǎn)報告

2015年第三季度全國重點城市寫字樓空置率排名

2015年第三季度全國重點城市寫字樓平均租金排名

數(shù)據(jù)來源：高力國際

仲量聯(lián)行發(fā)布的報告顯示，成都寫字樓租金從2012年二季度起已連續(xù)13個季度下滑，跌幅達到19.7%。截至2015年上半年，成都甲級寫字樓總存量達248萬平方米，其中東大街和天府新區(qū)成為“重災(zāi)區(qū)”，空置率分別達到40%和53%。

被高空置率的魔咒困住最典型的代表，就是作為地標寫字樓的九龍倉成都IFS。

2007年，九龍倉以72.4億高溢價拍下成都春熙路黃金地段寫字樓地塊，總投資160億建成國際金融中心（IFS），規(guī)劃的IFS總建筑面積將達76萬平方米，其中寫字樓體量26萬平方米。

截至2015年8月，這個“成都金融街”上的IFS三棟寫字樓共計出租8.1萬平方米，僅占寫字樓面積比例30%。

面對寫字樓紅海，各企業(yè)想方設(shè)法進行創(chuàng)新，走差異化路線。天府新區(qū)的中海國際中心通過云商體驗中心提供增值服務(wù)實現(xiàn)產(chǎn)品差異化，市場上還出現(xiàn)一些如“Workplace 360”的辦公模式，以及增加對第三方機構(gòu)的傭金提升入駐率的盤活方式。

隨著新增供應(yīng)入市和空置率持續(xù)走高，成都寫字樓租金自2013年后也持續(xù)下降。

資料來源：世邦魏理仕2015年第三季度成都房地產(chǎn)報告

有分析人士認為，成都寫字樓吸納量并沒有“北上廣深”那么大，且凈吸納量增長速度遠低于供應(yīng)速度，開發(fā)商急于將項目推向市場，大量供應(yīng)衍生出更大的空置率問題，市場陷入循環(huán)怪圈。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年成都市場共計有近100萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)入市，2015年由包括了川航廣場、銀泰中心、協(xié)信中心、中航國際交流中心、蜀都中心、等數(shù)十個入市項目。

不僅是寫字樓市場表現(xiàn)差，零售業(yè)方面也不盡如人意。

5月，位于紅牌樓萊蒙都會項目內(nèi)的成都天虹百貨撤場，改為打造成一個社區(qū)商業(yè)中心。

6月，開業(yè)不到3年的尚泰百貨成都萬象城店也發(fā)布了閉店公告，尚泰百貨撤離中國內(nèi)地市場。

與IFS僅一街之隔的第一城購物中心也有大量商鋪空置，商場于2015年重新招商，謀求轉(zhuǎn)型。

在成都，類似于這樣的情況并不少見，和全國二線城市的商業(yè)大環(huán)境一樣，受到互聯(lián)網(wǎng)、經(jīng)濟下行的沖擊，成都商業(yè)市場并不太景氣；

另一方面，則在于自身的商業(yè)存量過大、同質(zhì)化嚴重的原因。

根據(jù)戴德梁行2015年第三季度報告顯示，截至2015年三季度，成都購物中心總量超過500萬平方米，包括在建項目在內(nèi)，成都大型購物中心數(shù)量已經(jīng)破百。